Социально-экономические противоречия на региональном рынке жилья

Успешная реализация государственной жилищной политики и трансформация потребностей в жилье, в платёжеспособный спрос невозможны без научно обоснованного подхода к пониманию социально-экономических противоречий на рынке жилья, в частности, структуры и содержания жилищной проблемы.

Считается, что потребность в жилье практически ненасыщаема. Но очевидно, что у нас и, например, в США, уровень удовлетворения этой потребности качественно различен.

Стеснённость проживания – важный аспект жилищной проблемы. Обеспеченность жильем на одного жителя в России непрерывно растет, увеличившись с 2000 г. с 19,2 кв. м до 21,5 кв. м в 2007 г. Но данные показатели, тем не менее, не соответствуют международным нормам. Ввод в действие жилых домов на 1000 человек в 2007 г. составил 457 единиц для городской местности и 355 – для сельской [1].

Четыре ступени дефицитности жилья

Экономика жилищных отношений выработала четыре ступени дефицитности жилья.

Первая – абсолютный дефицит жилья, при котором количество квартир (в том числе индивидуальные жилые дома) меньше числа домохозяйств (семей и одиночек).

Вторая – структурный дефицит – несоответствие структуры жилищного фонда семейной структуре населения, то есть недостаточная обеспеченность комнатами.

Третья – неудовлетворённость качественными характеристиками жилья при отсутствии обоих видов дефицита.

Четвертая связана с переходом к личному владению жильём высокого качества, главным образом, индивидуальными домами.

Если в большинстве развитых стран жилищную проблему можно соотнести с верхней ступенью, то ситуация в России соответствует самой нижней: значительному абсолютному дефициту жилья. На начало 2008 г. на 1000 россиян приходилось 387 квартир (уровень развитых стран – от 412 до 471).

Жилищная проблема не имеет окончательного решения ещё и потому, что сами представления общества о её содержании непрерывно углубляются. Сегодня атуально:

– наличие бездомных и жилья, не соответствующего минимальным стандартам качества;

– перенаселённость относительно санитарных норм;

– обременительность жилья по стоимости для населяющих их домохозяйств с учётом требований экономической доступности.

Неизбежный периодический пересмотр жилищного стандарта (качества и размера жилья и норм заселения) постоянно повышает планку проблемности.

Отсутствие у населения денежных средств и высокая стоимость недвижимости

В нашей стране жилищный вопрос всегда являлся и является актуальным. Вечная проблема – доступность жилья. На смену государственному обеспечению жильем пришли рыночные механизмы, и проблема нереализованного спроса превратилась в проблему спроса неплатежеспособного. Если раньше были нескончаемые очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий, то сейчас для подавляющего большинства населения существуют иные сложности. Это, прежде всего, отсутствие финансовых возможностей для приобретения жилья.

Покупка жилья по фактической рыночной стоимости является недоступной для абсолютного большинства россиян.

По данным опроса населения, проведённого Всероссийским центром изучения общественного мнения в марте 2008 г., лишь 13% респондентов планировали приобрести жилье. При этом основной причиной, по которой опрашиваемые граждане не собирались осуществлять покупку, являлся факт отсутствия денежных средств при высокой стоимости недвижимости.

Средняя цена одного квадратного метра общей площади типового жилья в III квартале 2009 г. на первичном рынке Республики Татарстан составляла около 35 тыс. рублей [2]. В крупнейших городах, таких как Москва и Санкт-Петербург, стоимость жилья гораздо выше.

Безусловно, в жилищном строительстве произошли и положительные перемены, но они касаются, прежде всего, качественных характеристик жилья: улучшена планировка квартир, увеличены площади комнат и подсобных помещений, разнообразнее стали архитектурные решения. Такие улучшения как раз и оплачены повышением стоимости строительства. Тенденция к улучшению качества квартир и застройки в целом сохраняется и, следовательно, сохраняется тенденция удорожания строительства.

Полная неготовность большей части населения к рыночным реалиям

Когда речь идет о спросе на жилье, важно разделять действительную готовность и возможность населения использовать свои денежные ресурсы для приобретения жилья и просто желание улучшить свои жилищные условия, не подкрепленное необходимыми финансовыми средствами.

Следует отметить, что отсутствие денежных средств выступает не единственным препятствием развитию действительного спроса на жилье. От проводимой еще во времена в СССР жилищной политики у населения остался четкий иждивенческий подход к приобретению жилья.

Большая часть населения в улучшении своих жилищных условий надеялась на своих работодателей, у которых и состояла в очереди на улучшение жилищных условий. И эта задолженность ежегодно увеличивалась, несмотря на то, что удовлетворение жилищных потребностей осуществлялось по самым низким критериям нуждаемости в жилье. В 90-е г. возможности бесплатного улучшения жилищных условий и получения жилья значительно сократились.

К составу нуждающихся в улучшении жилищных условий добавилась значительная масса тех, кто вообще не имеет жилплощади: военнослужащие и члены их семей, уволенные с военной службы в запас или отставку, вынужденные переселенцы, беженцы и т.д. Реальностью стало и наличие группы людей без определенного места жительства.

Итогом проводимой в советское время государственной жилищной политики и последующих реформ стали полная неготовность большей части населения к рыночным реалиям, особенно тех, что касались приобретения жилья. Государство оставило за собой социальные обязательства в жилищной сфере, но они больше касались переселений граждан из ветхих и аварийных условий и выполнения государственных обязательств перед отдельными категориями граждан.

Гипертрофированное строительство и размеры жилья

Отметим также, что структура жилищного фонда расходится с потребностями населения. Основная причина – гипертрофированное строительство с 60-х годов крупнопанельных домов при явном недостатке жилья более высоких потребительских качеств. В структуре жилищных потребностей населения наиболее перспективными типами жилья являются односемейные дома и квартиры в малоэтажных домах из кирпича и древесины, не снизилась потребность в квартирах многоэтажной застройки как панельного, так и кирпичного типа.

Почти совпадают интересы граждан по размерам жилья: для каждого члена семьи – по комнате, для односемейных домов эта норма выше – комната на каждого члена семьи плюс одна или две комнаты. Изменение структуры строительства жилья с учётом потребности населения, то есть увеличение доли односемейных и малоэтажных блокированных домов резко повысило бы платёжеспособный спрос.

Предпочтения населения по сегменту рынка жилья выражаются в намерениях приобрести жильё на первичном рынке. Однако именно в секторе создания нового жилья наблюдается дисбаланс спроса и предложения. Основная часть нового жилья строится фирмами-застройщиками за счёт средств заказчиков, которые оплачивают его по мере строительства, и эти квартиры, за редким исключением, на первичный рынок не попадают.

Общий вывод таков: потенциальный спрос на продукцию жилищного строительства весьма высок, его удовлетворение может обеспечить высокую загрузку соответствующей части строительного комплекса на несколько десятилетий. Проблема заключается в том, как потенциальный спрос будет трансформироваться в платежеспособный. Причем если не преодолеть сложившуюся негативную тенденцию в обеспечении граждан жильём, более 60% населения страны никогда не смогут даже в отдаленной перспективе реализовать своё конституционное право на жильё.

Важными факторами формирования спроса на жилье являются обеспеченность населения жильем на данный период, демографические процессы в стране и уровень доходов населения. Важнейшая роль принадлежит третьему из перечисленных выше факторов: уровень доходов населения и степень их дифференциации между группами являются определяющими факторами формирования платежеспособного спроса на жилье.