Определение комплекса факторов, влияющих на стоимость недвижимости

В последнее десятилетие в России происходит активное развитие и формирование рынка недвижимости. В операциях, связанных с оказанием посреднических услуг, участвует все больше граждан, производственных предприятий и организаций. Чтобы правильно оценить стоимость любой формы недвижимости и определить её ликвидность, необходимо учитывать целый комплекс факторов как экономических, так и технических.

Недвижимость подразделяется на два основных типа [1]: земля и строения.

При классификации по характеру использования выделяют:

— жилую недвижимость (квартиры в многоквартирных домах вторичного и первичного рынка, коттеджные застройки, частные дома);

— недвижимость для коммерческой деятельности (офисы, гостиницы, гиппермаркеты, торговые павильоны, и т.п.);

— недвижимость для производственных целей (заводские и складские цеха);

— недвижимость для сельскохозяйственных целей;

— недвижимость для специальных целей (школы, больницы, детские сады, церкви, интернаты, дома престарелых и т.д.).

Учитывая, что недвижимость является товаром, можно определить основные особенности ее рынка [3]:

— локальный характер (в связи с тем, что недвижимость имеет определённое местоположение, число сделок с нею ограничено);

— уникальность всех участков земли (каждый характеризуется его экономико-географическим положением);

— меньшая ликвидность, по сравнению с другими товарами;

— высокие цены при реализации, вынуждающие покупателей привлекать кредитные деньги;

— разброс в ценах, возникающий из-за плохой информированности продавцов, непрофессиональной оценки, умышленной спекуляцией заинтересованных сторон.

Метод сопоставления рыночных продаж

В связи с развитием рынка недвижимости появилась необходимость ее профессиональной оценки. Оценочная деятельность является лицензированной и заключается в определении рыночной или любой иной стоимости оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик оценки [4].

Практический опыт позволяет утверждать, что для типовой жилой недвижимости целесообразно делать оценку по упрощенной процедуре, которая представляет собой простое сопоставление рыночных продаж. Этот подход основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта недвижимости с другими аналогичными объектами, которые были проданы или выставлены на продажу. Продавцы часто определяют стоимость своей недвижимости, основываясь только на объекты, выставленные в продажу, не учитывая совершённых продаж. Оценщики также используют базы данных по предложению на рынке, но помимо них сведения об уже проданных объектах. Такой подход основан на принципе замещения: при наличии нескольких схожих товаров или услуг на рынке, тот из них, который имеет самую низкую цену, пользуется наибольшим спросом и имеет самое широкое распространение. Для рынка жилой недвижимости это означает то, что если есть несколько схожих объектов, и они могут быть заменены друг другом за короткое время, то стоимость оцениваемого объекта устанавливается на уровне стоимости самого дешёвого аналогичного объекта, имеющего такой же уровень привлекательности [5].

Стоимость агентских услуг и прочие расходы

Для массовой оценки недвижимости применяется специальный подход, который позволяет использовать упрощенную оценку всей группы однородных объектов, таких как квартиры [2]. Для этого применяется следующая методика: определяется набор неизменных параметров объекта, после чего по установленным правилам определяются их ценовые значения, и выводится конечная оценка. Подобный метод оценки, называемый затратным, используют в Центре технической инвентаризации и устройства для определения сумм налогов и сборов. Но такая оценка не ориентируется на рыночную стоимость и никак к ней не привязана. Именно поэтому для выполнения такой оценки не требуется рыночная информация.

Необходимо определить различие между фактической продажной ценой и рыночной стоимостью. Они отличаются друг от друга на величину расходов на оформление сделки, оплату услуг посредников, и размер скидки, предоставленной продавцом покупателю (если она была сделана). Посредником может выступать агентство недвижимости как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. Однако та и другая стороны могут не прибегать к его услугам. Сделка может быть застрахована или нет. Затраты на оформление и регистрацию сделки могут быть распределены по-разному между участниками, в соответствии с договорённостями или в установленном законом порядке. Кроме того, продавец может предоставить покупателю скидку на свой объект в денежном или товарном виде, когда продавец соглашается оставить в квартире (или другом жилом помещении) часть мебели, бытовой техники, и элементов интерьера, по просьбе покупателя. Именно поэтому при установленной цене реализации квартиры цены для покупателя и продавца могут достаточно серьёзно отличаться. Если у продавца есть свой посредник, то оплата его услуг вычитается из цены продажи объекта и уменьшает доход продавца, и наоборот, если у покупателя есть посредник, то стоимость объекта для него увеличивается на размер оплаты услуг агента. Точно так же на эти цены влияет стоимость оформления и регистрации сделки. В этой связи выручка продавца и сумма, уплаченная покупателем, могут весьма значительно отличаться. Следовательно, при определении рыночной цены объекта необходимо опираться на целый набор параметров квартиры и условий её реализации.

Факторы, определяющие цену продажи

Рыночная стоимость объекта недвижимости напрямую зависит от факторов, определяющих среднюю или более вероятную цену его продажи, при условии, что сделка проводится в нормальных условиях, то есть без каких-либо существенно влияющих на неё дополнительных обстоятельств [2].

Среди этих факторов выделяются объективные и субъективные.

Субъективные факторы связаны с поведением любого из субъектов, участвующих в сделке, будь то продавец, покупатель или посредник. Это поведение нельзя оценить экономически, то есть выразить в каких-то конкретных цифрах, но оно существенно влияет на рыночную стоимость объекта. Сюда можно отнести темперамент, терпеливость, осведомленность, честность, доверчивость, личные симпатии и антипатии.

К объективным факторам в основном относятся экономические определяющие, например, средний уровень цен при совершении подобных сделок. Эти экономические факторы можно разделить на макроэкономические и микроэкономические. К первой группе относятся факторы, связанные с общей ситуацией на рынке: уровень потребности объектов недвижимости в конкретном регионе; объемы, структура и сроки ввода новостроек, проводилась или нет реконструкция; миграционные факторы (приток или отток мигрантов); правовые и экономические условия проведения сделки; экономические показатели государства; курс валюты и его динамика.

К дополнительным экономическим факторам, оказывающим существенное влияние на цену объекта недвижимости в течение определённого времени, можно отнести:

— развитие системы ипотечного кредитования;

— динамику роста заработных плат, влияющую на масштабы накопления денежных средств и позволяющую определить величину отложенного спроса;

— наполнение и вид использования государственных инвестиционных и стабилизационных фондов;

— открытие в регионах новых консульств и представительств иностранных государств;

— перерегистрацию и переезд крупнейших компаний в другие регионы.

Микроэкономические факторы, в отличие от макроэкономических, характеризуют объективные параметры только конкретных сделок. Из них особенно важны описывающие квартиру, частный дом или коттедж как объект сделки.

Таким образом, при определении стоимости любого вида недвижимости необходимо учитывать целый комплекс определяющих факторов. Только в этом случае можно рассчитывать на ее объективную оценку и реализацию по оптимальной цене как для продавца, так и для покупателя.