Управляющая организация как субъект финансовых отношений в жилищно-коммунальной сфере

Главная цель реформы ЖКХ – обеспечение качественного, надежного и доступного предоставления гражданам жилищно-коммунальных услуг в условиях оптимизации бюджетных расходов в этой сфере [4, с. 25]. Для получения эффективного результата реформирования необходимо функционирование насыщенного рынка высококачественного сервиса с многообразием конкурирующих предпринимательских структур.

По сравнению с другими отраслями городского хозяйства, где уровень развития предпринимательства достаточно высок (например, общественное питание, торговля, строительство), степень развития конкуренции в ЖКХ остается на сегодняшний день крайне низкой [1, с. 13].

Новая система экономических отношений в ЖКХ предполагает принципиальное изменение функций ее участников и механизмов их взаимодействия и управления финансовыми потоками. Жилищный кодекс, вступивший в силу 1 марта 2005 года, ввел понятие «управление многоквартирным домом» и «управляющая организация», законодательно закрепив необходимость самостоятельного выбора способа управления своим домом для собственников помещений. В соответствии с п. 1 ст. 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание и пользование общим имуществом, а также предоставление коммунальных услуг [2, с. 445]. Таким образом, деятельность, на основе которой строятся финансовые отношения субъектов рассматриваемой отрасли на современном этапе – управление многоквартирным домом.

Субъекты отношений и финансовая сторона управления

Организация экономических отношений в ЖКХ реализуется между следующими субъектами-участниками:

‑ управляющие субъекты, осуществляющие управление многоквартирными домами;

‑ потребители (собственники и наниматели помещений);

‑ органы власти;

‑ жилищные (подрядные) и ресурсоснабжающие организации.

Финансы жилищно-коммунальной сферы имеют сложную структуру, разнородны по своему составу и включают в себя финансы всех субъектов экономических отношений. Ведущим звеном финансов ЖКХ являются финансы управляющих субъектов – собственников помещений (при непосредственном управлении), жилищно-строительных кооперативов и товариществ собственников жилья, управляющих организаций, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами.

Управление многоквартирными домами по своим отраслевым характеристикам связано с предоставлением услуг по текущему обслуживанию жилищного фонда. Именно для обеспечения реализации данных услуг управляющие субъекты образуют и используют финансовые ресурсы, формируют доходы и осуществляют расходы.

Проблема: отсутствие выбора среди управляющих

На сегодняшний день остро стоит проблема формирования института профессиональных управляющих организаций в жилищной сфере. Жилищный кодекс РФ позволил предприятиям и организациям всех форм собственности, а также индивидуальным предпринимателям занимать новую нишу в ЖКХ – управление многоквартирными домами.

Отсутствие лицензирования данного вида предпринимательской деятельности, опыта эффективного мониторинга со стороны органов местного самоуправления и собственников помещений, а также отсутствие практики управления многоквартирными домами приходящих на этот рынок организаций приводят к возникновению многочисленных проблем. Собственники помещений, несмотря на полученные полномочия по осуществлению выбора, принятия решений, контроля и мониторинга в жилищной сфере, остаются инертными и неспособными отстаивать свои права в получении качественных жилищно-коммунальных услуг. Более того, практический опыт на местах показывает, что при проведении общих собраний население сталкивается с отсутствием какого-либо выбора среди управляющих организаций. А те организации, которые позиционируют себя в качестве профессионалов на этом рынке, не предоставляют о себе полной и понятной жильцам информации и зачастую становятся фирмами-«однодневками».

Критерии оценки деятельности управляющих

В современных условиях необходимо разработать критерии оценки деятельности управляющих организаций в жилищной сфере. Возможно, эти критерии будут использоваться и при оценке функционирования объединений собственников, учрежденных с целью управления многоквартирными домами. При анализе эффективности деятельности хозяйствующих субъектов в любой сфере необходимо, прежде всего, четко сформулировать основные положения:

‑ цель оценки: повышение качества жилищно-коммунальных услуг;

‑ субъекты, которые будут осуществлять оценку: представители органов местного самоуправления (региональные министерства, жилищные инспекции), инициативные группы жильцов, управдомы;

‑ объект оценки: деятельность организации по управлению многоквартирными домами.

Для оценки деятельности управляющих организаций можно предложить следующие критерии, структурированные в представленной таблице (см. табл. 1).

Таблица .1 Критерии оценки деятельности управляющих организаций.

Таблица 2. Оценка населением качества жилищно-коммунальных услуг.

Если собственники сочтут необходимым, можно оценить экономический эффект от работы управляющей организации, который будет выявляться независимыми экспертами, и определит, с каким коэффициентом полезного действия использованы денежные средства, перечисляемые в качестве оплаты жилищно-коммунальных услуг. В этом случае потребуется проведение комплексного экономического анализа, который обеспечит информационную прозрачность различных направлений хозяйственной деятельности и процедур управления на всех уровнях предприятия ЖКХ [3].

Результаты проводимой оценки должны публиковаться в форме издаваемых рейтингов (реестров) управляющих организаций с аргументацией оцениваемых показателей. Эта информация, будучи доступной и открытой для населения, будет оказывать положительное (отрицательное) влияние на расширение деятельности управляющих организаций, и, как следствие, создаст необходимые условия для развития честной конкуренции и повысит качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг.