Управление инвестиционной деятельностью на рынке недвижимости

Государству, как гаранту гражданских прав, которое обязано организовать и регулировать инвестиционную деятельность компаний на социально значимом направлении развития экономики ‑ рынке недвижимости, необходимо повысить эффективность выполнения следующих функций:

а) обеспечить принятие и совершенствование федеральных законов и иных правовых актов, регулирующих развитие рынка недвижимости;

б) обеспечить баланс интересов владельцев недвижимости и местного сообщества, устанавливая нормы отношений, регламентирующие общественные интересы и налогообложение недвижимости;

в) гарантировать защиту прав участников рынка недвижимости;

г) способствовать гражданскому обороту прав на недвижимость;

д) защищать интересы общества, устанавливая нормы по защите окружающей среды и режим использования сельхозугодий.

Четкое определение пределов ответственности государства (власти), с одной стороны, и рынка, с другой стороны, в жилищной сфере имеет ключевое значение для определения долгосрочных перспектив развития инвестиционной деятельности на рынке недвижимости.

Задаче регулирования инвестиционной деятельности на рынке недвижимости в России присущи две особенности. В отдельных регионах «стихийно» сложились отдельные элементы механизма регулирования рынка недвижимости:

‑ регистрация прав собственности и сделок с недвижимостью,

‑ стимулирование инвестиционной деятельности,

‑ защита прав добросовестных собственников и инвесторов,

‑ рациональная структура управления, налогообложение на базе рыночной стоимости недвижимости и т.п.

Поэтому задача сводится лишь к обобщению и доработке уже имеющихся элементов в стройную систему регулирования инвестиционной деятельности на рынке недвижимости.

По своему характеру регулирование инвестиционной деятельности на рынке недвижимости (по крайней мере пока) требует относительно небольших затрат, связанных главным образом с анализом существующего опыта и разработкой региональной нормативно-правовой базы. Это должна быть именно региональная нормативно-правовая база (поскольку одной из особенных черт рынка недвижимости является его региональная привязка).

Учет, регистрация прав и сделок, оценка и налогообложение недвижимости - все это эффективные инструменты мягкого регулирования развития рынка недвижимости. Эти функции и должны осуществлять на местах социально-финансовые группы (СФГ) совместно с местными органами власти.

Бизнес, связанный с недвижимостью, разнообразен не только по формам, но и по степени участия в нем и по способам инвестирования. Анализ исследованных процессов позволил выявить ряд проблемных ситуаций, которые следует учитывать при обеспечении дальнейших реформ институциональных основ государственного и муниципального управления инвестиционной деятельностью на рынке недвижимости:

‑ недостаточный уровень конкретизации целей при формулировании направлений и характера планируемых преобразований. Это влечет за собой необходимость подготовки и утверждения в качестве стратегического документа концепции формирования рынка недвижимости;

‑ рассогласованность норм законодательства и иных нормативных правовых актов по вопросам регулирования функционирования и развития рынка недвижимости. С этим связана необходимость при подготовке новых нормативных правовых актов, а также при внесении изменений в действующие нормативные правовые акты использовать «пакетный метод»: рассматривать и согласовывать совокупность различных актов, имеющих как прямое, так и косвенное отношение к регламентируемым вопросам;

‑ разногласия между ведомствами по поводу как организационных схем, так и нормативно-правового обеспечения. Это предполагает необходимость преодоления «ведомственного нормотворчества», совершенствования административно управленческих структур, снятия излишних административных барьеров на пути развития инвестиционной деятельности на рынке недвижимости;

‑ исследование также показало, что необходимо налаживать систему постоянного мониторинга происходящих на рынке недвижимости процессов с целью оперативной оценки воздействия на них тех или иных реформ.

Проблема, которая затрагивает интересы всех участников инвестиционной деятельности на рынке недвижимости, заключается в невозможности использования недвижимого имущества как инвестиционного капитала. Решить эту проблему можно путем формирования пакета нормативных актов (норм, правил, процедур, стандартов) профессиональной деятельности на рынке недвижимости. Лишь один субъект управления развитием рынка недвижимости способен обеспечить их соблюдение ‑ это скоординированное функционирование вертикали власти (органы власти всех уровней).

Во-первых, только власть в силу характера выполняемой роли может выйти за пределы сложившихся отношений и взглянуть на них как бы отстраненно, «сверху».

Во-вторых, у власти есть и сильнейший внутренний побудительный мотив: доходы от вовлечения имущества в хозяйственный оборот ‑ единственный «неинфляционный» источник пополнения бюджета.

Реализация муниципальных программы «СЭПИН-Жилье» [1] (далее – Программы) предполагает создание таких упомянутых выше организационно-экономических инструментов, как социально-финансовые группы. Это обеспечивает формирование институциональной основы, разработку, согласование и принятие пакета нормативно-правовых и организационно-распорядительных документов, регламентирующих функционирование СФГ на уровне территорий и регионов, включая:

‑ концепцию инвестиционной деятельности по реализации муниципальной жилищной политики;

‑ программы развития строительства и реализации жилья с использованием долгосрочного ипотечного кредитования;

‑ рекомендации для Администрации субъекта РФ по организации управления и осуществления контроля над ходом реализации Программы;

‑ адаптацию образовательных программ для специалистов СФГ и уполномоченных структур, участвующих в реализации Программы, в соответствии с местными условиями, особенностями и возможностями;

‑ проведение обучающих мероприятий для участников Программы и их аттестацию;

‑ разработку принципов проведения информационно-рекламной стратегии поддержки Программы и взаимодействия с общественностью области;

‑ комплексного плана организационно-технических мероприятий по реализации Программы;

‑ проект консультационного сопровождения работ по реализации Программы;

‑ Положения о социально-финансовых группах [2].

Таким образом, стратегической задачей управления инвестиционной деятельностью компаний на рынке недвижимости является обеспечение благоприятных условий для эффективного оборота государственного, муниципального и частного имущества (прежде всего, недвижимости). Средством ее решения является создание СФГ, которые и должны как уполномоченный орган осуществлять регулирование функционирования рынка недвижимости.

При этом необходимо помнить, что размытость границ между рыночной сферой и сферой административного регулирования является серьезным фактором риска. Снижение рисков всех участников рынка жилой недвижимости является условием расширения масштабов рынка и повышения его зрелости.