Организация форм и методов развития корпоративной ипотеки в инновационно активных вузах

Одной из важнейших проблем трансформационного этапа рыночной экономики России является становление адекватных финансово-кредитных систем, в том числе и ипотечных. В современных условиях хозяйствования ипотечное кредитование становится гибким механизмом, способствующим оттоку капитала из сферы текущего потребления в сферу реального производства и капитального строительства. Вместе с тем, ипотечное жилищное кредитование является в настоящее время и одним из эффективных инструментов решения многих важных социально-экономических проблем.

Как считают аналитики, ипотечное кредитование имеет большие перспективы развития. Речь, в частности, идет о поддерживаемой государством и разрабатываемой в последнее время социальной ипотеке, а также корпоративной ипотеке в крупных организациях и предприятиях. Социальная ипотека призвана помочь решить жилищную проблему одной из самых незащищенных категорий граждан – бюджетной.

Пытаясь хотя бы частично разрешить эту проблему на региональном уровне (сегодня такие проекты реализуются в городах Москва, Санкт-Петербург, Белгород, Нижний Новгород и др.), местные власти финансируют региональные целевые программы, направленные на решение жилищных проблем работников бюджетной сферы. В свою очередь, корпоративная ипотека дает возможность снять жилищную проблему в научно-образовательной сфере крупным организациям и предприятиям. Это позволяет решать вопросы обеспеченности квалифицированными кадрами, стимулировать труд работников и привлекать молодежь в различные отрасли науки.

Источниками финансирования социальной ипотеки являются средства регионального и местного бюджетов, а корпоративной – соответственно, прибыль организаций или предприятий. Характерной и важной чертой развития указанных видов ипотеки является их социальная направленность. Поэтому региональные власти и руководство организаций берут на себя значительную часть бремени решения вопроса о выделении кредита. Для этого необходимо формировать фонды, средства которых должны быть доступными и, самое главное, относительно недорогими. Такие меры повышают качество жизни граждан и их социальную защиту.

Проблему улучшения жилищных условий в научно-образовательной сфере можно частично разрешить коллективным способом. Для развития корпоративной ипотеки в крупных организациях и градообразующих предприятиях Белгородской области, на наш взгляд, следует использовать возможности инструментов финансового сектора. Модель организации целостной системы долгосрочного корпоративного ипотечного жилищного кредитования, построенная на взаимодействии первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов, выглядит следующим образом.

1. На первичном рынке ипотечных кредитов кредиторы в лице уполномоченных банков (например, белгородские филиалы Сбербанка, Внешторгбанка и др.) выдают гражданам ипотечные кредиты на сумму не более 70% от стоимости квартиры. Или, если крупная организация имеет собственные финансовые ресурсы, то для включения механизма корпоративной ипотеки создается ипотечный жилищный фонд на предприятии. Денежные средства такого фонда аккумулируются из различных источников.

2. Для обеспечения быстрого возврата кредитных ресурсов и решения проблемы ликвидности кредиторы уступают право требования по кредитам или закладным специально созданной для этой цели организации (фонду, корпорации, жилищно-накопительному кооперативу ‑ ЖНК, ЖСК, товариществу или другим организационно-правовым формам) ‑ оператору вторичного рынка ипотечных кредитов. Такой оператор имеет юридический статус, но находится в организационной структуре крупной организации или предприятия. Организация через свой кооператив выкупает квартиры по ипотеке.

В этом случае заключается соответствующее соглашение между первичным кредитором и организацией (корпорацией) об уступке права требования по кредитам или закладным, а также договор доверительного управления приобретенным правом требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от организации (корпорации), расширять кредитные операции. Кредитор должен гарантировать, что кредиты или закладные отвечают установленным требованиям и стандартам, предоставлять на постоянной основе необходимую финансовую информацию и другие сведения, а также обеспечивать доступ к документам, касающимся их взаимоотношений.

3. Организация (корпорация) может устанавливать обязательные для кредиторов критерии оценки вероятности возврата ипотечного кредита своего работника, которые включают анализ платежеспособности заемщика, выполнения им предыдущих финансовых обязательств, а также наличие собственных средств, оценку стоимости и состояния передаваемого в залог имущества.

В рамках реализации программы корпоративной ипотеки для работников вузовской науки в качестве инновационного «пилотного» проекта предлагается модель ипотечного жилищного кредитования с участием финансовых средств (доходов) и других источников инновационно-активных вузов Белгородской области. В данной модели предполагается частичное (от 30 до 40%) финансирование жилья из внутривузовских фондов ипотечного кредитования. Также предполагается задействовать вторичный рынок жилья, стоимость которого даст возможность еще на 40-50% покрыть стоимость жилья. Остальные 10-20% стоимости будут погашаться за счет заработной платы работников вузов, участвующих в проекте в течение 7-10 лет.

Также возможно частичное финансирование (вместо вторичного рынка жилья) программы за счет денежных средств или накоплений самих работников университетов. Организация (корпорация) может устанавливать обязательные для кредиторов критерии оценки вероятности возврата ипотечного кредита своего работника, чтобы к концу обучения можно было получить, например, однокомнатную квартиру.

Ряд вариантов улучшения жилищных условий работников белгородских вузов в рамках «пилотного проекта» предусматривает использование нескольких видов моделей с участием совокупного капитала:

‑ финансовых ресурсов вузов, выступающих в качестве корпоративных жилищных дотаций;

‑ денежных средств самих участников проекта;

‑ кредитных ресурсов кооператива или финансовой группы.

Первая модель – «социальный кооператив» (кредитно-накопительная).

Она предусматривает возможность открывать накопительные лицевые счета, например, в белгородском потребительно-ипотечном кооперативе (ПИК) «Строим вместе». Сотрудники вузов становятся членами этого кооператива. В данном случае денежные средства и вузов, и членов кооператива выступают в качестве вступительного, паевого и членского взноса.

В кооперативе действует «линейка» тарифных планов, и чем больше срок накопления денежных средств участниками кооператива, тем больше период рассрочки за жилье. Например, чтобы получить период рассрочки на 10 лет, необходимо накапливать денежные средства в течение 3-х лет из расчета 1,5 тысяч рублей в месяц на стоимость квартиры в сумме 600 000 тыс. руб., осуществив предварительно (при вступлении в кооператив) паевой взнос в сумме 15 000 рублей.

Вторая модель ‑ «социальный кредит» (кредитно-потребительная).

Ее реализация возможна с участием финансовых средств (кредита) белгородской организации «Социальная инициатива и компания». В этом случае денежные средства частично могут поступать из дотационного фонда вуза (участники, впрочем, также вносят собственные накопленные средства). Реально частично получить кредит под 4% годовых сроком на 10 лет. При прочих равных условиях в сравнении с первой моделью участник ежемесячно вносит 2 000 рублей (сумму %) + 1500 рублей (сумму основного долга), если он получает кредит 50% от стоимости жилья, т.е. 300 000 рублей.

В дополнение к первой и второй моделям возможен и необходим оборот вторичного жилья, используемого в качестве взаимозачета. В данном случае происходит обмен жилья, так называемый «социальный конвейер», т.е. переезд по уровням жилья с доплатой. При этом оплачивается полностью стоимость имущества только при переселении из общежития в квартиру, во всех остальных случаях происходит оплата разницы в жилье ‑ примерно 300-400 тыс. рублей. Например, при создании дотационного жилищного фонда вузом в сумме 70 млн. рублей возможно переселение (или улучшение жилищных условий) от 150 до 200 семей при условии, что каждая семья получит из фонда оплату разницы по стоимости жилья.

Таким образом, дальнейшее развитие инновационных методов ипотечного жилищного кредитования в бюджетной сфере приведет:

а) к укреплению рынка жилья;

б) к развитию конкурентоспособности и государственных, и коммерческих структур, что, в свою очередь, будет способствовать снижению цен на кредитные ресурсы, а также привлечению в научно-образовательный сектор специалистов и молодежи, развитию вузовской науки, повышению качества жизни работников этой сферы и уровня их социальной защищенности.

В заключение отметим, что в современных условиях недоступности для большинства бюджетных категорий граждан ипотечного жилья необходимо развивать корпоративную ипотеку на уровне крупной организации (корпорации, предприятия, учреждения) с целью аккумуляции, сохранения денежных средств своих работников, инвестирования их в ипотечные программы и получения качественного жилья. Инновационно активные университеты и вузы России на корпоративном уровне могут развивать и реализовывать ипотечные модели обеспечения жильем своих работников.

Реализация различных направлений корпоративной ипотеки становится важным регулятором национальных проектов в образовании и стратегическим фактором развития высшей школы России. Поэтому рассмотренные выше модели ипотечного кредитования могут применяться для решения жилищных проблем в инновационно-активном вузе.