Возможности налогового стимулирования рынка жилья в условиях экономической турбулентности

Введение

Одним из показателей уровня и качества жизни населения любого региона является доступность и возможность приобретения жилья. Это достаточно комплексный показатель, поскольку он включает не только материальную составляющую уровня доходов населения соответствующей территории, но также отражающий тенденции на региональном рынке жилья (связанные с его доступностью, строительством нового), а также спрос со стороны конкретного физического лица (желание приобретения для своих потребностей, вид недвижимости: квартира или жилой дом).

С другой стороны, рынок жилья является точкой роста для национальной экономики, привлекающей инвестиционные ресурсы, выполняющей фискальные функции для бюджетной системы, стимулирующей развитие инфраструктуры на соответствующей территории, способной сглаживать макроэкономические риски и стимулировать экономический рост. Исходя из этого, по мнению Петровой П.М. [9], усиливается роль стимулирующей функции государства на рынке недвижимости. Садыкова А. И. [13] отмечает необходимость и важность развития не только сферы жилищного строительства, но и смежных отраслей, особенно в условиях нестабильности и падения доходов граждан. Букреева И. А., Перепелица А. М. и Зайков С. Н. [2] говорят о необходимости усиления роли государственной поддержки строительной отрасли в условиях высокой ключевой ставки. В качестве существенного фактора, оказывающего влияние на рынок жилья Тестов С. В. [15] выделяет «интенсивное изменение законодательства в сфере жилищного строительства». Дубровская Т. В. и Агапова М. Е. [4] отводят важную роль по решению вопросов, связанных с защитой покупателей на рынке жилой недвижимости государству, обосновывая целесообразность на законодательном уровне «введения и использования механизма эксроу-счетов».

Естественно, что в первую очередь на рынок жилья оказывает спрос физических лиц. Этот спрос не является постоянным, зависит от многих факторов, находится в состоянии постоянной трансформации. По мнению Мудровой С. В., Болонкина В. И., Давыдова А. Е. [7] приоритетными факторами со стороны населения являются «занятость, сбережения и инвестиции». О снижении покупательной способности населения и связанной с этим тенденцией снижения стоимости невидимости говорят Тельминова Н. В. и Нечаев О. С. [14].

Как отмечает Лозовская А.Н. [6], доступность жилья – многогранная проблема, включающая достаточно большой объем альтернативных критериев. Вместе с тем, не смотря на кризисные явления в экономике последних лет, связанные с экономической турбулентностью, оказывающие существенное влияние на население происходит, как отмечает Полякова А.Г. [10] трансформация сознания физических лиц, способствующая использованию «возможностей кризиса для улучшения финансового и имущественного положения». В качестве тенденции последних лет Водянников М. В. и Анисимов А. Ю. [3] выделяют превалирование неценовых факторов на формирование спроса на рынке жилищного строительства.

В целом, все авторы отмечают роль рынка недвижимости, как фактора не только роста национальной экономики, но и его возможностей по достижению мультипликативного эффекта в смежных отраслях.

В этой связи следует выделить возможности фискального инструмента стимулирования рынка недвижимости, особенно в условиях экономической турбулентности и высокой ключевой ставки. Здесь можно определить два основных элемента – это налоговые льготы и налоговые ставки. Соответствено, целесообразно рассмотреть два налога – налог на доходы физических лиц и его имущественные вычеты, предоставляемые при покупке жилья и налог на имущество физических лиц, как источник доходов местных бюджетов.

Цель исследования состоит в исследовании действующего механизма предоставления имущественных налоговых вычетов и налогообложении имущества физических лиц в отношении жилищного рынка и определения возможностей его трансформации в целях усиления принципов равенства и справедливости и возможностей использования стимулирующей функции, направленной на приобретение недвижимости.

Основная часть

Тенденции последних лет демонстрируют разнонаправленное влияние внешних факторов на рынок недвижимости. Если в условиях пандемии, в 2020 году увеличился спрос на недвижимость, вызванный с одной стороны изоляцией (население вынуждено находилось дома, следовательно, это простимулировало спрос на жилье), с другой стороны достаточно низкой ключевой ставкой (ниже 4,25% ключевая ставка нее опускалась на протяжении многих лет). Это естественно нашло отражение в росте спроса на загородную недвижимость, дачи, и как следствие отразилось на объемах кредитования жилищных кредитов, предоставленных физическим лицам, что отражено на рисунке 1.

Рисунок 1. Количество предоставленных кредитов за месяц, единиц

Источник: составлено авторами по данным ЦБ России

В 2022 году, с началом специальной военной операции, напротив, на протяжении года предложения по продаже недвижимости значительно превышали спрос на нее. В 2024 году серьезным испытанием на рынке недвижимости стали отмена большинства действовавших льготных программ и высокая ключевая ставка, оказывающая существенное влияние на средневзвешенную ставку по кредитам, представленную на рисунке 2.

Рисунок 2. Средневзвешенная ставка по кредитам, выданным в течение месяца, %

Источник: составлено авторами по данным ЦБ России

В целом, рисунки 1 и 2 наглядно иллюстрируют ярко выраженную тенденцию конца 2024 года, снижение объемов предоставляемых ипотечных кредитов при росте ставки по ним.

Постольку в ближайшее время ЦБ России не планирует снижение ключевой ставки, более того, говорит о возможностях ее роста, считаем целесообразным предусмотреть альтернативные возможности стимулирования продаж на рынке недвижимости, в виде налоговых инструментов.

В качестве первого инструмента, предлагаем рассмотреть возможности трансформации налогового законодательства по налогу на доходы физических лиц в части использования имущественных налоговых вычетов.

В настоящее время, на законодательном уровне установлено, что имущественный налоговый вычет при покупке жилья можно использовать 1 раз и на стоимость недвижимости не более 2 млн. руб. Кроме того, можно заявить к возврату уплаченные проценты по ипотечному кредиту, но не более 3 млн. руб. Эти нормы в законодательство были введены более 10 лет назад и, в настоящее время, не отражают реальную ситуацию на рынке недвижимости. Более того, можно сказать, что нарушают принцип равенства и справедливости, заложенный в п. 1 ст.3 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) [1]. Также, следует отметить, что за это время в НК РФ по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ) вносились неоднократные поправки. Существенные поправки были введены в 2014 году, о чем говорит Остапенкова В. П. [8]. Однако, можно отметить, что в дальнейшем вносились поправки, в целом, ухудшающие положение налогоплательщиков. Так, например, была введена поправка, ограничивающая возможность использования имущественного вычета по процентам, уплаченным за ипотечный кредит до 1 кредита. Так, если до 2019 года, можно было пользоваться этой льготой, пока проценты в отношении нескольких ипотечных кредитов не превысят 3 млн. руб., то в настоящее время только за 1 объект недвижимости можно использовать этот вычет. Несовершенство при использовании имущественных налоговых вычетов отмечает Пугачев А. А. [12]. Незначительную роль налоговых вычетов по налогу на доходы физических лиц и отсутствие их индексации выявляют Зотиков Н. З. и Савдерова А. Ф. [5].

Также, учитывая тенденцию ежегодного роста стоимости недвижимости, а также ее межрегиональной дифференциации, поскольку во всех регионах средняя стоимость недвижимости существенно отличается и на это влияет достаточно большое количество факторов и средняя стоимость даже однокомнатной квартиры, уже превышает 2 млн. рублей, в большинстве субъектов Российской Федерации, становится понятно, что необходимо увеличить размер имущественного вычета при покупке или строительстве жилья. В целом, получается, что имущественный вычет при покупке жилья даже не учитывает ежегодные инфляционные тенденции. Кроме того, возможность его использования только один раз, также не отражает изменение, например, семейного положения и связанное с ним желание улучшить свои жилищные условия на протяжении жизни, например, при создании семьи, рождении детей и т.д. Несмотря на то, что на уровне государства стоит задача повышения рождаемости и укрепления семейных ценностей. Возможности приобретения недвижимости молодыми и многодетными семьями должны найти свое отражение, в том числе и в налоговом законодательстве, а не только в льготных программах по ипотеке для молодых и многодетных семей.

Ситуация по количеству предоставленных физическим лицам имущественных вычетов представлена на рисунке 3. Исходя из того, что декларацию физические лица за 2024 год по НДФЛ должны предоставить в налоговые органы не позднее 30 апреля 2025 года, в настоящее время, отсутствуют данные за 2024 год.

Анализ данных, представленных на рисунке, позволяет выявить следующие тенденции.

Прослеживается ярко выраженная тенденция, демонстрирующая, что большее количество налогоплательщиков, заявляющих использование имущественного вычета, приобретают недвижимость без использования кредитных средств, это также подтверждается тем, что в 2023 году их удельный вес составлял 87,41%, а в 2019 году – 89,38%, т.е. относительно сокращается в течении анализируемого периода времени.

Рисунок 3. Количество физических лиц, получивших вычеты, человек

Источник: составлено авторами по данным ФНС России

Кроме того, наблюдается ежегодная тенденция сокращения физических лиц, заявляющих возврат денежных средств при покупке жилья. Так, в 2023 году, относительно уровня 2019 года, количество физических лиц, желающих использовать имущественный вычет на покупку или строительство жилья сократился на 52,86%, а по процентам за ипотечные кредиты – на 39,29%. Данный факт в первую очередь объясняется тем, что большинство налогоплательщиков уже использовали свое право на получение этого вычета. Во-вторых, наличием теневого сектора экономики и отсутствием возможности получения вычетов, в связи с тем, что граждане не являются плательщиками налога на доходы физических лиц по ставке 13%. Также, следует отметить, что физические лица, являющиеся индивидуальными предпринимателями и находящиеся на специальных налоговых режимах, не могут использовать право на имущественный вычет.

Аналогичная тенденция, наблюдается и по размеру предоставленных налоговых вычетов со стороны налоговых органов, что отражено на рисунке 4. Здесь еще добавляется тот факт, что имущественные вычеты могут быть пролонгированы во времени, если отсутствует возможность получить в полном объеме вычет за год, т.е. налоговая база по налогу на доходы физических лиц меньше стоимости покупки недвижимости. В этом случае идет перенос не дополученной суммы на будущие периоды.

Рисунок 4. Сумма полученных вычетов по физическим лицам, получивших доходы, рублей

Источник: составлено авторами по данным ФНС России

В целом, следует отметить, что по расходам на покупку или строительство жилья в 2023 году относительно уровня 2019 года произошло сокращение выплат на 44,27 %, а по возврату процентов, за пользование ипотечными кредитами на 32,43 %.

Если учесть, что в 2025 году масштабная налоговая реформа существенно увеличила налоговую нагрузку по НДФЛ, за счет введения более жесткой прогрессивной шкалы (пятиступечатой взамен действовавшей двухступечатой), то целесообразно, параллельно и предусмотреть возможности расширения налоговых льгот. Особенно, если речь идет о налоговых льготах, которые простимулируют расширение экономического потенциала в регионах. Стимулируя приобретение или строительство жилья со стороны населения автоматически расширяется налоговая база не только в отрасли строительства, но и в смежных отраслях. Более того, решаются и социальные программы, связанные с обеспечением жильем, увеличением квадратных метров на одного человека. Также, население, рассматривает рынок недвижимости и как возможности инвестиционного вложения средств, причем в национальный рынок жилья, т.е. имеется возможность стимулировать покупку недвижимости в стране, а не за рубежом. О значении имущественных вычетов по НДФЛ как ресурса для инвестиций в отношении индивидуальных предпринимателей говорят Полякова М. А. и Носов А. В. [11].

Исходя из этого, можно предложить несколько вариантов трансформации имущественных вычетов, в целях стимулирования продаж на рынке недвижимости, представленных на рисунке 5.

Рисунок 5. Механизм стимулирования продаж на рынке недвижимости на основе модернизации имущественного вычета по НДФЛ

Источник: составлено авторами

Рассмотрим варианты трансформации имущественных налоговых вычетов в целях стимулирования продаж на рынке недвижимости более подробно.

Вариант 1. Сохраняется действующая норма НК РФ – единоразовое предоставления имущественного вычета по НДФЛ на прямые расходы на покупку или строительство жилья. Однако размер имущественного вычета увеличивается в 2 раза и прописывается норма по его ежегодной индексации на коэффициент-дефлятор. Таким образом, в предлагаемой модели будет происходить ежегодная индексация размера вычета, обоснованная ежегодным ростом стоимости недвижимости, что является более справедливым, в отличие от действующего механизма предоставления имущественного вычета по НДФЛ на прямые расходы на покупку или строительство жилья. С учетом средней стоимости продаваемого квадратного метра жилья, в том числе и в мегаполисах и, следовательно, требуемых размерах ипотечных кредитов, а также высокой ключевой ставки, целесообразно увеличить вычет в отношении процентов по ипотечным кредитам с 3 млн. руб. до 8 млн. руб. При этом, необходимо отметить, что по сравнению с другими странами, в России всегда была и остается ставка по ипотечным кредитам достаточно высокая. Поэтому, размер вычета по процентам, уплаченным за ипотечный кредит 8 млн. руб. и его индексация, с учетом года выдачи кредита на коэффициент-дефлятор обосновано. Причем это будет разовая индексация по размеру процентов к возврату, которая будет рассчитываться исходя из того года, в котором ипотечный кредит будет получен. Объясняется это тем, что размер процентов, уплаченных за кредит, прописывается в момент выдачи ипотечного кредита и в дальнейшем может изменяться только в зависимости от поведения заемщика и его финансовой грамотности. Например, в случае досрочного погашения ипотечного кредита, проценты будут сокращаться. В случае, отказа от страховых продуктов по ипотечному кредиту (например, страхования тела кредита или страхования жизни и здоровья заемщика) или в случае несвоевременного погашения кредита, естественно, проценты будут расти. Но в целях реализации принципа равенства и справедливости это не должно учитываться при предоставлении имущественного вычета по процентам, уплаченным за ипотечный кредит. Единственное условие – не более 8 млн. руб. с учетом коэффициента-дефлятора, на год выдачи ипотечного кредита.

Вариант 2. Размер имущественного вычета по НДФЛ на прямые расходы на покупку или строительство жилья, также как и в варианте 1 увеличивается в 2 раза по сравнению с действующим. Отменяется действующая норма по разовому использованию имущественного вычета. Предлагается его многократное использование. В данном варианте больше стимулируется повышение уровня и качества жизни населения, поскольку с одной стороны многократность использования имущественного вычета по НДФЛ на прямые расходы на покупку или строительство жилья обосновывается или увеличением площади жилья, или его покупкой в другом регионе (например, для возможности семейного отдыха). В отличие от первого варианта отсутствует ежегодная индексация на коэффициент-дефлятор, но при этом появляется возможность использования имущественного вычета по НДФЛ на прямые расходы на покупку или строительство жилья несколько раз. В отношении процентов, уплаченных за ипотечный кредит, также, как и в первом варианте, предусмотрено увеличение вычета с 3 до 8 млн. руб., но отличительной особенностью является с одной стороны, возможность при каждом ипотечном кредите заявлять к возврату проценты, уплаченные за него в размере 8 млн. руб., с другой стороны, отсутствие ежегодной индексации на

Конечно, представленные варианты механизма стимулирования продаж на рынке недвижимости на основе модернизации имущественного вычета по НДФЛ не учитывают такие факторы, как: межрегиональную дифференциацию стоимости квадратного метра жилья; уровень доходов в разных регионах, от которого зависит инвестиционная активность населения; уровень закредитованности граждан, который также отличается по регионам и т.д. Эти факторы можно предусмотреть в виде региональных налоговых льгот, но только в том случае, если НДФЛ перевести из федерального налога в региональный. Это позволит региональным органам власти в рамках регионального налогового суверенитета прописать региональные особенности налоговых льгот и механизм их предоставления. Однако, в настоящее время это практически не реализуемо по разным причинам.

Несомненным достоинством механизма стимулирования продаж на рынке недвижимости на основе модернизации имущественного вычета по НДФЛ будет, в том числе, его воздействие на легализацию «теневого» сектора экономики. При возникновении желания граждан использовать имущественный вычет, возникнет необходимость легализации зарплат, полученных в «конвертах». Это, в свою очередь, приведет к росту налоговых доходов бюджетной системы, что позволит безболезненно предоставлять предлагаемые увеличенные имущественные вычеты. С учетом того, что на протяжении последних лет идет активная борьба с «теневым» сектором экономики и активно вводятся различные инструменты его легализации, предлагаемые варианты трансформации имущественных вычетов, также будут косвенно способствовать реализации общего тренда.

Еще одним налогом, который возникает при покупке недвижимости, является налог на имущество физических лиц. Здесь также встает вопрос о том, насколько справедливо платить этот налог при условии, что объект недвижимости куплен с использованием ипотечного кредита. По факту, квартира находится в залоге у банка, предоставившего ипотечный кредит. Физическое лицо в этом случае не может свободно распоряжаться этим имуществом, например, продать его. Параллельно с ипотечным кредитом и долговой нагрузкой по нему для заемщика, возникает необходимость в приобретении страховых продуктов, о которых шла речь выше. Кроме того, необходимость уплаты налога на имущество физических лиц. Однако, если заемщик будет не в состоянии выполнять свои долговые обязательства перед банком, то объект недвижимости будет продан кредитным учреждением в счет погашения оставшейся части долга заемщика. Конечно, в этом случае, заемщик получит всю оставшуюся сумму от продажи имущества банком, после погашения долга перед кредитным учреждением. Однако, объекта недвижимости в собственности уже не будет. С учетом ежегодного роста стоимости недвижимости, возможно, приобретение другого, более дешевого имущества, окажется для физического лица невозможным в силу его стоимости и оставшейся суммы после погашения долговых обязательств перед кредитным учреждением. Таким образом, у заемщика, до момента полного погашения ипотечного кредита, всегда существует риск потери имущества, в случае, если его материальное положение ухудшится, и будет отсутствовать возможность ежемесячного погашения тела кредита и процентов за пользование кредитными средствами. Но, при этом, на протяжении нескольких лет, до момента возникновения финансовых проблем это физическое лицо добросовестно платит, в том числе и налог на имущество физических лиц. Но по факту, о полном владении имуществом, находящимся в залоге у коммерческого банка, предоставившего ипотечный кредит речи не идет.

Следовательно, возникает вопрос, о справедливости налогообложения имущества приобретенного в ипотеку, до момента погашения ипотечного кредита. Исходя из этого, считаем целесообразным, предложить следующий механизм имущественного налогообложения в отношении имущества, приобретенного с использованием ипотечного кредита, который представлен на рисунке 6.

Рисунок 5. Механизм модернизации налога на имущество физических лиц при использовании ипотечного кредита

Источник: составлено авторами

Обоснованность применения данного механизма модернизации налога на имущество физических лиц при использовании ипотечного кредита в первую очередь связано с реализацией принципа равенства и справедливости налогообложения. Учитывая тенденции последних лет, показанные на рисунках 1, 3 и 4, связанные с уменьшением объемов ипотечного кредитования это не будет являться существенной нагрузкой для бюджетной системы. В качестве особенности предлагаемого механизма модернизации налога на имущество физических лиц при использовании ипотечного кредита, следует отметить, что первый год исчисляется не как календарный год, а как 12 месяцев, следующие за первым днем после выдачи ипотечного кредита. Исходя из этого, будут рассчитываться и следующие налоговые периоды.

Заключение

На протяжении последних лет рынок недвижимости находится в условиях высоких рисков, обусловленных экономической турбулентностью. Кроме воздействия внешних негативных факторов, на него оказывают влияние и внутренние факторы, связанные с высокой ключевой ставкой, отменой льготных программ по ипотечному кредитованию, существенной межрегиональной дифференциацией доходов населения и т.д. Все эти факторы способствуют существенному снижению объема продаж на рынке недвижимости. Следовательно, параллельно, снижается экономический потенциал смежных отраслей, в которых в случае благоприятной конъюнктуры на рынке недвижимости, напротив, наблюдается положительный мультипликативный эффект.

В этой связи необходимо использовать фискальные инструменты стимулирования продаж на рынке недвижимости. Необходимо рассмотреть варианты механизма стимулирования продаж на рынке недвижимости на основе модернизации имущественного вычета по НДФЛ. Предложенные варианты, направлены не только на увеличение продаж на рынке недвижимости за счет увеличения объемов вычетов по прямым расходам на покупку или строительство жилья и выданным ипотечным кредитам, но и на частичную легализацию «теневого» сектора экономики. Более того, будут активизировать вложение средств в недвижимость со стороны физических лиц, как источника инвестиционных вложений, стимулировать покупку объектов недвижимости в разных регионах России. Также, предусмотрена возможность ежегодной индексации имущественного вычета на коэффициент-дефлятор, что отражает ежегодный рост стоимости недвижимости на российском рынке. Учитывая налоговую реформу 2025 года и снижение объемов использования ипотечных кредитов при заявлении права на предоставление имущественного вычета по НДФЛ, для бюджетной системы предлагаемые варианты модернизации не будут нести существенную фискальную нагрузку. При расширении налоговой базы за счет увеличения продаж на рынке недвижимости бюджетная система получит дополнительные налоговые доходы.

Предложенный механизм модернизации налога на имущество физических лиц при использовании ипотечного кредита позволит платить налог, используя принцип справедливости, пропорционально объему выкупленной доли имущества.

Таким образом, рассмотренные варианты налогового стимулирования рынка жилья в условиях экономической турбулентности с одной стороны будут стимулировать продажи на рынке недвижимости, с другой стороны расширят налоговый потенциал бюджетной системы.