Экономическая эффективность восстановления традиционных фасадов деревянных жилых домов исторического поселения (на примере г. Чистополя)

1. Введение

В условиях современных технологий и подходов к стратегиям сохранения исторических городов становится все более важным правильно оценивать и управлять стоимостью проектов восстановления, чтобы обеспечить качественное управление архитектурным и культурного наследием при разумном использовании ресурсов [1,2]. Исторической средовой застройкой занята большая территория в границах исторического поселения города Чистополя и представлена в основном самобытными, сдержанными по декору деревянными индивидуальными жилыми домами, которые являются неотъемлемой частью культурного ландшафта города, обладают региональными особенностями и высоким историко-культурным потенциалом. [3,4]. Запрос на ремонтные мероприятия таких зданий свидетельствует о физической комфортности их эксплуатации. Но многие собственники при ремонте фасадов таких домов вместо традиционных деревянных калёванных досок отдают предпочтение облицовочным фасадным системам имитационными материалами, такими, как виниловый или стальной сайдинг, металлические профилированные листы и др. Такие системы стали популярны в России из-за своей низкой стоимости, простоты монтажа и дальнейшей эксплуатации и отсутствия регламентов по использованию. Однако, применение их поверх существующего фасада искажает их пропорциональный строй упрощает облик здания до примитивных однородных форм, скрывая все архитектурные детали и особенности. Монтаж таких фасадных систем нередко приводит к частичной или полной утрате подлинных декоративных элементов и тем самым, снижает потенциал исторической среды, дополняющий архитектурно-эстетические качества объектов культурного наследия в структуре исторического поселения и достопримечательного места, приводит к неразборчивости исторической среды и нового строительства. Помимо потери облика здания, использование современных отделочных материалов влечет за собой ухудшение состояния конструкций зданий из-за несовместимости технологий и свойств материалов. Подобная тенденция по «обезличиванию» среды наблюдается во многих малых исторических городах России. Но даже в случае желаемого отклика собственника по ведению ремонтных работ с использованием традиционных материалов и технологий заказчик сталкивается с рядом проблем, в том числе с отсутствием конкурентноспособного рынка и отсутствием материала как такового. В Чистополе нет производств, направленных на изготовление деревянных фасадных элементов, отсюда возникает потребность в расчете эффективности и актуальности создания такого производства внутри города Чистополь или его окрестностях.

Вопросы сохранения исторической среды, использования традиционных материалов являются актуальными и изучаются в работах зарубежных авторов. Публикации в этой области затрагивают различные аспекты. Отдельное внимание уделяется экологическим аспектам строительного процесса, а именно снижению воздействия на окружающую среду за счет выбора качественных и экологичных материалов. Потенциал конструктивных изделий из древесины как экологически чистых строительных материалов с низким содержанием углерода очень высокий [5,6]. В Норвегии уделяется большое значение сохранению северных объектов деревянного зодчества с помощью химических составов, защищающих от возгорания [7]. С точки зрения воздействия на окружающую среду реставрация деревянных сооружений является альтернативой реновации [8].

На территории России деревянные церкви – это одно из прекрасных особенностей традиционной русской архитектуры [9]. Традиционное сельское жилое деревянное зодчество делится в РФ географически на две важные части в зависимости от сторон света, а именно – Южную и Северную [10, 11]. Например, на территории Прикамья из дерева строили не только дома и бани, а также промышленные комплексы по добыче соли [12]. Здания, построенные из дерева, каждый год пропадают по всем странам мира. Гниение древесины и поражение насекомыми препятствует долговечности и надежности деревянного зодчества [13].

Восстановление и регенерация как методы модернизации отечественных исторических городов обеспечивает возрождение и сохранение историко-культурного наследия, что в перспективе может способствовать развитию регионального туризма [14,15]. Памятники архитектуры в совокупности с рядовой исторической застройкой улучшают визуальную среду, положительно влияют на психоэмоциональное состояние людей, способствуют усвоению традиционных ценностей новыми поколениями горожан [16,17].

Проекты регенерации и восстановления исторических объектов, не обладающих статусом объектов культурного наследия необходимо дополнять технологической картой предстоящих работ, разработанной с учетом особенностей объекта [18,19]. Современная методика реставрации объектов культурного наследия базируется на исследованиях реставраторов прошлых лет, на совершенствовании старых и нахождении новых приемов и подходов в данной сфере [20]. Основные подходы к сохранению культурных ценностей деревянного зодчества начали формироваться во второй половине XIX века, а в ХХ веке стремительно развиваться. Можно выделить следующие подходы: утилитарный, законодательный, археологический, возобновления, стилистический, художественный и консервационный [21]. Эти подходы применимы и в вопросах сохранения рядовой исторической застройки при условии создания доступного универсального проектного пакета технологических карт, учитывающий типологические особенности объекта.

Современные проблемы сохранения объектов русского деревянного зодчества наследия основываются на двух главных причинах: финансы и специалисты [22]. Одним из ограничительных факторов для частного инвестора является неопределенность, которая связана с отсутствием понимания необходимого объема инвестиций на начальном этапе [23]. Для снижения расходов, связанных с ремонтно-реставрационной деятельностью объектов культурного наследия, есть возможность применения льготных налоговых режимов. Например, использование льготного налога в период эксплуатации здания после проведения реставрационных работ позволит снизить дисконтированный срок окупаемости в 1,3 раза [24].

Для возрождения исторической среды города Чистополь необходимо придерживаться исторически преемственной функционально-планировочной модели развития с сохранением ландшафтных особенностей, системы озеленённых пространств, ключевых пространственно-композиционных акцентов и доминант [25,26]. Градостроительное развитие территории должно осуществлять одновременно с реставрационными работами и реконструкцией [27-29].

Таким образом, проблема регенерации исторической среды для сохранения своеобразного облика города Чистополь является актуальной. Несмотря на богатство и разнообразие объектов рядовой исторической среды, специалисты в области сохранения исторического наследия и администрация города нередко сталкиваются с проблемами отсутствия финансирования, искажения, деградации, низким уровнем художественно-эстетического воспитания и угрозы сноса таких объектов, а также с недостатком общественного сознания по их сохранению. Эти проблемы требуют внимательного и комплексного подхода со стороны общества, государства и заинтересованных сторон для создания эффективных механизмов по сохранению исторической застройки. В настоящий момент мало внимания уделено вопросам сохранения деревянной жилой застройки, не относящейся к объектам культурного наследия, но являющейся необходимым элементом рядовой исторической среды. Целью исследования является обоснование экономической эффективности восстановления традиционных фасадов деревянных жилых домов исторического поселения города Чистополь. Авторская гипотеза состоит в том, что восстановление самобытного облика жилой застройки является целесообразным и финансово-реализуемым.

2. Методы

При выполнении расчётов использовались методы анкетирования на базе разработанной google – формы, расчета чистого дисконтированного дохода, дисконтированного срока окупаемости.

Чистый дисконтированный доход (NPV) определяется как разница между приведенными (дисконтированными) на начало реализации проекта денежными потоками проекта (определяется вычитанием денежного оттока из денежного притока по операционной деятельности) и первоначальными вложениями [1].

Дисконтированный срок окупаемости (РbР) показывает период времени, в течение которого окупаются первоначальные инвестиционные вложения [2].

3. Результаты

Чистополь - административный центр Чистопольского района Республики Татарстан, он расположен в географическом центре республики. Главную роль в социально- экономическом и духовном развитии города сыграло купечество – к концу XIX века большая часть капитала вкладывалась купцами в недвижимость и промышленность города. Развитие центрального исторического района напрямую связано с определением границ исторического поселения города, что является предметом исследования «Концепции развития исторического поселения», разрабатываемой рабочей группой, в состав которой вошли авторы данного исследования. Развитие исторического центра планируется за счет реновации исторической среды, реставрацией архитектурных и исторических памятников, с сохранением ценного ландшафта, средообразующих объектов и созданием новых жизнеспособных точек развития всей территории. Новое жилищное строительство планируется, в основном, на новых свободных территориях. В настоящий момент большое количество земельных участков отведено под индивидуальное жилищное строительство. Целые кадастровые кварталы заняты деревянными историческими жилыми домами. Их можно увидеть на улицах Бебеля, Бутлерова, Октябрьская, Вахитова, Толстого и др. Внешний осмотр домов выявил утраты их исторического облика вследствие проведения работ по их ремонту и реконструкции.

В целях изучения общественного мнения по вопросам сохранения внешнего облика деревянных сооружений в исторических поселениях Республики Татарстан, осенью 2023 года (в течение трех месяцев) был проведен опрос, по результатам которого можно судить о том, что около 92% опрошенных хотели бы, чтобы в их регионе были предприняты меры по сохранению деревянной архитектуры для будущих поколений. В опросе приняли участие около 125 человек разных возрастных групп, среди них 64% – жители исторических поселений Республики Татарстан. Репрезентативность выборки обеспечена случайным ее формированием вследствие рассылки вопросов с использованием интернет-ресурсов. Случайный подход позволил ее сделать похожей на генеральную совокупность, включающую плановую целевую аудиторию. Около 62% опрошенных предпочли деревянные доски в качестве материала для облицовки своих домов, главным образом за их экологичность (79%), эстетические параметры (48%) и уникальность (46%). Тем не менее, были выделены следующие недостатки деревянных досок: высокая цена материала, недолговечность, подверженность гниению и горению. Первое – связано с отсутствием конкурентноспособного рынка, второе и третье – уже давно решается ведущими производителями лака-красочной продукции с помощью современных защитных пропиток и отделочных покрытий.

Среди прочих материалов для облицовки были названы металлический/пластиковый сайдинг, кирпич, плитка, декоративная штукатурка и другие современные материалы. Металлический сайдинг, по мнению опрошенных, более прочный и доступный материал, не требующий особого ухода и обслуживания.

Облицовка домов сайдингом часто происходит вместе с заменой деревянных окон на пластиковые, с полным демонтажем деревянных наличников. Важно понимать, что деревянные декоративные элементы отражают уникальный ремесленный стиль и сохраняют историческую ценность здания. Около 77% опрошенных заявили о желании сохранить конструктивные элементы в первозданном виде/реконструировать (реставрировать) изношенные участки деревянных окон и наличников, 23% опрошенных мотивировали замену деревянных окон на пластиковые необходимостью улучшения теплоизоляции и шумоизоляции зданий, в отсутствии качественных и недорогих деревянных аналогов.

Для расчета сметной стоимости фасадных работ были выбраны три типовых ИЖС, находящиеся в городе Чистополь и расположенные по адресам ул. Вахитова, 22, ул. Вахитова, 42 и ул. Вахитова, 48. Внешний облик зданий представлен на рис. 1.

(Источник: выполнено Лысенко М.Н., Зининой А.А., Елисеевой А.Е. (гр.9РП01) под руководством Сайфуллиной Л.Ш. и Карповой И.В.)

Были рассчитаны итоговые стоимости вариантов фасадных работ:

- реставрация деревянного фасада с сохранением и частичной заменой утраченных элементов (биопоражения, рассыхание, фрагментарная утрата);

- полная обшивка сайдингом по существующему фасаду;

- полная обшивка фасада новыми деревянными элементами.

Кроме того, были рассчитаны затраты на ремонт деревянных окон и их замену на пластиковый стеклопакет.

Затраты на ремонт для выбранных жилых домов представлены в табл.1.

Таблица 1

Стоимость вариантов ремонта фасада деревянного дома

«Адепт. Управление строительством)

На основе сметной стоимости строительства был разработан календарный план выполнения работ с использованием программного продукта «Адепт: Управление строительством». Общая продолжительность фасадных и оконных работ составила 54 дня (рис. 2).

Рис. 2. График производства работ

(Источник: рассчитано авторами с использованием программного продукта

«Адепт. Управление строительством)

Как показали расчеты полная обшивка фасада сайдингом и деревом стоят почти одинаково, но при этом предложения вариантов сайдинга превышают предложения по деревянным изделиям, особенно не хватает предложений по резным изделиям. В этой связи возникает потребность в открытии на территории города Чистополь производства деревянных изделий.

Для реализации данного проекта необходимо целевое финансирование или собственный капитал в размере 4,740 млн. руб., а также использование возможностей программы льготного лизинга оборудования для субъектов индивидуального и малого предпринимательства (программа «Моногорода и ТОСЭРы»), кредитной поддержки в рамках Программы стимулирования субъектов малого и среднего предпринимательства (Федеральный закон от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации») (табл. 2).

Таблица 2

Исходные данные

Первоначально необходимо рассчитать и учесть основные затраты, необходимые для открытия производства в Чистополи. Производство рекомендуется разместить на исторически сложившейся территории г. Чистополь, выделенной для ведения ремесленной и производственной деятельности. Было выбрано здание по адресу г. Чистополь, ул. Карла Маркса, 94К, площадью 300 м² и размером аренды 88 000 руб. в месяц. Офис необходимо арендовать в центре города, рассматриваемое помещение расположено по адресу г. Чистополь, ул. Ленина, 2а. Стоимость аренды офисного помещения общей площадью 14,9 м² в месяц составит 7 450 руб.

Стоимость оборудования показана в табл. 3.

Таблица 3

Стоимость производственного оборудования

Перечень необходимого оборудования обусловлен производственным процессом, представленным на рис. 3.

Рис. 3. Процесс создания деревянных резных наличников

(Источник: составлено авторами)

В эксплуатационные затраты вошли расходы на заработную плату и отчисления в социальные фонды в размере 338,250 руб. в месяц, затраты на покупку необходимых материалов, аренду помещений, средства индивидуальной защиты, рекламу.

В номенклатуру продаваемых изделий необходимо включить доски и элементы архитектурного декора (полотенце, причелина, карниз, серьги, наличники). Архитектурный декор фасада является важной частью деревянного зодчества России. Архитектурно-декоративный элемент в виде орнамента-узора, который состоит из ритмично чередующихся изобразительных форм, использовался в качестве украшения фасада в резьбе жилых домов. Существуют геометрические, солярные, растительные, орнитоморфные и другие виды орнамента [30]. Номенклатура изделий представлена на рис. 4.

Рис. 4. Наименования деревянных изделий

(Источник: составлено авторами)

Цены на продукцию указаны в табл. 4.

Таблица 4

Цены на производимую продукцию

Поддержка субъектов малого и среднего предпринимательства в сфере ремесленной деятельности играет важную роль в развитии экономики и сохранении традиций ремесел. Предоставление льготных кредитов, грантов, субсидий для приобретения оборудования, закупки материалов и развития производства способствует развитию экономики малых городов и созданию новых рабочих мест. На рис. 5 приведены основные меры поддержки, на которые могут рассчитывать организации, занимающиеся ремесленным делом.

Рис. 5 Поддержка субъектов малого и среднего предпринимательства в области ремесленной деятельности

(Источник: составлено авторами)

Показатели эффективности создания производства деревянных изделий на территории г. Чистополь представлена в табл. 5.

Таблица 5

Показатели эффективности

«Альт-Инвест. Строительство)

Заключение

Таким образом, для регенерации исторической среды необходимо решить проблему, с которыми сталкиваются владельцы старинных деревянных построек: отсутствие доступных традиционных материалов в городе Чистополь (деревянные доски и резные изделия из них). На наш взгляд, необходимо создание производства деревянных фасадных элементов для ремонтных работ внутри города Чистополь или его окрестностях.

Возможные направления дальнейших исследований, следующие: способы создания конкурентоспособного рынка резных деревянных изделий, расширения его деятельности на всю территорию Российской Федерации, открытие на базе производства Центра реставрационных работ. Выгодное географическое расположение в центре Республики Татарстан, развитая промышленность и созданная в рамках города территория опережающего экономического развития могут оказаться хорошей основой для возрождения производства не только в области деревообработки, но и для кузнечного, гончарного, ткацкого ремесел.

[1] Чистая приведенная стоимость. Интернет-энциклопедия «Википедия» https://ru.wikipedia.org/wiki/Чистая_приведённая_стоимость (дата обращения 14.05.2024)

[2] Дисконтированный срок окупаемости. Интернет-энциклопедия «Википедия» https://ru.wikipedia.org/wiki/Дисконтированный_срок_окупаемости (дата обращения 14.05. 2024)