Олигополизация рынка первичной недвижимости в Волгоградской области

Введение

Состояние жилищного комплекса и рынка недвижимости в региональном разрезе определяет качество жизни граждан наряду с характером реализуемой социальной политики, доступностью образования, развитостью культурной сферы и многим другим. Субъекты Российской Федерации характеризуются высокой степенью дифференциации по различным социально-экономическим, демографическим и другим показателям, свидетельствующим об уровне и качестве жизни граждан: средней заработной плане, среднедушевому доходу, рождаемости и смертности, обеспеченности населения жильем. В этой связи развитие рынка первичной недвижимости определяется не только предпринимательскими способностями руководителей компаний-застройщиков, но и рядом других факторов, по которым можно судить о целесообразности реализации тех или иных проектов на территории региона.

Исследования в области региональных рынков недвижимости уже давно проводятся различными учеными как в России, так и за рубежом (в качестве примера можно рассмотреть работу P. Cheshire и Hilber K. [21] (Cheshire, Hilber, 2018), в которой авторы провели комплексное исследование европейских рынков недвижимости с учетом их дифференциации по различным признакам). Наиболее исследованными в отечественной практике являются столичные рынки недвижимости: особенности их формирования и развития рассматривали Н.К. Куричев [11, с. 647] (Kurichev, 2018), А.Г. Пилюгина [16, с. 55] (Pilyugina, 2019) и многие другие. Рынки в регионах, удаленных от центра, также активно изучаются: так, Н.Ю. Абрамова в своей работе [1, с. 7] (Abramova, 2018) рассматривала состояние рынка недвижимости Чувашской республики; коллектив авторов во главе с Л.В. Стрекозовой [12, с. 142] (Strekozova, Belyh, Varavina, Genenko, 2018) оценивали состояние и перспективы развития белгородского рынка недвижимого имущества. В Волгоградской области также проводились подобные исследования: так, И.Е. Бельских в своей работе [1, с. 103] (Belskih, 2016) рассматривал маркетинговые факторы, оказывающие влияние на уровень развития рынка. Наиболее близкой к теме настоящего исследования является работа Н.И. Борисовой, А.В. Борисова и Ю.А. Ашниной [5, с. 36] (Borisova, Borisov, Ashnina, 2016), однако в ней авторы ограничились обзором ситуации на рынке, не рассматривая конкретные показатели развития конкурентной среды. Следует также отметить, что специфика объекта исследования требует постоянной актуализации оценки его состояния: подобные данные, характеризующиеся высокой степенью динамичности, нуждаются в перманентном обновлении. Этим обуславливается актуальность настоящей работы.

Методология

Методология исследования включает в себя структурный и статистический анализ рынка первичной недвижимости в Волгоградской области, анализ научной литературы по теме исследования и синтез полученных результатов с целью выработки комплексного подхода к оценке ситуации на рынке и формирования комплекса мероприятий, направленных на совершенствование рыночной среды.

В качестве объекта исследования выступает рынок первичной недвижимости в Волгоградской области, состояние которого рассматривается в динамике за период 2016–2019 гг. Конкурентная среда на исследуемом рынке характеризуется при помощи показателей рыночной концентрации, для оценки которых применяются:

1. Показатель абсолютного уровня концентрации (K).

2. Индекс концентрации (CR5).

3. Индекс Херфиндаля–Хиршмана (HHI).

Подобные методы при рассмотрении конкурентной среды на региональных рынках недвижимости использовались, в частности, С.А. Барониным [2, с. 139] (Baronin, Korshunov, 2010) и Т.Ю. Овсянниковой [15, с. 189] (Ovsyannikova, Yugova, 2012) (в ее работе индекс Херфиндаля–Хиршмана визуализировался при помощи кривой Лоренца), что свидетельствует о достоверности и объективности указанных методов.

Результаты

Волгоградская область является промышленно развитым регионом, однако в ней существует тенденция к снижению численности действующих организаций. Тяжелое финансовое положение градообразующих предприятий приводит к необходимости сокращения штата сотрудников: это ведет к росту уровня безработицы, снижению доходов жителей региона и высоким темпам оттока населения в другие регионы [8, с. 75] (Dmitriev, Evstratov, 2019). В частности, по данным Волгоградстата, в 2018 году 4115 человек уехали из Волгоградской области в другие регионы России, а 234 человека – в другие страны [19].

Подобная динамика приводит к трансформациям на рынке первичной недвижимости Волгоградской области. Это выражается, в частности, в постепенном снижении темпов жилищного строительства. В рамках работы автором была рассмотрена динамика состояния рынка в период 2016–2019 гг. В приведенной ниже таблице 1 отражены ведущие компании регионального рынка первичной недвижимости в 2016 году, а также оценена совокупная доля рынка, принадлежащая компаниям, не вошедшим в число лидеров.

Таблица 1

Ведущие застройщики на региональном рынке в 2016 году

№	Наименование застройщика	Введено, м²	Доля рынка, %
1	СК Флагман	50 170	15,5
2	ГК Пересвет-Юг	44 962	13,9
3	ГК Волгострой	32 412	10,0
4	ИСК Запад	29 476	9,1
5	Синара-Девелопмент	23 492	7,3
6	Другие	143 368	44,3

Источник: составлено автором по материалам рейтинга застройщиков Волгоградской области

В 2016 году рынок был представлен 22 компаниями, которыми в совокупности было введено в эксплуатацию 323880 квадратных метров жилой площади. Крупнейшим субъектом рынка была СК Флагман, силами которой было введено около 50,2 тысяч квадратных метров жилплощади (15,5 % от всей площади). ГК Пересвет-Юг ввела в эксплуатацию порядка 45 тысяч квадратных метров (13,9 % от общего количества), ГК Волгострой – 32,4 тысячи квадратных метров (около 10 %). Четвертую и пятую строки рейтинга заняли ИСК Запад и Синара-Девелопмент, которые ввели в эксплуатацию 29,5 тысяч квадратных метров (9,1 %) и 23,5 тысячи квадратных метров (7,3 %) жилой площади соответственно. Ниже приведена таблица 2, где отражены данные о лидерах рынка первичной недвижимости в 2017 году.

Таблица 2

Ведущие застройщики на региональном рынке в 2017 году

№	Наименование застройщика	Введено, м²	Доля рынка, %
1	ГК Пересвет-Юг	67 012	20,2
2	ИСК Запад	43 146	13,0
3	ТПГ БИС	32 451	9,8
4	СК Флагман	29 535	8,9
5	Девелоперская компания Среда	22 144	6,7
6	Другие	137 868	41,5

Источник: составлено автором по материалам рейтинга застройщиков Волгоградской области

В 2017 году на региональном рынке застройщиков действовали 24 компании, которые в совокупности ввели в эксплуатацию 332156 квадратных метров жилой площади. Ведущим субъектом рынка была ГК Пересвет-Юг: усилиями компании региональный жилой фонд увеличился на 67 тысяч квадратных метров (20,2 % от совокупной площади, введенной в эксплуатацию в 2017 году). По сравнению с предыдущим периодом позиция компании на региональном рынке укрепилась: прирост введенной ей в эксплуатацию жилплощади составил 49 %. Это привело к тому, что компания поднялась на вершину рейтинга, опередив СК Флагман, в 2017 году оказавшуюся на 4 строке рейтинга с 29,5 тысячами квадратных метров введенной в эксплуатацию жилплощади (8,9 % от совокупного количества). ИСК Запад также укрепила позиции на рынке, переместившись с 4 строки в 2016 году на 2 в 2017 году (прирост введенной жилплощади составил 46,4 %). Компания ввела в эксплуатацию 43,1 тысячу квадратных метров жилой площади (13 % от общего количества). Третью строку рейтинга заняла ТПГ БИС, которой было введено в эксплуатацию 32,5 тысячи квадратных метров площади (9,8 %). Рейтинг лидеров замкнула девелоперская компания Среда, которой было введено в эксплуатацию 22,1 тысяч квадратных метров жилплощади (6,7 %). В приведенной ниже таблице 3 представлены данные о ведущих субъектах рынка в 2018 году.

Таблица 3

Ведущие застройщики на региональном рынке в 2018 году

№	Наименование застройщика	Введено, м²	Доля рынка, %
1	ГК Пересвет-Юг	65 333	22,7
2	РИК	24 983	8,7
3	ГК СУ-155	21 018	7,3
4	ТПГ БИС	20 812	7,2
5	ИСК Запад	18 481	6,4
6	Другие	137 847	47,8

Источник: составлено автором по материалам рейтинга застройщиков Волгоградской области

В 2018 году в Волгоградской области было введено в эксплуатацию 288474 квадратных метров жилья (86,8 % от уровня 2017 года). Рынок был представлен 23 компаниями. ГК Пересвет-Юг сохранила лидирующие позиции на рынке даже при учете незначительного снижения величины совокупной площади, введенной ей в эксплуатацию (97,5 % от уровня 2017 года). Компанией было введено порядка 65,3 тысяч квадратных метров жилплощади (22,7 % от общей площади). На втором месте рейтинга оказалась РИК с почти 25 тысячами квадратных метров введенной в эксплуатацию площади (8,7 %). ГК СУ-155, занявшая третью строку рейтинга, ввела в эксплуатацию 21 тысячу квадратных метров площади (7,2 %). ТПГ БИС, в 2017 году занявшая третье место по объему введенной в эксплуатацию жилплощади, в 2018 году оказалась на 4 строке с 20,8 тысячами квадратных метров жилплощади (64,1 % от уровня 2017 года, или 7,2 % от совокупной ее величины по рынку). Пятерку лидеров замкнула ИСК Запад, в предыдущем периоде занимавшая второе место в рейтинге (в 2018 году объем введенной в эксплуатацию жилплощади составил 42,8 % от уровня 2017), ввела в эксплуатацию порядка 18,5 тысяч квадратных метров жилплощади (6,4 %). Ниже приведена таблица 4, в которой отражена информация о лидерах рынка первичной недвижимости в 2019 году.

Таблица 4

Ведущие застройщики на региональном рынке в 2019 году

№	Наименование застройщика	Введено, м²	Доля рынка, %
1	ГК Пересвет-Юг	65 695	33,6
2	ТПГ БИС	30 426	15,6
3	Родниковая долина	16 427	8,4
4	ГК Волгострой	13 088	6,7
5	Горизонт	12 228	6,3
6	Другие	57 538	29,4

Источник: составлено автором по материалам рейтинга застройщиков Волгоградской области

В 2019 году усилиями 17 застройщиков в Волгоградской области было введено в эксплуатацию 195402 квадратных метра жилой площади. ГК Пересвет–Юг, в очередной раз укрепившая свои лидирующие позиции, ввела в эксплуатацию порядка 65,7 тысяч квадратных метров жилья (33,6 % от общего объема по рынку). ТПГ БИС, в 2018 году занимавшая четвертую позицию в рейтинге, в 2019 году переместилась на второе место с 30,4 тысячами квадратных метров, введенных в эксплуатацию (15,6 %). Компания «Родниковая долина» впервые за исследуемый период вошла в число лидеров рынка, введя в эксплуатацию 16,4 тысячи квадратных метров жилья. Четвертую и пятую строки заняли ГК Волгострой и компания «Горизонт» с 13,1 тысячами квадратных метров (6,7 %) и 12,2 тысячами квадратных метров (6,3 %) введенного в эксплуатацию жилья соответственно.

Анализ полученных результатов

На основании полученных данных автором были рассчитаны показатели, отражающие изменения уровня концентрации на рынке первичной недвижимости в Волгоградской области. Для этого были использованы три основных показателя: абсолютный уровень концентрации (K), индекс концентрации (CR5) и индекс Херфиндаля–Хиршмана (HHI).

1. Абсолютный уровень концентрации (K) отражает отношение единицы к общему количеству субъектов рынка. Данный показатель демонстрирует рыночную долю каждой компании на рынке при условии наличия на нем совершенной конкуренции:

	,	(1)
	,
	,
	.

Значения показателя абсолютного уровня концентрации свидетельствуют о потенциальной возможности установления на исследуемом рынке совершенной конкуренции, однако тенденция к его росту, обуславливаемая снижением количества субъектов, действующих на рынке, позволяет говорить о сжатии рынка, в рамках которого рыночная власть сосредотачивается в руках ведущих игроков. Это ведет к укреплению позиций лидеров и снижению степени присутствия на рынке менее крупных компаний.

2. Индекс концентрации (CR5) – отражает сумму рыночных долей пяти ведущих компаний на рынке. Критическое значение индекса начинается от 70. Данный показатель, несмотря на простоту в расчетах и наглядность, обладает рядом недостатков, главным из которых является игнорирование весов значений. Тем не менее индекс концентрации по сей день активно используется в практике консалтинговых компаний и маркетинговых агентств для оперативной оценки состояния рынка и составления его общей характеристики:

		(2)

В 2019 году значение индекса концентрации достигло критической отметки, составив 70,6. Это говорит о монополизации рынка. Следует также отметить, что более трети рынка (33,6 %) контролируется единственной компанией (ГК Пересвет–Юг). Монополизация рынка приводит к сужению круга альтернатив, среди которых потенциальные покупатели могут выбирать жилье и условия, на которых оно приобретается. Монополизация ведет также к снижению гибкости ценовых тарифов.

3. Индекс Херфиндаля–Хиршмана (HHI). Первоначальный вариант данного индекса (представлявший собой квадратный корень из современной формулы) был сформулирован в 1945 году А. Хиршманом в работе “National Power and the Structure of Foreign Trade” [22, с. 98] (Hirschman, 1945). В 1950 году формула была приведена к нынешнему виду О. Херфиндалем. Индекс Херфиндаля–Хиршмана используется антимонопольными органами США для выявления возможностей осуществления на рынках сделок слияния и поглощения. Банком России данный индекс используется для определения уровня концентрации отраслевых рынков. В этой связи его можно рассматривать как один из наиболее достоверных показателей, отражающих уровень рыночной концентрации. Максимальным значением индекса является 10000 (монополия единственного производителя). В зависимости от уровня концентрации принято выделять 3 типа рынков:

1) HHI<1000 – слабо концентрированные рынки (совершенная либо монополистическая конкуренция);

2) 1000<HHI<1600 – умеренно концентрированные рынки (олигополия);

3) 1600<HHI – сильно концентрированные рынки (монополия).

		(3)
	,
	,
	.

Таким образом, наименьшим уровнем концентрации рынок первичной недвижимости Волгоградской области характеризовался в 2016 году (668,2). В 2017 году данный показатель вырос до 794,5, не превысив однако порога умеренной концентрации. Похожая ситуация сложилась и в 2018 году (734,2), тогда как в 2019 г. за счет усиления монопольной власти ведущих компаний и снижения общего числа субъектов рынка он приблизился к монопольному порогу (1527,5).

Обсуждение

Проведенное исследование дает основания полагать, что на рынке первичной недвижимости в Волгоградской области сложилась тенденция к сжатию и усилению монопольной власти ведущих рыночных игроков. Помимо этого, заметна очевидная нисходящая тенденция величины жилой площади, вводимой в эксплуатацию субъектами рынка. В этой связи важно рассмотреть в совокупности некоторые трансформации, происходящие в экономике и социальной сфере региона.

Во-первых, в Волгоградской области с 2013 года прослеживается тренд к ежегодному снижению уровня реального среднедушевого дохода – об этом свидетельствуют данные Волгоградстата [19]. Положительные изменения уровня среднемесячной заработной платы нивелируются инфляционными процессами, выражающимися в росте цен на товары потребительского спроса. Подобная динамика способствует снижению спроса на недвижимость.

Во-вторых, в Волгоградской области отмечается т.н. «старение населения», которое выражается в увеличении удельного веса лиц, достигших пенсионного возраста в общей численности населения. Такие изменения обуславливаются сложностями, возникающими при трудоустройстве молодых специалистов, окончивших средние и высшие учебные заведения, и столкнувшихся с невостребованностью своей профессии в регионе [14, с. 20] (Mezenina, Shapovalov, 2019). Это приводит к оттоку молодых людей за пределы региона. Как правило, представители старших возрастных категорий уже имеют собственное жилье, и покупка нового интересует их не в той мере, в какой это волнует молодежь.

Эти факторы в совокупности и обуславливают снижение спроса на недвижимость в регионе, снижая его инвестиционную привлекательность. Однако для укрепившихся на рынке компаний, уже обеспечивших себя положительной репутацией и клиентской базой, подобные изменения не несут в себе ничего катастрофического: они продолжают осуществлять выбранную заранее политику ценообразования, сбыта и рекламы – подобная политика характеризовалась С.Г. Стерником [17, с. 95] (Sternik, Lavrentiev, Sternik, 2019) и А.В. Харламовым [18, с. 147] (Kharlamov, Zaharov, 2019). В этой связи в качестве инструментов развития регионального рынка жилья можно рассмотреть следующие комплексы мероприятий:

1. Применение механизмов государственно-частного партнерства при реализации стратегических задач развития региона: это отмечалось, в частности, И.С. Букиной [6, с. 70] (Bukina, Odincova, Orehovskij, 2019). Это позволит ускорить достижение целевых показателей эффективности. Помимо этого, данная практика позволит быстрее развиваться региональному частному сектору [7, с. 20] (Grahova, Agafonova, Napolskih, 2018). Данный способ повышения эффективности деятельности компаний строительной отрасли подробно рассматривался Б.М. Бединым [1, с. 512] (Bedin, 2018). Повышение инвестиционной привлекательности отдельных организаций потребует от них привлечения новых сотрудников, что поможет частично решить проблему безработицы в регионе.

2. Снижение ценовых тарифов на жилье. В условиях «падающего» рынка наиболее рациональным решением будет стабилизация потребительского спроса на недвижимость путем приведения цен к условиям, выгодным для потенциальных покупателей. Речь в данном случае идет не о демпинге (который резко негативным образом влияет на развитие рынка), а о консолидированной корректировке ценовой политики всех (или значительной части) субъектов, действующих на рынке.

3. При выборе подавляющим большинством стратегии долгосрочного развития рынка с конечной целью, состоящей в максимизации прибыли, Парето-оптимум может быть обеспечен только при условии создания «транзитных» институтов, способных обеспечить плавный переход от текущего состояния институциональной среды (от которой зависит в том числе и состояние рынка) к желаемому [16, с. 55] (Pilyugina, Trunkina, 2019). Принципиально важно в условиях всестороннего развития социально-экономической жизни региона следовать общей тенденции, не выбиваясь из колеи (это сравнимо с симфоническим оркестром – каждый инструмент должен синхронизироваться с остальными в темпе, тональности и др.). Подобное соответствие обеспечивается тремя основными механизмами: координации, сопряженности и культурной инерции – это отмечалось В.М. Полтеровичем в его фундаментальной работе [23, с. 10] (Polterovich, 1999). Следует отметить, что особенности институциональной среды сужают область возможностей трансплантации доказавших свою эффективность институтов поддержки строительной отрасли из‑за рубежа, в связи с чем возникает необходимость выработки собственных норм.

Заключение

Таким образом, в результате рассмотрения особенностей функционирования и развития рынка первичной недвижимости в Волгоградской области автором было установлено, что на исследуемом рынке присутствует тенденция к олигополизации, проявляющаяся в усилении рыночной власти компаний-лидеров и снижении общего количества действующих на рынке субъектов. Преодоление сложившейся олигополии возможно при развитии экономики региона за счет реализации программ стратегического развития с использованием инструментария государственно-частного партнерства. Это позволит стимулировать спрос на жилье в Волгоградской области и в долгосрочной перспективе приведет на рынок новых игроков. Кроме того, при формировании и обосновании ценовой политики застройщики должны руководствоваться уровнем реальных доходов граждан. Важным аспектом является и всестороннее развитие институциональной среды региона путем создания промежуточных институтов, благодаря которым переход от текущего состояния к желаемому будет осуществлен максимально «безболезненно».