К вопросу об анализе рынка жилищного строительства в Оренбургской области

Особую актуальность в условиях финансового неравновесия приобретают проблемы организации эффективной системы бизнес-регулирования сферы жилищного строительства. Теоретическим и прикладным аспектам финансирования жилищного строительства посвящены научные труды С.В. Барулина, Т.В. Грицюка, И.Ф. Гареева (Гареев, 2010; Гареев, 2012; Гареев, Матвеева, 2015; Гареев, Файзуллин, Сарваров, Медведева, 2009; Сиразетдинов, Гареев, Казаков, Сарваров, 2010), В.С. Кусмарцевой, Л.В. Митиной и др. (Амбарцумян, 2014; Гаттунен, 2010; Казейкин, 2005; Катаева, 2008; Моисеев, Прокофьев, 2013; Петрухин, Опарина, 2012; Солдатова, 2011; Солдатова, 2015b; Фролова, Саркисян, 2014;), а также аналитические обзоры некоторых научных журналов [1].

За последние 20 лет в России были созданы основные институты, обеспечивающие функционирование рынка недвижимости и, в частности, жилищного строительства в условиях рыночной экономики. Такие изменения в основном сказались на развитии сферы оборота недвижимости, однако не оказали значимого влияния на сектор жилищного строительства, который имеет существенные недостатки и неэффективно регулируется. Сложившиеся основные параметры рынка жилищного строительства не отвечают потребностям современной экономики и российского общества в целом, не позволяют повысить доступность жилья для населения.

Переход к рыночной экономике характеризовался существенным сокращением государственных инвестиций в жилищное строительство, при этом рост частных инвестиций был достаточно медленным. В результате объемы жилищного строительства к 2000 г. снизились более чем в два раза по сравнению с максимальным показателем 1987 г. (соответственно 30,3 и 72,8 млн кв. м общей площади жилья). С началом устойчивого экономического роста в 2000-е годы стали расти и объемы жилищного строительства, достигнув уровня середины 1980-х годов (в 2011 г. было введено 62,3 млн кв. м) (Баринов, 2008; С. 99).

Объем жилищного фонда в Оренбургской области по состоянию на 2011 год составляет около 46 млн кв. м, количество жилых единиц (квартир и индивидуальных жилых домов) – 853,6 тысячи (далее – единицы).

Большая часть жилищного фонда находится в частной собственности, доля которой за последние 20 лет увеличилась почти в два раза и составила в 2011 году около 91,0 процента жилищного фонда Оренбургской области. Жилищная обеспеченность составляет 422 единицы на 1000 человек, что близко к среднеевропейскому уровню. Средняя обеспеченность населения площадью жилья составляет 22,7 кв. м на человека.

Степень износа жилищного фонда на 1 января 2011 года характеризовалась следующими показателями:

- минимальный износ (от 0 до 30 процентов) имеет 40,9 процента жилищного фонда;

- износ от 31 до 65 процентов, требующий ремонта либо реконструкции, имеет 45,4 процента жилищного фонда;

- износ от 66 до 70 процентов, при котором обязательным является проведение капитального ремонта либо реконструкции, либо сноса жилых зданий, имеет 9,7 процента жилищного фонда;

- критическую степень износа (свыше 70 процентов) имеет 4,0 процента жилищного фонда (в 2005 году 2,6 процента) [2].

За время работы с Фондом «РЖС» Правительством Оренбургской области вовлечено в оборот для комплексного освоения в целях жилищного строительства 2 земельных участка общей площадью 74,25 гектара.

Для развития жилищного строительства необходимо проводить политику по снижению административных барьеров (Balcerowicz, Hashi, Lowitzsch, et all, 2003; Kelley, 1961; Scheinderg, 1993).

Ключевым элементом как снижения административных барьеров в жилищном строительстве, так и комплексного развития территорий городов и других поселений в целях формирования комфортной среды обитания и жизнедеятельности человека является градостроительная политика.

Одним из факторов, ограничивающих возможности по увеличению объемов строительства жилья, является низкий технический и технологический уровень предприятий отрасли промышленности строительных материалов и строительной индустрии Оренбургской области.

Реализация областной целевой программы «Развитие производственной базы жилищного строительства на территории Оренбургской области в 2007-2010 годах» и подпрограммы «Развитие материальной базы строительного комплекса Оренбургской области в 2011-2015 годах» областной целевой программы «Стимулирование развития жилищного строительства в Оренбургской области в 2011-2015 годах» подтвердила эффективность используемых мер государственной поддержки по организации производств современной высококачественной продукции и обновлению основных фондов предприятий строительной индустрии и промышленности строительных материалов.

Начало активного развития рынка ипотечного жилищного кредитования в Оренбургской области приходится на 2006-2008 годы – в это время его объемы ежегодно увеличивались в среднем в 3,3 раза. Снижение темпов кредитования в 2009 году было обусловлено ситуацией, сложившейся на мировых финансовых рынках. Финансовый кризис оказал негативное влияние на положение дел в банковской сфере. Многие банки приостановили выдачу кредитов. Оставшиеся на рынке кредитные организации ужесточили условия ипотечного кредитования. Средневзвешенная процентная ставка по ипотечным жилищным кредитам возросла с 12 до 14 процентов, сумма первоначального взноса повысилась до 30 процентов, средневзвешенный срок кредитования сократился с 18,5 лет до 17,7 лет, средний размер кредита уменьшился, были приостановлены программы кредитования покупки жилья в строящихся домах.

Ситуация в 2010 году свидетельствовала о восстановлении рынка ипотечного жилищного кредитования: в сравнении с 2009 годом его объемы увеличились в 2,6 раза и составили 6172,0 млн рублей, средневзвешенная процентная ставка по ипотечным жилищным кредитам снизилась с 13,2 процента до 11,8 процента годовых.

В 2011 году кредитными организациями области предоставлено 10238 ипотечных жилищных кредитов на покупку жилья на сумму 10139 млн рублей.

На рынке жилья по-прежнему отмечается как общий, так и структурный дисбаланс спроса и предложения. С одной стороны, в период до финансового кризиса это выражалось в общем превышении платежеспособного спроса населения над предложением жилья, что привело к существенному росту цен на жилье. В 2009-2010 годах произошло их снижение в силу отложенного покупательского спроса и резкого снижения объемов ипотечного жилищного кредитования. Индекс цен на рынке жилья, рассчитываемый Росстатом в отношении жилых единиц с неизменными характеристиками, в 2009 году составил на первичном рынке 93,0 процента, на вторичном – 92,6 процента (IV квартал 2009 года к IV кварталу 2008 года), в 2010 году – 99,5 процента и 101,7 процента соответственно, в 2011 году – 101,4 процента и 103,7 процента. Например, в IV квартале 2012 года цена в расчете на 1 кв. метр общей площади составляла 37,7 тыс. рублей на первичном рынке жилья и 41,6 тыс. рублей – на вторичном рынке.

Существенной проблемой остается несоответствие структуры спроса на жилье семей со средними и умеренными доходами (то есть доходами ниже средних, но не позволяющих гражданам быть отнесенными к категории малоимущих) и предложения жилья в среднем и нижнем ценовых сегментах, что не позволяет обеспечить доступность приобретения жилья для основной части граждан (Солдатова, 2012; Солдатова, 2015a; Солдатова, Давыдова, 2015).

Соотношение среднегодовых цен на жилье и среднегодовых доходов населения отражает показатель – коэффициент доступности жилья. Данный показатель рассчитывается как отношение стоимости квартиры общей площадью 54 кв. метра по среднегодовым ценам на рынке жилья к среднему годовому доходу семьи из трех человек. В 2006-2008 годах наблюдался значительный рост среднегодовых цен на жилье, который превышал рост доходов населения, что привело к ухудшению значений коэффициента доступности жилья (среднегодовой темп роста – 7,4 процента). В 2009-2012 годах ситуация изменилась и соотношение цен на жилье и доходов населения улучшилось, что привело к снижению коэффициента доступности жилья в среднем на 7,1 процента в год.

Значительные объемы средств областного бюджета направляются на реализацию мероприятий по обеспечению жильем молодых семей, в том числе на софинансирование расходов муниципальных образований, направленных на указанные цели (Солдатова, Давыдова, 2015).

Таким образом, достигнутые результаты государственной жилищной политики и сложившаяся в Оренбургской области ситуация обуславливают необходимость определения новых стратегических целей и задач государственной жилищной политики, направленных на преодоление диспропорций на рынке жилья и жилищного строительства, а также создание условий для удовлетворения жилищных потребностей и спроса на жилье различных категорий граждан, в том числе нуждающихся в государственной поддержке.

Необходимо отметить то, что проведенный анализ особенностей жилищного строительства позволяет сформулировать следующие выводы:

-предложение жилья низкоэластично по цене, что выражается в недостаточном объеме жилищного строительства относительно спроса на жилье;

-текущее состояние рынка жилищного строительства нуждается в эффективном бизнес-регулировании.

[1] Итоги работы строительного комплекса Уральского федерального округа (2008). Жилищное строительство, 4, 5.

[2] Гареев, Матвеева, 2015; Гареев, Файзуллин, Сарваров, Медведева, 2009; Итоги работы строительного комплекса Уральского федерального округа (2008). Жилищное строительство, 4, 5; Постановление Правительства Оренбургской области от 30.08.2013 № 737‑пп «Об утверждении государственной программы «Стимулирование развития жилищного строительства в Оренбургской области в 2014-2020 годах»