Внедрение методологии профессионального управления эксплуатацией объектов недвижимости различного функционального назначения

Введение

Современная кризисная ситуация в мировой экономике и все более очевидная ограниченность природных и экологических ресурсов подчеркивают необходимость серьезных изменений в системе народного хозяйства, перехода к концепции устойчивого развития. Несмотря на продолжающийся экономический кризис, тарифы на коммунальные услуги продолжают возрастать, в то время как прибыли большинства компаний находятся в стадии стагнации. Одним из путей поддержания рентабельности предприятий в данной ситуации видится комплексное снижение эксплуатационных расходов.

Окончание периода неограниченного потребления и начало периода рационального использования и эффективного управления ресурсами, системное накопление капитала возможно лишь в условиях конструктивного диалога и четкого взаимодействия науки, бизнеса и государства. Особое внимание в этом диалоге следует уделить аспектам, связанным с профессиональным управлением имущественными комплексами, инфраструктурой предприятий, в том числе и объектами недвижимости.

Предпосылки развития подходов к управлению недвижимостью

Ретроспективный анализ российского рынка недвижимости свидетельствует о том, что за последние 15 лет рынок пережил целый цикл событий, таких как восстановление после событий 1998 года, скачкообразное увеличение объемов строительства, многократный рост цен на недвижимость и капитализацию строительного сектора, увеличение кредитных обязательств и новый кризис.

С наступлением кризиса 2008 года произошла переориентация приоритетов инвесторов в коммерческую недвижимость и девелоперских компаний с ввода новых объектов недвижимости в сторону более эффективного управления существующими объектами (Воронцова, Собянин, 2014).

В США и Западной Европе рынок профессионального управления недвижимостью крайне специализирован и разделяется на различные виды. Российские специалисты в этой сфере также отдают предпочтение использованию зарубежных терминов: facility management (управление инфраструктурой и техническая эксплуатация), property management (управление доходностью объекта), building management (управление строительством), asset management (управление активами) (Асаул, Люлин, 2008), в связи с тем, что в русском языке еще не определились понятия, являющиеся точными аналогами этих терминов, а управление недвижимостью – имеет слишком обобщенный характер. Появление в Российской Федерации сегмента наемного жилья привнесет в сферу управления объектами недвижимости новых участников рынка (Орлов, Гареев, 2012).

Использование англоязычных терминов без единой системы толкования вносит неясность и недопонимание между всеми профессиональными участниками, и зачастую приводит к тому, что некоторые компании некорректно позиционируют себя на рынке, делая сферу управления в России еще менее структурированной.

С точки зрения повышения экономической эффективности отмечается необходимость внедрения методологии профессионального управления инфраструктурой не только коммерческих, но и государственных и муниципальных объектов недвижимости (например, расходы на жилищно-коммунальное хозяйство могут составлять до 40% бюджета города) (Канаев, 2011).

Характеристика технологий управления недвижимостью в Российской Федерации

Сложность реализации такого подхода заключается в отсутствии российского опыта в решении проблем радикального снижения расходов любых первичных ресурсов в короткие сроки путем использования экономических методов (Афанасьев, Райченко, 2012). Все реализованные ранее масштабные национальные проекты предусматривали, как правило, не экономию энергетических и сырьевых ресурсов, которых всегда в России было в избытке, а политику роста физических объемов производства или реализацию производства принципиально новых видов продукции (Юдина, 2014). Задачи экономии и рационального использования, безусловно, ставились, но они не решались системными проектными и экономическими методами в масштабах отраслей и комплексов.

С политической точки зрения драйвером здесь, пожалуй, стал Федеральный закон от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», но в условиях российской ментальности и отсутствия у субъектов рыночной экономики мотивации к снижению затрат в части топлива и электроэнергии, на сегодняшний день любые попытки к реальному энергосбережению остаются декларативными. Кроме того, при проектировании объектов недвижимости эксплуатационные затраты (коммунальные расходы, затраты на текущий и капитальный ремонт зданий и сооружений), как правило не учитываются, потому что основной целью является снижение затрат инвестиционной фазы (Орлов, Гареев, 2010). Хотя эксплуатационные расходы уже через 7–9 лет после ввода объекта в эксплуатацию могут быть приблизительно равны сметной стоимости, а при среднем сроке экономической жизни объекта недвижимости 50 лет могут составлять до 90% всех затрат (Фирсов, 2012). Добавим, что на сегодняшний день авторами предпринимаются разные попытки разработки и внедрения методик оценки эффективности управления жилой недвижимостью (Преображенская, 2013).

Особое влияние в этом аспекте оказал приход на российский рынок международных профессиональных управляющих и консалтинговых компаний, массово ориентированных на энергоресурсосбережение на всех стадиях жизненного цикла объектов недвижимости и использующих новые практики управления, в том числе facility management (Berankova, Bessonov, Kuda, 2014).

Впервые это понятие появилось в Англии и изначально употреблялось как «facilities management» (Домарацкая, 2014). В зарубежной практике на сегодняшний день под термином Facilities Management понимается структура, созданная внутри самой организации, которая, пребывая на том или ином объекте недвижимости, призвана оптимизировать инфраструктурную и административно-хозяйственную составляющую здания.

В самом широком смысле facilities management есть стратегическая концепция для организации, управления и эффективного использования всех материальных ресурсов внутри предприятия. Под материальными ресурсами (facilities) понимаются все земельные участки, здания, строения, инфраструктура. При этом рассматриваются любые доходоприносящие объекты, такие как офисные и торговые центры и помещения, промышленные здания и другие виды недвижимости. В Западной Европе и Северной Америке фасилити менеджера можно встретить практически в любой коммерческой или некоммерческой структуре.

Как и большинство других мировых и европейских трендов, в Россию это понятие пришло с опозданием и прижилось как facility management. Еще 5–10 лет назад лишь немногие из крупных участников профессионального рынка были знакомы с этим понятием (Литвин, Чувашов, 2011). Признанными лидерами в сфере оказания услуг Facility Management являются российские представительства международных компаний, таких как Bilfinger HSG Facility Management, MD Facility Management, Facility Management Group RICs, Lenhard Group, ISS, Four Squares, Cushman & Wakefield, Colliers Intertnational, Jones Lang LaSalle и другие. Их репутация, авторитет, наличие колоссального опыта управления большим количеством объектов вызывают у собственников наибольшее доверие.

К неполному перечню функций, осуществляемых организациями в сфере facility management, в соответствии с различными стадиями жизненного цикла можно отнести (Кузин, Люлькина, Люлькин, 2014):

- участие в процессах проектирования объекта недвижимости с целью обеспечения соответствия архитектурно-планировочных решений здания его будущей концепции и функциональному назначению в период эксплуатации (например, консультирование архитекторов и проектировщиков по вопросам конфигурации служебных помещений, помещений для хранения габаритного уборочного инвентаря в торговых центрах);

- планирование и контроль рационального размещения санитарно-технических систем и электрических сетей;

- планирование и контроль рациональной конфигурации объектов общего пользования с точки зрения будущей эксплуатации;

- текущая эксплуатация инженерно-технического оборудования и конструкций;

- клининг помещений и контроль обеспечения параметров комфорта внутренней среды помещений;

- контроль рационального использования непроизводственных энергоресурсов, снижение эксплуатационных издержек в части энерго- и водопотребления;

- обеспечение всех видов безопасности объекта;

- организация и выполнение всех видов ремонтных работ;

- благоустройство и обслуживание прилегающей территории.

Таким образом, деятельность, понимаемая под facility management, включает в себя системное решение множества разноплановых задач профессионального управления недвижимостью на разных стадиях жизненного цикла любого объекта. С учетом увеличения количества доходоприносящих объектов недвижимости с инновационной инфраструктурой, требующих особенного подхода, роста доверия инвесторов, потребность в принципиально новых эффективных методах управления особенно возрастает.

Заключение

На сегодняшний день facility management в России может развиваться по следующим направлениям:

- обучение и профессиональная переподготовка инженеров по эксплуатации и фасилити менеджеров на стыке экономических и технических дисциплин (на базе специальности «Экспертиза и управление недвижимостью»);

- внедрение инновационной методологии управления и реформирование организационной культуры предприятий;

- проектирование и строительство новых инфраструктурных объектов и применение современных управленческих практик для их эффективной эксплуатации;

- аутсорсинг бизнес-процессов;

- реализация проектов повышение энергоэффективности и связанные с этим услуги.