Анализ инновационно-инвестиционных проектов строительства и приобретения жилья в собственность

Проблема экономики недвижимости охватывает широкий спектр задач, поставленных перед экономистами особыми условиями перехода народного хозяйства России к рыночной экономике, и находится в сфере общеэкономических проблем анализа объектов недвижимости [1].

Нужны благоприятные условия…

Сегодня в Российской Федерации завершается переход от системы распределения жилых помещений к стимулированию строительства и покупки гражданами жилья, и в этих условиях государства, муниципальных образований на первый план выходит задача создания максимально благоприятных условий для инвестиционных процессов в жилищную сферу [2].

В настоящее время ситуация на рынке жилой недвижимости складывается таким образом, что необходим поиск инновационных проектов, способных повысить спрос на строящееся жилье, а также повысить доступность продаваемого жилья.

Среди инновационных проектов, которые реализованы в настоящее время, можно выделить: дома, построенные с использованием энергосберегающих технологий; дома, построенные с использованием экологически чистых материалов; квартиры студии; и последняя новинка – смарт-квартиры.

Рассматривая дома, построенные с использованием энергосберегающих технологий, можно отметить, что данные технологии, как в строительстве, так и в эксплуатации зданий позволяют повысить эффективность использования различных ресурсов и снизить плату за использование этих ресурсов.

Энергосберегающие технологии

Энергосберегающие технологии получили активное развитие с 1970 года. Впервые проект энергоэффективного дома архитекторов Николаса Исаака и Эндрю Исаака появился в 1972 году в городе Манчестер (штат Нью-Хэмпшир, США). Второе здание, названное EKONO-house, появилось в г. Отаниеми, Финляндия. В этих зданиях впервые было предусмотрено использование тепла солнечной радиации и возможностей компьютерного управления инженерным оборудованием. Первая технология продолжает успешно развиваться, в том числе даже в такой северной стране, как Финляндия – к примеру, в экспериментальном строительстве жилого района VIIKKI в Хельсинки, Финляндия, - а вторая тенденция переросла в крупное направление в инженерии зданий и получила название «интеллектуальные здания».

В настоящее время среди основных энергосберегающих технологий, которые используются при строительстве и эксплуатации многоквартирных жилых домов, можно выделить:

- повышение теплозащитных свойств ограждающих конструкций. По данным исследований при строительстве панельных домов на наружные стены приходится 29-30% потерь тепловой энергии, на светопрозрачные наружные ограждения 25-26%. Чтобы сократить потери тепловой энергии, строительные компании используют новые теплоизоляционные материалы, а стены в домах делают многослойными.

- использование фасадных систем. В последние годы большой популярностью пользуются фасадные системы, которые также сохраняют тепло дома. Среди видов фасадных систем можно выделить системы со штукатурными слоями, системы с облицовкой кирпичом, а также системы с декоративно-защитными экранами, которые выполняются с воздушным вентилируемым зазором;

- замена старых оконных рам на современные стеклопакеты. Устаревшие окна, которые использовались и используются в строительстве и по сей день, не позволяют сохранять тепло в том количестве, в котором это способны сделать стеклопакеты. В настоящее время в строительстве используются как однослойные стеклопакеты, так и многослойные стеклопакеты, и чем больше слоев, тем дороже обходится остекление. Таким образом, в домах эконом класса возможно использование однослойных стеклопакетов, в более дорогих домах бизнес класса возможно использование трехслойных стеклопакетов. Кроме того, еще одним направлением современных технологий остекления является нанесение теплоотражающего покрытия, которое характеризуется высоким коэффициентом отражения тепловой энергией, оставаясь при этом совершенно невидимым;

- применение механической вентиляции. В настоящее время во многих домах предусмотрена естественная вентиляция помещений, которая возникает благодаря разнице в температурах и давлении в вентилируемом помещении и окружающей среде. Однако при естественной вентиляции вместе с воздухом выходит от 30 до 70% тепла. Применение механической вентиляции способно сэкономить энергозатраты, за счет нагрева приточного воздуха вытяжным путем теплопередачи (рекуперация);

- регулировка подачи тепла. Многие собственники квартир имеют возможность самостоятельно регулировать тепло, исходя из своих предпочтений. До недавнего времени все многоквартирные дома отапливались без возможности самостоятельной регулировки, и собственники жилья могли снижать уровень тепла в своей квартире только лишь путем открытия форточки. Сегодня жители могут убавить поступающее тепло на радиаторах, если им жарко, или добавить тепла, в случаях, если им холодно;

- учет потребляемых энергоресурсов. На сегодняшний день большинство собственников жилья ставят индивидуальные приборы учета горячей и холодной воды, электроэнергии, тепловой энергии. За счет установки такого рода счетчиков население экономит затраты на коммунальные платежи, так как платит только за те ресурсы, которые использует. Ну а если собственник жилья тратит больше ресурсов, чем приходится по нормативным показателям, собственник может, изъявив желание, оплачивать коммунальные платежи по нормативным показателям;

- строительство ширококорпусных домов. Применение в строительстве такой технологии позволяет сократить теплопотери, так как чем шире здание, тем меньше площадь ограждающих конструкций на 1 кв. метр площади многоквартирного жилого здания, а также эффективнее используются ограждающие конструкции, удерживающие больший строительный объем здания.

Таким образом, можно отметить, что применение энергосберегающих технологий позволяет экономить различные ресурсы, что благоприятно влияет на покупательский спрос населения в жилищном секторе экономики страны.

Далее перейдем к рассмотрению второго инновационного подхода к развитию жилищного сектора экономики страны – применение экологически чистых материалов.

Применение экологически чистых материалов

В настоящее время экологическая обстановка в мире оставляет желать лучшего. Среди основных экологических проблем можно выделить:

- значительное истребление лесного покрова Земли;

- уничтожение многих видов растений и животных;

- высокий уровень загрязнения окружающей среды (существуют регионы, в которых загрязнение воздуха в сотни, а порой и в тысячи раз превышает нормативные значения);

- сокращение запасов полезных ископаемых;

- разрушение озонового слоя Земли;

- деградация почвы, которая вызывает снижение плодородия.

Такого рода экологические проблемы негативно сказываются на здоровье и благосостоянии граждан. В первую очередь увеличивается число хронических заболеваний и число врожденных мутаций и уродств, повышается уровень смертности населения, снижается возраст смертности. Поэтому большое количество людей стремится уберечь себя и свои семьи от пагубного воздействия окружающей среды посредством приобретения жилья, построенного с применением экологически чистых материалов.

Хотя дома, построенные с использованием экотехнологий дороже своих конкурентов, но тем не менее пользуются большой популярностью, так как такого рода технологии способны сохранить здоровье человеку, а также не загрязняют окружающую среду.

К положительным последствиям применения экологически чистых материалов можно отнести:

- экологически чистые материалы создают благоприятную атмосферу для аллергиков, а также лиц страдающих хроническими заболеваниями;

- такого рода материалы обеспечивают хороший микроклимат в помещениях, тем самым благоприятно влияя на здоровье человека;

- экологически чистые материалы могут перерабатываться и использоваться повторно;

- естественная радиоактивность таких материалов находится на низком уровне;

- экологически чистые материалы способны самостоятельно разлагаться в окружающей среде за короткий промежуток времени, при этом не принося вред окружающей среде.

Среди экологически чистых материалов, которые используются в строительной отрасли на сегодняшний день, можно выделить:

- помимо кирпича, который широко используется в строительстве, также можно выделить керпен, соломит, грунтоблоки, камышит, геокар, саман – данные материалы изготавливаются исключительно из природных материалов;

- новые виды утеплителей и звукоизоляционных материалов, таких как экотеплин, steiko и т.д.

- использование в строительстве природных камней фельзита, туфа, базальта, которые оказывают благоприятное влияние на здоровье человека и микроклимат помещения;

- применение экологически чистых отделочных материалов: деревянные обои, бамбуковые полотна, панели из камыша, папирус, обои из шелка, льна, тростника, различная декоративная штукатурка и многое другое;

- использование экологически чистых красок, которые не имеют запаха, не вызывают аллергии, устойчивы к истиранию, хорошо впитывают влагу;

- применение древесины, а также различных пробковых покрытий и т.д.

Таким образом, можно отметить, что применение экологически чистых материалов в настоящее время для многих людей не роскошь, а жизненная необходимость. Поэтому, применение экологически чистых материалов является правильным шагом на пути к улучшению экономической ситуации в жилищном секторе, так как из спроса рождается предложение.

Квартиры-студии

Следующим ноу-хау в жилищном строительстве стало строительство квартир-студий, которые пришлись по душе молодым гражданам нашей страны, обучающимся в ВУЗе, ищущим работу, молодым семьям, желающим жить отдельно от своих родителей.

Понятие квартиры-студии пришло в нашу страну из-за рубежа, где квартирой-студией является квартира с минимальным количеством стен. В нашей стране квартира-студия- это жилье площадью 20-25 кв. метров, в котором есть одна жилая комната, используемая так же, как кухня. Кроме жилой комнаты, квартира-студия имеет ванную комнату, совмещенную или не совмещенную с туалетом, коридор, балкон (не всегда). Таким образом, квартира-студия напоминает однокомнатную квартиру, но по площади в 1,5–2 раза меньше, и, естественно, дешевле.

Стоимость квартиры-студии чуть выше стоимости комнаты в коммунальной квартире, однако, при этом имеется большое число преимуществ.

Среди основных преимуществ квартиры-студии можно выделить:

- невысокая цена на приобретаемое жилье;

- возможность жить в своем собственном жилье, не имея соседей по коммунальной квартире;

- возможность накопить на собственное жилье намного раньше, чем приобретая полноценную квартиру;

- возможность реализации современных дизайнерских решений;

- низкая стоимость коммунальных услуг, ввиду небольшой площади жилья и т.д.

Кроме популярности таких квартир среди студентов и молодых семей, такие квартиры удобны для приобретения пожилыми людьми, у которых нет возможности платить большие деньги за коммунальные услуги.

Также квартиры-студии приобретают инвесторы, которые приобретают жилье для последующей перепродажи. При покупке такого жилья затрачивается в 1,5 – 2 раза меньше средств, чем при покупке обычной однокомнатной квартиры, и это существенно снижает риски и повышает возможности для продажи жилья, поскольку стоимость студий более доступна для большего числа людей, чем приобретение однокомнатной квартиры.

Помимо инвестирования средств для последующей перепродажи квартиры-студии, можно приобрести такое жилье для последующей сдачи его в аренду. На примере г. Санкт-Петербурга, можно отметить, что квартира студия стоит в среднем 2,2 млн. рублей, а однокомнатная квартира 3,7 млн. рублей. Таким образом, разница в стоимости приобретаемого жилья составит 1,5 млн. рублей. Аренда однокомнатной квартиры в г. Санкт-Петербурге обойдется примерно в 20 тысяч рублей, а аренда квартиры-студии обходится в среднем в 15 тысяч рублей. Таким образом, однокомнатная квартира окупится за 15,5 лет, а квартира студия за 12 лет, при том, что снижены риски, так как стоимость приобретаемого жилья ниже.

Таким образом, нельзя не отметить положительной тенденции в жилищном секторе экономики страны, которую оказала продажа квартир студий. Многие граждане нашей страны смогли решить свои жилищные проблемы с использованием квартир-студий.

Последним новшеством на рынке жилой недвижимости является строительство Smart-квартир.

Смарт-квартиры

Само слово “smart” в переводе с английского языка означает «умный». Таким образом, Smart‑квартиры – это «умные» квартиры, которые должны сочетать в себе современные планировки, удобное расположение, и, кроме того, должны отвечать последним требованиям покупателей жилья.

В настоящее время основная идея смарт-жилья состоит в предоставлении комфортного жилья приобретателям. Комфорт состоит в том, что каждый квадратный метр жилья является максимально функциональным, а, следовательно, дает возможность сэкономить денежные средства на площади приобретаемого жилья.

Первые смарт-квартиры появились в г. Санкт-Петербурге осенью 2012 года, когда в Приморском районе на улице Оптиков началось возведение дома девелоперской компании LEGENDA. Данная компания разработала более 30 вариантов планировок и собрала из них дом, где каждый найдет квартиру на свой вкус и бюджет. К примеру, квартира с двумя спальнями может быть площадью 45 кв. метров (размер XS), но есть двухкомнатные квартиры и большей площади в 66 кв. метров (размер XL), на более высокий бюджет. При этом все квартиры сдаются с полной отделкой и рекомендациями по расстановке мебели [3].

Выделим основные преимущества и недостатки смарт-квартир.

Среди основных преимуществ смарт-квартир можно выделить следующие:

1) смарт-квартира дает в привычном метраже большую функциональность. В настоящее время на рынке жилой недвижимости предлагаются множество вариантов квартир с «бесполезными» квадратными метрами: непонятной формы коридоры, темные углы, неправильные пропорции, которые не позволяют расставить в приобретаемом жилье стандартную мебель. Многие строительные компании, продавая жилье с «бесполезными» квадратными метрами, говорят одну и ту же фразу «Дизайнер обыграет», или «Сейчас существует множество вариантов необычной мебели», однако такая ситуация не подходит для жилья массового спроса, так как на услуги дизайнера и на уникальную мебель нужны дополнительные средства, которые большинство граждан, приобретающих жилье, не имеют;

2) все смарт-квартиры продаются с полной отделкой. Такое преимущество позволяет людям, приобретающим жилье, не тратить дополнительные средства и время на ремонт жилья. Такая ситуация комфортна тем людям, которые приобретают жилье в ипотеку. Гражданам проще взять ипотечный кредит, понимая, что затрат на ремонт приобретаемого жилья не будет;

3) еще одним преимущество смарт-жилья является благоустройство двора. Жители таких домов получают комфортный двор, в котором предусмотрен удобный паркинг, магазины пешеходной доступности, детские площадки, индивидуальные и семейные парковки для авто, продумано, где хранить велосипеды, коляски, спортинвентарь и т.д.;

4) строительство домов со смарт-квартирами предполагается в районах с развитой инфраструктурой. Основными преимуществами являются развитая социальная и торговая инфраструктура, хорошая транспортная доступность, парки и места для семейного отдыха, достаточное количество детских садов, школ и т.д.

Среди основных недостатков смарт-квартир можно выделить следующие:

1) небольшой метраж приобретаемого жилья. Несмотря на достаточную разработанность вопроса планировки жилья, которая в таких квартирах является максимально функциональной, есть граждане, которые желают приобрести квартиры просторной планировки, но не менее функциональной, чем в смарт-жилье. Возможно, необходимо отводить часть смарт-квартир под более просторные планировки, так как существуют граждане, которые, приобретая жилье с использованием ипотечного кредита, хотели бы получить просторную квартиру максимально функциональной планировки;

2) так как метраж смарт-квартир небольшой, следовательно, на площади земельного участка, выделяемого под строительство жилого многоквартирного дома, построят больше квартир, чем при строительстве дома со стандартными планировками. С одной стороны, это является преимуществом, так как правильней используется земельный участок. С другой стороны, необходимо обращать внимание на районы, в которых строится смарт-жилье. В данном случае, необходимо обратить внимание на густоту заселения конкретного района, так как при строительстве смарт-жилья, построенных квартир будет больше, а следовательно, будет больше людей проживать в данном районе. Это может вызвать транспортную загруженность, что негативно скажется на развитие данного района;

3) так как площадь земельного участка, выделяемая под строительство смарт-жилья, ограничена, а квартир может быть построено больше, чем при строительстве жилья со стандартными планировками, то может существовать проблема с парковочными местами. Одним из решений данной проблемы может служить строительство подземного паркинга, однако это требует дополнительных затрат от приобретателя жилья, что будет являться недостатком, нежели преимуществом;

4) строительство смарт-жилья предполагается с полной отделкой. Однако не всем гражданам подходит такой вариант, так как многие считают, что чистовая отделка, проводимая строительными компаниями (застройщиками) не всегда выполняется качественно, и во многих случаях приходится переделывать, доделывать ремонт, а это дополнительные деньги. Поэтому многие граждане считают, что лучше приобретать жилье без отделки и самостоятельно проводить ремонт, так как такая работа будет качественной и будет носить индивидуальный характер.

Несмотря на существующие недостатки смарт-жилья, приобретение такого жилья имеет ряд неоспоримых преимуществ для массового строительства жилья и может помочь в решении жилищных проблем многим гражданам, которые стремятся приобрести жилье максимально комфортного и функционального, но небольшого метража, с целью экономии или недостаточности денежных средств.

Основные требования, предъявляемые к приобретаемому жилью

Таким образом, после проведенного анализа существующих в настоящее время инновационно-инвестиционных проектов, реализуемых в жилищном секторе экономики страны, можно выделить основные требования, которые предъявляют граждане к приобретаемому жилью в настоящее время:

1) удобные планировки. Чем меньше острых углов в квартире и больше функциональная возможность использования каждого приобретенного квадратного метра, тем больше спрос на такую недвижимость;

2) хорошо развитая инфраструктура. Чем больше в районе детских садов, школ, торгово-развлекательных центров, больниц, парков, станций метрополитена, тем выше спрос на жилье в данном районе города;

3) благоустроенные придомовые территории. В настоящее время благоустроенные территории являются неоспоримым преимуществом при выборе и приобретении недвижимости;

4) использование энергосберегающих технологий, как при строительстве, так и при эксплуатации жилой недвижимости. Применение энергосберегающих технологий предоставляет возможность собственникам жилья жить в более технологически развитом жилье, а при эксплуатации жилья сэкономить свои доходы за счет установки различных счетчиков: тепловых, электрических, на горячую и холодную воду;

5) строительство транспортной инфраструктуры. В настоящее время одной из основных проблем при строительстве нового жилья является дополнительная транспортная загрузка района, которая возникает при строительстве нового жилья. Во многих регионах страны, особенно это касается таких крупных городов федерального назначения, как Санкт-Петербург и Москва, определенные районы оказываются перегружены, ведь количество дорог не рассчитано на столь масштабную застройку. В результате этого жители районов, в которых происходит застройка нового жилья, получают транспортный коллапс;

6) снижение стоимости жилья за счет строительства жилья небольшого метража, при этом каждый приобретаемый квадратный метр жилья должен быть максимально функциональным. Этого можно добиться за счет того, что строительные компании должны в первую очередь обращать внимание на своего потребителя и заботиться о комфортном проживании каждого жителя, приобретающего квартиру в данной компании.

В последнее время резко возрос интерес к процессам, происходящим в сфере недвижимости. Это и неудивительно, поскольку недвижимость используется человечеством с незапамятных времен и является товаром особого рода, накладывающим особый отпечаток на все происходящие экономические процессы [4].

Вывод

Исходя из всего вышесказанного, можно сделать вывод о том, что в настоящее время на рынке жилой недвижимости необходимо ориентироваться прежде всего на инновационно-инвестиционные проекты в жилищном строительстве. Такой подход позволит увеличить спрос на жилье и, как следствие, даст возможность жилищному сектору экономики страны развиваться в правильном направлении и более высокими темпами.