Оценка эффективности госинвестиций в жилищное строительство

Под государственными инструментами инвестиционной поддержки следует понимать различные формы финансового участия бюджетов всех уровней в реализации проектов жилищного строительства.

Необходимо четко понимать, когда, какие и в каком объеме следует применять инвестиционные инструменты. Поэтому целесообразно определить основные государственные инструменты инвестиционной поддержки жилищного строительства, используемые как в рамках федеральной целевой программы «Жилище», так и региональных программ развития жилищного строительства.

Цели инвестирования и формы госинвестиций

Цель 1: создание готовой строительной продукции. Предусматривает прямое вложение государственных средств в реализацию предпринимательских проектов жилищного строительства (жилье военнослужащим, переселенцам и др.) в следующих формах:

− бюджетное кредитование инвесторов-застройщиков;

− жилищные субсидии (безвозмездные государственные субсидии на приобретение жилья за счет бюджетных ассигнований);

− региональный целевой жилищный заем, осуществляемый организацией, уполномоченной региональным органом государственной власти для инвестирования в строительство объектов жилого назначения;

− кредит в коммерческом банке от лица государственного органа власти субъекта федерации, получаемый уполномоченным органом, обладающим функциями генерального заказчика строительства объектов жилого назначения.

Цель 2: стимулирование роста объемов спроса и предложения на рынке жилья. Предусматривает использование государственных средств для создания условий развития жилищного строительства и ипотечного кредитования. Данная группа государственных инструментов предполагает следующие варианты финансирования:

− государственные гарантии инвестору застройщику для получения кредитов подрядными организациями, направляемых на строительство жилья (обеспечение инженерной инфраструктуры земельных участков);

− государственные гарантии по заимствованиям АИЖК [1] для обеспечения его финансовых обязательств;

− бюджетное кредитование АИЖК, предусматривающее финансовую помощь системе ипотечного кредитования со стороны органов государственных власти для бесперебойного функционирования рынка жилья.

Цель 3: привлечение внебюджетных источников. Предполагает использование государственных средств в целях роста инвестиционной активности в жилищном строительстве со стороны частных инвесторов. Отечественная практика привлечения частных инвесторов для совместного финансирования жилищного строительства связана с использованием следующих инвестиционных инструментов:

− компенсация процентной ставки инвестору застройщику. Доля обязательств по оплате стоимости заемных средств определяется соответствующим органом власти в зависимости от ставки рефинансирования Центрального банка РФ и возможностей соответствующего бюджета;

− компенсация процентной ставки потребителям относится к стимулированию ипотечного кредитования на территории региона. Принимая во внимание весьма существенную продолжительность ипотечных кредитов, а также сложившуюся практику выдачи таких кредитов населению, можно вычислить долю процентов и долю погашения основного долга заемщиком.

Группирование инвестиционных инструментов по объектам инвестирования

Объект 1: развитие жилищного строительства:

− бюджетное кредитование инвесторов-застройщиков;

− региональный целевой жилищный заем;

− кредит в коммерческом банке от лица органа государственной власти субъекта федерации;

− государственные гарантии инвестору застройщику;

− компенсация процентной ставки инвестору-застройщику.

Объект 2: поддержка платежеспособного спроса на жилье:

− государственные гарантии по заимствованиям АИЖК;

− бюджетное кредитование АИЖК;

− компенсация процентной ставки потребителям.

Объект 3: выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан:

− жилищные субсидии.

Группирование инвестиционных инструментов по источникам

Источник № 1 – федеральный бюджет. Распространенные инструменты, применяемые на федеральном уровне власти:

− государственные гарантии по заимствованиям АИЖК;

− бюджетное кредитование АИЖК.

Источник № 2 – региональный бюджет. Распространенные инструменты, применяемые на уровне субъекта федерации:

− региональный целевой жилищный заем;

− кредит в коммерческом банке от лица государственного органа власти субъекта федерации;

Источник № 3 – федеральный и региональный бюджеты. Инструменты, используемые как федеральном, так и на региональном уровне:

− бюджетное кредитование инвесторов застройщиков;

− государственные гарантии инвестору застройщику;

− компенсация процентной ставки инвестору застройщику;

− компенсация процентной ставки потребителям;

− жилищные субсидии.

Критерии эффективности государственного инвестирования

Для оценки эффективности государственных инструментов инвестиционной поддержки жилищного строительства предлагаем использовать два критерия:

− прирост физического объема построенного жилья в расчете на единицу расходов регионального бюджета;

− увеличение налоговых доходов в результате освоения единичного объема инвестиций в жилищное строительство

Вычисление значений критериев эффективности государственного инвестирования выполнялось исходя из целей региональной целевой программы строительства жилья «Стимулирования развития жилищного строительства в Волгоградской области в 2011−2015 годах», которая предусматривает увеличение объемов жилищного строительства в 2 раза к 2015 году. Необходимый прирост объемов строительства жилья для выполнения указанной цели составляет 500 тыс. кв. м ежегодно. При выполнении расчетов стоимость (себестоимость строительной продукции) строительства жилья принималась равной 20 тыс. руб. за 1 кв. м [2].

Критерий 1. Рост физического объема строительства жилья на единицу государственных инвестиций.

Вычисление значений этого критерия выполнялось для описанных ранее государственных инструментов инвестиционной поддержки жилищного строительства. Расчет выполнялся в два этапа. На первом этапе устанавливалось значение объема инвестиций в жилищное строительство, связанное с расходованием бюджетных ресурсов. На втором этапе вычислялся физический объем строительства объектов жилого назначения на вычисленную сумму инвестиций. Наконец, на третьем этапе определялся объем жилищного строительства (в кв. м) на единичный объем региональный инвестиций (см. табл. 1).

Таблица 1

Оценка эффективности государственных инвестиционных инструментов по критерию физического роста объемов жилищного строительства

№ п.п.	Наименование инвестиционного инструмента	Расходы бюджета в год, млрд руб.	Расходы бюджета на 1 кв. м, тыс. руб.	Место
1.	Гарантии регионального бюджета инвесторам	0,10	0,60	1
2	Кредит в коммерческом банке (заемщик – орган региональной государственной власти)	1,00	6,00	4
3.	Региональный целевой жилищный доходный заем	1,50	9,00	6
4.	Бюджетное кредитование инвесторов застройщиков	5,00	10,00	7
5.	Жилищные субсидии	3,30	6,60	5
6	Компенсация процентной ставки инвестору (7,5%)	0,75	4,50	3
7.	Компенсация процентной ставки по ипотечным кредитам (5%)	0,50	3,00	2

Критерий №2. Увеличение налоговых доходов регионального бюджета в результате роста объемов жилищного строительства.

Доходы регионального бюджета от реализации областной целевой программы «Стимулирования развития жилищного строительства в Волгоградской области в 2011−2015 годах» зависят от налоговых поступлений регионального бюджета при увеличении объемов жилищного строительства. Следует отметить, что рост налоговых доходов регионального бюджета обеспечивают все инвестиционные инструменты (см. табл. 2). В качестве основного (и единственного) налогоплательщика рассмотрены строительные организации, выполняющие работы по возведению объектов жилого назначения. Вычисление роста объема налоговых доходов выполнялось без учета продолжительности освоения инвестиций в жилищном строительстве.

Таблица 2.

Оценка эффективности государственных инструментов инвестиционной поддержки жилищного строительства по критерию роста доходов регионального бюджета

№ п.п.	Наименование технологий бюджетного инвестирования жилищного строительства	Доходы бюджета млрд.руб.	Доходы бюджета на 1 руб. в год, %	Итоговое место
1.	Гарантии регионального бюджета инвесторам	0,7	91,44	1
2.	Кредит в коммерческом банке (заемщик – орган региональной государственной власти)	0,7	9,14	2
3.	Региональный целевой жилищный доходный заем	0,7	6,10	5
4.	Бюджетное кредитование инвесторов застройщиков	5,7	5,49	4
5.	Жилищные субсидии	4,0	8,31	3
6	Компенсация процентной ставки инвестору (7,5%)	0,7	-47,57	6
7.	Компенсация процентной ставки по ипотечным кредитам (5%)	0,7	-22,57	7

Вывод

Сравнение рейтинга государственных инструментов инвестирования жилищного строительства (табл. 1 и табл. 2) позволяет сделать следующие выводы.

1. Только предоставление гарантий инвесторам, осуществляющим капитальное вложения в жилищное строительство, обеспечивает одинаково высокие преимущества как с точки зрения роста объемов жилья, так и по уровню доходности (см. табл. 3). Такое положение объясняется незначительными расходами регионального бюджета, необходимыми для увеличения в два раза объема инвестиций в жилищное строительство. К недостаткам механизма предоставления государственных гарантий следует отнести наличие не менее 5 млрд дополнительных ежегодных частных инвестиций в жилищное строительство, а также отсутствие отработанного механизма предоставления таких гарантий как на федеральном, так и на региональном уровнях.

Таблица 3

Итоговая оценка эффективности инвестиционных инструментов по критерию роста объемов строительства жилья и доходов регионального бюджета

№ п.п.	Наименование технологий бюджетного инвестирования жилищного строительства	По росту объемов жилья	По росту доходов бюджета	Итоговое место
1.	Гарантии регионального бюджета инвесторам	1	1	1
2.	Кредит в коммерческом банке (заемщик – орган региональной государственной власти)	4	2	2
3.	Региональный целевой жилищный доходный заем	6	5	5
4.	Бюджетное кредитование инвесторов застройщиков	7	4	5
5.	Жилищные субсидии	5	3	3
6.	Компенсация процентной ставки инвестору (7,5%)	3	6	4
7.	Компенсация процентной ставки по ипотечным кредитам (5%)	2	7	4

2. Разброс значений рейтинга для остальных направлений использования государственных средств не обеспечивает безусловных преимуществ одному из них. Такое положение свидетельствует о том, что оптимальный вариант – использование сочетания существующих инструментов господдержки жилищного строительства.

[1] АИЖК – сокр. от «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». – Прим. ред.