Анализ методов оценки земельных участков промышленного предприятия как важной составляющей управления его стоимостью (ч.2)

Ранее, в рамках вопроса анализа методов оценки земельных участков промышленного предприятия, как одной из важнейших составляющих управления его стоимостью, были определены основные направления стоимостного управления предприятием, обозначена важная роль земельных активов в формировании его итоговой стоимости. Как было отмечено, на стоимость земельного участка существенно влияет его правовой статус, разрешение вопросов которого, сегодня является одним из важнейших направлений совершенствования российского законодательства. Кроме того, было указано, от цели управления стоимостью предприятия напрямую зависит вид определяемой стоимости земельного участка.

Рассмотрим сложившиеся подходы к определению каждого вида стоимости для земельного участка, под промышленным предприятием.

Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

Методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков базируются на принципе полезности, принципе спроса и предложения, принципе замещения, ожидания, принципе внешнего влияния и принципе наиболее эффективного использования. Указанные принципы нашли свое воплощение в существующих методах оценки. Это методы − сравнения продаж, выделения, распределения, капитализации земельной ренты, остатка и предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны методы сравнения продаж, выделения и распределения. На доходном подходе основаны методы капитализации земельной ренты, остатка, предполагаемого использования. В чистом виде затратный подход к оценке рыночной стоимости земельного участка не применим, так как земля – неамортизируемый актив, но его элементы в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методах остатка и выделения.

Основными условиями для применения методов сравнительного подхода является наличие информации о ценах сделок (предложения/спроса) с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого, либо с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. Либо необходимо наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Специфика рынка промышленных земельных участков в настоящее время заключается в отсутствии адекватной как текущей, так и ретроспективной информации по практике передачи прав, на земельные участки под предприятиями. Это в значительной мере обусловлено тем, что в обороте находятся пакеты акций (доли в уставном капитале), а не имущественные комплексы с возможностью выделения каждого вида активов. В соответствии с этим, при определении рыночной стоимости представляется затруднительным применение группы методов сравнительного подхода.

При применении методов доходного подхода, в первую очередь, необходимо понимать возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. Кроме того, необходимым условием является возможность выделения в структуре доходов от использования земельного участка, доходов, приходящихся на оцениваемый земельный участок. А для метода предполагаемого использования – возможность построить денежный поток из расчета суммы и временной структуры как доходов, так и расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка). Кроме того, необходимо определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка.

Минусы существующих методов для оценки земли под промышленным предприятием

Возможность применения данных методов для определения рыночной стоимости земельных участков под промышленными предприятиями вызывает сомнение, обусловленное следующими факторами.

1. Сложности расчета земельной ренты, формируемой земельным участком.

Рентой обычно называют такие виды доходов, которые не требуют от их получателя какой-либо предпринимательской деятельности. Иногда ренту даже определяют как «незаработанный доход», регулярно получаемый собственником от своего капитала или имущества, в том числе недвижимого (включая землю). Уже давно в экономической науке произошло выделение двух основных видов земельной ренты – «природной» и «экономической». Природная рента формируется факторами, которые характеризуют местоположение, характер почвы, температурный режим, количество влаги, а также другие природно-климатические характеристики земельного участка. А часть прибавочного продукта, зависящая от вложений труда, капитала и других составляющих рыночной инфраструктуры, созданных человеком, является экономической рентой. Очевидно, что природная рента должна принадлежать всем гражданам страны, а экономическая – тому субъекту, который вложил в землю свой труд и капитал, то есть собственнику (владельцу). Следует отметь, что принципиальным отличием земельных участков под промышленными объектами от других категорий земельных участков является высокая степень насыщенности их различными видами инфраструктуры.

Очевидно, что для построения эффективной системы землепользования государство должно изымать природную ренту у собственника (владельца) и перераспределять ее между гражданами в виде выплат социального характера. Таким образом, при оценке земельного участка необходимо учитывать только экономическую ренту, что в свою очередь потребует ее корректного выделения.

2 Сложность выделения в структуре дохода промышленного предприятия той части дохода, которая приходится именно на оцениваемый земельный актив.

Это связано с тем, что производственно-техническая база предприятия представляет собой сложнейший инфраструктурный комплекс, который в совокупности с трудом работников и предпринимательскими способностями менеджмента предприятия генерирует доход. И каким образом с минимальными трудозатратами выделить в денежном выражении именно ту долю дохода, которая приходится на оцениваемый земельный участок, на сегодняшний день является очень актуальным и нерешенным методическим вопросом.

3. Сложность выбора метода оценки: оценивая земельный участок методом предполагаемого использования, оценщик фактически рассматривает структуру денежного потока от бизнеса предприятия в целом.

Данный метод, несмотря на значительную трудоемкость, может быть применен, если объектом оценки являет земельный участок под промышленным предприятием. А вот если объектом оценки выступает самое предприятие как бизнес, и земельный участок оценивается в рамках затратного подхода к оценке бизнеса, то налицо взаимозависимость подходов.

Ровно такая же ситуация возникает и при определении инвестиционной и ликвидационной стоимостей.

Как правило, методики определения данного вида стоимостей базируются на методиках, применяемых для определения рыночной стоимости, с той лишь принципиальной разницей, что определение инвестиционной стоимости базируется на текущем использовании земельного участка, а для определения ликвидационной стоимости рассматривается срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий.

Использование кадастровой стоимости при оценке земельного участка

Иначе обстоит вопрос с кадастровой стоимостью земельных участков промышленности. Для ее определения разработана и утверждена на федеральном уровне методика массовой оценки.

Данная методика базируется на принципах разделения земельных участков промышленности на группы однородных и характеристикам объектов в зависимости от их назначения. Выделяют семь групп, вторая из которых включает в себя земельные участки для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, в целях обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, земельные участки для установления полос отвода железных дорог, переданные в аренду гражданам и юридическим лицам сооружения прирельсовых складов.

Если рассматривать методику упрощенно, то в основе определения кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе, лежит кластеризация земельных участков на основе перечня факторов кластеризации, утвержденных на уровне субъекта федерации, с последующим «распределением» внешней рыночной информации на уровне каждого кластера. Причем, суть методики такова, что даже в случае недостаточности рыночной информации для получения величин кадастровой стоимости в рамках отдельно взятого кластера существуют методы определения стоимости, позволяющие получить достоверную величину кадастровой стоимости для каждого земельного участка.

Кроме того:

– во-первых, необходимо обратить внимание, что кластеризация производится на основе ценообразующих факторов, перечень которых формируется на уровне субъекта федерации. Для определения перечня формируется группа экспертов, в которую входят ведущие специалисты в сфере экономики и управления земельно-имущественным комплексом субъекта федерации, представители органов государственной власти, оценщики, риэлторы;

– во-вторых, процедура оценки проводится с использование специализированного программного комплекса, разработанного и принятого на федеральном уровне. Данное обстоятельство значительно снижает риск возникновения случайных ошибок при определении стоимости;

– в-третьих, конкурсная система отбора исполнителя работ и многоуровневая система контроля за ходом выполнения работ позволяют получить надежные результаты.

Заключение

Приведенный анализ методов определения различных видов стоимости земельных участков под промышленным предприятием показал что, в связи со спецификой формирования такого земельного участка, возникают дополнительные трудности, осложняющие определение стоимости. Наиболее адекватным индикатором стоимости промышленного земельного участка является его кадастровая стоимость.

Таким образом, кадастровая стоимость промышленного земельного участка может быть использована в системе методов стоимостного управления промышленным предприятием.