Анализ методов оценки земельных участков промышленного предприятия как важной составляющей управления его стоимостью

Промышленность Российской Федерации – это отрасль народного хозяйства, формирующая порядка 40% ВВП страны, без развития которой невозможно дальнейшее укрепление хозяйственных, финансовых и социально-культурных сфер экономики. Роль промышленных предприятий в экономике нашей страны была и остается ведущей.

Число действующих организаций различных форм собственности, осуществляющих производственную деятельность, на первое полугодие 2011 года по данным Росстата составило порядка 19 тыс.

В 80-х годах XX века, в условиях перехода к рыночной экономике получило активное развитие одно из инновационных направлений менеджмента − управление стоимостью предприятия.

Управление стоимостью предприятия − это процесс последовательной реализации стратегических и оперативных решений менеджмента, основанных на принципах максимизации прибыли и приращения стоимости акционерного капитала. Данный подход к управлению предприятием предполагает изменения в методах измерения финансовых результатов деятельности компании, основанных на отказе от ограниченной бухгалтерской интерпретации данных, и выстраиванию аналитики в компании на принципах современной финансовой модели [5].

Под промышленным предприятием понимается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, в состав которого входят такие виды имущества, как земля, здания, строения, оборудование, сырье, долговые обязательства, права требования, интеллектуальная собственность и т.п. Промышленные предприятия подразделяются на обрабатывающие и добывающие.

В данной работе рассматриваются обрабатывающие промышленные предприятия.

Земельные участки как актив производственного предприятия

Как известно, основная часть промышленного производства в России сосредоточена на крупных предприятиях, обладающих значительными производственными мощностями и поэтому занимающих обширные земельные участки.

Земля является одним из основных факторов производства, основой, фундаментом для организации производственных процессов. В отличие от других факторов производства (труд, капитал), земля не изнашивается, а, наоборот, при правильном обращении с ней только улучшает свои качества.

Главным свойством земли является ее плодородие, качество которого оценивается показателем, являющимся суммой естественного плодородия и результата разносторонней деятельности человека. В обрабатывающей же промышленности процесс производства и образование продукта не зависит от плодородия почвы, качества естественной растительности и ряда других условий. Но это не означает, что указанные факторы не влияют на размещение предприятия: создание нормальных условий труда влечет благоустройство территории предприятия и создание зеленых зон. Кроме того, предъявляются особые требования к гидрогеологическим и пространственным факторам расположения предприятия, а именно: его месторасположению, площади, наличию и близости расположения инженерных коммуникаций и т.п. Таким образом, для предприятия обрабатывающей промышленности земля выступает как пространственный хозяйственный базис.

Как и любой актив, земля требует эффективного управления. Управление любыми активами – это мероприятия, направленные на прибыльное использование собственных средств. Грамотное управление активами предприятия, в рамках стоимостного управления предприятием, позволяет максимизировать стоимость предприятия, сформировать основу для разработки стратегии его дальнейшего развития. Немаловажную роль при этом играет земельный участок, на котором расположено предприятие. Стоимость земельного участка оказывает значительное влияние на общую стоимость предприятия, а также позволяет сформулировать основные возможные потенциалы его дальнейшего развития.

Как известно, одной из важнейших характеристик, оказывающих значительное влияние на итоговую величину стоимости актива, является вид права. Для земельных участков промышленности этот вопрос является наиболее актуальным.

Важный для предприятия вопрос: аренда земли или приобретение в собственность?

Напомним, что согласно новому Земельному кодексу РФ, принятому в 2001 году предприятия, владевшие землей на правах постоянного (бессрочного) пользования не вправе распоряжаться такими земельными участками и должны были решить, будут ли они выкупать землю или возьмут ее в аренду. На тот момент большая часть земельных участков оказалась не оформлена в соответствии с требованиями законодательства. Процедура постановки на кадастровый учет и регистрация прав занимает не один месяц и требует значительных финансовых затрат. Практически не был проведен системный учет и регистрация прав на земельные участки под приватизированными объектами недвижимости. Сложившаяся на сегодняшний день ситуация неоднозначна – приватизированные предприятия расположены, как правило, на земельных участках, находящихся в аренде, а главным земельным собственником остается государство.

Обращаясь к вопросу о праве собственности на занимаемый земельный участок для подобного рода предприятий, на первый план выходит фактор, который учитывается, прежде всего, при принятии решений на долгосрочную перспективу, в том числе инвестиционных. Именно инвестиционное развитие предприятий в значительной мере и определяет то, каким образом будет развиваться экономика регионов страны в целом.

Кроме того, сегодня складывается следующая ситуация: вместо того, что бы сделать основной упор на принятие мер, стимулирующих предприятия к осуществлению инвестиций в приобретение нового оборудования, передовых технологий, руководители предприятий поставлены перед проблемой оформления земельного участка путем выкупа или аренды. Далеко не все предприятия в состоянии приобрести землю в собственность. Те, для которых это важно и кто может себе это позволить, – это крупные и средние стабильно функционирующие на рынке промышленные предприятия.

Таким образом, правовой статус земель под промышленными предприятиями, в большинстве случаев до сих пор не определен.

Методы определения стоимости земельных участков

При решении вопроса о стоимости земельного участка, необходимо определить вид определяемой стоимости, исходя из основных целей управления предприятием.

Согласно Федеральным стандартам оценки, при осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

– рыночная стоимость;

– инвестиционная стоимость;

– ликвидационная стоимость;

– кадастровая стоимость.

Рыночная стоимость объекта оценки определяется как наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом конкурентном рынке, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства [10]. Основные условия формирования рыночной стоимости предусмотрены законодательством Российской Федерации, а именно:

− одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

− стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

− объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

− цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

− платеж за объект оценки выражен в денежной форме [10].

Инвестиционная стоимость объекта оценки определяется на основе прогнозируемых доходов, которые может принести данный объект в будущем. При этом фактор инвестиционная стоимость может не учитывать факт отчуждения объекта на открытом конкурентном рынке.

Ликвидационная стоимость объекта оценки определяется исходя учета из того фаткта, что объект оценки будет отчужден на рынке в нетипичных рыночных условиях, в том числе в срок меньший, чем срок экспозиции подобных объектов, а также с учетом влияния различных чрезвычайных обстоятельств.

Кадастровая стоимость объекта оценки определяется с применением методов массовой оценки, основанных на статистическом анализе рыночных цен и любой иной информации о сделках на рынке с объектами недвижимости, а также количественных и качественных показателях, характеризующие объекты рассматриваемые объекты недвижимости. Кадастровая стоимость земельного участка − это публичный эквивалент стоимости. Величина кадастровой стоимости выступает одной из основных важнейших составляющих, которые напрямую влияют на экономическую эффективность использования земельных ресурсов, а также затрат, связанных с покупкой и использованием земельных участков.

Заключение

Таким образом, вид стоимости напрямую зависит, от основных целей и задач управления предприятием, а существующие проблемы управления земельными активами, в том числе под промышленными предприятиями, их экономической оценки, особенности формирования и функционирования рынка земли требуют учета и анализа особенностей современного этапа развития рыночных отношений.