Эффективность портфеля девелоперских проектов фирмы
Скачать PDF | Загрузок: 8
Статья в журнале
Российское предпринимательство *
№ 6-1 (136), Июнь 2009
* Этот журнал не выпускается в Первом экономическом издательстве
Аннотация:
В статье рассмотрены сущность и понятийный аппарат инвестиционных девелоперских проектов, эффективность и принципы оптимизации их портфеля, представлено математическое обоснование расчета доходности девелоперского портфеля.
Ключевые слова: строительство, рынок недвижимости, девелопмент, портфель девелоперских проектов, эффективность портфеля, расчет доходности, коммерческие объекты
Совокупность всех девелоперских проектов, принадлежащих инвестору, называют портфелем девелоперских проектов.
При формировании своего девелоперского портфеля объектов коммерческой и некоммерческой недвижимости фирма должна обеспечить минимальный риск вложения капитала, доходность не ниже, чем на финансовом рынке и увеличение ликвидности капитала.
Управление девелоперскими проектами – это процесс использования знаний, опыта, методов и средств по инвестиционным проектам в сфере недвижимости для удовлетворения требований, предъявляемых к объекту со стороны арендаторов и покупателей – клиентов риелторских компаний.
Чтобы соответствовать указанным требованиям, необходимо найти оптимальное сочетание между:
– целями использования строительного объекта на различных стадиях строительства;
– сроками окончания работ по этапам строительно-монтажных работ;
– затратами на стадиях проектирования и конструкции;
– качеством используемых материалов и другими характеристиками проектов.
Эффективность портфеля девелоперских проектов
Эффективность портфеля девелоперских проектов может быть оценена с разных точек зрения:
– с позиций девелопера и инвесторов (диверсифицированная эффективность);
– с точки зрения влияния на экономическое развитие региона (бюджетная эффективность);
– с точки зрения интересов арендаторов и собственников (коммерческая эффективность);
– с позиций влияния на инвестиционный рынок (финансовая эффективность).
Коммерческая эффективность портфеля девелоперских проектов определяется соотношением затрат и результатов при реализации проектов конечным собственникам, обеспечением требуемой нормы доходности в соответствии с изменением цены на готовые объекты коммерческой и некоммерческой недвижимости.
Диверсифицированная эффективность портфеля проявляется в том, что девелопер и инвестор имеют различные цели получения дохода, отличающиеся по сути и по времени, и разное стоимостное измерение дохода.
Бюджетная эффективность проявляется во влиянии дохода от реализации конечного объекта на объем поступлений в бюджет и в развитии бизнеса на площадях арендуемого офиса коммерческой недвижимости.
Виды портфелей
В зависимости от сочетания различных требований к вложениям в объекты коммерческой и некоммерческой недвижимости различают следующие виды портфеля девелоперских проектов:
– консервативный портфель проектов коммерческой недвижимости;
– консервативный портфель проектов некоммерческой недвижимости;
– диверсифицированный портфель проектов;
– рискованный портфель проектов коммерческой недвижимости;
– рискованный портфель проектов некоммерческой недвижимости;
– комбинированный портфель, включающий в себе проекты недвижимости социальной направленности.
Основным принципом оптимизации портфеля девелоперских проектов является принцип диверсификации вложений в строительные объекты и продажа их на различных стадиях конструкций с целью получения совокупной доходности не ниже среднерыночного индекса доходности.
Консервативный портфель проектов коммерческой недвижимости создается из будущих объектов, расположенных в центральном районе крупных городов и имеющих прогнозный спрос арендаторов на предстоящий период.
Консервативный портфель проектов некоммерческой недвижимости создается из будущих объектов жилищного строительства в районах, имеющих дефицит жилого фонда и стабильный спрос покупателей в риелторских агентствах.
Диверсифицированный портфель проектов девелоперских объектов создается в небольших городах, имеющих проблемы с платежеспособностью населения и небольшой объем коммерческих компаний с крупным оборотом капитала.
Доходность девелоперского портфеля
Для расчета доходности девелоперского портфеля коммерческих объектов используется формула:
Dn = Сумма Рi х Кi,
где Dn – доходность девелоперского портфеля;
Pi – доля коммерческих объектов i-того вида в портфеле;
Ki – ожидаемая (средняя) доходность i-того коммерческого объекта.
Низкая доходность по одним строительным объектам в сочетании с высокой доходностью по другим объектам привлекает иностранные девелоперские компании на российский рынок. Увеличение доходности портфеля девелоперских проектов обеспечивается за счет следующих факторов:
1) смена арендаторов в торговых сетях с более высоким уровнем платежеспособности;
2) изменение профиля логистических складов;
3) долгосрочные контракты с мировыми брэндами, берущими на себя обязательства арендовать долю площадей на каждом вновь открываемом объекте.
На эффективность девелоперского портфеля влияют такие факторы, как:
– удобство транспортного сообщения (на автомобиле и метро);
– количество парковочных мест;
– продуманность планировочных решений предлагаемого помещения и внутренней отделки бизнес-центра;
– арендные ставки.
И арендаторов интересует уже только качественная инфраструктура здания и высокий уровень управления объектом.
Качество и инвестиционная стратегия
Цена и качество конкретного предлагаемого помещения редко стоят на последнем месте в списке факторов, влияющих на выбор. В 2008 г. арендаторы вынуждены отказаться от части своих требований из-за дефицита предложения. Но в январе-феврале 2009 г. с увеличением объема предложений арендуемых помещений при адекватных ценах можно прогнозировать высокую ротацию арендаторов в объекты более низкого класса. Этим сейчас обуславливается низкая востребованность деловых комплексов класса «В+». Высокое качество при разумном уровне цен трансформируется в минимальные цены при минимальных объемах площадей.
На качество возводимых зданий влияет не столько повышенный спрос, сколько инвестиционная стратегия конкретного девелопера в условиях кризиса. Несмотря на объективные требования рынка, при сдаче объекта многие собственники экономят на некоторых моментах, например на инженерной инфраструктуре. Это не является критичным. Все зависит от экономической стратегии. В условиях кризиса ликвидности целесообразны большие долгосрочные вложения.
Быстрое развитие рынка и сокращение сроков возведения бизнес-центров в 2008 г. провоцируют девелоперов на некоторую неряшливость в строительстве. В настоящее время сроки строительства пролонгированы, а средства, вложенные в объекты, не могут быть возвращены в ближайшее время. Поэтому клиент-арендатор предъявляет все более высокие требования к качеству возводимых офисных зданий в связи с высокой конкуренцией между предлагаемыми объектами. Это вынуждает девелопера стремиться к улучшению характеристик объекта, что снижает показатели эффективности девелоперских проектов.
Доходность девелоперского портфеля
В Нижегородской области возводятся здания, ориентированные на разного арендатора. Девелоперы работают в разном ценовом диапазоне, что влияет на разноплановость расчетов эффективности девелоперских проектов. Но это отнюдь не является причиной ухудшения качества строительства.
Для расчета доходности девелоперского портфеля коммерческих объектов с учетом ценовой политики используется формула:
Dn = Сумма Рi х Кi / Ni,
где Dn – доходность девелоперского портфеля;
Pi – доля коммерческих объектов i-того вида в портфеле;
Ki – ожидаемая (средняя) доходность i-того коммерческого объекта;
Ni – коэффициент, отражающий ценовой диапазон реализуемых объектов.
Ценовой коэффициент уменьшает или увеличивает доходность прямо пропорциональной стоимости реализуемых или сдаваемых в аренду объектов.
В условиях кризиса ликвидности на первый план выходит оптимизация вложений девелоперов по сдаче объектов с учетом их наполняемости. То есть снижение стоимости арендных ставок должно сопровождаться увеличением наполняемости объектов арендаторами. По мере выхода из внутреннего кризиса ликвидности возможно повышение ставки аренды с учетом индекса укрепления курса рубля к иностранной валюте.
Страница обновлена: 02.10.2024 в 16:00:28