The effectiveness of the portfolio of development projects of the company

Совокупность всех девелоперских проектов, принадлежащих инвестору, называют портфелем девелоперских проектов.

При формировании своего девелоперского портфеля объектов коммерческой и некоммерческой недвижимости фирма должна обеспечить минимальный риск вложения капитала, доходность не ниже, чем на финансовом рынке и увеличение ликвидности капитала.

Управление девелоперскими проектами – это процесс использования знаний, опыта, методов и средств по инвестиционным проектам в сфере недвижимости для удовлетворения требований, предъявляемых к объекту со стороны арендаторов и покупателей – клиентов риелторских компаний.

Чтобы соответствовать указанным требованиям, необходимо найти оптимальное сочетание между:

– целями использования строительного объекта на различных стадиях строительства;

– сроками окончания работ по этапам строительно-монтажных работ;

– затратами на стадиях проектирования и конструкции;

– качеством используемых материалов и другими характеристиками проектов.

Эффективность портфеля девелоперских проектов

Эффективность портфеля девелоперских проектов может быть оценена с разных точек зрения:

– с позиций девелопера и инвесторов (диверсифицированная эффективность);

– с точки зрения влияния на экономическое развитие региона (бюджетная эффективность);

– с точки зрения интересов арендаторов и собственников (коммерческая эффективность);

– с позиций влияния на инвестиционный рынок (финансовая эффективность).

Коммерческая эффективность портфеля девелоперских проектов определяется соотношением затрат и результатов при реализации проектов конечным собственникам, обеспечением требуемой нормы доходности в соответствии с изменением цены на готовые объекты коммерческой и некоммерческой недвижимости.

Диверсифицированная эффективность портфеля проявляется в том, что девелопер и инвестор имеют различные цели получения дохода, отличающиеся по сути и по времени, и разное стоимостное измерение дохода.

Бюджетная эффективность проявляется во влиянии дохода от реализации конечного объекта на объем поступлений в бюджет и в развитии бизнеса на площадях арендуемого офиса коммерческой недвижимости.

Виды портфелей

В зависимости от сочетания различных требований к вложениям в объекты коммерческой и некоммерческой недвижимости различают следующие виды портфеля девелоперских проектов:

– консервативный портфель проектов коммерческой недвижимости;

– консервативный портфель проектов некоммерческой недвижимости;

– диверсифицированный портфель проектов;

– рискованный портфель проектов коммерческой недвижимости;

– рискованный портфель проектов некоммерческой недвижимости;

– комбинированный портфель, включающий в себе проекты недвижимости социальной направленности.

Основным принципом оптимизации портфеля девелоперских проектов является принцип диверсификации вложений в строительные объекты и продажа их на различных стадиях конструкций с целью получения совокупной доходности не ниже среднерыночного индекса доходности.

Консервативный портфель проектов коммерческой недвижимости создается из будущих объектов, расположенных в центральном районе крупных городов и имеющих прогнозный спрос арендаторов на предстоящий период.

Консервативный портфель проектов некоммерческой недвижимости создается из будущих объектов жилищного строительства в районах, имеющих дефицит жилого фонда и стабильный спрос покупателей в риелторских агентствах.

Диверсифицированный портфель проектов девелоперских объектов создается в небольших городах, имеющих проблемы с платежеспособностью населения и небольшой объем коммерческих компаний с крупным оборотом капитала.

Доходность девелоперского портфеля

Для расчета доходности девелоперского портфеля коммерческих объектов используется формула:

D_n = Сумма Р_i х К_i,

где D_n – доходность девелоперского портфеля;

P_i – доля коммерческих объектов i-того вида в портфеле;

K_i – ожидаемая (средняя) доходность i-того коммерческого объекта.

Низкая доходность по одним строительным объектам в сочетании с высокой доходностью по другим объектам привлекает иностранные девелоперские компании на российский рынок. Увеличение доходности портфеля девелоперских проектов обеспечивается за счет следующих факторов:

1) смена арендаторов в торговых сетях с более высоким уровнем платежеспособности;

2) изменение профиля логистических складов;

3) долгосрочные контракты с мировыми брэндами, берущими на себя обязательства арендовать долю площадей на каждом вновь открываемом объекте.

На эффективность девелоперского портфеля влияют такие факторы, как:

– удобство транспортного сообщения (на автомобиле и метро);

– количество парковочных мест;

– продуманность планировочных решений предлагаемого помещения и внутренней отделки бизнес-центра;

– арендные ставки.

И арендаторов интересует уже только качественная инфраструктура здания и высокий уровень управления объектом.

Качество и инвестиционная стратегия

Цена и качество конкретного предлагаемого помещения редко стоят на последнем месте в списке факторов, влияющих на выбор. В 2008 г. арендаторы вынуждены отказаться от части своих требований из-за дефицита предложения. Но в январе-феврале 2009 г. с увеличением объема предложений арендуемых помещений при адекватных ценах можно прогнозировать высокую ротацию арендаторов в объекты более низкого класса. Этим сейчас обуславливается низкая востребованность деловых комплексов класса «В+». Высокое качество при разумном уровне цен трансформируется в минимальные цены при минимальных объемах площадей.

На качество возводимых зданий влияет не столько повышенный спрос, сколько инвестиционная стратегия конкретного девелопера в условиях кризиса. Несмотря на объективные требования рынка, при сдаче объекта многие собственники экономят на некоторых моментах, например на инженерной инфраструктуре. Это не является критичным. Все зависит от экономической стратегии. В условиях кризиса ликвидности целесообразны большие долгосрочные вложения.

Быстрое развитие рынка и сокращение сроков возведения бизнес-центров в 2008 г. провоцируют девелоперов на некоторую неряшливость в строительстве. В настоящее время сроки строительства пролонгированы, а средства, вложенные в объекты, не могут быть возвращены в ближайшее время. Поэтому клиент-арендатор предъявляет все более высокие требования к качеству возводимых офисных зданий в связи с высокой конкуренцией между предлагаемыми объектами. Это вынуждает девелопера стремиться к улучшению характеристик объекта, что снижает показатели эффективности девелоперских проектов.

Доходность девелоперского портфеля

В Нижегородской области возводятся здания, ориентированные на разного арендатора. Девелоперы работают в разном ценовом диапазоне, что влияет на разноплановость расчетов эффективности девелоперских проектов. Но это отнюдь не является причиной ухудшения качества строительства.

Для расчета доходности девелоперского портфеля коммерческих объектов с учетом ценовой политики используется формула:

D_n = Сумма Р_i х К_i / Ni,

где D_n – доходность девелоперского портфеля;

P_i – доля коммерческих объектов i-того вида в портфеле;

K_i – ожидаемая (средняя) доходность i-того коммерческого объекта;

Ni – коэффициент, отражающий ценовой диапазон реализуемых объектов.

Ценовой коэффициент уменьшает или увеличивает доходность прямо пропорциональной стоимости реализуемых или сдаваемых в аренду объектов.

В условиях кризиса ликвидности на первый план выходит оптимизация вложений девелоперов по сдаче объектов с учетом их наполняемости. То есть снижение стоимости арендных ставок должно сопровождаться увеличением наполняемости объектов арендаторами. По мере выхода из внутреннего кризиса ликвидности возможно повышение ставки аренды с учетом индекса укрепления курса рубля к иностранной валюте.