Некоторые аспекты исчисления налогов при компенсации собственникам за изымаемое у них для государственных или муниципальных нужд недвижимое имущество

Налоговое законодательство различным образом трактует выплату и получение компенсации при изъятии земельного участка и иных объектов недвижимости. Необходимость уплаты НДС и налога на прибыль либо отсутствие такой необходимости оказывают существенное влияние на величину расходов регионального бюджета, связанных с процедурами изъятия.

Урегулирование налоговых последствий после нахождения сторонами приемлемого решения по поводу размера и способа компенсации за изымаемое имущество, может быть сравнимо, а в определенных случаях и превосходить экономические затраты органов власти региона, на решение вопросов с собственником. Таким образом, в урегулировании отношений по поводу изъятия земельных участков и иного недвижимого имущества на определенном этапе неизбежно возникает третье заинтересованное лицо – налоговый орган.

Позиция налоговиков сводится к тому, что отношения с казной должны регулироваться законодательством о налоговых последствиях гражданско-правовых сделок. Однако принудительное изъятие для государственных или муниципальных нужд не может рассматриваться как обычная рыночная сделка купли-продажи, в частности по причине отсутствия изначального согласия и волеизъявления сторон. Предметом переговоров является только размер компенсации, не ее факт.

Компенсация при принудительном изъятии имущества является более тонкой материей, чем обычные рыночные отношения и урегулирование экономических отношений сторон в данной сфере должно быть более инструментальным и детализированным. Применение норм законодательства о налогообложении на открытом рынке, с учетом несоответствий и противоречий весьма схематично обозначенных выше, к экономическим отношениям региональных властей и частных лиц при изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, приводит к значительно большим проблемам.

Весьма странным обстоятельством выглядит тот факт, что, казалось бы, сложный вопрос отношений государственного органа и частного лица, после его решения, переходит в конфликт между различными органами государственной власти, поиск решения которого оказывается в ряде случаев чрезвычайно сложным, а порой приводит в тупик.

Любопытная история с реконструкцией железнодорожного моста

Описанное выше достаточно легко проиллюстрировать на конкретном примере. При реализации проекта строительства третьего транспортного кольца в районе площади Гагарина была предложена комплексная схема организации транспортных потоков с уводом железнодорожной ветки под землю в отдельный тоннель. Кроме того, железнодорожный мост, потерявший с течением времени прочностные свойства, было решено переплавить по Москве-реке ниже, в район Парка культуры имени М.Горького, а на его месте построить новый мост, обеспечивающий необходимые прочностные параметры. Так как в реализацию проекта вовлекалось имущество железной дороги, Правительство Москвы заключило с ОАО «РЖД» договор, в соответствии с которым город компенсировал имущество, изъятое в процессе реконструкции железной дороги. Осуществлялось это путем передачи нового имущества, созданного за счет средств регионального бюджета, а именно: оборудованные железнодорожные пути на оборудованные железнодорожные пути в тоннеле и мост на мост.

Возникла ситуация, при которой у ОАО «РЖД» выбыло имущество, остаточная балансовая стоимость которого на сотни миллионов рублей уступала стоимости нового, созданного за счет средств городского бюджета имущества. Налоговые органы квалифицировали данную ситуацию как возникновение дохода акционерного общества. Получение имущества в собственность обусловили необходимостью уплаты налога на прибыль и с разницы соответствующих стоимостей.

Данные требования ОАО «РЖД» переадресовало городу, так как именно город был инициатором реконструкции, без которой железная дорога могла бы функционировать и дальше на старом имуществе, причем без коммерческих потерь, обусловленных вынужденным периодом простоя во время строительства.

Городские власти даже при наличии желания оплатить налоговые последствия в соответствии с Бюджетным кодексом РФ не имеют права компенсировать налоговые и иные обязательства акционерного общества и любого иного субъекта предпринимательской деятельности.

Белое пятно в налоговом законодательстве…

В соответствии со ст. 71 Конституции РФ налоговое законодательство относиться к исключительной компетенции Российской Федерации, что лишает органы власти регионов каких-либо прав по решению приведенной в примере и множества других, аналогичных, постоянно возникающих задач.

Во многих проектах развития города вопросы решения налоговых последствий откладываются до «лучших времен», ставя вопрос развития региона в зависимость от готовности региональных властей идти на риск.

Вопрос включения в выкупную цену налогов (НДС и налог на прибыль) в качестве дополнительных расходов правообладателя (убытков) представляется весьма спорным. Так как обязанность произвести равноценное возмещение предполагает возможность приобретения на средства компенсации аналогичного объекта, а при уплате НДС и налога на прибыль оставшаяся в распоряжении лица сумма не позволяет приобрести аналогичный объект.

Уполномоченные органы предоставляли ряд разъяснений, которые, однако, не снимают противоречия и содержат как мнение о необходимости уплаты налогов с полученной компенсации, так и противоположное утверждение.

Реализацией товаров работ или услуг организацией согласно п. 1 ст. 39 НК РФ признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу.

Учитывая изложенное, изъятие земельных участков не может являться реализацией, что также косвенно подтверждается при определении налоговой базы по налогу на прибыль.

…порождает необходимость уплаты налогов, увеличивающих бюджетные расходы,…

Еще одной труднообъяснимой особенностью налогового законодательства является тот факт, что налоговые последствия при изъятии земельного участка отличаются от налоговых последствий при изъятия иного недвижимого имущества.

Если участок не застроен, то он может быть изъят для государственных нужд с выплатой компенсации на основе его рыночной стоимости, которая не трактуется фискальными органами как доход, с вытекающими последствиями по налогообложению. Изъятие же иного имущества, как уже находившегося на участке при его приобретении собственником, так и созданное им в процессе владения участком, при выплате компенсации обуславливается необходимостью уплаты налогов. Таким образом, в данной ситуации можно говорить о дополнительных рисках инвестирования в недвижимость и, как следствие, дополнительного стимула роста ее стоимости.

В связи с тем, что согласно норме изложенной в ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере, только в случае компенсации расходов на уплату налогов, связанных с возмещением рыночной стоимости изымаемого объекта недвижимости, организация или физическое лицо сможет приобрести на рынке аналогичную взамен изымаемой недвижимость либо получить соответствующий денежный эквивалент.

…также возникают проблемы с начислением амортизации…

Условием принятия в собственность и постановки на балансовый учет объектов недвижимости, передаваемых в порядке компенсации, УФНС России по г. Москве считает обязательство собственника оплатить налог на добавленную стоимость со стоимости объекта, а также налог на прибыль с разницы в стоимости сносимого объекта и объекта передаваемого в порядке компенсации. Соответствующие финансовые требования собственники переадресуют городу, отказываясь принимать объекты до оплаты указанных налоговых требований за счет средств городского бюджета.

Следует отметить, что НДС, будучи включенным в стоимость строительства объекта, в полном объеме оплачен городским бюджетом к моменту завершения строительства. Повторная его оплата за счет бюджета города не может быть экономически обоснована. Следует также отметить, что в отличие от зданий, строений и сооружений денежная компенсация при изъятии земельных участков указанными налогами не облагается. В случае, если городом передаются собственнику бюджетные средства на ликвидацию имущества и создание аналогичного по функциональному назначению имущества на другой территории налог на прибыль не возникает, однако, в этом случае на имущество, созданное за счет средств бюджета, собственник не вправе начислять амортизацию.

В случае изъятия свободного земельного участка цена приобретения земельного участка лицом, у которого изымается участок, должна соответствовать балансовой стоимости, так как земельный участок не относится к амортизируемым объектам основных средств. Таким образом, в случае применении обшей системы налогообложения выкупная стоимость изымаемого недвижимого имущества, за исключением свободных земельных участков, может увеличиваться на сумму налога на прибыль и НДС, подлежащую уплате в бюджет.

Как быть?

Если на изымаемом земельном участке находится недвижимое имущество и организацией получена компенсация, включающая в себя стоимость недвижимого имущества и убытки, которые несет организация в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд, необходимо учесть следующее.

В случае демонтажа (сноса) указанного недвижимого имущества и внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о ликвидации имущества данная операция не будет признаваться реализацией, а полученные денежные средства (компенсацию) нельзя расценивать как средства, полученные от реализации товаров (работ, услуг), а также как средства, связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг).

Если денежные средства, получаемые организациями в счет возмещения упущенной выгоды, обусловлены прекращением получения дохода с изымаемых земель, то такие денежные средства нельзя расценивать как средства, полученные от реализации товаров (работ, услуг), а также как средства, связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг).

Таким образом, считать изъятие недвижимого имущества для государственных нужд продажей, с применением соответствующих норм законодательства о налогообложении не представляется корректным.

При сделке купли-продажи действуют основополагающий принцип — принцип свободы договора. При изъятии нет самого факта продажи имущества, так как продавец не имеет свободы заключения договора, в том числе отказа от его заключения. Судебные решения на сей счет, также различны.