Основные направления государственной финансовой поддержки в области развития ипотечного рынка жилья

Заимствованные элементы зарубежных моделей ипотеки, изначально разрозненно применяемые в регионах страны, постепенно переросли в организованную двухуровневую российскую систему ипотечного жилищного кредитования [1, С. 311]. Однако стабильное функционирование данной системы было нарушено начавшимся в октябре 2008 года финансовым кризисом, в результате которого количество банков, выдающих ипотечные кредиты, сократилось примерно вдвое, а процентные ставки увеличились в среднем на 3–5 процентов [2]. Данные факторы наряду с ужесточением требований к заемщикам привели к очередному витку снижения доступности ипотечных кредитов для российских граждан. В подобных сложных экономических условиях возросла роль финансовой поддержки развития ипотечного рынка жилья со стороны государства.

Проблемы государственного финансирования ипотеки

На федеральном уровне государственное финансирование ипотеки поддерживается в рамках деятельности Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), целью которого является рефинансирование кредитов, выданных банками, а также организация и стимулирование развития вторичного рынка закладных.

В региональном же разрезе финансирование развития жилищных ипотечных схем происходит, прежде всего, с помощью системы субсидирования. К сожалению, сегодня данная система имеет ряд существенных недостатков, снижающих возможность ее использования. Речь идет о несоответствии стоимости жилья, указанной в социальных подпрограммах и применяемой при расчете субсидий, и реальных цен на недвижимость. В частности, средняя стоимость одного квадратного метра жилья по субъектам Российской Федерации, согласно подпрограмме «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» на III квартал 2008 года утверждена в размере 28 650 руб. [3]. При этом реальная рыночная стоимость недвижимости за аналогичный период оказалась на 45% больше и достигла отметки в 52 540 руб. [3]. Ситуация усложняется также и тем, что приобретение недвижимости по социальным подпрограммам должно осуществляться в соответствии с установленными нормативами площади, в частности на каждого члена семьи должно приходиться не менее 18 кв. м жилья. Такие ограничения, безусловно, снижают общую доступность механизма льготной ипотеки для молодых семей и других категорий граждан.

Особого внимания также заслуживает государственная финансовая поддержка военнослужащих, реализующаяся через накопительно-ипотечную систему (НИС). Базой для создания российской НИС послужил длительный характер военной службы и запланированные в бюджете целевые ассигнования для аккумулирования средств на именных счетах участников системы [4].

"Подводные камни" финансовой поддержка военнослужащих через накопительно-ипотечную систему

По мнению разработчиков НИС, ее действие для государства оказывается в 2,5 раза эффективнее, чем прямое использование бюджета для приобретения квартир военнослужащими [4]. Однако анализ статистических данных позволил определить проблемные моменты реализации НИС, снижающие доступность приобретения жилья с помощью данной схемы и ставящие под сомнение эффективность использования государственных средств в этом направлении.

Во-первых, требует изменения сложный механизм определения процентной ставки по продукту «военная ипотека». Сегодня процентная ставка по программе кредитования военнослужащих является величиной переменной. Она состоит из фиксированной части, которая принимается равной 5,7%, а также индексируемой части, в качестве которой используется индикативная ставка MosPrime 3M. С 16 октября 2008 года по 15 января 2009 года ставка MosPrime 3M зафиксирована на уровне 10,28%. Таким образом, итоговая ставка по «военной ипотеке» сегодня составляет 15,98% [2], столь высокое ее значение ставит под сомнение саму социальную направленность данного банковского продукта. Риски досрочного погашения кредита по «военной ипотеке» минимальны за счет того, что денежные средства на счет военнослужащего поступают лишь раз в год единовременным платежом. Поэтому ставка по данной ипотеке может быть снижена до минимальной ставки рефинансирования кредитов АИЖК, установленной в настоящее время на уровне 12,65% [2].

Во-вторых, размер ежегодных накоплений по НИС не соответствует средним рыночным ценам на жилье. Так покупательская способность годового накопительного взноса по НИС в расчетах финансово-экономического обоснования Минобороны России в 2008 году соответствовала 3,17 кв. м жилья [4]. Фактическая же покупательская способность утвержденных накопительных взносов согласно рыночной динамике цен составила лишь 1,8 кв. м жилья [3].

Ипотечные кредитно-потребительские кооперативы

В будущем, на наш взгляд, совершенствования механизма НИС можно будет добиться за счет эффективного использования собственных средств военнослужащих в дополнение к бюджетному финансированию. В частности, при понижении темпов инфляции в стране НИС может быть заменена на механизм сберегательно-накопительных схем. Для этого в рамках каждого военного гарнизона целесообразно создавать ипотечные кредитно-потребительские кооперативы (ИКПК). Порядок очереди на получение займа от такого кооператива на приобретение жилья будет зависеть от размера накоплений каждого военнослужащего с учетом гарантированных государственных средств, а также личных сбережений.

В целом внедрение ИКПК в воинских частях страны:

1) снизило бы издержки военнослужащего при приобретении жилья, так как процентная ставка по займам через кооператив значительно ниже банковской;

2) позволило бы создать замкнутую систему аккумулирования денежных средств в рамках каждого гарнизона области. Инфляция при этом будет компенсироваться тем, что гарантированные отчисления по НИС ежегодно индексируются государством.

Итак, государственная финансовая поддержка развития ипотечного жилищного кредитования в России, прежде всего, основывается на принципах субсидирования определенных категорий граждан. Однако для повышения эффективности работы социальных жилищных программ следует изменить механизм начисления субсидий, учитывая рыночную динамику цен на жилье в российских регионах, необходимы также коррективы и относительно накопительно-ипотечной системы для военнослужащих.

Государственная финансовая поддержка развития ипотеки в стране, в конечном счете, должна стать основой для разработки эффективной программы государственно-частного партнерства в сфере жилищного кредитования и определения мер взаимной ответственности государства и бизнеса в области формирования доступного рынка жилья.