Факторы и условия развития земельной ипотеки в России

Организация эффективного оборота земли в России возможна только на основе системы кредитного обеспечения. Это обусловлено тем, что для организации земельного оборота в современных условиях необходимы:

– надлежащая институциональная инфраструктура (земельное законодательство, система государственного кадастра и регистрации прав на землю, данные оценки земли, профессиональные специалисты);

– банковский капитал, нацеленный на сферу использования земли;

– наличие и свободный доступ к кредитным ресурсам;

– система налогообложения, базирующаяся на природно-ресурсном рентном потенциале.

Земля как залоговый потенциал

У сельскохозяйственных товаропроизводителей сосредоточен огромный залоговый потенциал – земля. По данным Всероссийской сельскохозяйственной переписи 2006 года, сельскохозяйственными организациями используется более 233 млн га. Крестьянские (фермерские) хозяйства владеют почти 25 млн га, и 8,5 млн га занимают личные подсобные хозяйства.

В обеспечение долгосрочных кредитов могут предлагаться только земельные участки. Они, помимо рыночной стоимости, обеспечивают еще и текущие поступления. За счет последних, в свою очередь, может осуществляться погашение кредита и выплата процентов по нему. С учетом этого реальный залоговый потенциал сельскохозяйственных земель на ближайшие несколько лет составит 9–10 млн га [1].

В будущем предметом ипотеки, причем в достаточно больших объемах, могут стать земельные участки, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. В настоящее время в фонде перераспределения земель находится почти 4,5 млн га неиспользуемых и предназначенных для сельскохозяйственного товарного производства земель, право собственности на которые может возникнуть у субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

Но для развития этого направления потребуется внесение соответствующих изменений в действующее законодательство в части отмены запрета их ипотеки (п. 1 ст. 63 Закона об ипотеке) [2].

Сдерживающие факторы

Среди факторов, сдерживающих земельную ипотеку, следует назвать:

– неразвитость институциональной инфраструктуры земельно-ипотечного рынка;

– отсутствие механизмов титульного страхования и страхования земель сельскохозяйственного назначения от ухудшения или потери их плодородия;

– малая доступность информации о качественных характеристиках земельного участка;

– нерешенность проблемы передачи информации от ведомств, занимающихся формированием, регистрацией и учетом объектов недвижимого имущества кредитно-финансовым учреждениям.

Операции с землёй обеспечивают земельные, кадастровые, имущественные службы, органы юстиции, суды, государственные и частные землеустроительные межевые организации, подчинённые разным ведомствам. Их деятельность не скоординирована.

Слабое развитие ипотеки земельных участков и иной недвижимости во многом обусловлено также сложной экономической ситуацией в агропромышленном производстве. Это не способствует заключению кредитных договоров на длительный срок, обязательства по которым, как правило, обеспечиваются залогом земли.

Для большинства сельскохозяйственных товаропроизводителей недоступность земельно-ипотечных кредитов связана с высокими процентными ставками и отсутствием дохода, позволяющего вернуть заложенную землю. Ключевой проблемой здесь является низкий уровень доходности аграрного производства, определяющий, в свою очередь, невысокую привлекательность аграрной сферы для потенциальных инвесторов.

Факторы развития ипотечного кредитования

Необходимыми условиями развития земельно-ипотечного кредитования являются:

– повышение капитализации банковской системы;

– формирование рынка долгосрочных финансовых ресурсов;

– становление и развитие рынка ипотечных ценных бумаг.

Существенно также, что в стране отсутствуют небанковские финансовые посредники.

Таким образом, на практическое развитие и организацию ипотечного кредитования под залог земель сельскохозяйственного назначения в той или иной стране огромное влияние оказывает целый набор факторов и условий (см. таблицу) [3].

Таблица Факторы и условия, влияющие на организацию и развитие ипотечного кредитования

Очевидно, что реальное развитие земельной ипотеки в сельском хозяйстве непосредственно связано с обеспечением системного подхода в формировании отношений по ипотечному кредитованию и его инфраструктуры.