Тенденции развития инвестиционной деятельности на рынке жилья в пореформенный период

Использование исторического метода позволяет представить хозяйственные процессы и явления отечественного рынка жилья в пореформенный период в той последовательности, в которой они возникали, развивались и сменялись одни другими. Такой подход позволил выявить основные тенденции, конкретно и наглядно представить особенности инвестиционной деятельности на рынке жилья как экономической системы.

Оценивая практические результаты деятельности правительства нашей страны по инвестированию проектов на исследуемом сегменте и обеспечению населения жильем, следует отметить, что большая часть российских граждан всегда нуждалась в нормальном благоустроенном жилье. Во-первых, это обусловлено климатом страны, где возможны только капитальные постройки с мощной теплоизоляцией, а себестоимость жилья весьма высока. Во-вторых, стремительной урбанизацией страны в начале XX века: переселение огромного числа людей из сельской местности в города привело к значительному дефициту жилья.

Отечественная жилищная система, функционировавшая в дореформенный период, характеризуется жестким государственным регулированием и доминированием государственной собственности, отсутствием свободного инвестирования жилищных проектов со стороны частных инвесторов, высоким объемом бюджетных капвложений. В период плановой экономики в нашей стране государственный бюджет являлся практически монопольным источником финансирования возведения жилья.

Существовавшая до середины 1980-х гг. система была ориентирована на распределение и использование государственных ресурсов для решения жилищных проблем населения. По этой причине к началу рыночных преобразований у нас в стране фактически отсутствовал механизм самостоятельного удовлетворения населением потребности в жилище. С отказом государства от монопольной роли в жилищной сфере стали возникать проблемы, последствия которых выразились в снижении темпов строительства.

При переходе к рыночным методам хозяйствования молодое российское государство получило в наследство сектор, находящийся в условиях жесточайшего кризиса. В очередях за жильем стояли десятки миллионов человек, некоторые из которых умирали, так и не дождавшись заветных «метров». Необходимо подчеркнуть, что высокий потенциальный спрос обусловливался неудовлетворительными жилищными условиями большей части населения. Реальный платежеспособный спрос возник вместе с появлением узкого слоя высокодоходной части предпринимателей, и в 1990 г. он в 5-10 раз превышал предложение. К этому времени начали возрастать объемы ветхого и аварийного жилья.

Кризисное состояние жилищной сферы Российской Федерации определило необходимость проведения крупномасштабной реформы как неотъемлемой части стабилизации отечественной экономики и осуществления в ней структурных изменений. В.К. Селюков и С.Г. Гончаров [3] отмечают, что в последнее десятилетие в сфере жилищного строительства нашей страны произошли кардинальные изменения: государство перестало играть роль основного финансирующего органа. Так, если в 1987 г. его доля превышала 80%, то в последнее время доля городского бюджета составляет не более 25%, а федерального – не более 10% средств, затрачиваемых на жилищное строительство. Следствием сокращения государственных дотаций на реализацию различных жилищных программ явилось резкое снижение (в 3 раза) количества бесплатных квартир, предоставляемых очередникам. Поиск источников финансирования, которые могли бы заменить государственные, стал актуальной проблемой для крупных российских городов. В Москве ее решают, в основном, за счет частных инвесторов; при этом часть средств, получаемых от реализации жилья повышенной комфортности, направляется на строительство квартир для очередников [3, С. 6].

Вместе с тем, в пореформенный период вплоть до начала XXI века в Российской Федерации никак не удавалось стабилизировать объемы нового жилищного строительства, сделать инвестиционную деятельность цивилизованной. Одной из основных причин такого положения стали низкий платежеспособный спрос российских граждан, не покрывающий расходов застройщиков, отсутствие правовых гарантий для инвестирования в жилье как для профессиональных участников рынка, так и для потребителей.

Именно низкий платежеспособный спрос обусловил отрицательную динамику возводимых объектов на протяжении почти 10 лет исследуемого пореформенного периода. Так, по данным Федеральной службы государственной статистики [4], в пореформенный период в России жилья вводилось существенно меньше, чем в 1980-е гг., и объемы ввода примерно соответствовали объемам жилищного строительства 1950-х гг. Формирующиеся в то время инвестиционные отношения на рынке недвижимости не могли развиваться без накопления инвестиционных ресурсов в финансово-кредитных структурах и различных жилищных фондах. Однако в результате дефолта 1998 г. возможности привлечения денежных накоплений населения, предприятий и организаций для решения жилищной проблемы значительно ухудшились.

Характеризуя исследуемый период, И.А. Ильин [1] считает, что финансовый кризис во многом был обусловлен нежеланием и неумением работать с реальным сектором, увлечением спекулятивными операциями, низкой профессиональной культурой, злоупотреблениями в отчетности, махинациями с платежными документами, сокрытии прибыли, неуплате налогов и др. Ущербной оказалась и система управления кредитными организациями, прежде всего, со стороны Центрального банка России в части их лицензирования, контроля за деятельностью, организацией банкротства несостоятельных, создания «уполномоченных» банков.

В начале XXI в. положение в финансово-кредитной сфере стало восстанавливаться. В этой связи И.А. Ильин отмечает, что главным для привлечения накоплений граждан и других внебюджетных средств в инвестирование строительства является восстановление доверия граждан к отечественным финансово-кредитным организациям [1, С. 115].

В.К. Селюков и С.Г. Гончаров считают, что основным источником средств для приобретения нового жилья москвичами и жителями других регионов России в тот период были деньги, вырученные от продажи уже имеющихся приватизированных квартир [3, С. 111-112]. И.А. Рахман [2, С. 27-28] отмечает, что в 1996 г. основная часть спроса на московском региональном рынке жилья была сформирована за счет покупателей (или инвесторов) из других регионов России. По его мнению, в значительной мере такая ситуация продиктована проблемами, с которыми сталкивается население во многих субъектах Федерации.

Результаты исследований свидетельствуют о том, что общим недостатком развития инвестиционной деятельности на рынке жилья в пореформенный период в Российской Федерации являлась недостаточность долгосрочных ресурсов. Это было обусловлено тем, что в рыночных условиях государство уже не могло себе позволить раздавать жилье бесплатно, его новой задачей стало создание условий, при которых квартиры и индивидуальные жилые дома могут стать товаром, и этот товар будет реализовываться с выгодой для частного инвестора.

Таким образом, на основе исследования состояния и проблем развития инвестиционной деятельности на рынке жилья в пореформенный период выявлены важнейшие тенденции, такие как:

− отсутствие возможностей для накопления инвестиционных ресурсов;

− недостаточность долгосрочных ресурсов;

− отсутствие правовых гарантий для осуществления инвестиционной деятельности на рынке жилья;

− сокращение бюджетных дотаций на реализацию жилищных программ;

− отсутствие источников финансирования строительства социального жилья;

− отсутствие стабильных объемов ввода нового жилищного строительства вследствие низкого платежеспособного спроса российских граждан, определившие необходимость разработки системы эффективного управления инвестициями на исследуемом сегменте.