Общие показатели рынка недвижимости

Современный российский рынок жилья характеризуется постоянным ростом цен, обусловленным высоким спросом на недвижимость. Зная реальное соотношение спроса и предложения на рынке, можно самостоятельно анализировать текущую обстановку и делать прогнозы относительно ценовых колебаний.

Общие показатели рынка недвижимости формируют представление об этом секторе в целом. К ним относятся показатели общих объемов спроса и предложения за определенный период времени, показатели средней стоимости 1 кв.м. объектов недвижимости. Общие показатели рынка недвижимости, как и большинство общих показателей других рынков, взаимосвязаны между собой.

Одним из способов их определения является метод формирования базы данных (БД) с использованием коэффициентов спроса и предложения. Применение данного метода позволяет значительно сэкономить время при анализе рынка недвижимости, так как позволяет избежать ежедневного отслеживания информации.

Анализ рынка первичного жилья за отдельно взятый период времени (квартал) в условном городе X с использованием данного метода, может выглядеть следующим образом:

1. Анализ предложения.

I этап: Формирование БД.

Путем сбора доступной информации из СМИ, а также других источников, формируется БД предложения первичного жилья, состоящая из трех частей. Данные каждой из них представляют собой данные соответствующего месяца квартала.

БД предложения должна содержать информацию о:

‑ квартире (ее месторасположение, общая и жилая площади, количество комнат в квартире, стоимость и т.п.);

‑ доме, в котором продается квартира (его месторасположение, срок сдачи в эксплуатацию, если дом еще не построен, материал, этажность и т.д.);

‑ продавце (агентстве недвижимости и/или застройщике).

II этап: Сортировка и выделение информации.

Собранная в первых частях БД информация выделяется в четвертую (сводную) часть. К первой части БД добавляются данные из второй части, не повторяющиеся в первой. Затем добавляются данные из третьей части, отсутствующие в первых двух. Собранная в четвертой (сводной) части информация используется в качестве исходного материала для добавления коэффициентов.

III этап: Использование коэффициентов предложения.

К сводной части БД добавляются коэффициенты (К.), позволяющие определить общие показатели предложения.

Виды К.:

а) К. нарастания предложения – показывает число, на которое должна увеличиться сводная часть БД. Определяется как отношение общей суммы предложения (сумма первых трех частей БД) к максимальному значению предложения среди трех первых частей БД. Например, сумма первых трех частей БД равна 1000 шт. – количество квартир, предложение которых было в анализируемом периоде. Если по частям общая сумма распределяется, как 200, 300, 500, то коэффициент нарастания будет равен 0,5 (1000/500).

б) К. потенциального предложения – отображает потенциальные возможности рынка к увеличению и показывает число, на которое должна возрасти сводная часть БД. Определяется как отношение максимального значения среди первых трех частей БД к минимальному. При условии, что данные из одной первых трех частей, кроме первой, увеличиваются в отношении другой (данные из второй или третьей части в количественном выражении больше, чем в первой; данные второй части больше, чем в первой; данные из третьей части больше, чем во второй). Если общая сумма распределяется, как 200, 300, 500, то К. потенциального предложения будет равен 2,5 (500/200).

Если данные из первой части БД будут больше данных из второй или из третьей части БД, - К. потенциального предложения будет равен нулю.

в) К. информации. Не всю информацию, имеющуюся о предложении на рынке жилья можно получить в ходе формирования БД, поэтому при корректировке общего объема предложения можно заложить определенный процент неучтенной информации. К. информации колеблется в зависимости от развитости рынка недвижимости в том или ином регионе. Если данный сектор развит сильно и имеет большое количество источников информации, позволяющих сформировать подробную БД, то К. информации будет незначительным. Если рынок недвижимости развит незначительно, то К. информации будет выше.

После исчисления всех коэффициентов их значения суммируются, а полученное число умножается на данные из четвертой части БД. Итоговая сумма и будет совокупным предложением на рынке недвижимости за анализируемый период (квартал) в количественном или в денежном выражении.

2. Анализ спроса.

I этап: Формирование БД.

Аналогично этапу I анализа предложения собирается любая доступная информация. БД подразделяется на три части, представляющие собой месяцы, составляющие квартал. Данные из этой БД составляют реальный спрос на рынке – БД реального спроса.

Параллельно формируется БД, в которой собирается информация, полученная в ходе отслеживания изменений предложения за анализируемый период – вносятся данные о проданных квартирах.

II этап: Сортировка и выделение информации.

Собранная в первых трех частях БД реального и реализованного спроса информация выделяется в четвертую (сводную) часть таким же образом, как и при формировании сводной части БД предложения (II этап анализа предложения). Затем, при возможности, объединяются четвертые (сводные) части обеих БД. При этом могут возникнуть трудности по причине ограниченности информации в БД реального спроса – не всегда удается узнать все параметры того или иного объекта недвижимости, на который имеется спрос.

Если при анализе спроса удастся устранить недостаток информации (выявить все необходимые параметры объектов недвижимости) в БД реального спроса, то к объединенной БД спроса применяются коэффициенты спроса, аналогичные коэффициентам предложения. Если не получится полностью устранить недостаток информации в сводной части БД реального спроса, то оставшиеся данные образуют коэффициент реального спроса – отношение суммы сводной (четвертой) части БД реального спроса к сумме сводной (четвертой) части БД реализованного спроса.

III этап: Использование коэффициентов спроса.

К объединенной БД спроса добавляются коэффициенты (К.) спроса, аналогичные К. предложения:

а) К. нарастания – определяется как отношение общей суммы спроса из БД реализованного спроса к максимальному значению спроса среди трех первых частей БД реализованного спроса.

б) К. потенциального спроса – определяется как отношение максимального числа одной из первых трех частей БД реализованного спроса к минимальному значению одной из частей БД реализованного спроса.

в) К. информации – устанавливается в зависимости от степени информированности анализируемого рынка недвижимости.

После исчисления всех коэффициентов их значения суммируются, полученное число умножается на данные из четвертой части объединенной БД спроса. Итоговый результат будет совокупным спросом на рынке недвижимости за анализируемый период. Используя данную методику, можно также анализировать рынки вторичного и загородного жилья.

Таким образом, данный метод при анализе рынка недвижимости значительно сокращает время, затрачиваемое на исследования, что приводит к экономии человеческих и материальных ресурсов. К недостаткам можно отнести то, что точность полученных данных будет ниже, чем при анализе, в котором информация обрабатывалась ежедневно на протяжении всего рассматриваемого периода, исключая использование каких-либо коэффициентов. Тем не менее, расхождение в точности не будет играть значительной роли при использовании полученных данных в дальнейшем. Общие показатели рынка недвижимости вообще не могут быть абсолютно точными. Не случайно фирмы, занимающиеся аналитикой жилой недвижимости, дают лишь приблизительные цифры, к тому же, их данные практически всегда не совпадают между собой.