Методика оценки стоимости аренды офисного помещения

Анализ рынка услуг предоставления в аренду офисных помещений в Москве показывает, что имеется большой разброс цен за 1 м² предлагаемых площадей. Часто располагающиеся в одном районе, похожие, как две капли воды, офисы сильно различаются в цене. Арендаторы, особенно имеющие в своем распоряжении небольшие площади, зачастую платят стихийную цену за свои офисы.

Большие диапазоны цен на схожие помещения, характерные для арендного рынка коммерческой недвижимости, требует разработки методики оценки коммерческой аренды офисных помещений. Этот метод должен учитывать как существующие тенденции в практике оценки недвижимости, так и специфику рынка аренды офисов.

В мировой и отечественной практике при оценке объектов недвижимости применяют три основных метода:

1. Затратный

2. Аналоговый

3. Доходный

Затратный метод базируется на калькуляции всех затрат при строительстве аналогичного объекта.

Прежде всего оценивается земельный участок и сооружение. Результат оценки складывается из суммы затрат на строительство (включая проектирование) и стоимости земельного участка.

Такой метод дает оценку, равную балансовой стоимости объекта за вычетом процента износа (амортизационных отчислений) плюс стоимость земельного участка. В условиях высокого уровня инфляции этот метод приводит к заниженной оценке, и для ее выравнивания требуется периодическое введение поправочных коэффициентов на стоимость строительства, что само по себе является достаточно сложной проблемой.

Аналоговый метод, или метод сравнительных продаж, основан на сравнении объекта недвижимости с его аналогом, который имеет известную рыночную цену.

Исходя из конкретного типа здания, назначения, объема и площади помещения, материала постройки и других типовых характеристик аналога, а также учитывая сопутствующие факторы (экологическая обстановка, удаленность от населенных пунктов или от центра города, от автомагистрали и т.д., условия сделки, цена и дата продажи объекта-аналога) определяется стоимость оцениваемого объекта Для нивелирования разброса рыночных цен и факторов окружения сравнение производится по нескольким аналогичным объектам, что позволяет в итоге получить оценку высокого уровня.

Доходный метод, или метод капитализации прибыли, связан с расчетом прибыли, которая может быть получена при инвестировании в оцениваемый объект, в сравнении с такими же по объему инвестициями в другие сферы предпринимательской деятельности и с текущим процентом по банковскому депозиту.

Этот метод требует применения достаточно сложных методик капитализации прибыли и дисконтирования, поэтому используется, в основном, при оценке инвестиционных проектов на рынке аренды таких объектов, как магазины, офисы, склады.

В основу предлагаемого метода лег аналоговый метод или метод сравнительных продаж.

Основная концепция метода может быть представлена в виде следующих шагов:

1. Сбор информации о предложениях на рынке аренды офисов.

2. Составление базы данных.

3. Нахождение цены нового объекта [1].

Рассматриваемый метод основан на сравнительном анализе критериев привлекательности офиса, цену которого требуется определить, и критериев привлекательности других офисов, имеющихся в базе данных. В нашей базе на сегодняшний день имеется 50 объектов. В качестве примера для удобства и краткости рассмотрим 5 объектов. Но сначала опишем последовательность действий:

1. Сбор информации об объектах.

2. Создание базы данных.

3. Занесение информации об объектах в базу данных по определенной системе критериев (заполнение базы данных).

4. Нахождение относительных оценок.

5. Нахождение взвешенных оценок.

6. Нахождение обобщенных и удельных показателей полезности.

7. Нахождение средней оценки всей совокупности объектов.

8. Нахождение новых цен для всей совокупности объектов.

9. Отсечение экстремальных значений.

10. Нахождение цены на новый объект.

1. Сбор информации об объектах

Информация о сдаче в аренду офисов в городе Москве собирается из самых различных источников. Анализируется каждое предложение: достаточно ли информации, чтобы четко описать офис и сопутствующие услуги. Источниками информации могут быть специализированные периодические издания, посвященные рынку недвижимости ("Квартира, Дача, Офис", "Недвижимость"), печатные издания, принимающие частные объявления, в том числе и об аренде офисов. Хороший источник информации ‑ различные доски объявлений в Интернет. Многие риэлторские конторы имеют свои сайты, на которых размещается масса предложений.

Сбор и анализ информации должен предшествовать созданию модели базы данных, т.к. в этом случае будущая модель будет точнее соответствовать характеру информации. Но нельзя и упрощать модель. Требуется, чтобы в нее укладывалась вся информация о каждом объекте.

2. Создание базы данных

Такую базу данных можно создавать, например, используя программу MS EXCEL. Система позволяет выполнять большой объем вычислений за короткое время и легко вносить коррективы при устранении ошибок или при модернизации модели базы данных. Удобство электронных таблиц неоспоримо, особенно, при их массовом распространении в пакете MS Office.

Несколько слов о модели базы данных.

Необходимо составить систему критериев привлекательности офисного помещения и сопутствующих услуг.

Такая система включает в себя названия критериев и значения, которые они могут принимать (различные коэффициенты и шкалы, логические переменные и т. п.).

Отметим, что такие системы привлекательности очень часто используются при массовой оценке жилой недвижимости. Они достигают нескольких десятков пунктов и учитывают буквально все параметры предлагаемой квартиры. Но квартиры легче классифицировать, т.к. здесь предложений гораздо больше.

Офисы ‑ более специфичный раздел рынка недвижимости. Нам так и не удалось найти их подробной классификации. Поэтому представим разработанную нами систему критериев привлекательности офиса (табл. 1)

Таблица 1

Система критериев привлекательности офиса

1. Местоположение. Территориальный признак ‑ по районам Москвы.

(коэффициент находится в зависимости от расположения офиса по таблице 2).

2. Удобство доступа с точки зрения транспортных коммуникаций (метро, расстояние от метро, доступность для автотранспорта):

3 ‑ менее 5 мин пешком и хороший подъезд автотранспорта

2 ‑ менее 15 мин пешком или 5 мин троллейбус

1 ‑ более 15 мин пешком и плохой подъезд автотранспорта

3. Парковка автотранспорта (наличие, вместимость, открытая или закрытая):

0 ‑ нет автостоянки

1 ‑ есть автостоянка

2 ‑ автостоянка с достаточным количеством машиномест

3 ‑ закрытая с достаточным количеством мест

4. Внутренняя отделка (качество материалов и работ):

1 ‑ плохая

2, 3, 4, 5 ‑ европейский стандарт

5. Телефон:

0 ‑ нет телефона

1 ‑ есть телефон

2 ‑ есть дополнительные линии

6. Доступ в Интернет (существование выделенного оптоволоконного канала):

0 ‑ нет доступа по выделенному каналу

1 ‑ есть доступ по выделенному каналу

7. Инженерные коммуникации (система бесперебойного питания, пожарные коммуникации и др. ):

1 ‑ на низком уровне,

2, 3 ‑ в наличии все виды инженерных коммуникаций

8. Охрана:

0 ‑ нет охраны

1 ‑ есть охрана

2 ‑ наличие современных охранных систем

9. Отдельно стоящее здание или наличие отдельного входа:

0 ‑ нет отдельного входа

1 ‑ есть отдельный вход, либо отдельно стоящее здание

10. Удобства (наличие неподалеку ресторана, кафе, спортзалов, мест для проживания персонала, окна во двор):

0 ‑ нет удобств

1 ‑ минимум удобств

2, 3 ‑ максимум удобств

11. Арендатор (репутация, финансовая стабильность, условия аренды, наличие правильно оформленной документации):

1 ‑ плохо

2, 3 ‑ хорошо

Арендная ставка (в долларах за 1 кв. м в год)

Учитывая некоторую сложность выставления оценки по критерию местоположения офиса, поясним особенности его нахождения. Оценки остальных критериев легко выставляются с помощью таблицы 1.

В "Справочнике по недвижимости" Н. Г. Волочков приводит таблицу сложившихся ставок арендной платы в зависимости от расположения относительно станций метрополитена.

Таблица составлена экспертно-аналитическим центром агентства недвижимости "Ратибор" на основе анализа информационно-статистических сведений.

Используя средние цены, был получен относительный коэффициент привлекательности района (во второй колонке). Максимальный коэффициент равен единице (в ЦАО). Но, заметим, что офисы находящиеся в самом центре города ‑ дороже. Следовательно, это выгодное расположение вносит "довесок" в цену, который необходимо учитывать. Введя для самого центра коэффициент 1,2 можно за счет уменьшения погрешности при нахождении новых цен по всей совокупности повысить точность предлагаемого метода на 3% (табл. 2).

Таблица 2

Стоимость аренды 1 кв. м офисного помещения в год, в $

Для нахождения веса, или важности каждого из критериев была разработана специальная анкета критериев. Опрашивались специалисты, занимавшиеся арендой офисов, и сотрудники, работающие в офисах. Оценка проводилась по 10-ти бальной шкале. Результаты усреднялись.

В результате обработки первичных данных были получены следующие весовые коэффициенты, которые использовались в дальнейших расчетах (Табл: 3.):

Таблица 3

Значения весовых коэффициентов

3. Занесение информации об объектах в базу данных

Каждое предложение о сдаче в аренду объекта рассматривается в системе вышеназванных критериев, в результате чего выставляются оценки, характеризующие данный офис. Эта работа требует максимальной объективности. В итоге мы получаем абсолютные значения критериев. В качестве примера рассмотрим один из объектов (Табл. 4):

Таблица 4

Абсолютные значения критериев

Как мы говорили выше, наша база содержит 50 объектов. При описании данного примера, будем использовать показатели 5-ти первых объектов. В этом случае каждый объект характеризуется одиннадцатью оценками (11 критериев!). Тогда 5 объектов будут характеризоваться следующей матрицей:

Каждый элемент матрицы, являющийся абсолютным значением j-го критерия i-го объекта, обозначим как Х_ij(абс).

4. Нахождение относительных оценок

Далее необходимо перейти от абсолютных размерностей критериев к относительным (“от многообразия – к единообразию”). Для этого введем понятие "идеальный офис", все значения критериев которого имеют максимальное значение – Х_j(max) (табл. 5.).

Таблица 5

Максимальные значения критериев

По нижеприведенной формуле пересчитаем относительные значения каждого элемента матрицы.

Получим матрицу относительных значений:

5. Нахождение взвешенных оценок

Введем вес каждого критерия, то есть важность критерия для арендатора. Вес находится с помощью метода, анализирующего экспертные оценки, который описан выше (см. табл. 3).

"Взвесим" наши относительные показатели следующим образом:

Построим матрицу взвешенных значений для нашего примера:

6. Нахождение обобщенных и удельных показателей полезности

Получим обобщенный показатель полезности, характеризующий каждый объект. Это достигается суммированием взвешенных показателей объекта.

Теперь каждый объект характеризуется одним обобщенным показателем полезности Пi. Объект также характеризует и его арендная ставка (за 1 кв.м. в год) ‑ Pr.

Можно найти удельный показатель полезности, который покажет стоимость единицы обобщенного показателя полезности каждого объекта:

Вернемся к нашему примеру. В таблице 6 в 1-м столбце показан обобщенный показатель полезности каждого объекта, во 2-м столбце ‑ цена объекта, в 3-м столбце ‑ удельный показатель полезности каждого объекта.

Таблица 6

Обобщенные и удельные показатели полезности

(каждого из пяти объектов)

7. Нахождение средней оценки всей совокупности объектов

Найдем средний показатель, характеризующий всю совокупность объектов (Рср):

В нашем примере Р_ср = 0,0411.

8. Нахождение новых цен для всей совокупности объектов

Зная обобщенные показатели каждого объекта и усредненную по всей совокупности стоимость единицы обобщенного показателя, можно найти новые цены каждого объекта:

9. Отсечение экстремальных значений

После нахождения новых цен, находим разницу между старой и новой ценой. Отсекаем (удаляем из базы) экстремальные значения.

Если удалить, из базы 6 "крайних" объектов (3 максимально заниженных и 3 максимально завышенных цены) погрешность расчета ощутимо снижается. При увеличении совокупности объектов в базе данных можно рекомендовать отбрасывать еще большее число “крайних” значений.

10. Нахождение цены на новый объект

Используя вышеизложенную методику определяем арендную ставку для нового объекта с учетом удаленных завышенных и заниженных ставок. Тогда для нашего примера арендная ставка составит 290 долларов США за 1 кв. метр. Итак, цена на наш новый объект составляет ‑ 290 долларов.

Область применения метода

Крупным риэлторским агентствам он вряд ли подойдет, т.к. в агентствах уже существуют детально разработанные методики оценки и работают опытные специалисты.

Его можно рекомендовать арендаторам, которые подыскивают подходящие предложения, а также арендодателям, которые хотят сдавать свободные помещения под офисы, но не имеют опыта ценообразования в данном сегменте рынка.

С помощью вышеописанной базы данных можно за несколько минут оценить предложение и понять, соответствует ли арендная ставка качеству офиса.

На составление базы в 50 объектов уйдет не более 4 часов работы одного человека. Существующую модель можно уточнять и отлаживать. Простота базы позволяет легко заносить новые объекты и удалять старые для отслеживания изменения цен на рынке.

Выводы

Точность предложенного метода достаточно высока. Погрешность в нахождении арендной ставки по всей совокупности составляет 16% и это несмотря на то, что данный рынок отличается большим разбросом цен даже на схожие офисные помещения. Необходимо также заметить, что даже простое округление цены в ту или иную сторону до ближайшего десятка долларов (например, 196 округляем до 200 долларов) несет в себе погрешность порядка 2%.

[1] Здесь и далее термин "цена" понимается как уровень арендной ставки, взимаемой арендодателем с арендатора за предоставляемое офисное помещение и сопутствующие услуги, а "объект" ‑ конкретное офисное помещение, предлагаемое в аренду и набор сопутствующих услуг.