Развитие территориально-производственной структуры землепользования региона

Рыночная экономика, частная земельная собственность, новые формы хозяйствования выдвинули ряд проблем по созданию нашей, российской, модели землепользования и землевладения. В новых условиях прямые методы регулирования земельных отношений оказались малоэффективными. Рост числа собственников, владельцев и пользователей земельных участков стимулировал земельный оборот, расширение сферы и изменение характера управления земельными ресурсами. Эти процессы во многом складывались самопроизвольно и часто опережали законодательную базу. При этом уделялось мало внимания охране земли, прежде всего ответственности за ее использование.

Сегодня вносятся существенные коррективы в содержание и методику государственного регулирования земельных отношений, составляющего основу целостной модели российского землеустройства. Ее практическая реализация призвана способствовать сохранению, эффективному использованию и обустройству российских земель. Прежде всего, необходимо исключить чрезмерную политизацию в данном вопросе, особенно по проблеме собственности на землю.

В Ставропольском крае функционируют все формы земельной собственности: частная, государственная, муниципальная и др. Но ими необходимо правильно распоряжаться. В регионе исторически сложившиеся земельные отношения имеют свои национальные особенности, связанные с традициями ведения хозяйственной практики. Все это влияет на процесс формирования регионального рынка земли. Как часть природного комплекса земля является достоянием народа в целом, но как пространственный базис и как средство производства она может быть объектом собственности отдельного индивидуума или коллектива людей. Из этого вовсе не следует, что в данном случае земля становится средством наживы и спекуляции.

В исследуемом нами регионе потребовалось выработать такие механизмы государственного регулирования, которые бы:

– обеспечили строгое целевое использование земель;

– ограничили максимальные размеры земельных площадей, передаваемых в собственность;

– были способны осуществлять строжайшую ответственность за нарушение земельного законодательства и т.д.

Практика мирового землепользования свидетельствует о том, что право собственности на землю автоматически порождает заботу об ее улучшении, сохранении и повышении эффективности использования. Это обстоятельство распространяется на любой вид собственности. У нас же в стране получилось наоборот. Необходимо сделать так, чтобы заинтересованность и территорий (малых или больших), и России в целом мог быть реализован только через удовлетворение интересов как конкретного землепользователя, так и всего государства, то есть должно быть соблюдено их равновесие.

Изучение практики земельных отношений, сложившихся в наиболее развитых странах мира с рыночной экономикой, позволяет сделать определенные выводы. Во многих из них государство взяло на себя значительную часть функций по контролю над использованием и распоряжением землей, частично разделив с частными землевладельцами их права собственников. В ФРГ, например, запрещено дробление земельных участков при любых сменах владельцев, использование сельскохозяйственных угодий не по назначению или непродуктивно. Здесь предусмотрен государственный контроль над сделками по отчуждению земельных участков; приоритет отдается интересам арендатора, а не лица, сдающего землю в аренду.

Проведенные нами исследования практики землепользования в регионе позволяют утверждать о том, что как в этой сфере, так и в области земельного оборота главная роль должна быть отведена аренде земли. По нашему мнению, аренда, соединяя в лице коллективного или единоличного арендатора функции владельца и пользователя земельного участка с правом его собственности на результаты труда, должна стать одним из инструментов, который, не меняя исторически сложившегося регионального уклада жизни, может обеспечить формирование эффективно хозяйствующих субъектов. А, следовательно, и создать условия для реализации демократического принципа их равенства на право пользования землей.

Наши исследования говорят о том, что необходимо опираться на двухканальную систему налогообложения, когда устанавливаются налог на прибыль, направляемый в федеральный бюджет, и муниципальный налог на ресурсы. Перенесение тяжести налогов с результатов труда на земельную ренту даст импульс экономически оправданной производственной деятельности, но при условии, что рентные платежи заменят другие налоги. Здесь важно установить единый земельный налог на селе.

Рентные платежи за землю могут существовать независимо от того, какая система прав собственности принята. Рента как особенность земельных отношений существует объективно. Люди пользовались специфическими преимуществами земли, не осознавая действия ренты. В рыночной экономике она получает определенное денежное выражение, вызывая потребность в новой системе ценообразования, позволяющей определять вклад земельного фактора в производство конечной продукции.

В связи с этим можно сделать вывод о построении принципиально новой схемы государственных регуляторов земельных отношений в стране и ее регионах. Следует иметь в общественной (государственной) собственности не менее половины земельных площадей как основы богатства нации, передавать титулы на нее тем, кто ею пользуется, но при обязательном условии выплаты земельной ренты в качестве земельного налога.

Общий подход здесь должен быть однозначным: право на земельный участок сохраняется за организацией или частным лицом до тех пор, пока они платят земельную ренту. Если способы использования земли снижают ее рентную стоимость, виновник должен компенсировать это соответствующими штрафами, если повышают – необходима стимулирующая компенсация. Чем шире проникают рыночные отношения в российскую экономику, тем больше рынок земли должен находиться под эффективным контролем государства.

Необходима четкая организационная структура всей системы землепользования в Ставропольском крае. Право собственности, владения, пользования или аренды земли устанавливается исключительно на основе данных государственного земельного кадастра региона. Все сделки, связанные с изменением прав на землю, признаются действительными только после их регистрации. В системе государственных регуляторов особое значение имеет оценка земель, которая нужна, прежде всего, для сбора налогов с недвижимого имущества. Ее должны проводить власти всех уровней – от федерального до муниципального.