Развитие механизмов управления инфраструктурными объектами как инструмент стимулирования предпринимательской деятельности

Одним из сдерживающих факторов РАЗВИТИЯ предпринимательства в России является ограниченность частной собственности на объекты недвижимого имущества. Особое место среди них занимают нежилые помещения, без которых нельзя заниматься предпринимательской деятельностью. К ним относятся офисы, складские помещения, гаражи, торговые помещения, гостиницы, объекты бытового обслуживания населения, различные инфраструктурные объекты и т.д. Опыт становления и развития рыночных отношений в России со всей очевидностью подтверждает, что будущее отечественного предпринимательства напрямую зависит от того, насколько будет облегчен доступ к получению во владение и пользование указанных инфраструктурных объектов.

В настоящее время существует ряд механизмов приобретения в собственность или во временное пользование требуемых для предпринимательской деятельности инфраструктурных объектов, находящихся в государственной, муниципальной или частной собственности. Среди них можно выделить приватизацию, продажу, аренду, лизинг.

Приобретение нежилых помещений в собственность путем приватизации или покупки в большей степени доступны крупным компаниям, которые обладают значительными финансовыми ресурсами. Наиболее приемлемым путем решения проблемы размещения предпринимательских структур при недостатке или ограниченности финансовых средств является аренда подходящего недвижимого имущества.

Можно выделить несколько направлений использования аренды как инструмента развития предпринимательской деятельности.

Во-первых, это направление, способствующее развитию деятельности предпринимателей-арендодателей, производителей объектов нежилого фонда, выступающих в качестве «продавцов» арендных прав.

Второе направление, охватывающее значительно большее число предпринимателей, – это аренда как инструмент развития возможности и увеличения масштабов собственной предпринимательской деятельности. В рамках этого направления бизнесмены становятся «потребителями» аренды, т.е. арендаторами.

Третье направление – это оказание посреднических услуг на рынке аренды инфраструктурных объектов со стороны консалтинговыми компаниями и риэлтерами.

В условиях рыночной экономики получение собственником выгоды за счет сдачи имущества в аренду служит одним из важных критериев, предопределяющих экономическую целесообразность аренды. Это объясняется тем, что аренда приносит ощутимый доход, обусловленный высоким темпом роста цен на объекты нежилого фонда и повышением величины арендных ставок, и дает возможность сохранить в собственности имущественный объект.

О преимуществах аренды говорит и тот факт, что в последнее время произошло заметное смещение от приватизации и продажи объектов нежилого фонда, находящихся в государственной собственности, к аренде. Она составляет порядка 70% сделок, заключаемых на рынке инфраструктурных объектов. Более того, даже частные инвесторы-застройщики, представленные на арендном рынке в основном крупными офисными зданиями, складами и торговыми комплексами и нацеленные на получение максимальной прибыли, предпочитают не продавать, а сдавать в аренду построенные инфраструктурные объекты.

В последнее время получила широкое распространение практика заключения договоров предварительной аренды на возводимые инфраструктурные объекты; в ряде случаев (при реализации особо высококачественных объектов) таким образом были сданы до 100% новых помещений.

Несмотря на успешное в целом развитие аренды объектов нежилого фонда, существует и ряд проблем эффективного применения арендных отношений:

1) происходит качественное и количественное ухудшение потенциальных возможностей наращивания аренды в связи с тем, что самые привлекательные объекты уже арендованы, а неудовлетворительное состояние многих потенциальных объектов и сокращение незастроенных земельных участков затрудняет наращивание объемов аренды инфраструктурных объектов;

2) большой объем льгот по оплате аренды объектов, находящихся в государственной и муниципальной собственности, предоставляемый разным категориям арендаторов для проведения социально значимой деятельности, снижает бюджетную эффективность аренды.

С целью количественного увеличения объектов нежилого фонда, предоставляемых в аренду, необходимо:

– перепрофилирование неиспользуемых либо не полностью используемых промышленных территорий;

– проведение реновации объектов нежилого фонда для последующей сдачи в аренду;

– вовлечение ранее незадействованных нежилых помещений (подвалы, чердаки), а также временно незадействованных инфраструктурных объектов.

Масштабы аренды нежилых помещений, ее эффективность для арендодателей и арендаторов во многом зависят от величины и механизма формирования ставок арендной платы.

До сих пор большая часть нежилых помещений, принадлежащих государственным и муниципальным органам в России, предоставляется в аренду по утвержденным администрацией соответствующих образований ставкам. В данных условиях крайне высока нерыночная мотивация чиновников при установлении ставок арендной платы, проявляющаяся не только в их низком уровне, но и в ограниченной доступности нежилых помещений для широких кругов предпринимателей. Установление заниженных ставок для «дружественных» бизнесменов приводит к снижению бюджетной эффективности и деформирует рост предпринимательства.

При наличии спроса на объект нежилого фонда размер арендной платы должен определяться на основе обоснованных и приспособленных к специфическим свойствам того или иного объекта методов ее определения, с учетом рыночной цены инфраструктурного объекта. При возникновении спроса со стороны ряда предпринимателей целесообразно устанавливать ставки арендной платы путем проведения конкурсов и аукционов. Такой подход призван обеспечить установление ставки арендной платы, максимально приближенной к рыночной цене.

У аукционной формы открытого торга есть и другое преимущество, заключающееся в равном положении участников и обеспечении доступности участия в торгах для каждого изъявившего желание. Но есть и ряд недостатков. Так, если на аукционе представлено незначительное количество участников, предъявляющих спрос на объекты, то естественного формирования рыночной цены не происходит. Наоборот, наблюдается ее уменьшение по сравнению с потенциально возможной ценой в условиях массового рынка.

Преодолеть эту проблему можно на основе широкого информирования о предстоящих аукционах и конкурсах, а также создав единую территориальную (городскую) торговую площадку. Последняя может являться своеобразным «супермаркетом» для недвижимости, объединяющим в одном месте все существующие на данный момент предложения аренды и продажи инфраструктурных объектов, в том числе с незавершенным строительством.