Льготная ипотека: друг или враг?

Введение

С момента формирования новой жилищной политики в Российской Федерации, а именно с принятием Закона РФ от 24.12.1992 “Об основах федеральной жилищной политики”, одной из важнейших стратегических целей государственной политики было и есть обеспечение доступности жилья для населения, то есть способности семьи приобрести жилье. Важным условием для этого является наличие и доступность инструментов финансирования жилья, одним из которых и стала ипотека.

Ипотечный кредит — это долгосрочный кредит на покупку или строительство жилья под залог покупаемого, строящегося или старого имеющегося жилья [1].

Первые основы ипотечного кредитования в современной России были заложены в Законе № 4218-1 от 24.12.1992 “Об основах федеральной жилищной политики”. Важным шагом в становлении ипотечного механизма послужило принятие Гражданского кодекса РФ, вступившего в силу с 1 января 1995 г. Его роль заключалась в предоставлении законодательных возможностей для дальнейшего регулирования вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе использование недвижимости в качестве залога, а также регулировались непосредственно вопросы ипотеки. Новый этап развития рынка ипотеки начался с принятия федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 “Об ипотеке (залоге недвижимости”. С его принятием в регионах начали разрабатываться ипотечные программы и создаваться структуры для их реализации [2]

Главная задача развития ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) – создать систему обеспечения доступным жильем российских граждан со средним достатком.

Сегодня рыночные ставки по ипотеке фактически являются заградительными, поэтому одной из задач государства является разработка мер, которые позволят увеличить доступность ипотеки для населения. Самый очевидный инструмент для этого, который активно используется с 2018 года – субсидирование ставки жилищного кредита.

Целью данной статьи является оценка эффективности использования схемы предоставления льготных ставок по ипотечным кредитам гражданам.

Результаты исследования

За последние 10 лет своего активного развития, рынок ипотечного кредитования претерпел значительные улучшения. В 2010-х годах эксперты выделяли ряд проблем, которые являлись барьером для дальнейшего развития ипотеки, к ним можно отнести [1, 6]:

- сроки выдачи кредитов. Сегодня ипотечное кредитование осуществляют более 240 банков, то есть конкуренция на рынке высокая. Это является драйвером улучшения клиентского обслуживания и в том числе сокращает сроки выдачи кредитов. Сегодня некоторые банки принимают решение о выдачи ипотеки в течении нескольких часов;

- низкие объемы и невысокое качество строительства. Сегодня объём строительства уже находится на солидном уровне, объём ввода в эксплуатацию в 2023 году достиг 110,44 млн. м2, что равно 0,76 м2 на человека. Также, в связи с увеличением конкуренции на рынке жилья наблюдается улучшение качества строительства и уровня комфортности новых объектов;

- психологические барьеры при оформлении кредитного обязательства на большой срок, до 30-ти лет. Сегодня благодаря льготным программам произошла популяризация ипотечного кредитования и большая часть населения готова взять долгосрочные кредиты для улучшения своих жилищных условий.

Но также ряд проблем остается актуальным и сегодня:

- низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости. Согласно мнению экспертов, законодательная база ипотечного кредитования все еще находится на низком уровне. Недостаточная эффективность правовых механизмов и отсутствие учета специфических аспектов ипотечного кредитования создают проблемы для участников кредитных договоров и повышают риски всех сторон [3];

- ограниченный платежеспособный спрос населения. И тогда, и сегодня перед домохозяйствами стояла проблема накопления первоначального взноса и дальнейшая выплата процентов. По мнению Куликова А.Г. и Янина В.С. [13] влияние ипотечного кредитования в целом на доступность жилья не однозначно, так как ипотечный кредит приближает покупку жилья, но не повышает его доступность с точки зрения стоимости. Помимо стоимости квартиры заемщику необходимо уплачивать проценты по кредиту, появляются дополнительные платежи по страхованию заемщика и объекта недвижимости;

- монополизм в производстве строительных материалов;

- высокая себестоимость строительства;

- высокие административные барьеры для входа новых игроков на рынок строительства жилья;

- высокий уровень инфляции и неэффективность используемых государством мер для ее нейтрализации, в следствии чего приобретение недвижимости используется в целях сохранения денежных средств от обесценивания, а также происходит сокращения реальных доходов населения;

- высокие транзакционные издержи;

- неразвитость альтернативных форм жилищного кредитования

- нестабильная макроэкономическая ситуация в стране, которая приводит к увеличению рисков для финансового сектора.

- недостаточное развитие инфраструктуры, которая включает инженерные сети, социальные объекты, дорожно-транспортную инфраструктуру.

К тому же, появились и новые преграды для эффективного развития ипотечного жилищного кредитования (ИЖК):

- высокие требования к потенциальным заемщикам. Для получения ипотечного кредита банки запрашивают у заемщика подтверждение стабильного дохода, оценивают его кредитную историю, особое внимание уделяют оценке залога, запрашивают сведения о страховании заемщика и недвижимости. Эти требования снижают доступность ипотеки для части населения;

- высокие требования к объектам недвижимости, для которых доступно ипотечное кредитование. Кредитование недоступно для объектов, в которых делались перепланировки, которые находятся в домах с износом и т.д.;

- недобросовестность со стороны банковских организаций, которые зашивают в кредитные договоры пункты, которые являются необязательными с юридической точки зрения и делают договор неблагоприятным для заемщика (дополнительные услуги, недостижимые ковенанты, которые в последующем увеличивают стоимость кредита для заемщика, пункты, не допускающие досрочное погашение ипотеки или рефинансирование и т.д.)

- возросший уровень мошенничества с использованием схемы ипотечного кредитования.

Основной мерой стимулирования развития финансового сектора и рынка жилищного строительства, которая также призвана увеличить доступность ипотечного кредитования для населения стала льготная ипотека.

Льготные программы ипотечного кредитования представляют из себя компенсацию государством банкам убытков за недополученные доходы при предоставлении определенным категориям граждан ипотеки по сниженным ставкам.

Первый опыт субсидирования ипотечных кредитов в России был в 2010 году, когда Президентом РФ Д.А. Медведевым был одобрен Федеральный закон “ О внесении изменений в Федеральный закон “ О дополнительных мерах по поддержке финансовой системы РФ”, который предусматривал снижение ставки по субординированному кредиту для ОАО “Агентство по ипотечному жилищному кредитованию” (АИЖК) с 9,5% до 6,5% годовых. Сегодня в качестве мер поддержки используются несколько программ субсидированной ипотеки.

Военная ипотека - механизм приобретения жилья военнослужащими по контракту. Данная льгота стала доступна военнослужащим с 2005 года и позволяет им приобрести жилье в собственность уже через 3 года службы. По сути, данная ипотека является бесплатной, государство выплачивает банкам взносы по кредиту в рамках накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения. В 2014 году была дополнительно введена жилищная субсидия, которая сохраняет право на жилье военнослужащего запаса.

Плюсом современной военной ипотеки является возможность выбора любого жилья, как на вторичном рынка, так и в новостройках, а также частные дома с земельным участком. Явным минусом является ограничение суммы кредита, она не должна превышать 2,24 млн. руб [1]., а также то, что данная льгота доступна военнослужащим, которые вступили на службу или заключили контракт в 2005 году и позднее.

Сегодня военная ипотека занимает незначительную долю от общего объема ипотечного кредитования, то есть по факту не несет значительного вклада в общий объём жилищного кредитования.

Сельская ипотека под 3%. Развитие сельских территорий является важной стратегической задачей государства и одной из мер как удержания, так и привлечения нового сельского населения является предоставление льготных схем приобретения жилья. В мае 2019 года была утверждена государственная программа “Комплексное развитие сельских территорий”, которая определила перечень мер поддержки и объём финансирования программы на 2020-2025.

На предоставление льготной ипотеки гражданам было заложено 1,058 трлн. рублей. Сразу с первого года реализации данная программа сельской ипотеки стала самой востребованной среди российского населения, так как она позволяет приобрести как готовый объект жилой недвижимости в новостройке или на вторичном рынке, так и построить индивидуальный жилой дом с привлечением подрядчиков. Недвижимость при этом должна находиться в сельской местности. Воспользоваться сельской ипотекой может любой граждан РФ, вне зависимости от места его фактического проживания, если он приобретает недвижимость в населенном пункте с населением не более 30 тыс. человек, максимальный срок кредитования 25 лет, первоначальный взнос от 10%, ставка от 0,1% до 3% (0,1% при наличии дополнительных региональных программ субсидирования), предельный размер кредита 6 млн. рублей. Льготная схема предоставляется единоразово.

Данная программа стала хорошим инструментом для приобретения постоянного жилья за городом, однако у программы есть ряд нерешенных задач, которые мешают ее интенсивному развитию [16]. Основная проблема – недостаточные лимиты. Размер запланированных денежных средств, выделяемых Минсельхозом РФ, ограничен и более того, исполняется не в полном объеме. Также, присутствует непрозрачность процедуры выделения денежных средств коммерческим банкам, которая привела к тому, что, вскоре после начала действия программы, монополистом в выдаче сельской ипотеки стал Россельхоз банк. Граждане отмечают важный недостаток программы – отсутствие возможности получения льготных кредитных средств при строительстве дома собственными силами, при этом более 80% домохозяйств в сельской местности строят дома самостоятельно.

Ипотека под 2% для ДФО. Дальневосточный федеральный округ (ДФО) является стратегической территорией для РФ, при этом одной из острейших проблем ДФО является отток населения. Для решения данной и других социально-экономических проблем ДФО по инициативе Президента РФ В.В. Путина в 2019 году была запущена программа льготной ипотеки под 2%. Основным нормативно-правовым актом, определяющим проведение данной программы является Постановление Правительства РФ от 07.12.2019 № 1609 “Об утверждении условий программы “Дальневосточная ипотека” и внесение изменений в распоряжение Правительства РФ от 2 сентября 2015 г. № 1713-р”.

Основными условиями данной программы являются: ставка по ипотечному кредиту 2% годовых, срок кредита от 36 до 240 месяцев, сумма кредита до 6 млн. рублей, размер первоначального взноса 20%. Возраст заемщика не должен превышать 35 лет.

Многие эксперты называют данную программу эффективной так как уже через год после ее запуска в регион вошел крупный федеральный застройщик ГК “Пик”, за которым последовали другие крупные компании, такие как “Самолет”, “ФСК”, тем самым увеличился объём строительства. При увеличении строительства в ДФО был соблюден баланс спроса и предложения, что позволило удержать рост цен на жилье. С другой стороны, данные схемы привлечения федеральных игроков значительно увеличивают конкуренцию для местных застройщиков, многие из которых вынуждены уйти с рынка не выдержав конкуренцию. Таким образом происходит монополизация рынка недвижимости, что в среднесрочной перспективе является барьером для развития как рынка нового жилья, так и рынка ипотечного кредитования.

Многие критикуют данную программу за ряд ограничений, которые накладываются на заемщика, а именно [14]:

- возможность заключения только одного кредитного договора в рамках данной программы;

- не предусматривается возможность рефинансирования ранее выданного ипотечного кредита;

- необходимость в течении 9 месяцев после регистрации собственности на квартиру прописаться в приобретенном жилье и не выписываться из него в течении пяти лет;

- данная программа предусматривает покупку жилья только на первичном рынке либо в строящихся объектах по договору долевого участия.

Данные нюансы определяли критику данной программы, однако с точки зрения эффективности использования бюджетных средств как раз они и определили успех данной программы в достижении поставленной цели, а именно сокращение оттока населения, улучшение жилищных условий местного населения и увеличение объема строительства нового жилья.

Семейная ипотека под 6%. Важной проблемой в стране на сегодняшний день является негативная демографическая ситуация. Семейная ипотека, наряду с возможностью использования материнского капитала в качестве первоначального взноса на приобретение жилья, служит одним из финансовых инструментов, целью которого является увеличение рождаемости.

Условия программы “Семейной ипотеки” с 2018 года менялись несколько раз [19], с июля 2024 года льготная процентная ставка от 6% годовых предоставляется семьям, в которых есть ребенок не старше 6 лет и семьям с ребенком инвалидом до 18 лет. В 35 регионах с низкими темпами строительства и в городах с населением до 50 тыс. человек льготная ставка предоставляется семьям с двумя и более детьми до 18 лет. Максимальный срок ипотеки до 30 лет, первоначальный взнос от 20%.

Так как с июля 2024 года после отмены льготной ипотеки семейная ипотека осталась единственной массово доступной схемой субсидирования, спрос на нее увеличился и лимиты на программу начали ускоренно заканчиваться, таким образом сейчас банки неохотно одобряют клиентам заявки на получение кредитных средств и к тому же, в связи с высокой ключевой ставкой и экономической нестабильностью, подняли требования по первоначальному взносу до 50%.

Как уже было сказано, Правительство РФ несколько раз меняло условия выдачи семейной ипотеки, анализирую ее эффективность в текущем режиме, что является несомненным плюсом, однако все эксперты сходятся во мнении, что ее первоначальная цель – содействие решению проблемы низкой рождаемости – так и не была достигнута, более того, суммарный коэффициент рождаемости снизился с 1,621 в 2017 году (перед началом действия программы) до 1,416 в 2022 году ^[2].

Главной критикой данной программы является то, что чаще всего она используется семьями, которые и без дополнительных льгот имеют возможность приобрести жилую площадь. Для семей, которые не могут позволить улучшить жилищные условия по рыночным ипотечным ставкам, даже льготные ставки не делают ипотечный кредит более доступным, так как в связи с ростом цен на квартиры, ежемесячный платеж даже при 6% годовых является неподъемным. Министерство финансов, совместно с Банком России, критикуют данную программу из-за того, что она не ограничивает варианты покупки квартиры с инвестиционной целью. Многие семьи приобретают жилье по данной программе с целью получения дополнительного дохода, а не с целью улучшения своих жилищных условий, таким образом бюджетные средства используются неэффективно.

Данные программы не имели существенного влияния на рынок недвижимости и имели точечный характер, однако ситуация изменилась с введением льготной ипотеки под 6,5% в апреле 2020 года.

Льготная ипотека под 6,5%. Условия программы льготной ипотеки изначально были определены Постановлением Правительства РФ от 23.04.2020 № 566 “Об утверждении Правил возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным кредитам (займам), выданным гражданам Российской Федерации в 2020 - 2024 годах” в редакции Постановления Правительства от 09.03.2023 № 369. В последствии условия определялись Постановлением Правительства РФ от 28 декабря 2022 г. N 2485 "О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам жилищного (ипотечного) кредитования граждан Российской Федерации”, которое прекратило свое действие с 28.05.2024.

Льготная ставка по кредиту предоставлялась для покупки жилья от застройщиков, как строящегося, так и готового и для строительства индивидуального жилого дома как своими силами, так и по договору подряда.

Так как льготная ипотека вводилась в том числе для поддержки застройщиков и стимулирования увеличения объемов строительства нового жилья, льготные ставки для вторички не применялись. Таким образом случился перекос в сторону новостроек, который привел к тому, что цены на новостройки выросли на 116% с 2020 года, а на вторичном рынке всего на 51%. Важно отметить, что многие семьи предполагали продажу своей недвижимости и использование этих средств в качестве первоначального взноса при приобретении нового жилья с использованием льготных ставок, но ввиду отсутствия льгот для вторички не могли осуществить продажу в связи с отсутствием достаточного спроса на вторичном рынке.

Масштабность программы подтверждалась тем, что льготная ипотека стала доступна всем совершеннолетним гражданам РФ вне зависимости от региона проживания, наличия существующих жилищных условий, наличия детей, семейного положения. Льготную ипотеку также можно было сочетать с рыночной, то есть в случае, если суммы льготной ипотеки не хватает для приобретения недвижимости, заемщик вправе взять дополнительную сумму на обычных условиях. В Москве, Московской области и Ленинградской области общая сумма покупки не должна была превышать 30 млн. рублей, в остальных регионах – 15 млн. рублей.

Главным минусом данной программы, который привел к неконтролируемому росту выдачи ипотеки послужило отсутствие ограничений по количеству выданных льготных кредитов и отсутствию условия, что приобретаемое жилье должно быть единственным для семьи и должно использоваться для постоянного проживания. Используя эту лазейку, многие включались в программу с целью получения в дальнейшем инвестиционного дохода, а не с целью улучшения жилищных условий.

Основным критиком льготной ипотеки выступил Банк России, который заявлял о сопряжении программы со значительными рисками для заемщиков, банков, застройщиков и в конечном итоге для государства [18]. По предположению Банка России, в связи со стремлением банков увеличить ипотечный портфель и, соответственно, доходы от данного продукта, банки недостаточно тщательно анализируют кредитоспособность заемщика, таким образом, увеличивается риск невозврата выданных кредитов, что грозит финансово-экономическим кризисом.

Дополнительной критикой от Банка России послужило мнение, что единственными бенефициарами данной программы являются застройщики, которые необоснованно завышают цены на жилье с целью получения сверхдоходов, тем самым цель программы сделать приобретение жилья для граждан более доступным не оправдалась.

Мнение Банка России весьма неоднозначно. Во-первых, увеличение цены при увеличении спроса является фундаментальной основой рыночной экономики. Во-вторых, рост цен на жилье также обоснован инфляционными процессами и ростом себестоимости строительства. В-третьих, за последние несколько лет значительно улучшилось качество строительства и комфортность нового жилья, что обосновывает его более высокую цену. Более того, нельзя однозначно назвать застройщиков конечными бенефициарами данной программы. Не стоит забывать, что после вступления в силу изменений в Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» банки получают дополнительные доходы от застройщиков с одной стороны, и с покупателей жилья с другой стороны. Застройщики платят проценты за использование проектного финансирования для строительства жилья, дольщики приобретают квартиры в ипотеку, генерируя дополнительный доход банка, а потом денежные средства лежат на беспроцентных эскроу-счетах до ввода объекта в эксплуатацию. Поэтому увеличение объемов выдачи ипотечных кредитов в первую очередь стало выгодным для финансового сектора.

Нельзя отрицать, что льготная ипотека послужила хорошим драйвером для развития отрасли жилищного строительства, внесла значительный вклад в увеличение объемов строительства и стала инструментом поддержки застройщиков в период пандемии и санкций.

Обсуждение

Как уже отмечалось раньше, большая часть льготных схем ипотечного кредитования не имели значительного воздействия на ипотечный рынок в связи с их узко направленностью и ограничениями в условиях. Более массовые виды льготных ипотек, наоборот, привели к заметным изменениям ипотечного рынка, а именно семейная ипотека с 2018 года и льготная ипотека с 2020 года.

Таблица 1. Показатели рынка ипотечного кредитования и жилищного строительства РФ с 2019 по 2024 год.

Источник: составлено автором по данным ПРОДОМА.ДОМ.РФ и аналитического портала FRANK RG

	2019	2020	2021	2022	2023	9 месяцев 2024
Средневзвешенный срок ипотечного кредита в России, лет	16,3	16,6	20,0	22,6	24,3	24,9
Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в России, %	9,19	7,97	7,44	7,21	8,07	8,62
Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам на первичном рынке, %	8,77	6,69	5,92	4,53	5,61	6,22
Количество выданных ипотечных кредитов, тыс. штук	1157	1233	1211	1222	1246	1256
Общий объем выданных ипотечных кредитов, млрд рублей	2566	4253	5615	4758	7690	4368
Объем просроченной задолженности по всем ранее выданным ипотечным кредитам, млрд рублей	58,75	67,58	67,92	56,83	56,91	65,56
Доля просроченной задолженности в общем портфеле ипотечных кредитов, %	0,83	0,82	0,66	0,45	0,37	0,35
Средний размер кредита по ипотеке в России, млн рублей	2,03	2,44	2,91	3,58	3,79	3,7
Средний размер платежа по ипотечным кредитам в России, рублей	20409	21214	23365	26695	29716	30088
Средняя цена за 1 квадрат, тыс. рублей	69430	82571	117611	151845	164548	178558
Средняя заработная плата, рублей	47867	51344	57244	65338	74854	85017
Объём ввода жилья, тыс. квадратных метров	82042	82185	92560	102713	110438	81136

Рисунок 1. Средневзвешенная ключевая ставка по годам.

Источник: составлено автором по данным Банка России

Как видно из Таблицы 1, благодаря использованию льготных программ, с 2019 года средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам не превышала десятипроцентный рубеж, то есть можно сказать, что ставки были относительно доступными для потребителей. При этом ставки для первичного рынка были значительно более привлекательными, так как все программы нацелены, в первую очередь, на покупку жилья в строящихся объектах либо в новостройках. Количество выданных кредитов с 2019 года оставалось приблизительно на одном уровне, вырос объём выданных кредитов в связи с увеличением среднего размера кредита до 3,7 млн. рублей.

Как и утверждают критики льготных программ, объём просроченной задолженности по ипотечным кредитам за 5 лет вырос на 11,6 %, при этом важно заметить, что доля просроченной задолженности в портфеле снизилась с 0,83% до 0,35%.

Важным фактором, который делает ипотечный кредит малодоступным для граждан – большой ежемесячный платеж. Так, за 5 лет средний ежемесячный платеж по ипотеке вырос на 47% до 30 088 рублей. Однако за то же время средняя заработная плата выросла на 77% до 85 017 рублей. Если смотреть пропорционально, в 2019 году ежемесячный платеж составлял 42% от заработной платы, то в 2024 году он составляет 35%, то есть может показаться, что доступность ежемесячного платежа по факту стала выше. При этом цена на метр квадратный за это время увеличилась на 157%, поэтому важно заметить, что средний платеж по ипотеке стал относительно меньше за счет увеличения среднего срока ипотечного кредита, если в 2019 году средний срок кредита составлял 16,3 года, то в 2014 он достиг 24,9 лет.

В любом случае, без использования льготных схем, рыночная ипотека была доступной лишь в 2020м и 2021м году, когда средневзвешенная ключевая ставка Банка России составляла 5% и 5,8% соответственно (Рисунок 2). В среднем рыночная ипотечная ставка по ипотеке выше ключевой на 3%, таким образом можно сказать, что в остальные годы рыночная ставка была неподъёмной и экономически невыгодной для большей части населения.

Для определения эффективности использования схемы предоставления льготных ставок по ипотечным кредитам необходимо также оценить ее влияние на объём жилого строительства. За время действия льготных программ объём ввода жилья в эксплуатацию вырос на 35% до 110 млн. метров квадратных жилья. Целевой показатель, определенный национальным проектом «Жилье и городская среда» [3] к 2030 году, составляет 120 млн. метров квадратных жилья, таким образом можно утверждать, что льготные программы ипотеки послужили хорошим драйвером для увеличения объёмов строительства.

По мнению автора данной статьи, льготные схемы ипотечного кредитования стали жизненно необходимыми для развития отрасли жилищного строительства и, не смотря на увеличение цены недвижимости в связи с увеличением спроса, принесли положительные моменты, как для населения, так и для застройщиков. Однако анализ существующих программ позволил выделить ряд факторов, которые необходимо учесть для более эффективной работы льготного механизма.

Во-первых, при формировании жилищной политики важно осознавать различную специфику регионов, поэтому нужно учитывать особенности субъектов при формировании региональный жилищной политики. Таким образом, одной из составляющих разрабатываемой жилищной политики государства должна стать система ипотечного выравнивания, нивелирующая неравномерность как социально-экономического, так и ипотечного развития регионов [7]. Большое внимание необходимости посубьектной разработки ипотечной стратегии в своих трудах изучает Коростелева Т.С. [7,8,9,10,11], Гриценко Т. С. [5], Грезина М.А. [4], Савруков А.Н [17]. Анализ научных трудов показал, что оптимальным методом для разработки государственной жилищной политики считается деление субъектов РФ на четыре группы по интегральному принципу: лидеры, догоняющие, отстающие и аутсайдеры.

Во-вторых, есть необходимость в дополнительных льготных схемах ипотечного кредитования, например Крайнова Е.Р. и Демова Е.Ю. обосновывают необходимость предоставления льготной ипотеки для государственных гражданских служащих [12]. По мнению автора данной статьи, есть острая необходимость в субсидируемой ипотеки для учителей и педагогов, медицинских работников. Данная программа позволит как поддержать спрос на жилье, так и увеличит привлекательность данных профессий, которые испытывают значительный кадровый дефицит.

В-третьих - программы субсидирования государством ставок по ипотечным жилищным кредитам должны не только выступать как инструмент повышения доступности ипотечных кредитов для населения, а, в первую очередь, использоваться как инструмент сглаживания последствий экономических кризисов для всех участников рынка. Таким образом, отмена льготных программ в 2024 году, когда наблюдаются элементы кризисного периода в экономике в целом, однозначно приведет к кризису в жилищной сфере, которая за время действия программ адаптировалась к данным условиям и в случае их резкой отмены столкнется с финансовыми проблемами, вплоть до банкротств застройщиков, которые не успели накопить достаточную финансовую подушку безопасности.

Помимо этого, и ипотечный сектор является механизмом, который остро реагирует на спады экономики. По мнению Коростелевой Т.С. закрытие или приостановка ипотечных программ в совокупности с ростом процентных ставок и снижением реальных доходов населения приводит к обвальному падению объемов ипотечного кредитования и ведет к росту социальной напряженности, таким образом ухудшение экономической ситуации оказывает значительное негативное влияние на еще неокрепшее звено финансово-кредитной системы в лице ипотеки [7].

Однозначно, при позитивной экономичной ситуации и стабильности рынка, льготные механизмы как таковые не имеют целесообразности, так как рыночные ставки по ИЖК и так будут доступными для большей части экономически активного населения. Рыночные ставки зависят как от ключевой ставки Центрального банка РФ, так и от стабильности финансово-экономической ситуации в стране. Чем стабильнее экономика, тем меньше риски финансирования долгосрочных ипотечных программ и соответственно ниже ставки по ипотечным кредитам [15].

Заключение

С 2018 года в РФ наблюдался рассвет льготного ипотечного кредитования, что внесло значительный вклад в развитие рынка ипотеки. Росло количество выданных кредитов, их объём, при этом средневзвешенная ставка была экономически привлекательна и доступна для населения.

Сегодня рынок сталкивается с отменой льготных программ, и многие эксперты сходятся во мнении, что это может привести к кризису отрасли жилищного строительства и рынка ипотеки. Отмена происходит из-за отсутствия необходимого финансирования, а также в связи с критикой этих программ финансовым регулятором – Банком России, Министерством финансов РФ и Правительством РФ.

Главной критикой льготной ипотеки является ее влияние на колоссальный рост цен на квартиры, однако этот эффект не новый, еще в 2010 году эксперты пришли к выводу, что при росте ипотечного кредитования без пропорционального увеличения объемов строительства появляется системная диспропорция, которая ведет к повышению цен и снижению доступности жилья [13]. Другой фактор – увеличение финансовых рисков для банковской системы в связи с массовой выдачей ипотеки, в том числе заемщикам, которые не имеют достаточной финансовой стабильности для ее выплаты.

Тем не менее, именно льготная ипотека послужила хорошим толчком для увеличения объёма строительства в РФ, что является стратегической задачей для государства в решении жилищной проблемы в стране – относительно низкой обеспеченности жильем на одного жителя, большой долей ветхого и аварийного жилья и отсутствием комфортной среды проживания.

За 6 лет активного субсидирования ипотечных кредитов рынок недвижимости стал зависим от этого инструмента, и его неаккуратная отмена может привести к колоссальным негативным последствиям, которые затронут не только рынок жилищного строительства, но и экономику в целом.

Разработка научных подходов к решению образовавшихся проблем, математическая оценка влияния программ на отрасль жилищного строительства и изучение опыта других государств стоит на повестке для и дальнейшее исследование данного вопроса остается актуальным.

[1] Филин Э. Военная ипотека в 2024 году: условия и нюансы // ЦИАН [Электронный ресурс]. URL: https://www.cian.ru/stati-voennaja-ipoteka-uslovija-i-njuansy-335915/ (дата обращения: 06.11.2024)

^[2] Демография // Федеральная служба государственной статистики (Росстат) [Электронный ресурс]. URL: https://rosstat.gov.ru/folder/12781/ (дата обращения: 05.11.2024)

[3] Паспорт национального проекта «Жилье и городская среда» // Сайт Правительства РФ [Электронный ресурс]. URL: http://static.government.ru/media/files/i3AT3wjDNyEgFywnDrcrnK7Az55RyRuk.pdf/ (дата обращения:05.11.2024)