Стратегические направления управления инвестиционно-строительной деятельностью в целях устойчивого развития исторического поселения г. Казани

Введение

Современное общество ценит исторические структуры, но не прилагает никаких усилий для создания будущего наследия. Более того, нынешние конструкции, основанные на железобетоне и стали, не обладают прочностью более ранних эпох [13] (Gil-Martín et al., 2012). Исследователи выявили, что проблемы, связанные с тем, чтобы сделать строительство долговечных конструкций осуществимым в эту современную эпоху, опираются на многие взаимосвязанные области (градостроительство, архитектура, конструкции, материалы, финансы, философия, общество, культура, устойчивое по отношению к внешней среде и квадифицированные кадры для обслуживания). Наиболее важной задачей является создание финансовых инструментов и стимулов в той мере, в какой это оправдано общественными целями, для признания ценности и обеспечения возможности существования зданий в более длительные сроки. Остальные аспекты могут быть разумно решены обществом, которое, разочарованное существующим экономическим кризисом, признает необходимость изменения менталитета. Возможно, XXI век станет началом нового исторического цикла с происходящими культурными и идеологическими изменениями, позволяющими обществу отойти от потребительства и предварительной оккупации краткосрочными доходами, которые преобладали во второй половине XX века.

Исторические центры городов находятся под угрозой распада и хаоса из-за исторических слоев, которые формируются в соответствии с потребностями пользователя, такими как коммерческие и социальные контексты [11] (Egercioğlu, Yakıcı, & Ertan, 2016). Эти районы воплощают ценности традиционных городских культур. Сегодня многие такие районы находятся под угрозой, физически деградируют, повреждаются или даже разрушаются в результате воздействия городского развития, которое следует за индустриализацией во всем мире. В мировой практике для сохранения исторических центров принята Хартия по сохранению исторических городов и городских территорий [9].

Согласно результатам исследования T.Matsumoto «Contact city policies: a comparative assessment», результаты которого доложены на конференции OECD, Presentation at the UNESE-OECD в Женеве, оптимальной для крупного города является плотность населения 40 чел/га [20]. Эта величина получена на основе выявления оптимального объема требуемого содержания и развития инфраструктуры территории и развитости ключевых функциональных процессов, обуславливающих комфортную городскую среду.

Данная величина показателя дает следующие преимущества:

- высокую эффективность инвестиций в развитие инфраструктуры, более низкие расходы на ее содержание, модернизацию и строительство;

- высокую эффективность бюджетных средств, в том числе используемых в целях содержания и развития инфраструктуры, и расширение налогооблагаемой базы;

- снижение расходов на транспорт и логистику как следствие оптимизации городской структуры, повышения пешей доступности и проходимости городской среды;

- большую управляемость территории с точки зрения необходимых административных ресурсов, компетенций городской администрации;

- оптимальное экологическое качество и социально-культурное развитие;

- снижение интенсивности использования персонального автотранспорта.

В таблице 1 приведены данные по плотности населения крупных городов, которые можно сопоставить с исследуемой территорией.

Таблица 1

Плотность населения крупных городов

Во многих странах мира уделяют особое внимание контролю плотности населения на территории. Например, во Франции существует налог на низкую плотность (Versement pour sous-densité). Он не является обязательным и может быть введен на усмотрение местных властей. Этот налог предполагает определение границы плотности нового строительства. При нарушении этой границы девелопер обязан уплатить дополнительный налог, размер которого зависит от стоимости земли и уменьшения площади строительства вследствие заниженной плотности. Налог на плотность не может превышать 25% стоимости земли. При этом минимальная плотность не может быть меньше половины или больше 3⁄4 от максимальной плотности, утвержденной на этой территории в рамках генплана [8]. По замыслу этот налог должен снизить интенсивность расползания городов и увеличить предложение на рынке жилищного строительства.

Важнейшими вопросами разработки градоэкономической политики развития территории исторического поселения г. Казани являются:

- оптимальный баланс жителей территории, количества рабочих мест, соотношение площадей, предназначенных под офисную недвижимость и «гостевой сервис»;

- стимулирование возникновения локальных точек роста за счет акупунктурного экономического воздействия;

- привлечение внебюджетных инвестиций в развитие территории в рамках утвержденных городских и республиканских стратегических намерений.

При этом предпринимательские инновации должны приносить пользу и удовлетворенность людям работой (баланс между работой и семьей), а также жизнью [16] (Jensen, Liu, & Schøtt, 2017).

Урбанизация и развитие города являются неизбежными, часто они несовместимы с ростом и сохранением окружающей среды и объектов культурного наследия [18] (Kiruthiga & Thirumaran, 2019).

Значительный блок в исторических кварталах городов занимают культурно-религиозные пространства, выполняющие важную социальную роль для общества [29] (Zhang & Wei, 2017). Например, на Тибете религиозная деятельность представляет собой единый традиционный тип социальной жизни, поэтому жизнеобустройство исторической части жилых кварталов становится важной частью культурной жизни Тибета.

В Италии наблюдается активное технологическое совершенствование исторических поселений. В стране, где большинство общественных зданий идентифицируются как исторические и занесены в список культурного наследия, подвергаются энергетическому аудиту, после которого разрабатывают мероприятия по повышению энергоэффективности и их экономической устойчивости [25] (Righi, Mora, Peron, & Romagnoni, 2017).

Исследователи из Индонезии одним из аспектов идентичности места, способствующим развитию туризма наследия, выделяют самоэффективность территории [14] (Ginting, 2016). Поэтому для оценки идентичности места выделяют несколько переменных аспекта самоэффективности – комфорт, безопасность, уверенность и доступность.

Важное место в развитии исторических центров городов занимают традиционные торговые улицы, так как от них зависит идентичность сообществ. Они имеют много исторических, городских, архитектурных, экономических и социальных ценностей, но страдают от пренебрежения, ухудшения состояния и многих других проблем [21] (Mehanna & Mehanna, 2019). Поэтому в рамках разработки вопросов устойчивого развития исторических поселений городов важно заниматься сохранением классической коммерческой улицы.

К примеру, для Санкт-Петербурга, по замыслу исследователей, выбор площадей для размещения центра делового туризма вне исторической части позволит перераспределить транспортные потоки и поспособствует обеспечению безопасности дорожного движения. Кроме того, реализация концепции полицентрического развития позволит частично снизить нагрузку на центр города, а это приведет к снижению риска дорожно-транспортных происшествий и заторов на дорогах [22] (Perova, 2017).

Исторические районы городов России часто характеризуются сочетанием транспортных и пешеходных потоков в рамках одних и тех же коммуникационных маршрутов – городских улиц. Экологические условия в этих районах неблагоприятны для жизни и прогулок: улицы полны пробок и припаркованных автомобилей [19] (Lavrov, Perov, Eremeeva, 2018).

Исследователи архитектуры малых исторических городов России также считают, что исторические районы города должны быть, прежде всего, оживленными туристическими районами с русской самобытностью [27] (Shchenkov, 2016).

Для городов России исследователи обозначают вполне системные выводы: необходимо обуздать «высотную лихорадку» путем введения необходимых регламентов, перехода от задач архитектуры «больших денег» к проблемам гуманизации городской среды в естественном стремлении к человеческому благополучию [24] (Ptichnikova, 2016). Добавим, что привлечение граждан к участию в государственных проектах по восстановлению и сохранению окружающей среды и архитектуры укрепляет чувства привязанности к историческому месту [26] (Shafaghat, Mir Ghasemi, Keyvanfar, Lamit, Ferwati, 2017).

В связи с вышеизложенным нами поставлена цель по разработке единых принципов проектирования в целях устойчивого развития территории исторического поселения г. Казани (рис. 1).

Рисунок 1. Ситуационный план исторического поселения г. Казани

Источник: составлено авторами.

Методика исследования

Исследование основ устойчивого развития территории исторического поселения города Казани проведено с использованием маркетинговых исследований, бенчмаркинга и расчета оптимального плотностного режима территории, определено оптимально допустимое количество как постоянно проживающего населения, так и повседневного «дневного» населения, включая транзитное обслуживание и численность рабочих мест.

В основе методологической схемы маркетинга территорий лежат следующие принципы:

- использование маркетинга в управлении объектами региональной экономики;

- система измерений развития территорий;

- возможные направления, стратегии развития территорий;

- методы маркетинга, их трансформация в применении к территориям.

Что касается принципов маркетинга территорий, то к их числу можно отнести следующие:

- принцип системности в поиске привлекательных (уникальных) характеристик внутри самой территории;

- принцип бенчмаркинга в генерировании идей по поводу уникальности данной территории на основе опыта и успехов других территорий и не только территорий;

- принцип разнообразия характеристик в концепции развития территории [1] (Belyaev, 2008).

Работа над проектом велась по нескольким направлениям:

- новая архитектура и градостроительство;

- сохранение исторической среды и уточнение предмета охраны исторического поселения Казани;

- вовлечение наследия в социально-экономические процессы;

- экономические процессы;

- транспортные связи;

- социальные связи.

Результаты исследования

Расчеты предельного потенциала Казани по плотности населения составили:

- по всей территории – 40 чел/га;

- в рамках исторического поселения – 30–40 чел/га.

Исходя из оптимальной плотности на территории исторического поселения, потенциал нового жилищного строительства за счет увеличения плотности строительства и ликвидации пустырей внутри кварталов, образовавшихся в том числе из-за программы ликвидации ветхого жилья на территории всего исторического поселения, – 700–800 тыс. кв. м, в том числе:

- Нижняя терраса (к западу от ул. Баумана до ул. Вишневского) – 300–350 тыс. кв. м;

- Забулачье – 135 тыс. кв. м нового строительства и 30–40 тыс. кв. м за счет вытеснения офисов на периферию;

- Адмиралтейская и Ягодная слобода – 235–275 тыс. кв. м.

Данные показатели обусловлены расчетом оптимального баланса между физической предельной вместимостью территории и экономической обеспеченностью ключевых функций территории (рабочих мест) за счет постоянного населения, что снижает риски снижения экономической активности в периоды сезонного спада туристов и событийных акций и позволяет обеспечить необходимое и потенциально возможное количество зеленых насаждений на данной территории (рис. 2). Кроме того, при иных показателях плотности населения нарушается баланс коммерческой и общественной функции, снижается степень безопасности территории.

Рисунок 2. Целевые показатели концепции по озелененным общественным пространствам

Источник: составлено авторами.

Площадь города Казани составляет примерно 630 кв. км, из них плотно застроенная часть составляет 135 кв. км, на которой проживает примерно 900 тыс. чел. из 1 250 тыс.чел. населения города [3]. Что дает среднюю плотность населения 60 чел/га в плотно застроенной части и 20 чел/га в историческом поселении, что свидетельствует о недостаточном количестве жилых помещений на данной территории, что снижает, в свою очередь, привлекательность этой территории для появления там объектов обслуживания, рентабельности бизнеса и безопасности пребывания на этой территории. В настоящее время на территории исторического поселения проживает примерно 43–47 тыс. чел. на площади 2 225 га. Много неиспользуемых участков (рис. 3).

Рисунок 3. Неиспользуемые участки в историческом поселении Казани

Источник: составлено авторами.

С точки зрения эффективности жизнедеятельности центра, постоянной концентрации там необходимых видов обслуживания и сравнительных данных с успешными примерами городских центров в отечественной и зарубежной практике, необходимо увеличить постоянное население центра на 40% (благодаря неиспользуемым участкам, рис. 3), то есть примерно на 20–22 тыс. жителей, что увеличит численность постоянно проживающего населения в историческом поселении до 65000–70000 человек.

Учитывая программную нацеленность на рост благосостояния горожан, жилая обеспеченность населения в центральной части города к концу расчетного срока также должна увеличиться. При этом рост жилой обеспеченности по отношению к численному приросту населения должен увеличиться в 1,3 раза (устойчивый показатель реальной зарубежной практики). Развитая дорожная сеть позволяет обеспечить данный объем жилищного строительства (рис. 4).

Рисунок 4. SWOT-анализ. Часть 1: недостатки и преимущества

Источник: составлено авторами.

Зарубежная практика показывает, что население центра надо увеличить, учитывая нацеленность на возрастающее благосостояние горожан. Если в настоящее время обеспеченность жильем в Казани в среднем 27 кв. м на человека, то планируется к 2035 году увеличение этого показателя минимум до 33 кв. м на человека. Рост жилой обеспеченности по отношению к численному приросту населения при росте благосостояния всегда нарастает большими темпами, чем население, что соответствует мировой тенденции. При этом на историческую среду присутствует повышенный спрос (рис. 5).

Рисунок 5. SWOT-анализ. Часть 2: риски и возможности

Источник: составлено авторами.

Особенно перспективным представляется строительство на территории исторического поселения арендного малогабаритного жилья. Для арендного жилья целесообразно использовать малокомнатные квартиры, одно- или двухкомнатные, с нормой обеспеченности общей площади квартиры 18–24 м2 на человека на расчетный срок до 2035 г. Целесообразность использования именно арендного жилья в центре города подтверждается более низким уровнем обеспеченности этого типа жилья социокультурными объектами и минимизацией дворовых пространств, а значит, дополнительной плотностью застройки и эффективностью использования территории.

Целесообразно и потенциально возможно на всей территории исторического поселения г. Казани разместить 60–90 тыс. м2 муниципального арендного жилья. Источником финансирования может стать муниципальный бюджет при субсидировании из федеральных и региональных источников, например ДОМ.РФ [7]. Наиболее целесообразно размещать данные объекты жилищного строительства вдоль линий автомобильного Большого казанского кольца и планируемой кольцевой железной дороги, так как группы таких домов имеют повышенную плотность из-за уменьшенного размера дворов и отсутствия требований доступности детских учреждений.

Кроме того, на территории исторического поселения около 200 зданий имеют потенциал для дополнительной надстройки 1–2 этажей до 15–17 м, что дешевле примерно на 30% по отношению к новому строительству, что может быть предметом инициируемой Программы капитального ремонта и надстройки. На территории 22,7 га расположены ветхие строения, и большую площадь территории занимают боксовые гаражи, которые целесообразнее замещать паркингами в местах сан зон, например около ж/д путей, что дает территории дополнительный потенциал развития.

Точечное, «уплотнительное» строительство исключительно в формате многоэтажных домов многократно повышает нагрузку на все существующие системы города и вызывает резкое негодование и оппозицию местных жителей. К примеру, строительство небоскребов в Нью-Йорке поначалу не было ограничено какими-либо нормами, кроме объективных технических возможностей, впоследствии эта практика была осознана как источник значительного ущерба для благополучия большого количества горожан в связи с нарушением инсоляции, вентиляции улиц и т.д. Результатом решения проблемы стала система зонирования 1916 года, которая ввела предельные параметры строительства [1].

Одним из важных факторов, снижающих доступность жилья в историческом поселении г. Казани, является его высокая стоимость относительно периферийных территорий. Высокая стоимость обусловлена рядом факторов, в том числе:

- необходимостью застройщика при реализации инвестиционно-строительного проекта заниматься расселением жителей. Сумма затрат составляет примерно 150–300 млн на 1 га при среднестатистической плотности жителей 100 чел. на 1 га;

- решением социальных задач территории за счет застройщика и спонсоров с дальнейшим переносом затрат на цену жилья, например строительство детских садов с дальнейшей передачей их на баланс муниципалитета;

- сложностью в организации производства работ, обусловленных параметрами уже сложившейся застройки, активным транспортным трафиком.

Обсуждение

Территория исторического поселения г. Казани в качестве доминирующих функциональных процессов, в соответствии со сложившейся тенденцией городского развития, концентрирует три основные функции (рис. 6):

- верхний уровень республиканского и городского управления;

- научно-образовательная функция, в том числе здесь сконцентрированы вузы, академия наук, объекты культуры и т.д.);

- «гостевой сервис».

Рисунок 6. Основные направления разработки концепции исторического поселения г. Казани

Источник: составлено авторами.

Под гостевым сервисом понимаются уникальные услуги, оказываемые городскому населению, населению агломерации, посетителям из районов Республики Татарстан и туристам (досуг, культура, администрирование, гастросервисы).

По данным НИИПИ Генплана, на территории исторического центра Казани, несколько превышающей размер территории исторического поселения, примерно 26 кв. км, или 2600 га [5], сейчас 175000 рабочих мест, из них на территории исторического поселения примерно 140000–150000 рабочих мест, 50% из которых – офисы, это примерно 70 000 рабочих мест.

Потенциал создания новых рабочих мест на всей территории исторического поселения города г. Казани: 8–10 тыс. новых рабочих мест при сохранении 140–150 тыс. рабочих мест существующих и при увеличении доли «гостевого сервиса» до 60–65%.

Увеличение гостевого сервиса, как правило, происходит за счет перераспределения функций и расширения зоны гостевого сервиса в историческом центре – это многократно подтвержденная мировая практика, что влечет за собой вытеснение офисов из центра и замещение их жильем и гостевыми сервисами. Примеры: Лондон – вытеснение офисов из сити, для этого специально построили Кенери-верф как новый деловой центр; самый известный пример – Дефанс в Париже [17], в этом году мэр Парижа объявила о намерениях разместить в центре еще 100 тыс. жителей, потеснив офисы.

При проведении реновации территории исторического поселения сформированы регламентные зоны с требованиями к архитектуре (рис. 7) и цвету и материалам (рис. 8).

Рисунок 7. Схема регламентных зон по требованиям к архитектуре

Источник: составлено авторами.

Рисунок 8. Схема регламентных зон по требованиям к цвету и материалам

Источник: составлено авторами.

Офисная коммерческая нежвижимость, предполагающая 8-часовой рабочий день, «омертвляет» большие городские пространства в центре города. Согласно исследованиям Habidatum [23], проведенным в Москве, Нью-Йорке, Вашингтоне, Атланте, 60% времени своего жизненного цикла офисная недвижимость не используется [2], в том числе это цокольные этажи, крыши, большие конференц-залы, не являющиеся, собственно, рабочими местами. Это создает следующие негативные последствия:

- после рабочего дня большее количество коммерческой недвижимости в центре становится недоступной, закрывается даже в местах с высокой концентрацией людей и интенсивного движения транспорта;

- малые и средние предприятия вытесняются из района высокими ставками коммерческой аренды, что снижает функциональное разнообразие и ведет к деградации самого объекта, пространство вокруг офиса становится неудобно, собственность владельцев оказывается под риском потери стоимости;

- в период с семи вечера до часа ночи городское пространство становится опустыненным, что снижает уровень безопасности на территории, а данный временной промежуток в рамках исследований Time Master Plan характеризуется активными социальными коммуникационными процессами.

Кроме того, рекомендации данного направления развития центральной части городов как способствующие плотному и многофункциональному городскому развитию, повышающему качество проживания на территории, появляются в документах Европейской комиссии [15] и в рекомендациях для городских управленцев таких международных организаций, как ООН-Хабитат, Всемирный банк [28], ОЭСР. Важным достоинством городского центра становится качество жизни и пребывания, обеспеченное за счет поощрения многофункционального развития территории, привлечения резидентов и сферы услуг в центр города, поощрения выборочных инвестиций в общественные пространства с целью формирования духа места, формирования благоприятной среды для велосипедистов и пешеходов, создания широкого спектра форм проведения досуга, событийной активности, культурного обогащения и визуального разнообразия городской среды. Важным является:

- оптимизация городской структуры: повышение доступности, связности, проницаемости, проходимости городской среды;

- повышение эффективности использования бюджетных средств, снижение эксплуатационных затрат;

- снижение числа автомобилей и интенсивности их использования и, как следствие, уменьшение выбросов углекислого газа и улучшение качества воздуха.

На территории исторического поселения города Казани должна быть выделена зона «гостевой активности», которая должна быть плотно застроенной и предельно насыщенной гостевым сервисом. Остальная территория – преобладание жилой застройки. Возможным представляется следующее соотношение в рамках квартальных кластеров (табл. 2).

Таблица 2

В зоне «гостевой активности» – жилье от 20 до 50% площади застройки в квартале, на остальных территориях – от 40 до 80% площади застройки. Запланировано увеличение процента застройки (рис. 9).

Рисунок 9. Развитие жилой среды

Источник: составлено авторами.

Подтвержением этому является следующий расчет: население будет 70 тыс. чел * 30 кв. м (33 кв. м) = 2280 тыс. кв. м (общая жилая площадь); 155 тыс. (примерное количество офисных служащих) * 9 кв. м = 1 395 тыс. 60/40 – соотношение общая жилая площадь / офисная площадь (рис. 10).

В рамках нового жилищного строительства под рабочие места могут быть задействованы примерно 80 тыс. кв. м, так как при средней этажности 6 этажей (от 4 этажей до 9 этажей в зависимости от действия ограничений), 115 тыс. кв. м составит общая площадь всех первых этажей, а 30% займет жилье (35 тыс. кв. м). Предполагается, что на внутриквартальных территориях жилье частично будет размещаться и на первых этажах.

Рисунок 10. Развитие жилой среды на территории Забулачья

Источник: составлено авторами.

Таким образом, концепция градоэкономической политики исторического поселения г. Казани в целях устойчивого развития предполагает сбалансированность ключевых технико-экономических показателей, связанных с численностью постоянно проживающего на территории населения, количеством и направленностью мест приложения труда, благоустроенными общественными пространствами и доступностью социальной и досуговой инфраструктуры (рис. 11).

Рисунок 11. Экономический потенциал территории Забулачья

Источник: составлено авторами.

Важнейшими задачами является стимулирование возникновения «точек роста» благодаря реализации локальных проектов; увеличение доли «земельных» налоговых и неналоговых поступлений в муниципальный бюджет; повышение эффективности работы с «пустующими» земельными участками и объектами незавершенного строительства (рис. 12).

Рисунок 12. Перспективный прогноз целевых ориентиров концепции

Источник: составлено авторами.

Заключение

В качестве приоритетного инструментария градоэкономической политики нами предложены:

- оптимизация земельно-имущественного потенциала территории и налогового режима;

- развитие частно-муниципального партнерства;

- стимулирование низовых инноваций за счет внедрения методов партисипации в систему локального управления территорией;

- использование акупунктурных методов теории «точек роста» (Ф. Перру) в соответствии с предложенными в концепции положениями по модернизации проектной и регламентирующей документации в границах исторического поселения.

На основании маркетинговых исследований, бенчмаркинга и расчета оптимального плотностного режима территории выявлены территориальные ресурсы нового жилищного строительства, определены и подтверждены расчетом дислокации мест нового строительства.