Strategic directions for managing investment and construction activity for the sustainable development of the historical settlement of Kazan

Введение

Современное общество ценит исторические структуры, но не прилагает никаких усилий для создания будущего наследия. Более того, нынешние конструкции, основанные на железобетоне и стали, не обладают прочностью более ранних эпох [13] (Gil-Martín et al., 2012). Исследователи выявили, что проблемы, связанные с тем, чтобы сделать строительство долговечных конструкций осуществимым в эту современную эпоху, опираются на многие взаимосвязанные области (градостроительство, архитектура, конструкции, материалы, финансы, философия, общество, культура, устойчивое по отношению к внешней среде и квадифицированные кадры для обслуживания). Наиболее важной задачей является создание финансовых инструментов и стимулов в той мере, в какой это оправдано общественными целями, для признания ценности и обеспечения возможности существования зданий в более длительные сроки. Остальные аспекты могут быть разумно решены обществом, которое, разочарованное существующим экономическим кризисом, признает необходимость изменения менталитета. Возможно, XXI век станет началом нового исторического цикла с происходящими культурными и идеологическими изменениями, позволяющими обществу отойти от потребительства и предварительной оккупации краткосрочными доходами, которые преобладали во второй половине XX века.

Исторические центры городов находятся под угрозой распада и хаоса из-за исторических слоев, которые формируются в соответствии с потребностями пользователя, такими как коммерческие и социальные контексты [11] (Egercioğlu, Yakıcı, & Ertan, 2016). Эти районы воплощают ценности традиционных городских культур. Сегодня многие такие районы находятся под угрозой, физически деградируют, повреждаются или даже разрушаются в результате воздействия городского развития, которое следует за индустриализацией во всем мире. В мировой практике для сохранения исторических центров принята Хартия по сохранению исторических городов и городских территорий [9].

Согласно результатам исследования T.Matsumoto «Contact city policies: a comparative assessment», результаты которого доложены на конференции OECD, Presentation at the UNESE-OECD в Женеве, оптимальной для крупного города является плотность населения 40 чел/га [20]. Эта величина получена на основе выявления оптимального объема требуемого содержания и развития инфраструктуры территории и развитости ключевых функциональных процессов, обуславливающих комфортную городскую среду.

Данная величина показателя дает следующие преимущества:

- высокую эффективность инвестиций в развитие инфраструктуры, более низкие расходы на ее содержание, модернизацию и строительство;

- высокую эффективность бюджетных средств, в том числе используемых в целях содержания и развития инфраструктуры, и расширение налогооблагаемой базы;

- снижение расходов на транспорт и логистику как следствие оптимизации городской структуры, повышения пешей доступности и проходимости городской среды;

- большую управляемость территории с точки зрения необходимых административных ресурсов, компетенций городской администрации;

- оптимальное экологическое качество и социально-культурное развитие;

- снижение интенсивности использования персонального автотранспорта.

В таблице 1 приведены данные по плотности населения крупных городов, которые можно сопоставить с исследуемой территорией.

Таблица 1

Плотность населения крупных городов

Во многих странах мира уделяют особое внимание контролю плотности населения на территории. Например, во Франции существует налог на низкую плотность (Versement pour sous-densité). Он не является обязательным и может быть введен на усмотрение местных властей. Этот налог предполагает определение границы плотности нового строительства. При нарушении этой границы девелопер обязан уплатить дополнительный налог, размер которого зависит от стоимости земли и уменьшения площади строительства вследствие заниженной плотности. Налог на плотность не может превышать 25% стоимости земли. При этом минимальная плотность не может быть меньше половины или больше 3⁄4 от максимальной плотности, утвержденной на этой территории в рамках генплана [8]. По замыслу этот налог должен снизить интенсивность расползания городов и увеличить предложение на рынке жилищного строительства.

Важнейшими вопросами разработки градоэкономической политики развития территории исторического поселения г. Казани являются:

- оптимальный баланс жителей территории, количества рабочих мест, соотношение площадей, предназначенных под офисную недвижимость и «гостевой сервис»;

- стимулирование возникновения локальных точек роста за счет акупунктурного экономического воздействия;

- привлечение внебюджетных инвестиций в развитие территории в рамках утвержденных городских и республиканских стратегических намерений.

При этом предпринимательские инновации должны приносить пользу и удовлетворенность людям работой (баланс между работой и семьей), а также жизнью [16] (Jensen, Liu, & Schøtt, 2017).

Урбанизация и развитие города являются неизбежными, часто они несовместимы с ростом и сохранением окружающей среды и объектов культурного наследия [18] (Kiruthiga & Thirumaran, 2019).

Значительный блок в исторических кварталах городов занимают культурно-религиозные пространства, выполняющие важную социальную роль для общества [29] (Zhang & Wei, 2017). Например, на Тибете религиозная деятельность представляет собой единый традиционный тип социальной жизни, поэтому жизнеобустройство исторической части жилых кварталов становится важной частью культурной жизни Тибета.

В Италии наблюдается активное технологическое совершенствование исторических поселений. В стране, где большинство общественных зданий идентифицируются как исторические и занесены в список культурного наследия, подвергаются энергетическому аудиту, после которого разрабатывают мероприятия по повышению энергоэффективности и их экономической устойчивости [25] (Righi, Mora, Peron, & Romagnoni, 2017).

Исследователи из Индонезии одним из аспектов идентичности места, способствующим развитию туризма наследия, выделяют самоэффективность территории [14] (Ginting, 2016). Поэтому для оценки идентичности места выделяют несколько переменных аспекта самоэффективности – комфорт, безопасность, уверенность и доступность.

Важное место в развитии исторических центров городов занимают традиционные торговые улицы, так как от них зависит идентичность сообществ. Они имеют много исторических, городских, архитектурных, экономических и социальных ценностей, но страдают от пренебрежения, ухудшения состояния и многих других проблем [21] (Mehanna & Mehanna, 2019). Поэтому в рамках разработки вопросов устойчивого развития исторических поселений городов важно заниматься сохранением классической коммерческой улицы.

К примеру, для Санкт-Петербурга, по замыслу исследователей, выбор площадей для размещения центра делового туризма вне исторической части позволит перераспределить транспортные потоки и поспособствует обеспечению безопасности дорожного движения. Кроме того, реализация концепции полицентрического развития позволит частично снизить нагрузку на центр города, а это приведет к снижению риска дорожно-транспортных происшествий и заторов на дорогах [22] (Perova, 2017).

Исторические районы городов России часто характеризуются сочетанием транспортных и пешеходных потоков в рамках одних и тех же коммуникационных маршрутов – городских улиц. Экологические условия в этих районах неблагоприятны для жизни и прогулок: улицы полны пробок и припаркованных автомобилей [19] (Lavrov, Perov, Eremeeva, 2018).

Исследователи архитектуры малых исторических городов России также считают, что исторические районы города должны быть, прежде всего, оживленными туристическими районами с русской самобытностью [27] (Shchenkov, 2016).

Для городов России исследователи обозначают вполне системные выводы: необходимо обуздать «высотную лихорадку» путем введения необходимых регламентов, перехода от задач архитектуры «больших денег» к проблемам гуманизации городской среды в естественном стремлении к человеческому благополучию [24] (Ptichnikova, 2016). Добавим, что привлечение граждан к участию в государственных проектах по восстановлению и сохранению окружающей среды и архитектуры укрепляет чувства привязанности к историческому месту [26] (Shafaghat, Mir Ghasemi, Keyvanfar, Lamit, Ferwati, 2017).

В связи с вышеизложенным нами поставлена цель по разработке единых принципов проектирования в целях устойчивого развития территории исторического поселения г. Казани (рис. 1).

Рисунок 1. Ситуационный план исторического поселения г. Казани

Источник: составлено авторами.

Методика исследования

Исследование основ устойчивого развития территории исторического поселения города Казани проведено с использованием маркетинговых исследований, бенчмаркинга и расчета оптимального плотностного режима территории, определено оптимально допустимое количество как постоянно проживающего населения, так и повседневного «дневного» населения, включая транзитное обслуживание и численность рабочих мест.

В основе методологической схемы маркетинга территорий лежат следующие принципы:

- использование маркетинга в управлении объектами региональной экономики;

- система измерений развития территорий;

- возможные направления, стратегии развития территорий;

- методы маркетинга, их трансформация в применении к территориям.

Что касается принципов маркетинга территорий, то к их числу можно отнести следующие:

- принцип системности в поиске привлекательных (уникальных) характеристик внутри самой территории;

- принцип бенчмаркинга в генерировании идей по поводу уникальности данной территории на основе опыта и успехов других территорий и не только территорий;

- принцип разнообразия характеристик в концепции развития территории [1] (Belyaev, 2008).

Работа над проектом велась по нескольким направлениям:

- новая архитектура и градостроительство;

- сохранение исторической среды и уточнение предмета охраны исторического поселения Казани;

- вовлечение наследия в социально-экономические процессы;

- экономические процессы;

- транспортные связи;

- социальные связи.

Результаты исследования

Расчеты предельного потенциала Казани по плотности населения составили:

- по всей территории – 40 чел/га;

- в рамках исторического поселения – 30–40 чел/га.

Исходя из оптимальной плотности на территории исторического поселения, потенциал нового жилищного строительства за счет увеличения плотности строительства и ликвидации пустырей внутри кварталов, образовавшихся в том числе из-за программы ликвидации ветхого жилья на территории всего исторического поселения, – 700–800 тыс. кв. м, в том числе:

- Нижняя терраса (к западу от ул. Баумана до ул. Вишневского) – 300–350 тыс. кв. м;

- Забулачье – 135 тыс. кв. м нового строительства и 30–40 тыс. кв. м за счет вытеснения офисов на периферию;

- Адмиралтейская и Ягодная слобода – 235–275 тыс. кв. м.

Данные показатели обусловлены расчетом оптимального баланса между физической предельной вместимостью территории и экономической обеспеченностью ключевых функций территории (рабочих мест) за счет постоянного населения, что снижает риски снижения экономической активности в периоды сезонного спада туристов и событийных акций и позволяет обеспечить необходимое и потенциально возможное количество зеленых насаждений на данной территории (рис. 2). Кроме того, при иных показателях плотности населения нарушается баланс коммерческой и общественной функции, снижается степень безопасности территории.

Рисунок 2. Целевые показатели концепции по озелененным общественным пространствам

Источник: составлено авторами.

Площадь города Казани составляет примерно 630 кв. км, из них плотно застроенная часть составляет 135 кв. км, на которой проживает примерно 900 тыс. чел. из 1 250 тыс.чел. населения города [3]. Что дает среднюю плотность населения 60 чел/га в плотно застроенной части и 20 чел/га в историческом поселении, что свидетельствует о недостаточном количестве жилых помещений на данной территории, что снижает, в свою очередь, привлекательность этой территории для появления там объектов обслуживания, рентабельности бизнеса и безопасности пребывания на этой территории. В настоящее время на территории исторического поселения проживает примерно 43–47 тыс. чел. на площади 2 225 га. Много неиспользуемых участков (рис. 3).

Рисунок 3. Неиспользуемые участки в историческом поселении Казани

Источник: составлено авторами.

С точки зрения эффективности жизнедеятельности центра, постоянной концентрации там необходимых видов обслуживания и сравнительных данных с успешными примерами городских центров в отечественной и зарубежной практике, необходимо увеличить постоянное население центра на 40% (благодаря неиспользуемым участкам, рис. 3), то есть примерно на 20–22 тыс. жителей, что увеличит численность постоянно проживающего населения в историческом поселении до 65000–70000 человек.

Учитывая программную нацеленность на рост благосостояния горожан, жилая обеспеченность населения в центральной части города к концу расчетного срока также должна увеличиться. При этом рост жилой обеспеченности по отношению к численному приросту населения должен увеличиться в 1,3 раза (устойчивый показатель реальной зарубежной практики). Развитая дорожная сеть позволяет обеспечить данный объем жилищного строительства (рис. 4).

Рисунок 4. SWOT-анализ. Часть 1: недостатки и преимущества

Источник: составлено авторами.

Зарубежная практика показывает, что население центра надо увеличить, учитывая нацеленность на возрастающее благосостояние горожан. Если в настоящее время обеспеченность жильем в Казани в среднем 27 кв. м на человека, то планируется к 2035 году увеличение этого показателя минимум до 33 кв. м на человека. Рост жилой обеспеченности по отношению к численному приросту населения при росте благосостояния всегда нарастает большими темпами, чем население, что соответствует мировой тенденции. При этом на историческую среду присутствует повышенный спрос (рис. 5).

Рисунок 5. SWOT-анализ. Часть 2: риски и возможности

Источник: составлено авторами.

Особенно перспективным представляется строительство на территории исторического поселения арендного малогабаритного жилья. Для арендного жилья целесообразно использовать малокомнатные квартиры, одно- или двухкомнатные, с нормой обеспеченности общей площади квартиры 18–24 м2 на человека на расчетный срок до 2035 г. Целесообразность использования именно арендного жилья в центре города подтверждается более низким уровнем обеспеченности этого типа жилья социокультурными объектами и минимизацией дворовых пространств, а значит, дополнительной плотностью застройки и эффективностью использования территории.

Целесообразно и потенциально возможно на всей территории исторического поселения г. Казани разместить 60–90 тыс. м2 муниципального арендного жилья. Источником финансирования может стать муниципальный бюджет при субсидировании из федеральных и региональных источников, например ДОМ.РФ [7]. Наиболее целесообразно размещать данные объекты жилищного строительства вдоль линий автомобильного Большого казанского кольца и планируемой кольцевой железной дороги, так как группы таких домов имеют повышенную плотность из-за уменьшенного размера дворов и отсутствия требований доступности детских учреждений.

Кроме того, на территории исторического поселения около 200 зданий имеют потенциал для дополнительной надстройки 1–2 этажей до 15–17 м, что дешевле примерно на 30% по отношению к новому строительству, что может быть предметом инициируемой Программы капитального ремонта и надстройки. На территории 22,7 га расположены ветхие строения, и большую площадь территории занимают боксовые гаражи, которые целесообразнее замещать паркингами в местах сан зон, например около ж/д путей, что дает территории дополнительный потенциал развития.

Точечное, «уплотнительное» строительство исключительно в формате многоэтажных домов многократно повышает нагрузку на все существующие системы города и вызывает резкое негодование и оппозицию местных жителей. К примеру, строительство небоскребов в Нью-Йорке поначалу не было ограничено какими-либо нормами, кроме объективных технических возможностей, впоследствии эта практика была осознана как источник значительного ущерба для благополучия большого количества горожан в связи с нарушением инсоляции, вентиляции улиц и т.д. Результатом решения проблемы стала система зонирования 1916 года, которая ввела предельные параметры строительства [1].

Одним из важных факторов, снижающих доступность жилья в историческом поселении г. Казани, является его высокая стоимость относительно периферийных территорий. Высокая стоимость обусловлена рядом факторов, в том числе:

- необходимостью застройщика при реализации инвестиционно-строительного проекта заниматься расселением жителей. Сумма затрат составляет примерно 150–300 млн на 1 га при среднестатистической плотности жителей 100 чел. на 1 га;

- решением социальных задач территории за счет застройщика и спонсоров с дальнейшим переносом затрат на цену жилья, например строительство детских садов с дальнейшей передачей их на баланс муниципалитета;

- сложностью в организации производства работ, обусловленных параметрами уже сложившейся застройки, активным транспортным трафиком.

Обсуждение

Территория исторического поселения г. Казани в качестве доминирующих функциональных процессов, в соответствии со сложившейся тенденцией городского развития, концентрирует три основные функции (рис. 6):

- верхний уровень республиканского и городского управления;

- научно-образовательная функция, в том числе здесь сконцентрированы вузы, академия наук, объекты культуры и т.д.);

- «гостевой сервис».

Рисунок 6. Основные направления разработки концепции исторического поселения г. Казани

Источник: составлено авторами.

Под гостевым сервисом понимаются уникальные услуги, оказываемые городскому населению, населению агломерации, посетителям из районов Республики Татарстан и туристам (досуг, культура, администрирование, гастросервисы).

По данным НИИПИ Генплана, на территории исторического центра Казани, несколько превышающей размер территории исторического поселения, примерно 26 кв. км, или 2600 га [5], сейчас 175000 рабочих мест, из них на территории исторического поселения примерно 140000–150000 рабочих мест, 50% из которых – офисы, это примерно 70 000 рабочих мест.

Потенциал создания новых рабочих мест на всей территории исторического поселения города г. Казани: 8–10 тыс. новых рабочих мест при сохранении 140–150 тыс. рабочих мест существующих и при увеличении доли «гостевого сервиса» до 60–65%.

Увеличение гостевого сервиса, как правило, происходит за счет перераспределения функций и расширения зоны гостевого сервиса в историческом центре – это многократно подтвержденная мировая практика, что влечет за собой вытеснение офисов из центра и замещение их жильем и гостевыми сервисами. Примеры: Лондон – вытеснение офисов из сити, для этого специально построили Кенери-верф как новый деловой центр; самый известный пример – Дефанс в Париже [17], в этом году мэр Парижа объявила о намерениях разместить в центре еще 100 тыс. жителей, потеснив офисы.

При проведении реновации территории исторического поселения сформированы регламентные зоны с требованиями к архитектуре (рис. 7) и цвету и материалам (рис. 8).

Рисунок 7. Схема регламентных зон по требованиям к архитектуре

Источник: составлено авторами.

Рисунок 8. Схема регламентных зон по требованиям к цвету и материалам

Источник: составлено авторами.

Офисная коммерческая нежвижимость, предполагающая 8-часовой рабочий день, «омертвляет» большие городские пространства в центре города. Согласно исследованиям Habidatum [23], проведенным в Москве, Нью-Йорке, Вашингтоне, Атланте, 60% времени своего жизненного цикла офисная недвижимость не используется [2], в том числе это цокольные этажи, крыши, большие конференц-залы, не являющиеся, собственно, рабочими местами. Это создает следующие негативные последствия:

- после рабочего дня большее количество коммерческой недвижимости в центре становится недоступной, закрывается даже в местах с высокой концентрацией людей и интенсивного движения транспорта;

- малые и средние предприятия вытесняются из района высокими ставками коммерческой аренды, что снижает функциональное разнообразие и ведет к деградации самого объекта, пространство вокруг офиса становится неудобно, собственность владельцев оказывается под риском потери стоимости;

- в период с семи вечера до часа ночи городское пространство становится опустыненным, что снижает уровень безопасности на территории, а данный временной промежуток в рамках исследований Time Master Plan характеризуется активными социальными коммуникационными процессами.

Кроме того, рекомендации данного направления развития центральной части городов как способствующие плотному и многофункциональному городскому развитию, повышающему качество проживания на территории, появляются в документах Европейской комиссии [15] и в рекомендациях для городских управленцев таких международных организаций, как ООН-Хабитат, Всемирный банк [28], ОЭСР. Важным достоинством городского центра становится качество жизни и пребывания, обеспеченное за счет поощрения многофункционального развития территории, привлечения резидентов и сферы услуг в центр города, поощрения выборочных инвестиций в общественные пространства с целью формирования духа места, формирования благоприятной среды для велосипедистов и пешеходов, создания широкого спектра форм проведения досуга, событийной активности, культурного обогащения и визуального разнообразия городской среды. Важным является:

- оптимизация городской структуры: повышение доступности, связности, проницаемости, проходимости городской среды;

- повышение эффективности использования бюджетных средств, снижение эксплуатационных затрат;

- снижение числа автомобилей и интенсивности их использования и, как следствие, уменьшение выбросов углекислого газа и улучшение качества воздуха.

На территории исторического поселения города Казани должна быть выделена зона «гостевой активности», которая должна быть плотно застроенной и предельно насыщенной гостевым сервисом. Остальная территория – преобладание жилой застройки. Возможным представляется следующее соотношение в рамках квартальных кластеров (табл. 2).

Таблица 2

В зоне «гостевой активности» – жилье от 20 до 50% площади застройки в квартале, на остальных территориях – от 40 до 80% площади застройки. Запланировано увеличение процента застройки (рис. 9).

Рисунок 9. Развитие жилой среды

Источник: составлено авторами.

Подтвержением этому является следующий расчет: население будет 70 тыс. чел * 30 кв. м (33 кв. м) = 2280 тыс. кв. м (общая жилая площадь); 155 тыс. (примерное количество офисных служащих) * 9 кв. м = 1 395 тыс. 60/40 – соотношение общая жилая площадь / офисная площадь (рис. 10).

В рамках нового жилищного строительства под рабочие места могут быть задействованы примерно 80 тыс. кв. м, так как при средней этажности 6 этажей (от 4 этажей до 9 этажей в зависимости от действия ограничений), 115 тыс. кв. м составит общая площадь всех первых этажей, а 30% займет жилье (35 тыс. кв. м). Предполагается, что на внутриквартальных территориях жилье частично будет размещаться и на первых этажах.

Рисунок 10. Развитие жилой среды на территории Забулачья

Источник: составлено авторами.

Таким образом, концепция градоэкономической политики исторического поселения г. Казани в целях устойчивого развития предполагает сбалансированность ключевых технико-экономических показателей, связанных с численностью постоянно проживающего на территории населения, количеством и направленностью мест приложения труда, благоустроенными общественными пространствами и доступностью социальной и досуговой инфраструктуры (рис. 11).

Рисунок 11. Экономический потенциал территории Забулачья

Источник: составлено авторами.

Важнейшими задачами является стимулирование возникновения «точек роста» благодаря реализации локальных проектов; увеличение доли «земельных» налоговых и неналоговых поступлений в муниципальный бюджет; повышение эффективности работы с «пустующими» земельными участками и объектами незавершенного строительства (рис. 12).

Рисунок 12. Перспективный прогноз целевых ориентиров концепции

Источник: составлено авторами.

Заключение

В качестве приоритетного инструментария градоэкономической политики нами предложены:

- оптимизация земельно-имущественного потенциала территории и налогового режима;

- развитие частно-муниципального партнерства;

- стимулирование низовых инноваций за счет внедрения методов партисипации в систему локального управления территорией;

- использование акупунктурных методов теории «точек роста» (Ф. Перру) в соответствии с предложенными в концепции положениями по модернизации проектной и регламентирующей документации в границах исторического поселения.

На основании маркетинговых исследований, бенчмаркинга и расчета оптимального плотностного режима территории выявлены территориальные ресурсы нового жилищного строительства, определены и подтверждены расчетом дислокации мест нового строительства.