Развитие ипотеки и пенсионная реформа: упор на регионы

Ипотечное кредитование нуждается в "длинных" деньгах, которые не могут дать российские банки. С другой стороны, такие деньги начинают накапливаться в пенсионной системе, перед которой встает проблема нехватки надежных финансовых инструментов для долгосрочного вложения денежных средств. Таким образом, открывается возможность объединения двух крупнейших социальных программ - ипотеки и пенсионного обеспечения. Однако по российским дорогам опасен путь прямого копирования зарубежных схем рефинансирования ипотеки пенсионными накоплениями.

В мировой практике сложились две финансовые схемы ипотечного кредитования: одноуровневая европейская схема, включающая в себя два общих типа кредитных институтов долгосрочного кредитования: а) ссудно-сберегательные учреждения, б) ипотечные банки (классическая континентальная модель); двухуровневая американская схема (с вторичным рынком ипотечного кредита).

В одноуровневой схеме только заемщик и кредитор связаны ипотечным кредитом, при этом в ссудно-сберегательных институтах заемщик является одновременно учредителем, а ипотечные банки привлекают как краткосрочные ресурсы, так и долгосрочные (обычно путем продажи своих собственных ценных бумаг – «закладных листов»).

В двухуровневой схеме первичные кредиторы являются всего лишь финансовыми посредниками. Главный элемент двухуровневой схемы - процесс секьюритизации. Основа такой схемы ‑ правительственные агентства, которые обладают государственными гарантиями на покупку ипотечных кредитов. В целях снижения рисков финансовой системы они вводят единые стандарты ипотечного жилищного кредитования, основой которых являются базовые критерии и параметры долгосрочного кредита.

Отсутствие в странах с переходной экономикой необходимой рыночной структуры, качественного и эффективного законодательства, подготовленных кадров, времени и долгосрочных средств для становления классической или двухуровневой модели кредитования ставят ссудно-сберегательные институты в положение основообразующих. Их технологические схемы финансирования являются наиболее стабильными и устойчивыми, они довольно дешевы, организационно более легкие, достаточно быстро ориентируемые практически к любому правовому полю. Мировой опыт свидетельствует, что основой ипотеки в странах с переходной экономикой являются ссудно-сберегательные институты [1]. Кроме того, анализ этого опыта показывает, что массовое использование технологии поэтапной ипотеки в странах с переходной экономикой перспективно. Граждане имеют возможность улучшать свои жилищные условия постепенно: из однокомнатной квартиры - в двухкомнатную, из двухкомнатной - в трехкомнатную и т.д. За счет сокращения срока кредитования и уменьшения ипотечных сумм в среднем в 2-3 раза значительно снижаются риски поэтапной ипотеки.

Ипотечное кредитование в России связано с множеством рисков. Пожалуй, важнейшим фактором возникновения крупных российских ипотечных рисков в настоящее время являются завышенные цены на недвижимость. Высокая прибыльность бизнеса жилищного строительства поддерживается высокими барьерами входа на строительный рынок, что делает «привилегированных» участников рынка практически монополистами. Развитие ипотеки требует развития и стимулирования рыночных отношений в строительном секторе, комплексной программы инвестирования жилищного строительства.

При завышенных ценах на недвижимость велика опасность возникновения при развитии ипотеки в России «ипотечной западни», при которой происходит понижение рыночной стоимости заложенной недвижимости в период ипотечного кредитования. В этом случае действительная рыночная стоимость заложенной недвижимости оказывается значительно меньше стоимости оцененной заложенной недвижимости. Такая ситуация приводит к появлению «бросовых» кредитов, неликвидности залога в случае продажи с торгов заложенной недвижимости, а также к банкротству ипотечных кредитных структур. В случае больших объемов кредитования, например, при использовании средств накопительной пенсионной системы, «ипотечная западня» может стать для России финансовой катастрофой, так как велика степень ошибки в связи с неподготовленностью к такой ситуации российской финансовой системы.

В России в настоящее время недвижимость не является стабильным финансовым активом и соответственно гарантией возврата кредита. Для кредитора, так же как и для покупателя, залог недвижимости не может быть в долгосрочном периоде выгодной сделкой ввиду ее огромных рисков, в частности, возникновения «ипотечной западни». Существуют лишь короткие спекулятивные периоды. Выход ‑ в тщательном выборе инвестиционной политики, реальных для нашей экономики технологиях и инструментах, государственном регулировании финансового рынка, снижении цен на недвижимость и кредитных ставок, повышении доходов населения. Для защиты субъектов жилищного финансирования (как заемщика, так и кредитора) необходима разработка и внедрение эффективных технологий внесения поправок в стоимость недвижимости, ипотечные ставки, остатки кредитных балансов в случае экстраординарного поведения рынка.

Как показывает опыт, используемые ипотечные схемы (системы контрактных сбережений, жилищные сертификаты, фонды жилищного строительства и т.д.) эффективно работают только под жестким надзором местных администраций с соответствующими дополнительными гарантиями и льготами, при обеспечении местного страхования накоплений и последующего кредитования, интеграции в систему общего жилищного финансирования строительства и кредитованием покупки жилья.

В настоящее время из-за отсутствия в России общепризнанных на Западе финансовых источников использование муниципальных жилищных облигаций является одним из основных источников жилищного финансирования строительства. Для этого используются разного рода долгосрочные долговые обязательства: федеральные, региональные и муниципальные ипотечные займы, жилищные займы, жилищные облигации, жилищные векселя, сертификаты и т.д. В настоящее время выпускаются как областные, так и городские муниципальные займы практически во всех российских регионах. При этом более половины муниципальных заимствований ‑ это целевые облигации, среди которых преобладают жилищные.

Облигации выпускаются как доходные, так и общего покрытия. Такой подход эффективен при интеграции вместе с бюджетными субсидиями в общую инвестиционную технологию, включающую последующее кредитование, других видов финансирования. Муниципальное жилищное инвестирование за счет облигаций гарантируется местными властями, которые обычно сами же и являются эмитентами. Поэтому муниципальные обязательства имеют статус, близкий к государственным обязательствам.

В сложившейся в России экономической ситуации основным звеном в осуществлении жилищных реформ являются регионы. Различные варианты местных схем, которые легче федеральных приспособить к экономическим реалиям, для населения являются наиболее приемлемым переходным механизмом к рыночному долгосрочному жилищному финансированию при помощи ипотечного кредитования. Достаточно эффективная практика российских регионов [2] в жилищном инвестировании является ярким подтверждением того, что в настоящий момент именно на региональном уровне возможно становление в России реального института ипотеки, наиболее адаптированного к российской действительности.

Окончание следует