Этапы развития инвестиционной политики в жилищной сфере в Республике Татарстан

Объемы жилищного строительства в Российской Федерации, в целом, недостаточны для сбалансированного развития рынка жилой недвижимости и обеспечения достойных условий проживания. Недостаточное строительство нового жилья за счет бюджетных средств, невысокая платежеспособность большей части населения и неэффективность институтов развития являются ключевыми причинами сложившейся ситуации. Также отсутствуют действенные механизмы, обеспечивающие массовый приток доступных средств из внебюджетных источников. Традиционное для стран с рыночной экономикой банковское кредитование в Российской Федерации не столь распространено у девелоперов.

В Республике Татарстан за весь период современных экономических преобразований постоянно осуществлялось развитие механизмов, направленных на повышение платежеспособного спроса на жилье со стороны большей части населения. В итоге, процесс формирования предложения и спроса на жилье в республике можно разделить на несколько этапов. При этом К.Ю. Прокофьевым выделяются также основные этапы анализа состояния рынка городской жилой недвижимости [11].

Развитие жилищного строительства в 90-е годы

На первом этапе, с 1991 по 1995 г., произошло разрушение системы государственного обеспечения населения жильем, что проявилось в отсутствии действенных мер улучшения жилищных условий большей части населения. Резкое сокращение доходов населения, снижение строительства жилья за счет бюджетных средств и отсутствие механизмов привлечения внебюджетных источников привели к значительному снижению платежеспособного спроса на жилье среди всех категорий населения. Дальнейшее ухудшение благосостояния населения, вызванное падением доходов и недоступностью кредитных источников, нашло понимание у Правительства Республики Татарстан в необходимости разработки современных механизмов, адекватных сложившимся условиям.

В результате, на втором этапе, с 1996 г. в республике начали разрабатываться механизмы, предусматривающие реализацию новых для этого периода времени схем, концептуально основанных на использовании различных мер государственной поддержки отдельных категорий населения.

На данном этапе реформирования жилищной системы основной задачей региональной жилищной политики стала разработка и реализация механизмов расширения границ доступности жилья для особо нуждающихся категорий [7, 8]. Повышение доступности жилья осуществлялось через повышение платежеспособного спроса и предложение приемлемого по цене жилья.

Таким образом, данный период характеризовался практически полным преобладанием бюджетных средств в финансировании жилищных программ. Вместе с тем, как было отмечено ранее, одним из источников финансирования жилищных программ были средства участников программ, составлявшие большую часть в стоимости приобретаемого жилья. Они были представлены как собственными накоплениями, так и заемными ресурсами.

Рынок жилой недвижимости в условиях улучшения мировой экономической конъюнктуры

Третий этап формирования предложения и спроса на жилье в Республике Татарстан сопровождался стабилизацией доходов населения, что позволило повысить склонность к сбережениям большей части населения. Со стороны профессиональных участников рынка недвижимости данное положение дел было подкреплено обеспечением развития ипотечного кредитования [5]. В республике началась отработка различных мер государственной поддержки, позволяющих вовлечь внебюджетные источники. Более того, рядом институтов развития предпринимались попытки стимулировать кредитование на этапах строительства [6].

Толчок к развитию жилищная система Республики Татарстан получила в 2003 г. В этот период развитие экономики России характеризовалось стабильным ростом доходов работников, занятых в экономическом секторе народного хозяйства, и высокими темпами развития ипотечного кредитования. Процесс формирования спроса на жилье вступил в четвертый этап своего развития, а меры государственной поддержки получили интенсивное развитие.

Принятие нормативных правовых актов по вопросам формирования рынка доступного жилья создало условия для развития ипотечного жилищного кредитования путем снижения рисков ипотечного жилищного кредитования для банков, сокращения затрат на оформление ипотечных жилищных кредитов, развития вторичного рынка ипотечного жилищного кредитования и привлечения долгосрочных ресурсов в жилищную сферу. Это позволило более активно использовать ипотечные жилищные кредиты как дополнительный источник финансирования улучшения жилищных условий молодых семей. В середине 2000-х гг. в экономике отмечается интенсивный рост доходов работников всех отраслей народного хозяйства, особенно работников бюджетной сферы, повысилась готовность участников рынка ипотечного кредитования к процессу повышения платежеспособного спроса, увеличилось количество заявившихся на улучшение жилищных условий (см. табл.).

Таблица

Этапы формирования спроса и предложения на жилье

С началом реализации в 2006 г. приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» федеральные мероприятия по софинансированию региональных программ улучшения жилищных условий получили еще большую финансовую поддержку. Наблюдается процесс повышения платежеспособности населения, состоящий в плавном переходе от преобладания чисто прямых методов до введения в действие косвенных методов формирования спроса на жилье. Основным инструментом косвенных методов формирования спроса стало ипотечное кредитование. При этом можно говорить о стимулировании участия в системе ипотечного кредитования – путем предоставления субсидий на оплату первоначального взноса и погашения ранее взятого кредита [1]. Критерием экономической эффективности подобных мероприятий является то, что происходит значительное повышение эффективности использования ограниченных бюджетных средств, когда путем стимулирования непосредственно получателей субсидий обеспечивается масштабная трансформация потенциального спроса в платежеспособный.

Реакция государственной жилищной политики на мировой экономический кризис

В 2008 г. мировой экономический кризис сильнее всего затронул отечественный рынок недвижимости. Сокращение доступности банковского кредитования, как для застройщиков, так и для граждан, привело к существенному снижению объемов жилищного строительства. В тот период многие крупные застройщики спасением для себя нашли участие в программах строительства доступного жилья. В частности, государство в рамках целевых программ финансировало строительство жилья для отдельных категорий граждан. Застройщиков не смущала даже низкая цена – около 30 тыс. руб. за кв.м. В итоге, к 2010 г. в практику вошла категория жилья эконом-класса, характеристики которой устанавливались соответствующими методическими рекомендациями Министерства регионального развития Российской Федерации. Данная цена была ценовым ориентиром для жилищных программ, реализуемых на бюджетные средства. И если по Российской Федерации эта планка выглядела как не позволяющая вести девелоперский бизнес, то для Республики Татарстан реализация жилья по такой цене была привычной [4].

Нынешнюю стадию развития рынка жилой недвижимости можно охарактеризовать как этап наиболее цивилизованного рынка за всю современную историю экономического развития страны. Коммерческие финансовые институты предлагают широкое разнообразие инструментов фондирования, в связи с чем у профессиональных участников растет интерес к инструментам финансового инжиниринга. Финансирование региональных и муниципальных мероприятий из федерального бюджета осуществляется на дифференцированной основе. В частности, регионы с высокими собственными доходами получают малую финансовую поддержку из Москвы и наоборот. Безусловно, такая диспропорция не стимулирует регионы к реализации федеральных мероприятий на местах. В частности, реализация подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2011-2015 гг. в Республике Татарстан реализуется в незначительных масштабах. Основная причина – структура софинансирования, когда по действующей схеме республика для получения 1 рубля из федерального бюджета из собственного бюджета должна выделить в несколько раз больше, и это все на безвозмездной основе. При том, что в Республике Татарстан есть механизмы, предусматривающие более эффективное использование целевых средств.

Вместе с этим ведущие застройщики стали активнее прибегать к инструментам фондового рынка, например, закрытые паевые инвестиционные фонды позволили обеспечить приток инвестиционных ресурсов физических лиц [10].

Важнейшим направлением развития рынка жилой недвижимости является формирование цивилизованного сектора арендного жилья. По мнению И.Ф. Гареева, ключевыми в этом направлении вопросами являются создание фонда коммерческого и социального найма при обязательном вовлечении некоммерческих поставщиков жилья [3]. Кроме того, для увеличения объемов строительства доступного жилья важным является организация муниципальных и общественных ЖСК [9]. Одной из категорий населения, для которой в первую очередь должно осуществляться строительство доступного жилья, в том числе путем создания специфичных организационно-экономических механизмов, должны стать молодые семьи [2].

Выводы

Таким образом, совместная, бюджетов и профессиональных участников рынка недвижимости, реализация механизмов, направленных на формирование платежеспособного спроса и предложение доступного жилья, повышает эффективность использования как средств государственной поддержки, так и средств инвесторов.

В Республике Татарстан специфика динамики жилищного строительства в республике определяется:

- наличием соответствующего законодательства и механизмов повышения платежеспособности населения;

- демографическими показателями и доходами семей;

- бюджетным финансированием строительства жилья и его низкой стоимостью;

- высокой активностью институтов развития и некоммерческих жилищных организаций.

Тем не менее, объемы строительства жилья отстают от уровня стран с развитой экономикой.