Согласование интересов субъектов рынка промышленной недвижимости как необходимое условие его развития

Определением наиболее эффективных методов, позволяющих выявить оптимальную величину стоимости объектов недвижимости, которая удовлетворила бы потребности различных участников рынка, занимается оценка недвижимости. Границы государственного регулирования рынка недвижимости и степень контроля над оценочной деятельностью должны зависеть от того, насколько затрагиваются государственные интересы при совершении сделок.

По нашему мнению, в отношении промышленной недвижимости необходима комплексная и системная, научно обоснованная инвестиционная политика на государственном уровне управления, направленная на гармонизацию и согласование интересов всех участников рынка.

Участники рынка промышленной недвижимости

Рынок промышленной недвижимости, как и любой другой, представляет собой систему организационных мер, при помощи которой покупатели и продавцы сводятся вместе для определения цены, по которой происходит обмен товара – промышленной недвижимости.

Экономическими субъектами рынка промышленной недвижимости региона являются:

1) продавцы (или арендодатели);

2) покупатели (или арендаторы);

3) профессиональные участники рынка недвижимости.

Данные субъекты рынка имеют различные цели своей деятельности (см. табл. ниже).

Таблица

Цели и задачи основных субъектов рынка промышленной недвижимости

Каждый участник рынка имеет свои цели с точки зрения использования недвижимости, которые можно разделить на следующие категории:

– для продажи;

– для торговли и бизнеса;

– для капиталовложений;

– для промышленного производства.

Отношения между участниками рынка промышленной недвижимости регулируются соответствующими государственными и муниципальными органами власти, а также различными нормативными документами и законодательными актами.

Цель управления рынком промышленной недвижимости, акторы и их цели

Интересы, цели и поведение субъектов рынка промышленной недвижимости региона в той или иной ситуации невозможно описать точными количественными оценками. Поэтому для построения модели взаимозависимого поведения субъектов рынка промышленной недвижимости автором используется метод анализа иерархий (МАИ) [2]. Он позволяет сравнивать относительную важность количественно неопределяемых факторов (критериев) как отношение суждений эксперта о влиянии данных факторов (критериев) на элемент примыкающего сверху уровня иерархии.

Автором были составлены логически обоснованные суждения о взаимном влиянии различных субъектов и их воздействии на рынок промышленной недвижимости региона, которые затем подверглись математической обработке методами МАИ.

В настоящей работе была установлена иерархия из трех уровней. В фокус иерархии вынесена цель с точки зрения управления рынком промышленной недвижимости региона (см. рис.).

Во 2-й уровень включены силы, действующие на рынке – «акторы». Данный уровень определяет, какой из акторов наиболее серьезно воздействует на исход (фокус). К акторам в нашей работе относятся основные субъекты рынка промышленной недвижимости региона – инвесторы, органы власти, предприятия, профессиональные участники рынка недвижимости. За 2-м уровнем следует уровень целей акторов, к которым относятся:

– получение прибыли;

– развитие промышленного комплекса региона;

– получение инвестиций;

– прибыль от сделок с промышленной недвижимостью.

Данный уровень включает в себя 4 матрицы, по одной для каждого актора. Матрицы имеют ранг п = 4 по количеству целей.

Самый нижний уровень иерархии – уровень альтернатив, который включает в себя 3 исхода:

А – стагнация рынка промышленной недвижимости;

Б – интенсивное развитие рынка промышленной недвижимости;

В – уменьшение объема рынка промышленной недвижимости.

Варианты

В процессе расчета были определены веса соответствующих элементов и найдены окончательные веса исходов. Анализ результата показывает, что наилучшее достижение целей акторов возможно при варианте Б. При этом суммарная взвешенная оценка составила:

А = 0,127191;

Б = 0,540297;

В = 0,045485.

Кроме того, в дополнение анализ иерархий проводился для двух вариантов.

В первом варианте, отражающем современное состояние инвестиционной политики исполнительной власти в отношении рынка промышленной недвижимости, относительные веса влияния органов власти на рынка промышленной недвижимости задавались относительно низкими. Суммарная взвешенная оценка составила:

А = 0,127191;

Б = 0,5402297;

В = 0,045485.

Во втором варианте относительные веса влияния региональных органов управления в случае проведения целенаправленной инвестиционной политики были увеличены в 4 раза, что привело и к увеличению суммарной взвешенной оценки всех альтернатив, в том числе и при интенсивном развитии рынка промышленной недвижимости:

А = 0,180488;

Б = 0,754502;

В = 0,06425

Во время проведения всех парных сравнений выполнялась оценка согласованности получаемых матриц, проверялся индекс согласованности. Отношения согласованности во всех случаях составляло менее 20%, что допустимо.

Действенным механизмом развития рынка промышленной недвижимости может стать инвестиционная политика на государственном уровне управления. При анализе современных отношений субъектов рынка промышленной недвижимости региона было выявлено, что при увеличении влияния государственной власти (при проведении инвестиционной политики), по сравнению с современным состоянием, вероятность интенсивного развития сектора повышается в 1,4 раза.

Таким образом, доказана необходимость согласования действий субъектов инвестиционной деятельности в рамках рынка промышленной недвижимости и гармонизации их интересов для его дальнейшего развития.

При этом инвестиционную политику в отношении рынка промышленной недвижимости региона можно понимать как организацию и целенаправленное его изменение по заданному пути развития. Инвестиционная политика позволяет соотносить цели развития рынка с потенциальными ресурсами региона в процессе разработки программы финансирования.

Следовательно, в рамках инвестиционной политики развития рынка промышленной недвижимости государству необходимо интегрировать различные группы интересов и консолидировать усилия участников рынка на достижение поставленных целей.

Рис. Модель взаимозависимого поведения субъектов рынка промышленной недвижимости региона