Инновационное направление в привлечении инвестиционных ресурсов в жилищное строительство на основе строительных сберегательных касс

Были определены важнейшие задачи с учетом имеющихся финансовых ограничений, а их реализация была подкреплена соответствующими законодательными и нормативными актами.

Достижение поставленных стратегических целей и принципов государственной жилищной политики невозможно без формирования целостной эффективно функционирующей системы жилищного финансирования, обеспечивающей ввод, реализацию (продажу и найм) и эксплуатацию жилья. Она должна быть направлена на решение следующих задач:

‑ обеспечение реального повышения доступности жилья приемлемого размера и нормального качества для всех категорий граждан независимо от их доходов;

‑ развитие рыночных механизмов в жилищной сфере.

Некоммерческое ипотечное кредитование

Государство должно уделять особое внимание формированию рынка жилья, включая использование бюджетных средств, вследствие двух его особенностей:

‑ рынок жилья выполняет важные социальные функции, обслуживая процессы воспроизводства и территориального распределения рабочей силы;

‑ бум на рынке жилья создает стимулы для расширения производства во многих отраслях экономики, а его стагнация может серьезно затормозить экономический рост [1].

На сегодняшний день в России распространены организации жилищного кредитования населения, имеющие, как правило, одну из двух организационно-правовых форм:

‑ кредитный потребительский кооператив граждан;

‑ жилищно-строительный кооператив.

В сфере ипотечного кредитования государство идет по пути создания специализированных организаций, занимающихся привлечением и использованием денежных средств населения на приобретение или строительство жилых помещений. Но для того чтобы граждане были заинтересованы вступать в них, необходимы как финансовая поддержка со стороны государства, так и более мягкое регламентирование их деятельности. Важно, чтобы в России государство участвовало в поддержке данных институтов подобно тому, как это делается в Германии в отношении строительных сберегательных касс.

Институты некоммерческого ипотечного кредитования целесообразно формировать как единую систему, опирающуюся на инновационные механизмы привлечения инвестиционных ресурсов населения. Ограниченность средств целевых федеральных и региональных программ требует поиска инновационных механизмов привлечения внебюджетных средств, одним из которых является институт строительных сберегательных касс.

Строительная сберегательная касса

Строительная сберегательная касса – это специализированная кредитная организация, имеющая право на привлечение денежных средств физических лиц в строительные сберегательные вклады и предоставление своим вкладчикам кредитов на улучшение жилищных условий. В случае строительных сбережений речь идет о системе самопомощи сообщества. Этот процесс состоит из фазы сбережений и фазы займа после достижения определенного уровня накопления.

Сегодня профессиональная система строительных сбережений достаточно успешно используется в таких странах, как Германия, Австрия, Франция, Англия, Швеция, Нидерланды, Чехия, Польша.

Проекты федеральных законов о строительных сберегательных кассах вносили в Госдуму дважды, и оба раза они были сняты с рассмотрения. Законодателей не устраивали отдельные нюансы документов, но не сама идея развития этой формы кредитования, которую широко и успешно применяют за рубежом.

Суть деятельности строительной сберегательной кассы заключается в следующем. Гражданин становится вкладчиком стройсберкассы, чтобы накопить средства на улучшение жилищных условий. Отношения с инвесторами регулирует договор строительного сберегательного срочного вклада. Минимальный срок накопления по российским вариантам законопроекта — не менее двух лет, как и в жилищном накопительном кооперативе. Человек получает кредит только после выполнения всех условий, предусмотренных договором.

Отличительная особенность данного института — государственная премия на прирост суммы вклада по итогам года, выделяемая из федерального бюджета. Это своеобразное поощрение граждан, которые копят на жилье. Происходящее при этом изъятие из обращения свободных денежных средств сдерживает инфляцию в стране, то есть представляет собой положительный фактор.

В конечном итоге вкладчик получает денежную выплату, которая складывается из следующих сумм: накопленный вклад, проценты за весь период накопления, кредит, премия государства. Именно последняя составляющая и является основным препятствием принятия закона о строительных сберегательных кассах.

Эффективность стройсберкасс

Для приобретения жилья, как правило, необходимо длительное накопление сбережений. Стройсберкассы оказываются более эффективными на начальном этапе формирования ипотеки в силу следующих причин.

1. Благодаря узкой специализации и предварительным планам накопления стройсберкассы снижают кредитные риски и преодолевают проблему недоверия. Это позволяет вовлечь в ипотечную систему основную массу населения. В отличие от банков, стройсберкассы основаны на коллективном соглашении участников и способны назначать низкие проценты по депозитам, которые существенно ниже рыночных и не зависят от инфляции. Благодаря низкому кредитному риску и «длинным» пассивам стройсберкассы способны функционировать с минимальной прибыльностью и выдавать относительно долгосрочные кредиты.

2. Важная роль стройсберкасс заключается в их обратном влиянии на институты посредством позитивных экстернальных эффектов. Тем самым они подготавливают почву для смягчения условий рыночного кредитования и развития более совершенных форм ипотеки.

3. Стройсберкассы являются эффективным инструментом обучения и отбора надежных заемщиков для банковского сектора. Тщательный контроль за поведением вкладчиков и высокая репутация стройсберкасс облегчает их клиентам получение дополнительных кредитов [2].

Господдержка стройсберкасс

Сравнивая показатели эффективности бюджетных расходов на поддержку стройсберкасс и рыночной ипотеки в рамках национального проекта «Доступное жилье» в Самарской области, мы пришли к выводу, что ежегодные затраты на реализацию последнего составят 6,5 млрд руб. За 5 лет количество семей, улучшивших жилищные условия в рамках поддержки вторичного рынка, банковской ипотеки и малодоходных групп достигнет 1,4% семей.

Эффект от внедрения стройсберкасс при том же объеме господдержки в несколько раз превосходит плановые показатели проекта «Доступное жилье». Согласно расчетам, каждые пять лет (после стартового периода) только стройсберкассами смогут воспользоваться 5,2% семей. Для этого в среднем потребуется расходовать около 4,2 млрд. руб. в год, что на 20% больше запланированного субсидирования рыночных институтов. Однако при этом поддержка стройсберкасс ежегодно способствует обеспечению жильем примерно в 4,5 раза больше семей, чем банковская ипотека и вторичный рынок закладных.

Таким образом, в России при распространении модели стройсберкасс значительно расширятся объемы ипотечного рынка, что повлечет и увеличение масштабов строительства.

Для создания и развития системы стройсберкасс необходимы:

‑ принятие закона о строительных сберегательных кассах как специализированных кредитных организациях;

‑ государственная финансовая поддержка данных учреждений в виде дотаций участникам системы накопительных вкладов для приобретения или строительства жилья;

‑ государственные гарантии возвратности средств по вкладам физических лиц в стройсберкассы;

‑ налоговые преференции участникам системы данных учреждений.

С помощью модели стройсберкасс у населения появится надежный в финансовом отношении механизм накопления средств на приобретение жилья. Это позволит повысить покупательную способность и доступность ипотечных кредитов.