Инструменты секьюритизации ипотечных активов

Развитие ипотечного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной политики. Постоянно увеличивается как количество, так и объем выданных организациями кредитов. По данным Ассоциации российских банков, в 2001 году в России было выдано ипотечных кредитов на 56 млн руб., а по состоянию на 1 июля 2008 года, по данным Центрального банка России, этот показатель достиг значения 339,2 млрд руб., из них в иностранной валюте 45,2 млрд.

Одним из важнейших аспектов развития ипотечного кредитования является формирование рыночной системы рефинансирования кредитов [1], выдаваемых для приобретения недвижимости под ее залог. Как правило, для решения таких проблем используют инструменты секьюрититизации. Основными из них на данный момент в России являются:

1) ипотечные закрытые паевые инвестиционные фонды (ИпЗПИФы);

2) ипотечные ценные бумаги (ИЦБ);

3) трансграничные сделки.

Для нашей страны подобные сделки являются новшеством, ведь первый ИпЗПИФ был создан в 2005 году, а первый выпуск ипотечных ценных бумаг в соответствии с российским законодательством произошел в 2006 году.

Ипотечные закрытые паевые инвестиционные фонды

На данный момент по информации Национальной лиги управляющих и инвестиционного агентства Investfunds, сформировано одиннадцать ипотечных закрытых паевых инвестиционных фондов, стоимость активов которых на 5 сентября 2008 года составила порядка 6,4 млрд руб.

При формировании ипотечного паевого фонда возможно использование нескольких схем. Во-первых, ипотечный ПИФ может быть полностью сформирован банком, внесшим в него свои закладные (права требования). Тогда в активах банка вместо выданных кредитов оказываются инвестиционные паи. Продажа паев новым инвесторам производится банком или иной специализированной компанией на вторичном рынке (организованном и неорганизованном). Второй путь создания паевого инвестиционного фонда — подыскание внешних инвесторов на стадии формирования фонда и сбор для этого денежных средств. В данном случае на средства ПИФа приобретаются права требования по ипотечным кредитам; у управляющей компании есть две трети года для заполнения его правами требования минимум на 65% стоимости чистых активов фонда.

Ипотечные ценные бумаги

Ипотечные ценные бумаги (mortgage-backed securities – MBS) — это ценные бумаги, держатели которых имеют право на получение денежных поступлений от определенного пула ипотечных кредитов.

Законодательство РФ (статья 2 Федерального закона от 11.11.2003 № 152 «Об ипотечных ценных бумагах») определяет ипотечные ценные бумаги как облигации с ипотечным покрытием (на данный момент осуществлено три выпуска на сумму 8,3 млрд руб.) и ипотечные сертификаты участия (их выпуск невозможен из-за несовершенства законодательной базы).

Заемщик, взявший кредит на покупку жилья, платит ипотечному брокеру (или банку) проценты по кредиту. Ипотечный банк секьюритизирует кредит заемщика, включая его наряду с другими схожими кредитами в ипотечное покрытие (за рубежом такие банки часто называют «оригинаторами»). Далее SPV (юридически не связанная с организатором секьюритизации компания, на баланс которой передаются секьюритизируемые активы: права требований по ипотечным кредитам, обеспеченным залогом объектов недвижимости) выпускает ценные бумаги, которые затем покупают инвесторы.

Трансграничные сделки

Российский рынок секьюритизации близок к развивающимся рынкам (Emerging markets), на которые в последнее время все больше внимания обращают крупные европейские банки. Трансграничные сделки проходят, как правило, по двум основным схемам:

В России на данный момент осуществлено шесть транзакций на сумму 28.7 млрд рублей. Однако в отличие от появившихся «трансграничных» программ секьюритизации с использованием иностранных SPV, выпуск ценных бумаг в форме инвестиционных паев или ИЦБ является отечественной секьюритизацией без продажи активов за рубеж и в перспективе даст возможность реализовать их на мировых фондовых рынках, как и другие российские ценные бумаги, что позволит привлечь долгосрочное финансирование на развитие ипотеки в России.

Пути совершенствования системы рефинансирования ипотеки

В условиях правового вакуума и явно назревшей необходимости в рефинансировании ипотечных активов ипотечные закрытые паевые инвестиционные фонды оказались наиболее простой и понятной моделью секьюритизации. Однако риски в ипотечном ЗПИФе выше рисков облигаций, обеспеченных ипотекой, ввиду отсутствия гарантий получения дохода и возврата основной суммы долга. Расчеты показывают, что при снижении ставок по ипотечным кредитам до уровня 11% паи ИпЗПИФов могут стать непривлекательными для инвесторов.

Актуальным становится вопрос дальнейшего развития инструментов секьюритизации и оценки их риска в условиях глобального кризиса. Главной причиной ипотечного кризиса, в частности в США, можно назвать рост неплатежей со стороны высокорисковых заёмщиков, ведь доля так называемых ипотечных кредитов «subprime» (кредиты для заёмщиков с проблемной кредитной историей, низкими доходами, отсутствием накоплений для первоначального взноса и т.д.) достигла в 2006 году 20% всего американского ипотечного рынка. Кроме того, большинство ипотечных кредитов были выданы с «плавающими» процентными ставками, привязанными к индексу LIBOR, который зависит от многих экономических параметров, в том числе от размера учётной ставки ФРС США. В 2006 году ставка ФРС резко выросла (с 1% до 5,25% годовых), и заемщики оказались не в состоянии осуществлять платежи по кредитам, поскольку повышение ставки автоматически влекло за собой увеличение ставок по кредитам и, соответственно, увеличивало размер платежей заёмщиков. В результате начался массовый рост неплатежей, приведший к невозможности выполнения обязательств перед владельцами облигаций, обеспечением по которым выступали пулы подобных ипотечных кредитов. Ввиду вышесказанного необходимо развивать собственную систему рефинансирования ипотеки, а также принять решение о реализации механизма инвестирования в ИЦБ средств Пенсионного фонда РФ [2]. При этом банкам следует более внимательно относиться к оценке рисков ипотечного кредитования и возможно отказаться от некоторых видов ипотечных программ, таких, например, как ипотечное кредитование без первоначального взноса.