Особенности привлечения инвестиций в гостиничное хозяйство России

За последние два-три года развития на гостиничном рынке произошло определенное распределение основных сегментов между западными и российскими компаниями. В дальнейшем в нише высококачественных отелей международного уровня будет наблюдаться безусловное преобладание западных операторов. Сегмент гостиниц международного уровня средней категории, апарт-отелей и малых гостиниц может быть занят российскими компаниями, так как в этих сегментах практически нет конкуренции с западными сетями [1].

При этом почти все игроки рынка соглашаются с тем, что в России, особенно в ее регионах, пока нет четкой сегментации гостиниц по уровню звезд. Именно поэтому разница в доходах между хорошей гостиницей и гостиницей более низкого качества практически не ощущается. Таким образом, перед большинством тех, кто хочет развивать гостиничный бизнес, встает вопрос: стоит ли вкладывать больше в высококлассный отель, а доход при этом получать не слишком отличающийся от дохода с гостиницы более низкого класса? По оценкам игроков рынка, для хорошей гостиницы в региональных городах России средний уровень цен составляет $130-140, при этом сама гостиница может иметь статус как три, так и четыре звезды [2].

Стандарт обыкновенных гостиниц

Гостиничный региональный рынок от столичного гостиничного рынка очень сильно отличает уровень загрузки отелей, который существенно ниже. Например, в Ростове это обычно 55-60%, тогда как в Москве он превышает 70%. Поэтому некоторым гостиницам приходится соглашаться на размещение групповых туров, что существенно понижает доход от продажи номеров. Именно поэтому, несмотря на активизацию инвесторов, за прошедшие годы, особо существенных изменений в структуре гостиничного бизнеса России не произошло: Москва и Санкт-Петербург продолжают лидировать среди остальных российских городов.

За последние десять лет российский гостиничный рынок ежегодно рос на 15-20% именно за счет развития в регионах малых гостиниц (от 10 до 100 номеров). Особенно активно подобный формат развивался на юге России в курортных городах: Сочи, Геленджике, Анапе, а также в городах Золотого кольца. С развитием рынка постепенно стал вырабатываться и некий стандарт обыкновенных гостиниц. В существующих региональных проектах площадь гостиницы в многофункциональных программах обычно колеблется от 7 до 11-12 тыс. кв. м, то есть предполагается строительство от 100 (плюс-минус 15%) до 200 (плюс-минус 10%) номеров. Классность обычно на уровне трех-четырех звезд, а инвестиции - $80-110 тыс. на номер [2].

Интерес международных операторов к российским обусловлен теми же причинами, что и к столичным инвесторам, а также падением темпов роста экономики Европы. Если в самом начале более 80% региональных девелоперов готовы приглашать в проект международные сети, после того как они узнают условия контракта, некоторые отказываются от этой идеи.

Проблемы, возникающие при покупке гостиниц и инвестировании в их строительство

Определяя особенности инвестирования в гостиничную сферу России, прежде всего, необходимо осознавать, что приобретение действующих и строительство новых отелей — это совершенно разные виды бизнеса, в каждом из которых есть свои проблемные моменты.

При покупке гостиницы возникают следующие проблемы.

1. Оценка объекта. Приобретая гостиницу, компания-инвестор сталкивается с тем, что оценка ее стоимости происходит как обычного объекта недвижимости, а не как предприятия, на базе которого осуществляется гостиничный бизнес. Продавец оценивает гостиницу исходя из стоимости продаваемых квадратных метров, причем по цене новостройки, что значительно удорожает объект, делая его менее привлекательным с инвестиционной точки зрения по сравнению с жилой или торгово-офисной недвижимостью.

2. Еще одна проблема состоит в том, что 50-70% оборота большинства гостиниц составляют доходы, полученные по "серым" схемам, поэтому достаточно сложно оценить их реальный доход.

При инвестировании в строительство гостиничного комплекса проблемы другие. А именно:

1) для строительства новых гостиниц нужно выделять собственные средства из оборота. Причем получать прибыль можно будет только через четыре года - экономически это нецелесообразно;

2) если говорить о заемных средствах, то выстроить технологию, при которой можно наглядно показать банку или институциональному инвестору, как именно компания собирается загружать гостиницу и управлять ей, бывает достаточно сложно.

Взаимоотношения с гостиничным оператором и структура инвестиций

При инвестировании в гостиничное хозяйство, по нашему мнению, инвестор, прежде всего, должен понимать, зачем он строит этот гостиничный комплекс. Кроме того, на первой стадии инвестирования необходимо выбирать гостиничного оператора, учитывая следующие факторы: бренд и узнаваемость; готовность оператора объяснить суть своего бизнеса; открытость в регулярном предоставлении информации; работает оператор на вашу собственность или на свой головной офис; структура вознаграждения должна быть стимулирующей; понимание оператором особенностей местного рынка. Лучше всего выбирать такого оператора, который уже работал на местном рынке и знаком с соглашениями по управлению гостиничными комплексами.

Важный момент – условия контракта и вознаграждение. Классический вариант «3 и 10» может варьироваться в зависимости от развитости рынка, оператора и других факторов (места расположения, состояния недвижимости, роста в будущем и т.д.). Предпочтительнее следующий вариант: низкая плата за управление плюс поощрительная плата на основе валового операционного дохода, например 2% + 6–12%.

Упрощенно структура инвестиций в строительство отеля следующая: от 5 до 15-20% - стоимость земли (зависит от региона, аттрактивности места расположения в регионе, обременении, сложности оформления и т.п.). Например, в Москве и Санкт-Петербурге доля стоимости земли самая высокая: 40-50% - возведение, 30% - остальные расходы, включая отделку и т.п. Окупаемость инвестиций - от семи лет. Стоимость возведения зависит от множества факторов - конструктивных особенностей здания, применяемых материалов, строительной компании, региона и т.п. Средняя стоимость отделки 1 кв. м номерного фонда стандартного гостиничного комплекса категории 3 звезды может начинаться от 400 у.е. Развлекательного комплекса, ресторана и т.п. - 600 у.е., СПА - от 400 у.е. [3].

Основные направления вложений в случае, если отель не является новым, - коммуникации. Отделка при реконструкции старого отеля та же, что и при строительстве [3].

Принципы расходования инвестиционных средств

Основные принципы расходования инвестиционных средств, следование которым повышает экономическую эффективность инвестиционной политики, могут быть представлены следующим образом:

— конкурсное размещение инвестиционных ресурсов для реализации инвестиционных проектов с учетом максимального межотраслевого и мультипликативного эффектов;

— развитие системы государственных гарантий под высокоэффективные и быстро окупаемые проекты для привлечения капиталов кредитно-финансовых институтов и других инвесторов, и с этой целью принятием государства на себя части инвестиционных рисков (в том числе, их диверсификация с частным капиталом);

— предоставление средств предприятиям, не имеющим просроченной задолженности по ранее предоставленным из федерального бюджета средствам на возвратной основе;

— безусловное направление сумм, поступающих в виде возврата направленных ранее средств и начисленных по ним процентам в бюджет развития сфере гостиничного хозяйства.

Проводя анализ особенностей привлечения инвестиций в гостиничный сектор, важно учитывать, что инвестировать можно не собственно в отель, а в имя, или бренд. При данном методе инвестирования необходимо учитывать следующие моменты.

1. Франшиза ограничивает возможности развития отеля, работа по франшизе подразумевает четкое соблюдение стандартов оборудования гостиниц и предоставляемого сервиса, оснащения отелей, фиксированную площадь общественных зон, гостевых номеров и ванных комнат, интерьер и техническое оснащение здания.

2. Проверенные технологии, успешно используемые в отелях по всему миру. Возможность самостоятельно принимать решения о дальнейшем развитии компании или открытии нового отеля.

Итак, согласно результатам проведенных исследований повышение экономической эффективности гостиниц России и привлечение дополнительных инвестиционных средств возможно только при улучшении экономических характеристик до уровня, сопоставимого с характеристиками соответствующих зарубежных гостиниц среднего класса. Основным способом достижения этой цели признается совместная реализация на гостиничном объекте соответствующей инвестиционной программы и организация управления «западного типа», что может быть достигнуто либо заключением соответствующего договора с управляющей компанией, либо совершенствования внутрифирменного управления и создание механизма управления устойчивым развитием хозяйствующего субъекта с гостиничной сфере.

Преимущества лизинга и о том, что ему препятствует

Следует отметить, что лизинг, как современная форма финансирования и ресурсного обеспечения в сфере гостиничного хозяйства, находится на стадии постепенного внедрения в российских условиях [4]. В качестве своеобразного инвестиционного инструмента лизинг способствует решению задач обновления и модернизации основных фондов в ситуациях, когда пользователи не располагают достаточными средствами на их непосредственное приобретение. Наилучшие результаты лизинг обеспечивает в сочетании с другими современными формами финансирования, в том числе с выпуском ценных бумаг, кредитами и т.п. Преимущества лизинга проявляются также в том, что он имеет встроенную систему залога, тем самым усиливая доверие инвестора к проекту и сокращая риск невозврата инвестируемых средств, а также минимизируя налогооблагаемую базу за счет отнесения лизинговых платежей на себестоимость, повышая тем самым привлекательность инвестиционных проектов на создание объектов туристской инфраструктуры под государственные и региональные гарантии.

Отметим, что данная форма инвестирования в рамках современного гостиничного хозяйства, по нашему мнению, является одной из наиболее перспективных, однако более широкое применение лизинга в формировании объектов данной отрасли сдерживается несовершенством российского законодательства, в частности, противоречием между положениями Гражданского кодекса РФ, признающего лишь финансовый лизинг, и другими законодательными актами [5].