Факторы макроэкономической конъюнктуры рынка жилой недвижимости

Для современной ситуации в России характерно активное развитие рынка жилой недвижимости и высокие темпы строительства. Однако рынок далек от насыщения, а предложение не успевает за быстро растущим спросом, основная часть которого – инвестиционный спрос.

В условиях нехватки квартир на рынке недвижимости продолжается рост цен на жилье. Рынок жилой недвижимости обладает огромным потенциалом, особенно это касается городов-миллионеров и их городов-спутников, где присутствует много свободных площадей под строительство, более высокий спрос и более благоприятный инвестиционный климат. В связи с этим можно сделать вывод, что рынок жилой недвижимости является наиболее перспективным и высоко прибыльным для компаний, работающих в этом секторе, а также частных лиц, инвестирующих в объекты недвижимости.

Состояние российской экономики напрямую сказывается на развитии рынка жилой недвижимости. По итогам 2006 года можно говорить о стабильном экономическом развитии России. В 2007 г. рост ВВП прогнозируется на уровне 7% [1]. Высокие цены на основные сырьевые ресурсы страны обусловливают значительный приток средств в экономику, что в свою очередь повышает денежные доходы населения и возможности для строительства, стимулируя как спрос, так и предложение.

Развитию рынка недвижимости может способствовать рост иностранных инвестиций в российскую экономику. В экономику России в январе-сентябре 2007г. поступило 87,9 млрд долл. иностранных инвестиций, что в два с половиной раза больше, чем в январе-сентябре предыдущего года. В конце 2007 году по прогнозам Правительства РФ приток иностранных инвестиций в Россию повысится [2].

Денежные доходы населения являются одним из основополагающих факторов, обуславливающих спрос на рынке недвижимости и, следовательно, непосредственное развитие рынка. Реализации федеральной программы «Доступное жилье» тоже стимулирует спрос. Реальные располагаемые денежные доходы в январе 2007г. по сравнению с соответствующим периодом 2006г., по оценке, увеличились на 13,1%, а в 2007 году ожидается еще большее увеличение. В настоящее время покупка недвижимости рассматривается не только для собственного проживания, но и как один из наиболее доходных способов вложения средств. Очевидно, что растущие сбережения населения будут направляться и на приобретение недвижимости в качестве объекта инвестирования. Однако в связи с тем, что в последние годы цены на недвижимость выросли значительно, снизилась привлекательность этих инвестиций в краткосрочном периоде, но в долгосрочной перспективе он по-прежнему остаются весьма доходными. Особенно это касается жилой недвижимости сегмента бизнес-класса и элитной.

Важнейшим фактором, влияющим на спрос на недвижимость, является ипотека. Развитие ипотеки в РФ будет стимулировать спрос на недвижимость. Пока количество потенциальных покупателей недвижимости, имеющих достаточное количество средств, чтобы воспользоваться данной услугой, невелико. По данным исследований, это могут сделать всего около 8% россиян.

В 2006 году рынок ипотечного кредитования активно развивался, хотя и небольшими темпами. Конкуренция между банками в этой сфере привела к появлению новых ипотечных продуктов, а также снижению процентных ставок по кредиту.

Из факторов, замедляющих рост рынка, основными являются:

− существенное удорожание строительных материалов и сопутствующих работ;

− небольшие возможности для точечной застройки в крупных городах;

− административные издержки.

Все это повышает себестоимость возводящегося жилья.

Анализ влияния внешней среды на рынок с точки зрения сложившейся правовой, политической, социально-демографической, экономической, научно-технической, экологической, культурной ситуации приведен в таблице.

Таблица

Анализ внешней среды рынка жилой недвижимости

Среди положительных тенденций развития экономики РФ следует отметить снижение странового риска России, доказательством чему служат присвоение инвестиционного рейтинга суверенному долгу, ожидаемое вступление в ВТО, устойчивый профицит федерального бюджета и положительное сальдо торгового баланса. Снижение рыночного риска позволяет рассматривать недвижимость как обычный класс инвестиционных активов и облегчает процесс принятия решений относительно недвижимости. По итогам 2007 года на российском рынке недвижимости ожидается продолжение динамичного роста, увеличение предложения жилой недвижимости, спроса и уровня цен. Рынок становится более прозрачным для того, чтобы действующие и потенциальные участники могли рассматривать его наравне с основными европейскими рынками.

Таким образом, анализируя макроэкономические факторы, можно отметить, что они будут способствовать росту цен на недвижимость, хотя на рынке на сегодняшний день и наблюдается некоторая стабилизация.