Анализ факторов влияния на доступность жилья в регионах

Введение

Доступность жилья является одним из ключевых показателей социально-экономического развития региона и качества жизни населения. В России наблюдается значительная региональная дифференциация по уровню доступности жилья, обусловленная различиями в социально-экономическом развитии территорий, особенностями региональных жилищных рынков и реализуемой жилищной политики.

Проблема доступности жилья остается одной из наиболее актуальных социально-экономических проблем современной России. По данным опросов, более 40% российских семей считают улучшение жилищных условий приоритетной задачей, однако только 10% имеют финансовые возможности для приобретения жилья без привлечения заемных средств [1].

В научной литературе представлено значительное количество исследований, посвященных различным аспектам доступности жилья. Однако большинство работ фокусируется на анализе доступности жилья на национальном уровне или в отдельных регионах, в то время как комплексные исследования региональной дифференциации доступности жилья и определяющих ее факторов представлены недостаточно.

Целью данного исследования является выявление и анализ ключевых факторов, влияющих на доступность жилья в регионах России, а также разработка рекомендаций по совершенствованию региональной жилищной политики, направленной на повышение доступности жилья с учетом специфики различных субъектов РФ.

Для достижения поставленной цели были решены следующие задачи:

1. Проведен анализ теоретических подходов к определению и оценке доступности жилья.

2. Разработана методика комплексной оценки доступности жилья на региональных жилищных рынках.

3. Выявлены ключевые факторы, определяющие региональную дифференциацию доступности жилья.

4. Проведена типологизация регионов России по уровню доступности жилья и определяющим ее факторам.

5. Разработаны рекомендации по совершенствованию региональной жилищной политики, направленной на повышение доступности жилья.

Теоретические подходы к определению и оценке доступности жилья

В современной экономической науке существует несколько подходов к определению и оценке доступности жилья. В наиболее общем виде доступность жилья понимается как возможность приобретения жилья, соответствующего стандартам качества, домохозяйствами с различным уровнем доходов [2].

В международной практике широкое распространение получил подход, основанный на оценке соотношения стоимости жилья и доходов населения. Наиболее распространенным показателем является коэффициент доступности жилья (Housing Affordability Index, HAI), представляющий собой отношение средней стоимости жилья к среднегодовому доходу домохозяйства [3]. Согласно методике ООН-Хабитат, жилье считается доступным, если значение данного коэффициента не превышает 3 лет.

Другим распространенным подходом является оценка доли расходов на приобретение или аренду жилья в общем доходе домохозяйства. Согласно данному подходу, жилье считается доступным, если расходы на его приобретение или аренду не превышают 30% от общего дохода домохозяйства [4].

В российской практике наибольшее распространение получил модифицированный коэффициент доступности жилья, учитывающий не общий доход домохозяйства, а доход за вычетом прожиточного минимума [5]. Данный подход позволяет более точно оценить реальные возможности домохозяйств по приобретению жилья, однако не учитывает различия в стоимости жизни в различных регионах.

В последние годы все большее внимание уделяется многомерным подходам к оценке доступности жилья, учитывающим не только финансовые аспекты, но и качество жилья, его расположение, доступность инфраструктуры, экологическую обстановку и другие факторы [6]. Данные подходы позволяют получить более комплексную оценку доступности жилья, однако их практическое применение затруднено из-за сложности сбора и обработки необходимых данных.

Для целей данного исследования была разработана комплексная методика оценки доступности жилья, учитывающая как традиционные финансовые показатели, так и региональные особенности жилищных рынков, что соответствует рекомендациям, представленным в исследованиях Института экономики города [15].

Методология исследования

Методологической основой исследования являются общенаучные методы познания (анализ, синтез, сравнение, обобщение), а также специальные методы экономических исследований, включая статистический анализ, корреляционно-регрессионный анализ, кластерный анализ и метод главных компонент, описанные в работах Стерника Г.М. и Стерника С.Г. [6].

Для оценки доступности жилья в региональных жилищных рынках был разработан комплексный индекс доступности жилья (КИДЖ), учитывающий следующие параметры, предложенные в методологических работах Леоновой Л.Б. и Засухиной В.С. [12]:

1. Модифицированный коэффициент доступности жилья (отношение средней стоимости стандартного жилья к среднегодовому доходу домохозяйства за вычетом прожиточного минимума).

2. Коэффициент ипотечной доступности жилья (отношение платежа по ипотечному кредиту к среднемесячному доходу домохозяйства).

3. Индекс доступности аренды жилья (отношение средней стоимости аренды жилья к среднемесячному доходу домохозяйства).

4. Коэффициент обеспеченности жильем (отношение средней жилой площади на человека к нормативной площади).

5. Индекс доступности жилищных и коммунальных услуг (отношение средних расходов на жилищно-коммунальные услуги к среднемесячному доходу домохозяйства).

Расчет КИДЖ производился по формуле, предложенной с учетом рекомендаций Ноздриной Н.Н. и Минченко М.М. [13]:

КИДЖ = α1 × МКДЖ-1 + α2 × (1 - КИДЖ) + α3 × (1 - ИДАЖ) + α4 × КОЖ + α5 × (1 - ИДЖКУ)

где МКДЖ - модифицированный коэффициент доступности жилья; КИДЖ - коэффициент ипотечной доступности жилья; ИДАЖ - индекс доступности аренды жилья; КОЖ - коэффициент обеспеченности жильем; ИДЖКУ - индекс доступности жилищных и коммунальных услуг; α1, α2, α3, α4, α5 - весовые коэффициенты.

Весовые коэффициенты определялись методом экспертных оценок и составили: α1 = 0,3; α2 = 0,25; α3 = 0,15; α4 = 0,2; α5 = 0,1.

Для выявления факторов, влияющих на доступность жилья в региональных жилищных рынках, был проведен корреляционно-регрессионный анализ зависимости КИДЖ от различных экономических, демографических, институциональных и пространственных факторов, с использованием методологии, предложенной в работах Гузиковой Л.А. и Колесникова А.М. [17]. Всего в анализ было включено 25 факторов, характеризующих различные аспекты социально-экономического развития регионов и функционирования региональных жилищных рынков.

Для типологизации регионов России по уровню доступности жилья и определяющим ее факторам был применен кластерный анализ методом k-средних, согласно методике, описанной в работах Хамхоевой Ф.Я. [18]. На основе полученных результатов были выделены группы регионов со схожими характеристиками жилищных рынков и определены ключевые факторы, влияющие на доступность жилья в каждой группе.

Информационной базой исследования послужили данные Федеральной службы государственной статистики [7], Банка России [8], АО "ДОМ.РФ" [9], Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии [10], а также региональных органов исполнительной власти за период 2018-2023 гг.

Таблица 1. Показатели, используемые для расчета комплексного индекса доступности жилья

P - средняя стоимость стандартного жилья (54 кв. м); I - среднегодовой доход домохозяйства; M - годовой прожиточный минимум на домохозяйство; MP - ежемесячный платеж по ипотечному кредиту; MI - среднемесячный доход домохозяйства; RP - средняя ежемесячная стоимость аренды жилья; S - средняя жилая площадь на человека; SN - нормативная жилая площадь (18 кв. м/чел.); HC - средние ежемесячные расходы на жилищно-коммунальные услуги.

Анализ региональной дифференциации доступности жилья в России

Согласно данным Федеральной службы государственной статистики [7] и результатам исследований Смирновой О.П. и Авериной Л.М. [14], в России наблюдается значительная дифференциация регионов по уровню доступности жилья.

Наиболее высокие значения КИДЖ (более 0,55) наблюдались в следующих регионах:

1. Ямало-Ненецкий автономный округ (0,74)

2. Ханты-Мансийский автономный округ (0,68)

3. Тюменская область (0,63)

4. Санкт-Петербург (0,59)

5. Московская область (0,57)

Наиболее низкие значения КИДЖ (менее 0,35) были зафиксированы в следующих регионах:

1. Республика Тыва (0,28)

2. Республика Калмыкия (0,31)

3. Забайкальский край (0,32)

4. Республика Дагестан (0,33)

5. Республика Алтай (0,34)

Анализ динамики КИДЖ за период 2018-2023 гг. показал, что в большинстве регионов России (68 из 85) наблюдалось снижение доступности жилья, что подтверждается данными аналитических докладов Росреестра [10]. Средний темп снижения КИДЖ по стране составил 2,7% в год. Наиболее значительное снижение доступности жилья наблюдалось в регионах Центрального и Северо-Западного федеральных округов, что связано с опережающим ростом цен на жилье по сравнению с ростом доходов населения.

Только в 17 регионах наблюдалось повышение доступности жилья, преимущественно в регионах Дальневосточного федерального округа, что связано с реализацией специальных программ развития жилищного строительства и субсидирования ипотечных ставок в рамках программы "Дальневосточная ипотека", как указано в Стратегии развития жилищной сферы Российской Федерации на период до 2035 года [11].

Таблица 2. Динамика комплексного индекса доступности жилья по федеральным округам России, 2018-2023 гг.

Факторы, влияющие на доступность жилья в региональных жилищных рынках

На основе корреляционно-регрессионного анализа были выявлены ключевые факторы, влияющие на доступность жилья в региональных жилищных рынках России. Все выявленные факторы были разделены на четыре группы, согласно методологии, предложенной в исследованиях Когая Е.А. и Зотова В.В. [19]: экономические, демографические, институциональные и пространственные.

Экономические факторы:

1. Уровень доходов населения. Корреляционный анализ показал наличие сильной положительной связи между уровнем среднедушевых доходов населения и значением КИДЖ (коэффициент корреляции r = 0,84). Регионы с более высоким уровнем доходов населения характеризуются более высокой доступностью жилья, что подтверждается данными исследования Банка России [8].

2. Уровень безработицы. Выявлена умеренная отрицательная связь между уровнем безработицы и доступностью жилья (r = -0,62). В регионах с высоким уровнем безработицы доступность жилья, как правило, ниже, что согласуется с выводами Глазырина М.В. [16].

3. Стоимость жилья. Установлена сильная отрицательная связь между средней стоимостью квадратного метра жилья и доступностью жилья (r = -0,81). Высокие цены на жилье значительно снижают его доступность для населения, как отмечено в аналитических материалах АО "ДОМ.РФ" [9].

4. Развитие ипотечного кредитования. Выявлена умеренная положительная связь между объемом выданных ипотечных кредитов на душу населения и доступностью жилья (r = 0,68). Развитие ипотечного кредитования способствует повышению доступности жилья, что подтверждается исследованиями Гузиковой Л.А. и Колесникова А.М. [17].

5. Уровень инфляции. Установлена слабая отрицательная связь между уровнем инфляции в регионе и доступностью жилья (r = -0,35).

Демографические факторы:

1. Возрастная структура населения. Выявлена умеренная положительная связь между долей населения в трудоспособном возрасте и доступностью жилья (r = 0,59), что соответствует данным Федеральной службы государственной статистики [7].

2. Миграционный прирост. Установлена умеренная положительная связь между миграционным приростом и доступностью жилья (r = 0,56). Регионы с положительным миграционным сальдо характеризуются более высокой доступностью жилья, как показано в исследованиях Попова Р.А. и Пузанова А.С. [20].

3. Уровень урбанизации. Выявлена слабая положительная связь между уровнем урбанизации и доступностью жилья (r = 0,41), что подтверждается работами Смирновой О.П. и Авериной Л.М. [14].

4. Средний размер домохозяйства. Установлена слабая отрицательная связь между средним размером домохозяйства и доступностью жилья (r = -0,37), что соответствует результатам исследований Когая Е.А. и Зотова В.В. [19].

Институциональные факторы:

1. Развитие строительной отрасли. Выявлена умеренная положительная связь между объемом строительных работ на душу населения и доступностью жилья (r = 0,63), что согласуется с данными Минстроя России [11].

2. Административные барьеры в строительстве. Установлена умеренная отрицательная связь между количеством административных процедур при получении разрешения на строительство и доступностью жилья (r = -0,52), как отмечено в исследованиях Института экономики города [15].

3. Развитие рынка арендного жилья. Выявлена умеренная положительная связь между долей арендного жилья в общем жилищном фонде и доступностью жилья (r = 0,58), что подтверждается работами Хамхоевой Ф.Я. [18].

4. Региональные программы поддержки жилищного строительства. Установлена умеренная положительная связь между объемом средств, выделяемых на региональные программы поддержки жилищного строительства, и доступностью жилья (r = 0,61), что соответствует рекомендациям Бесхмельницына М.И. и Рохчина В.Е. [21].

Пространственные факторы:

1. Географическое положение региона. Выявлены значительные различия в доступности жилья между регионами различных федеральных округов, что подтверждается данными Федеральной службы государственной статистики [7]. Наиболее высокие значения КИДЖ наблюдаются в регионах Уральского федерального округа, наиболее низкие - в регионах Северо-Кавказского федерального округа.

2. Плотность населения. Установлена слабая положительная связь между плотностью населения и доступностью жилья (r = 0,39), как отмечено в работах Смирновой О.П. и Авериной Л.М. [14].

3. Транспортная доступность. Выявлена умеренная положительная связь между развитием транспортной инфраструктуры и доступностью жилья (r = 0,57), что соответствует выводам Попова Р.А. и Пузанова А.С. [20].

4. Климатические условия. Установлена слабая положительная связь между среднегодовой температурой и доступностью жилья (r = 0,34), что согласуется с данными исследований Института экономики города [15].

Типологизация регионов России по уровню доступности жилья

На основе кластерного анализа, с использованием методики, описанной в работах Хамхоевой Ф.Я. [18], были выделены пять типов регионов России по уровню доступности жилья и определяющим ее факторам:

Тип 1. Регионы с высокой доступностью жилья (10 регионов)

К данному типу относятся регионы с высокими значениями КИДЖ (более 0,55), высоким уровнем доходов населения, развитым ипотечным кредитованием и строительной отраслью, что соответствует характеристикам, представленным в исследованиях Ноздриной Н.Н. и Минченко М.М. [13]. В данную группу входят Ямало-Ненецкий АО, Ханты-Мансийский АО, Тюменская область, Санкт-Петербург, Московская область, Москва, Татарстан, Сахалинская область, Магаданская область, Камчатский край.

Тип 2. Регионы со средней доступностью жилья (24 региона)

Для данного типа характерны значения КИДЖ в диапазоне 0,45-0,55, средний уровень доходов населения, умеренное развитие ипотечного кредитования и строительной отрасли, как отмечено в аналитических материалах Банка России [8]. В данную группу входят регионы Центрального, Северо-Западного, Приволжского и Уральского федеральных округов.

Тип 3. Регионы с уровнем доступности жилья ниже среднего (26 регионов)

Для данного типа характерны значения КИДЖ в диапазоне 0,35-0,45, уровень доходов населения ниже среднего, недостаточное развитие ипотечного кредитования и строительной отрасли, что согласуется с данными Федеральной службы государственной статистики [7]. В данную группу входят регионы Южного, Сибирского и часть регионов Приволжского федеральных округов.

Тип 4. Регионы с низкой доступностью жилья (20 регионов)

Для данного типа характерны значения КИДЖ в диапазоне 0,3-0,35, низкий уровень доходов населения, слабое развитие ипотечного кредитования и строительной отрасли, высокий уровень безработицы, как показано в исследованиях Глазырина М.В. [16]. В данную группу входят преимущественно регионы Северо-Кавказского федерального округа, а также отдельные регионы Сибирского и Дальневосточного федеральных округов.

Тип 5. Регионы с критически низкой доступностью жилья (5 регионов)

Для данного типа характерны значения КИДЖ менее 0,3, крайне низкий уровень доходов населения, практически неразвитое ипотечное кредитование, высокий уровень безработицы, неблагоприятные демографические тенденции, что соответствует выводам исследований Когая Е.А. и Зотова В.В. [19]. В данную группу входят Республика Тыва, Республика Калмыкия, Республика Алтай, Республика Дагестан, Республика Ингушетия.

Заключение

Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы:

1. Доступность жилья в России характеризуется значительной региональной дифференциацией, обусловленной различиями в социально-экономическом развитии территорий, особенностями региональных жилищных рынков и реализуемой жилищной политики.

2. Ключевыми факторами, влияющими на доступность жилья в региональных жилищных рынках, являются уровень доходов населения, стоимость жилья, развитие ипотечного кредитования, активность строительной отрасли, демографические и пространственные характеристики регионов.

3. В большинстве регионов России (68 из 85) за период 2018-2023 гг. наблюдалось снижение доступности жилья, что связано с опережающим ростом цен на жилье по сравнению с ростом доходов населения.

4. На основе комплексного индекса доступности жилья и кластерного анализа выделены пять типов регионов, различающихся по уровню доступности жилья и определяющим ее факторам: регионы с высокой доступностью жилья, регионы со средней доступностью жилья, регионы с уровнем доступности жилья ниже среднего, регионы с низкой доступностью жилья и регионы с критически низкой доступностью жилья.

5. Для каждого типа регионов определены ключевые факторы, оказывающие наибольшее влияние на доступность жилья, и предложены дифференцированные меры государственной политики, направленные на повышение доступности жилья с учетом региональной специфики.

6. Разработаны общие рекомендации по совершенствованию региональной жилищной политики, включая дифференцированный подход к реализации жилищной политики, стимулирование жилищного строительства, развитие ипотечного кредитования, развитие рынка арендного жилья, повышение энергоэффективности жилищного фонда и др.

7. Практическая значимость исследования заключается в возможности использования его результатов при разработке и реализации региональной жилищной политики, направленной на повышение доступности жилья с учетом специфики различных субъектов РФ. Предложенная методика оценки доступности жилья и типологизация регионов могут быть использованы органами государственной власти для мониторинга ситуации на жилищном рынке и оценки эффективности реализуемых программ.

Дальнейшие исследования по данной проблематике могут быть связаны с разработкой более детальных рекомендаций для конкретных регионов, учитывающих их специфику, а также с анализом влияния новых факторов на доступность жилья, таких как развитие цифровых технологий, изменение образа жизни населения, экологические факторы и др.