Мониторинг рынка жилой недвижимости города-курорта Сочи в современных экономических условиях

Введение

В последние годы строительная отрасль, несмотря на серьезные вызовы, связанные с изменением экономических условий и действием временных негативных факторов, показала рекордные показатели по вводу жилья за всю свою историю. Так, например, за 10 месяцев 2023 года ввод жилья составил 86,2 млн кв. м, что превышает показатели аналогичного периода прошлого года более чем на 7% [9; 11]. При этом лидерами по вводу жилой площади являются десять наиболее экономически развитых регионов: Москва, Московская область, Краснодарский край, Санкт–Петербург, Ленинградская область, Свердловская область, Республика Башкортостан, Тюменская область, Ростовская область, Республика Татарстан [24]. В свою очередь, Краснодарский край находится в тройке лидеров по количеству новых квадратных метров. Кроме того, основной целью принятой в Краснодарском крае государственной программы является создание условий для повышения уровня комфортности проживания и обеспеченности населения жилищно-коммунальными услугами [1].

Актуальность исследования обусловлена кризисом, затронувшим все отрасли экономики, в том числе и рынок недвижимости. На данный момент он продемонстрировал заметные изменения и к нему обращено пристальное внимание, как одной из самых объемных и значимых экономических единиц.

Тенденции изменения уровня цен, динамики и дифференциации объектов недвижимости в зависимости от их характеристик и местоположения прослеживаются в публикациях: Белкиной Т.Д. [2], Водянникова М.В. [4], Драпкиной Г.С. [5], Жевняк О.В. [6], Матвеевой Е.С. [8], Удотовой О.А. [22] и др.

Однако, данные исследования не характеризуют ситуацию на рынке жилой недвижимости в городе Сочи.

Цель исследования: наблюдение за уровнем и динамикой цен на рынке жилья города-курорта Сочи и обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении коммерческих операций на рынке жилой недвижимости.

Методология. Наблюдение за ценами на рынке жилья ограниченным охватом совокупности жилых помещений (квартир) в многоквартирных домах жилищного фонда, включая операции отдельно на вторичном и первичном рынках.

Методы. Для наблюдения за ситуацией на рынке жилья был использован анализ данных риэлторских агентств и компаний.

Научная новизна заключается в выявлении тенденций изменения динамики цен на рынке жилья необходимых для формирования экономического механизма обеспечения населения доступным жильем и прогнозирования возможных проблем развития рынка жилой недвижимости в городе-курорте Сочи.

Основная часть

Подъем рынка недвижимости в городе-курорте начался в 2004-2007 гг, когда 5 июля 2007 г. в Гватемале, на сессии МОК Сочи был избран городом-организатором и столицей зимних Олимпийских игр 2014 года. В этот период сочинский рынок жилой недвижимости развивался в геометрической прогрессии.

В период с 2012 по 2014 гг. новая застройка, с повышенным уровнем комфорта (вид на море, спа, бассейны, благоустройство дворовых территорий) становится более конкурентной в предложениях.

Общий кризис 2014 г. увеличил продажи жилья на курорте до небывалого уровня. Интерес к Сочи достиг пиковой точки. Новостройки инвесторы покупали этажами, считая это самым надёжным активом. Что отразилось на спросе и соответственно на уровне цен на жильё. И к началу пандемии в Сочи сформировалась полноценная инфраструктура и пул объектов – от бизнес- до премиум-класса.

При этом для нового строительства Сочи непростой город. С одной стороны он ограничен Черным морем, с другой – горами и представляет собой довольно узкую полосу.

Сочи разделен на Лазаревский, Центральный, Хостинский, Адлерский внутригородские районы и Сириус, территорию которого правительство РФ наделило статусом федерального значения (ФЗ-495 от 5 декабря 2022 года).

Лазаревский — это самый большой и протяженный район Большого Сочи раскинулся вдоль моря на 105 км с широкими, чистыми и обустроенными пляжами.

В его состав входят 27 курортных поселков. Мало новостроек, преобладает малоэтажная застройка.

Из минусов— удаленность от центра Сочи.

Динамика цен жилой недвижимости в Лазаревском районе Сочи за период декабрь 2022 г. - декабрь 2023г. представлена на диаграмме ниже.

Важно отметить, что стоимость кв. м новых квартир выше, чем на вторичном рынке

Рисунок 1 – Динамика стоимости новых и вторичных квартир на рынке жилья

Лазаревского района, руб/м² [13].

Наблюдается неоднозначное изменение средних рыночных цен квартир. Рост цен новых квартир отмечен с мая по август 2023 г. Самая высокая цена составила 256 111 р/м². В декабре текущего года цена кв. м. ниже на 7 270 р. и составляет 237 611 р. и это на 2,97% меньше, чем в аналогичном периоде 2022 г. 2023 г.

Самая высокая цена квартир на вторичном рынке отмечена в феврале 2023 г. В целом, за период снижение цены за кв. м. составило 2,4%.

Стоит отметить, что цены на квартиры в Лазаревском районе ниже, чем в других локациях.

Центральный район Сочи является самым дорогостоящим и плотно заселенным районом, а заодно и самым маленьким. Центр Сочи является не только деловым районом, но и сочетает в себе рекреационные зоны с парками, ресторанами, туристическими местами, люксовое жилье и комнатушки эконом-класса.

Минусы района — пробки, недостаточно парковок, много туристов не зависимо от сезона. Хаос на рынке недвижимости.

Например, жилье ближе к морю, тем оно дороже и цена за квадрат может доходить до 2-2,5 млн рублей. В спальных кварталах, в основном расположенных в горной части цены ниже. Где очень узкие дороги и там сложнее передвигаться на машине [14].

Изменение стоимости жилой недвижимости на первичном и вторичном рынке жилья в Центральном районе в рассматриваемом периоде отражена на диаграмме (рисунок 2).

Рисунок 2 - Динамика стоимости квартир в Центральном районе Сочи, руб/м² [14].

На графиках видно, как меняется стоимость кв. м. жилья в Центральном районе, в течение 12 месяцев.

За весь период динамика цен на новостройки и вторичное жилье негативная. Наблюдается снижение цены за 1 кв. м. новой квартиры на 77524 руб. или 21,52%.

На вторичные квартиры выявлена ценовая стабильность. Хоть они потеряли в цене. Снижение составило 5,63% или 14 973 руб. за кв. м.

В целом, динамика цен на квартиры в этом районе города неоднозначная. На новые квартиры наблюдается краткосрочное повышение цен в марте 2023 г., а далее происходит их снижение до уровня 2022 г. На вторичные квартиры рост цен прослеживается в апреле 2023. Можно сказать, что весной рынок жилой недвижимости активизируется.

Граница Хостинского района начинается рядом с дендрарием. Этот район широко известен своими природными парками, особенным микроклиматом, минеральными источниками (сероводородная и йодобромная вода). Это центр лечебного туризма. Включает довольно крупные микрорайоны: Светлана (часть); Хоста; Мацеста; Бытха; Малый Ахун; Кудепста (часть)

Из минусов - пробки на дорогах. Они есть утром, днем и вечером. Чаще всего на участках от Хосты до Адлера (туда и обратно); от Бытхи до Светланы [21].

Недвижимость в Хостинском районе цены на новые квартиры в этом районе выше средних по Сочи (рисунок 3) [14 ].

Рисунок 3 - Динамика стоимости квартир в Хостинском районе Сочи, руб/м² [14].

На диаграмме динамика цен на новое жилье имеет отрицательную динамику, в данном районе Сочи.

Цены на вторичное жилье прекратили падение. Но и роста пока не наблюдается.

Адлерский район Сочи простирается от Хостинского района до Красной Поляны. Здесь находится аэропорт и железнодорожный вокзал.

Красная поляна - это место, где расположены лучшие горнолыжные курорты в России. В Красной Поляне спрос на жилье превышает предложение. Поэтому цены на квартиры, которых очень мало, высокие.

Из минусов. Плотная, хаотичная застройка. Во время дождей, подтопление некоторых улиц. Пробки по пути Центральный района Сочи – Адлер [21].

Рисунок 4 - Динамика стоимости квартир в Адлерском районе Сочи, руб/м² [14].

В рассматриваемом периоде прослеживается отрицательная динамика стоимости новых квартир. В декабре 2023 г. стоимость кв. м. в новостройке снизалась более чем в 2 раза.

Снижение стоимости в 2023 г. зафиксировано из-за значительного сокращения объема доступного жилья на рынке и снижения интереса со стороны покупателей.

Цены на вторичные квартиры уверенно держатся на своих позициях. Стоимость вторичной недвижимости чем ближе к морю, тем дороже. В спальных районах Адлера в среднем от 280 000 за кв. м.

Сириус — город федерального значения в России. Здесь находятся не только олимпийские объекты, но и просторные пляжи без волнорезов, прогулочная набережная, длиной 6 км. Он активно строится и развивается.

В последние годы Сириус стал один из популярных районов для жизни на побережье Черного моря. Здесь есть высокий спрос на недвижимость, но очень мало предложений. Цены в новостройках доходят до 3 млн за 1 м².

Из минусов: частные дома соседствуют с отелями, не достаточно зелени, много проблемных объектов, хаотичная застройка.

В 2020 году на фоне пандемии и закрытия границ возник высокий интерес к курортной̆ недвижимости, в том числе на черноморском побережье Кавказа. Это подтверждают данные таблицы 1.

Таблица 1– Средняя стоимость квартир в Сочи в 2018-2023 гг.

На протяжении всего периода (2018-2023 гг.) цена 1 кв.м. жилой площади увеличивается. На новые квартиры рост составил более 350%. На вторичные квартиры более 260% [23].

2021-2023 годы можно назвать расцветом рынка Сочи с ростом цен и объемов спроса. Именно в эти годы наблюдается максимальный рост цен на квартиры.

Основной фактор, стимулирующий рост цен на недвижимость в Сочи – дефицит предложения и мораторий на строительство новых ЖК.

Рисунок 5 – Динамика цен на квартиры в Сочи с 2018 по 2023 гг. [14].

На графиках видно, что в период с 2018 по 2020 гг. идет стабильный тренд роста цены первичной и вторичной жилой недвижимости в Сочи.

Первичная недвижимость продолжает расти вплоть до апреля 2022 года.

Март-апрель 2022 года, когда ЦБ повысил ключевую % ставку вплоть до 20% - остановился рост цен на первичном и вторичном рынке.

В период с весны 2022 и по декабрь 2022 года глобально на рынке в целом стагнация с небольшим откатом цен. Вторичная недвижимость держится увереннее

В период с декабря 2022 года и по декабрь 2023 года на рынке наблюдается рост цен не большими темпами.

При этом важно заметить, что темп роста цены кв.м у квартир разной комнатности разный [18].

С 2021 года в городе установлен мораторий на новое строительство для анализа и корректировки градостроительной документации, а также наведения порядка в хаотичной сочинской застройке.

Состав первичного рынка Сочи разнообразен. Новостроек массового сегмента в городе единицы. В подавляющем большинстве это многоэтажные проекты высоких классов («бизнес», «премиум», «элит») [2].

Спрос на новое жильё в Сочи растет, что влечет за собой и возрастание цен. Цены на новостройки динамично растут, особенно последние 3 года. Средняя цена квадратного метра этом в сегменте на рынке первичного жилья Сочи почти достигла отметки в 2,5 млн рублей [3].

Причинами роста цен на строящееся жилье стали ряд факторов: внешние ограничения, инфляция, скачок цен на стройматериалы, металлопрокат, ГСМ, дефицит рабочей силы из ограничений на въезд мигрантов. И как следствие, увеличение заработной платы строителям рабочих профессий, нарушение логистических цепочек, перебои в поставках и др. [10; 16].

Необходимо отметить, что при одновременном росте цен на жилье и падения реальных доходов населения происходит и сокращении доступности жилья [7].

В 2020 г. инфляция зафиксирована на уровне 4,9%. В 2021 г. - 8,39%. В 2022 году разгонялась до 18%, но по итогам года составила 11,94% и стала максимальной с 2015 года [10; 19].

Рынок жилья города-курорта очень неоднородный. Состоит из построенных в советское время домов, комплексов апартаментов, новых жилых комплексов и жилых помещений.

Жилые комплексы - это многоквартирные дома и другие здания, построенные как единое целое. Квартиры в таких домах приобретают и для жизни и для инвестиций, как за наличные, так и в ипотеку. Можно использовать материнский капитал и военный сертификат. А также оформить постоянную регистрацию.

Комплексы апартаментов. Апартаменты выглядят как отели. Это отельный номер, который функционально не отличается от квартиры. Особенности апартаментов - нельзя оформить постоянную регистрацию, дорогие коммунальные услуги, высокая налоговая ставка. Статус апартаментов - нежилое помещение.

В Сочи апартаменты построены и на берегу моря, и на территориях санаториев. В Сочи сейчас действует ограничение по этажности постройки в районе первой береговой линии. Но на гостиницы, к которым, по сути, относятся апартаменты, оно не распространяется.

Жилые помещения. Характерный, именно для Сочи, статус недвижимости. Это дом, построенный на земле, предназначенной для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) или садоводства. Зарегистрирован на собственника участка. Затем через суд дом делят на помещения и продают как квартиры.

Жилое помещение – один из самых распространенных видов недвижимости в Сочи. Более 70% введенного в эксплуатацию жилья имеет такой статус.

Из-за ограниченности площади земельных участков, такие дома могут возводить в 3 и более этажей. При этом, согласно утвержденным правилам землепользования и застройки, высота дома на земле для ИЖС не должна превышать 12 метров, площадь — 300 м² [12].

При этом объекты ИЖС не предназначены для раздела на отдельные квартиры, как самостоятельные объекты недвижимости.

«Подводные камни» такой покупки:

1. Владельцу, при продаже своей доли, необходимо поучить согласие всех остальных дольщиков.

2. В таких домах коммуникации подключены, как к частному жилому дому. Это 15 кВт электрической мощности и объем воды, рассчитанный как для одной семьи, что недостаточно для многоквартирного дома.

3. Имеется риск сноса такого дома, как «самостроя», даже если такой многоквартирный дом на земле для ИЖС легализован через суд.

Безусловно, важным фактором обеспечения доступности жилья для жителей Российской Федерации в целом и Сочи в частности как инструмент стимулирования спроса являются программы льготного ипотечного кредитования [15].

По данным аналитического центра Домклик, Сочи – второй по ипотечной активности город Краснодарского края. При этом 70% сделок здесь приходится на вторичное жилье.

В целях поддержки строительства и ЖКХ в условиях ужесточающихся международных санкций Правительством Российской Федерации разработан комплекс антикризисных мер, куда вошло более 40 системных решений, в том числе различные ипотечные программы [17].

60 % до 90 % жилья в городе-курорте Сочи покупается инвесторами. Наиболее востребованными предложениями являются отели и апартаменты с управляющей компанией.

Инвестировать можно, как в уже эксплуатируемые отели, так и в объекты на этапе строительства. При этом возможны разные бизнес-модели: максимальный доход, пассивный доход, гибридная недвижимость [5; 6; 22].

Максимальный доход. Приобретение номера в строящемся отеле позволит заработать на росте капитализации, при сдаче объекта. Или выставить на продажу и пока не появится покупатель получать пассивный доход. Вырученную сумму возможно реинвестировать в новый объект. Что позволит получать доход от дохода. Вопросы по загрузке и управлению объектом передаются отдельному оператору.

Пассивный доход. Приобретение номера в готовом отеле, начнет сразу приносить прибыль, от сдачи номера. Но не позволит заработать на капитализации перед сдачей объекта. Вложение инвестиций в готовый объект считается более выгодным вариантом. Однако порог входа в такой проект значительно выше.

Гибридная недвижимость. Приобретение апартаментов, как в строящемся, так и уже построенном комплексе - прибыльный вариант.

Прибыль инвестор получит в обоих случаях, только сроки и объём будут разными. Обслуживание номера и вопросы по его загрузке возьмет на себя управляющая компания.

Для оценки курортного потенциала развития любой территории России застройщики определяют показатель качества - «Индекс витальности» (vi). Важнейшей составляющей являются климат, окружающей среда, географические особенности и жизненный потенциал конкретной локации [20].

Рассматривается показатель значимости по озеленению бульваров, наличию и цветочно-декоративному оформлению парков, скверов, среднегодовой температуры воздуха, продолжительности сезона, особенностей и своеобразия ландшафта, отсутствия промышленных предприятий и т.д. [8; 20].

Учитывается и социально-экономическое состояния территорий. Оценивается объем вводимого в эксплуатацию жилья, средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке, средняя заработная плата, инвестиции в основной капитал, туристический поток, численность населения, наличие аэропорта [20].

По индексу витальности территория оценивается от 0 до 10 баллов. От 0 до 6 баллов – локация не берется во внимание для реализации проектов; 7 баллов – локация рассматривается для реализации проектов бизнес-класса; от 8 баллов и более – локация подходит под проекты премиум-, де-люкс-классов.

Чем комфортнее природно-климатические и экологические условия территории для жизни и отдыха, тем выше индекс витальности.

Ведущий федеральный Девелопер FIVE, занимающийся в России строительством курортной недвижимости определил наиболее перспективными территориями: Сочи и Ялту. Индекс витальности этих территорий составил: Сочи - 8,85 баллов, Ялта -7,6 баллов. Соответственно потенциал Сочи гораздо больше для реализации проектов курортной недвижимости премиального уровня [20].

Выводы

Таким образом, город-курорт Сочи – крупный экономический центр юга России. Сочи всегда был востребован и притягателен для отдыха, а сейчас стал отличной перспективой для инвесторов.

За последние 10 лет инвестиции в Сочи составили более 1 трлрд. рублей и в ближайшие годы продолжат расти. Согласно Генеральному плану, в Сочи в ближайшие несколько лет привлекут не менее значительные инвестиции, чем те, что осуществлялись во время подготовки к Олимпиаде-2014.

В Генплане города-курорта Сочи четко определены зоны для многоэтажной, индивидуальной, малоэтажной и среднеэтажной жилой застройки. Согласно Генеральному плану, рост цен на курортную недвижимость безусловно будет продолжать свой подъём с учётом спроса на рынке покупателями, а так же экономической ситуацией в целом.

На данный момент можно наблюдать как новые комплексы на старте продаж уже стоят значительно выше своих конкурентов. При этом очевидно, что решение снятие моратория на жилую застройку в Сочи в будущем не повлияет на снижение её стоимости.

В свою очередь, проведенное исследование показало, что ситуация во многом зависит от банков. Ожидается, что до конца 2023 года и в начале 2024 финансовые организации могут дополнительно ужесточить условия ипотечного кредитования. Предполагается, что в будущем льготная ипотека может быть заменена на другие программы поддержки, что также повлияет на динамику цен.

Среди основных тенденций рынка жилой недвижимости в городе-курорте Сочи выделим:

- возрастание доли предложения с финишной̆ отделкой̆ и частичной̆ меблировкой̆;

- фокусировка внимания девелоперов на набирающем популярность тренде Sustainability (взаимодействие человека и природы и использование ограниченных ресурсов); экологичности, получении эко-сертификатов, максимально бережном отношении к природе. Устойчивом использовании и развитии эффективных технологий защиты от вирусов и бактерий.

- разнообразие предоставляемых сервисов в разных классах жилой недвижимости: доверительное управление; клубная система; брендированные апартаменты. Клубная система - «только для своих». Брендированные апартаменты - управление гостиничными брендами, включая привилегии за рубежом;

- несколько типов недвижимости в рамках курорта: гостиничная, коммерческая и жилая. Инфраструктурный «якорь» формирует добавленную стоимость объектам недвижимости. Ориентация на зарубежный опыт. Комьюнити (здоровье, искусство, спорт) – создание системы ценностей, формирование среды;

- распространение таких форматов, как пентхаусы, квартиры с патио, квартиры с каминами, таунхаусы, виллы и особняки в составе комплексных жилых проектов. Появление зон для работы в формате workation в пределах дома или комплекса.

- ожидается расширение объединений предпринимателей, занимающийся созданием новых объектов дорогой жилой недвижимости. Не одна компания, работающая в бюджетных классах, стремится вырваться в более дорогой сегмент.