Итоги 2020 года в публикациях журнала «Жилищные стратегии»

Итоги 2020 года в публикациях журнала «Жилищные стратегии»

Жилищная сфера России к середине 2021 г. являет собой маркер особого, крайне несбалансированного восстановления экономики страны после мирового распространения в 2020 г. вируса COVID-19. На фоне снижения реальных доходов населения значительно выросла не только рыночная стоимость жилья, но и стоимость строительства. Появился новый, системный тренд на строительство индивидуального жилища.

Увеличивающаяся концентрация населения в городах, особенно в крупных мегаполисах, приводит не только к росту ценности недвижимости, но и значительной трансформации самих городов. Е.Ю. Горбачевская, ученый из Иркутского национального исследовательского технического университета, объектом для исследования выбрала крайне важный, и усиливающий свою остроту для России, процесс – джентрификацию.

Несмотря на то, что джентрификация в России имеет непродолжительную историю, социально-экономические и социокультурные его особенности, заложенные еще в советский и постсоветский период, формируют национальный паттерн джентрификации. По мнению автора, он содержательно и процессульно-операционно отличается от западных нарративов этого процесса. В России сформировался свой брэндинг джентрификации как эффективного метода развития городской среды и установление долгосрочной гармонизированной связи с ее обитателями на основе актуальных для них ценностей и потребностей. Аттрактором процессов джентрификации выступает дисбаланс между уровнем доходов населения и состоянием рынка жилья. Основной причиной большинства кризисов на жилищном рынке являются более высокие темпы роста стоимости жилья, чем темпы роста доходов.

Изучить авторский дискурс о развитии джентрификации в России и, возможно, вступить в научную дискуссию с автором, читатели смогут после прочтения статьи Е.Ю. Горбачевской.

Развитие рынка жилой недвижимости характерно лишь для небольшого количества регионов России. К примеру, для большинства субъектов Северо-Западного федерального округа (кроме ее столицы с областью и ряда районов) характерно сокращение объемов ввода в действие жилых домов. Исследование рынка жилой недвижимости Вологодской области, проведенное А.А. Волковым, ученым Вологодского научного центра Российской академии наук, показало, что за последние годы ввод в действие жилых домов на территории Вологодской области существенно сократился (на 36%). При этом, что характерно для области, растет доля индивидуального жилищного строительства, количество предоставленных ипотечных жилищных кредитов также увеличивается, а средневзвешенный уровень процентных ставок уменьшился и в 2020 г. составил 7,99%.

А.А. Волков выявил, как нам кажется, главную причину снижения объемов жилищного строительства – государственные программы направлены на поддержание первичного рынка жилья, который, как правило, активно развивается в столичных регионах. Поэтому региональные рынки жилой недвижимости не получают данной поддержки. Таким образом, реализация государственных целевых программ должна способствовать развитию и региональных рынков жилья, учитывать их специфику и социальное положение населения.

Развернутые результаты исследования представлены в статье А.А. Волкова, которые будут полезны руководителям региональных и муниципальных органов власти.

Анализируя региональные рынки жилья, по нашему мнению, необходимо обращать внимание и на миграционные потоки, которые формируют один из ведущих факторов спроса. Правда, помноженный на государственные программы поддержки первичного рынка жилья это дает не только платежеспособный, но и спекулятивный спрос, вызывая в определенной степени ложные понимания о сбалансированном развитии рынка жилой недвижимости.

Исследуя тенденции на рынке жилой недвижимости Омска, исследователи из Омского государственного технического университета – Т.В. Чибикова и Е.В. Савченко – выявили систему факторов, которые оказали наибольшее влияние на рынок жилой недвижимости в период пандемии COVID-19. По нашему мнению, эти факторы можно справедливо отнести большинству городов и регионов России с активными рынками жилой недвижимости. Речь о факторах, значительно повлиявших на рост цен: снижение процентных ставок по ипотеке, низкие проценты по депозитам, рост курса иностранных валют, распространение дистанционной занятости населения, государственные программы поддержки семьи и рождаемости, дефицит предложения на рынке жилой недвижимости, дефицит рабочей силы, рост стоимости строительных материалов и введение проектного финансирования.

К середине 2021 г. Правительство России решило отреагировать и попыталось исключить факторы, повлиявшие на, местами до 35% за 2020–2021 гг., рост цен на недвижимость. Во-первых, для некоторых регионов России, где количество предложения нового жилья недостаточно, предложили прекратить реализацию программы семейной ипотеки (субсидированной процентной ставки), чтобы избежать дальнейшего «подогрева» цен. Во-вторых, чтобы остановить рост цен и переориентировать продавцов строительных материалов, в частности, металла, на внутренний рынок, принято решение о введении с 1 августа 2021 г. экспортных пошлин на черные и цветные металлы в размере 15%.

В целом, как показало исследование С.Г. Стерника и И.Ф. Гареева, движение цен на недвижимость в 2020 г. было скорректировано нетиповым кризисом. Выявлено главное, специфичное для России: фундамент, на котором растут цены на квартиры, остается непрочным – все держится на господдержке и дешевой ипотеке.

Другой, крайне серьезный тренд 2020 г. – сегмент индивидуального жилищного строительства начал качественно новое, системное развитие.

С.Г. Стерник и И.Ф. Гареев выявили, что в условиях развития информационно-коммуникационных технологий и сети интернет самозанятость, основанная на производстве товаров и услуг, нивелирует потребность в смене места жительства, но предъявляет более высокие требования к сфере жилищного строительства. События весны 2020 г., пандемия, стали подтверждением необходимости разработки управленческих решений в сфере жилищного строительства и цифровизации экосистемы как определяющих компонентов интеграции домашнего труда самозанятых в рыночные процессы.

Анализируя социально-экономические, природно-экологические и градостроительные аспекты, авторы пришли к выводу, что в настоящее время созданы качественные, обоснованные предпосылки для сбалансированного пространственного развития, жилищного строительства и расселения граждан по территории страны.

Тема архитектуры жилья развивается в статье исследователей из Казанского государственного архитектурно-строительного университета. Р.Х. Ахтямова и В.А. Джуманиязова исследовали взаимовлияние человека и архитектуры жилья.

Проведенная авторами оценка эволюции влияния образа жизни человека на архитектуру жилья выявила необходимость повысить количественные и качественные характеристики жилья для удовлетворения потребностей современного человека. Авторы выдвигают тезис, что архитектура жилья современного человека способствует созданию благоприятных условий для жизни, поддержания здоровья и достижения долголетия, создания семьи, ведения домашнего хозяйства, отдыха, а также влияет на психологические аспекты, такие как самоутверждение, ощущение стабильности и уверенности.

Авторы считают, что при выборе жилища необходимо учитывать и социальные аспекты – образ жизни современного человека. Поэтому среди социальных процессов, обеспечивающих существование человека в обществе, социализация, мобильность и социальная стратификация являются наиболее значимыми в современном мире. Авторы заслуженно выделяют, что демографические составляющие – семейные образования, этапы развития семьи, половые и возрастные характеристики, физическое состояние – влияют на требования к количеству комнат и площади жилого помещения, которые меняются в течение жизни человека. При этом совершенно точно выделяют главный недостаток решений типовой архитектуры современного многоквартирного жилища – это отсутствие гибкости и трансформации помещений.

Граждане России ждут качественных изменений на рынке предложения жилых объектов. Способен ли их дать рынок многоквартирного жилья? А рынок индивидуальных объектов?

Ответы на вопросы о создании качественного жилья частично можно найти в статье, посвященной внедрению «зеленых» стандартов при строительстве многоквартирного жилья. А.А. Кульков и Я.Н. Бабкина, исследуя отечественную практику «зеленого» строительства, выявили, что на современном этапе отсутствует массовость во внедрении «зеленых» стандартов, а имеющийся приоритет отражен лишь в мероприятиях, повышающих энергосбережение объекта недвижимости. Девелоперы используют инновационные технологии в основном в объектах более высокого класса, не являющихся объектами массового строительства. Но выявленный тренд – увеличение внимания к внедрению отдельных элементов «зеленых» технологий – имеет вполне устойчивый характер.

Отметим, что исследованием взаимовлияния человека и архитектуры жилья занимаются не только представители академического сообщества. Ведущая консалтинговая компания на рынке жилой недвижимости России GMK (г. Тюмень) представила свой документальный фильм «Сценарии жизни». Фильм о том:

- как человек, оценивая квартиру, как правило, не рассматривает свой выбор как сценарий для собственной жизни;

- как девелоперы, строя микрорайоны, часто ориентируются на свой вкус и прибыль, но всегда ли осознают они то, как новые дома повлияют на общественное сознание;

- как правительство, в погоне за объемами и планами, строит свои прогнозы.

Мы поддерживаем позицию компании GMK, выступающую за качественно новое развитие рынка жилой недвижимости России.

Уважаемые читатели, желаем Вам приятного изучения результатов очередных жилищных исследований, после которых у Вас обязательно появятся новые мысли и задачи на будущее!

Заместитель главного редактора Гареев И.Ф.