Разработка программы бизнес-регулирования сферы жилищного строительства

Актуальность обозначенной проблемы подтверждается тем, что жилищное строительство является одним из наиболее динамично развивающихся сегментов рынка недвижимости и несет особую социальную нагрузку. Обеспеченность жильем и его доступность для населения напрямую влияют на уровень жизни, сказываются на рождаемости и темпах прироста населения, отражаются на его экономической культуре, поскольку приобретение жилья требует значительных затрат денежных средств, и моменту покупки обычно предшествует длительный период накопления. Массовый рынок жилья необходим как для решения социальных проблем, так и для развития экономики в целом. Следует отметить, что особое внимание проблемам финансирования жилищного строительства и антикризисного бизнес-регулирования уделяется в научных трудах И.Ф. Гареева (Гареев, 2010; Гареев, 2012), И.В. Нечай (Нечай, 2009), А.Н. Ряховской (Ряховская, Кован, Крюкова, Алферов и др., 2012), С.Е. Кован, О.Г. Крюковой, В.Н. Алферова и др. (Balcerowicz, Hashi, Lowitzsch, et all, 2003; Глоба, 2007; Дегтярева, Саетова, 2010; Петров, 2009; Придвижкин, 2008; Хлестунова, 2011).

Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда страны являлись государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира.

Для того чтобы увеличить объемы жилищного строительства, необходимо разработать четкую программу бизнес–регулирования данного направления экономики.

Российская система жилищного финансирования в дореформенный период соответствовала проводимой жилищной политике и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий.

За период с 2000-2007 годов в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения.

В 2006 г. в ряде регионов произошел коренной перелом в существующей ранее тенденции постоянного снижения объемов вводимого новым строительством жилья. Кроме того, впервые за годы реформ в строительной отрасли приостановлено снижение инвестиций в основной капитал и подрядные работы.

Ввод жилья превысил уровень 2007 г. в 43 субъектах Федерации. Наибольшие объемы жилищного строительства наблюдались в Самарской (478 тыс. м²), Белгородской (785 тыс. м²) областях, Санкт-Петербурге (1,1 млн. м²), Башкортостане (1,5 млн. м²) и, конечно, в Москве (3,4 млн. м²) и Московской области (2,7 млн. м²). Однако наряду с этим во многих регионах ввод жилья не только не растет, но и сокращается. Это касается, например, республик Карачаево-Черкесской (62%) и Марий Эл (63%), Удмуртской (88%), Читинской (62%) областей (Князева, 2013; Солдатова, 2011; Солдатова, Ковалева, Бегун, 2012).

Сложившаяся проблемная ситуация в экономике серьезно ухудшает положение и населения, и предпринимателей, и финансистов, и государства.

Задача полного обеспечения населения жильем была актуальна во все времена. Общая динамика решения жилищной проблемы обуславливается единством проявления общегосударственного, коллективного и личного интереса в сфере жилищного строительства. В связи с тем, что собственник несет бремя содержания имущества, он отвечает за риски, связанные с ухудшением его пользования (содержания), случайной гибелью или случайным повреждением, поскольку нет лиц, на которых может быть возложена ответственность за реализацию (наступление) подобных рисков, носящих случайный характер [1].

Следует отметить, что результаты выполнения основных федеральных жилищных программ свидетельствуют о том, что реализация государственной жилищной политики на среднесрочную и долгосрочную перспективу должна строиться с учетом имеющихся реальных возможностей, прежде всего, системы финансирования.

Таким образом, можно выделить несколько факторов, оказывающих влияние на снижение темпов строительства жилой недвижимости. Один из них – законодательные ограничения, например, Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве», вступивший в силу в 2006 году. Согласно данному правовому акту срок получения пакета исходно-разрешительной документации увеличился до одного-двух лет. В результате в начале года предложение жилья на первичном рынке снизилось до 50% по сравнению с соответствующим периодом 2005 года. В данный момент ситуация несколько стабилизировалась: крупные компании адаптировались к требованиям действующего законодательства, тогда как недобросовестные застройщики, а также компании с непродуманной финансовой политикой покинули рынок жилья.

Другой причиной, по мнению аналитиков, является отсутствие государственного стимулирования увеличения объемов строительства. Как показывает практика, девелоперам выгоднее строить меньше жилых помещений и продавать их дороже, нежели сдавать в эксплуатацию больше квадратных метров, способствуя тем самым снижению рыночных цен.

И, наконец, проблема инфраструктуры, а вернее – ее отсутствие. В последнее время застройщикам все чаще предлагают участки «в чистом поле», где нет ни коммуникаций, ни энергетических сетей, ни автомобильных дорог. Девелоперам не выгодно финансировать создание инфраструктурных объектов.

«Объемы строительства жилья в России в 2010 году должны превысить показатели лучших советских лет», – такой прогноз динамики рынка дал министр регионального развития РФ Владимир Яковлев. В советские времена пик строительства пришелся на середину восьмидесятых, когда ежегодно сдавалось в эксплуатацию порядка 76 млн кв. м жилых помещений. В 2010 году, в рамках проекта «Доступное жилье», планировалось возведение 80 млн кв. м жилья. Это, безусловно, в определенной мере уравновесило бы спрос и предложение на рынке жилья и привело бы к некоторому снижению цен. «Однако не стоит забывать, что для стабильного развития рынка жилья необходимо вводить в эксплуатацию как минимум 1 кв. м жилой площади в год на человека, а значит, необходимо строить 145 млн кв. м в год – показатель, труднодостижимый в ближайшем будущем» [2] (Ряховская, Кован, Крюкова, Алферов и др., 2012).

Говоря о перспективах жилищного строительства, нельзя не коснуться фактора, который оказывает непосредственное воздействие на первичный рынок жилья – текущее состояние и тенденции развития рынка строительных материалов.

Одной из основных причин сложившейся ситуации являются низкие темпы развития отечественного рынка, обусловленные небольшим числом производителей, не слишком высоким качеством стройматериалов, а также слабой конкуренцией. Однако ввиду роста сектора жилищного строительства аналитики прогнозируют стремительное развитие рынка стройматериалов в следующие 2-3 года. Это, прежде всего, касается производства «базовых» материалов, таких как цемент, бетон, кирпич и сухие строительные смеси.

Для того чтобы увеличить объемы жилищного строительства, необходимо работать над снижением себестоимости объектов и уменьшением сроков строительных работ. В 60-70-е годы прошлого века данная проблема решилась довольно своеобразно – приоритет был отдан монтажу недорогих панельных конструкций. Инженеры экономили на площади жилых помещений, высоте потолков, толщине стен и качестве строительных материалов. При этом не брались в расчет высокие транспортные издержки, не говоря уже о качестве домов.

Ситуация изменилась за последние несколько лет, когда при расчете себестоимости стали учитывать и многие другие факторы помимо цен на строительные материалы. Компании, оперирующие на отечественном рынке стройматериалов, предлагают технологические решения, которые позволят улучшить качество строений и минимизировать бюджет проектов.

Резюмируя вышесказанное, необходимо отметить то, что тенденции жилищного строительства в нашей стране зависят как от государства и девелоперов, так и от производителей строительных материалов. Достижение требуемого объема жилищного строительства возможно только при реализации интересов всех участников рынка жилья. При этом большую роль играет создание новых стройматериалов и внедрение инновационных технологий, которые способствуют уменьшению себестоимости строительства, а значит, увеличению числа строительных площадок.

Следовательно, требуется разработка программы бизнес–регулирования данного сектора экономики (Ряховская, Кован, Крюкова, Алферов и др., 2012).

Итак, программа бизнес-регулирования сферы жилищного строительства на региональном уровне должна создаваться следующим образом.

Во–первых, необходимо сформировать команду профессионалов, способных разработать, реализовать и осуществить контроль за выполнением программы.

Во–вторых, следует разработать управленческие решения. Ключевым моментом на данном этапе является получение необходимой информации о ситуации в регионе, структурно-морфологический анализ ситуации, определение необходимых ресурсов и т.д.

В–третьих, целесообразно разработать график реализации мероприятий и назначить их исполнителей и ответственных за результат.

В–четвертых, следует оценить и проанализировать результативность выполнения бизнес–регулирования по показателям жилищной отрасли в следующем периоде.

В–пятых, выработать комплекс рекомендаций по прогнозированию состояния сферы жилищного строительства в перспективе.

Качество управленческих решений зависит от множества факторов, наиболее значимыми из которых можно назвать следующие [3]:

1 Категория проблем:

1) Стандартные проблемы. Такие проблемы не допускают никаких отклонений в сторону, и, в конечном счете, в их решении главную роль должны играть умения и навыки.

2) Типовые проблемы. Разрешаются на основе существующих правил и алгоритмов, причем в ходе решения следует из множества способов выбрать оптимальный набор правил и схем, который позволяет добиться успеха.

3) Эвристические проблемы. В ходе их решения нужно либо найти где-то, например, в литературе, либо сформулировать самим правила их решения с последующим их использованием.

2 Достаточность исходной информации:

1) Недостаточный объем исходной информации: для решения поставленной задачи необходимо найти исходную информацию, чтобы достичь поставленной цели.

2) Достаточный объем исходной информации: для решения поставленной задачи вполне достаточно той информации, которая имеется в распоряжении специалиста.

3) Избыточный объем исходной информации: для решения поставленной задачи не требуется такого большого объема информации.

3 Достоверность исходной информации:

1) Явно недостоверная, не соответствующая условиям задачи, выявить недостоверность которой не представляет труда.

2) Псевдодостоверная, соответствующая условиям задачи, однако содержащая такие сведения, которые не позволяют найти правильное решение исходной задачи.

3) Полностью достоверная, соответствующая условиям задачи и позволяющая находить правильное решение исходной задачи.

В основу эффективности взаимодействия региональных органов власти и частных инвесторов в рамках реализации концессионных соглашений, объектом которых является строительство доходных домов, должны быть заложены следующие основные принципы:

– рассмотрение реализуемой программы на протяжении всего ее жизненного цикла;

– принцип сравнения (сопоставимости условий сравнения различных вариантов программы);

– учет последствий реализации программы;

– разграничение прав и полномочий участников программы;

– многоэтапность оценки.

Реализация данного направления позволит:

– сделать рынок аренды жилья доступным и «прозрачным» для населения;

– реализовать принцип рыночной экономики, а именно создание стимула решения жилищной проблемы гражданами самостоятельно.

Жилищное строительство является одной из важнейших сфер народно-хозяйственного комплекса, поскольку способствует реализации конституционного права российских граждан – права на жилище. Поэтому понятие «жилищное строительство» необходимо рассматривать не только с точки зрения воспроизводства объектов жилого назначения, но и учитывать взаимоотношения и намерения участников процесса возведения объектов недвижимости, органов государственной власти и конечных потребителей.

Очевидно, что жилищная политика государства должна быть гибкой и, в зависимости от изменений тенденций сферы жилищного строительства во времени, учитывать наиболее важные направления регулирования, исходя из требований участников данной сферы, то есть как потенциальных инвесторов, так и конечных потребителей [4].

Методы регулирования рынка жилищного строительства могут быть двух типов: рыночными (экономическими) и государственными (административно-правовыми).

В зависимости от метода и цели воздействия влияния государства на жилищную политику, можно выделить различные стратегии ре­гулирования жилищного строительства: непосредственное воздействие; стимулирование и контроль; стабилизация; социальная поддержка.

В стратегии жилищного строительства чрезвычайно важное место занимает проблема развития мощностей и потенциальных возможностей участников жилищного строительства в удовлетворении потребностей в своей продукции и услугах. В стратегию развития входит оценка в перспективе: использования местных источников сырья и энергии для жилищного строительства; привлечения трудовых ресурсов для участия в жилищном строительстве; возможностей привлечения трудовых ресурсов извне для участия в жилищном строительстве; развития материально-технической базы промышленности строительных материалов, конструкций и деталей; развития мощностей транспортных и снабженческих организаций, обслуживающих жилищное строительство; развития мощностей строительных, монтажных, ремонтно-строительных предприятий; развития сети проектно-изыскательских и научно-исследовательских организаций по жилищному строительству; возможностей финансирования и кредитования жилищного строительства (Кривомазов, 2013).

Таким образом, программа бизнес-регулирования сферы жилищного строительства на региональном уровне, должна содержать не менее пяти этапов: формирование команды профессионалов и разработку управленческих решений; получение необходимой информации о ситуации в регионе, структурно-морфологический анализ ситуации, определение необходимых ресурсов; разработку графика реализации мероприятий; оценку и анализ результативности выполнения бизнес–регулирования по показателям жилищной отрасти в следующей периоде; выработку комплекса рекомендаций по прогнозированию состояния сферы жилищного строительства в перспективе. В связи с этим, безусловно, требуется адаптация и развитие теоретико-методических подходов к разработке и реализации программ антикризисного бизнес-регулирования сферы жилищного строительства.

[1] Гражданский кодекс Российской Федерации (2012; в 4 ч.; по состоянию на 10.10.2012). М.: Проспект: КноРус.

[2] Постановление Правительства Российской Федерации от 17.11.2001 № 797 «О подпрограмме «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы» (с изм. от 21.10.2004)

[3] Хендерсон, Д. (2004). Радость свободы, или рынок без тормозов. СПб: Питер; Якобсон, Л.И. (1996). Экономика общественного сектора. Основы теории государственных финансов (С. 36‑40). М.: Агент Пресс.

[4] Постановление Правительства Российской Федерации от 17.11.2001 № 797 «О подпрограмме «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы» (с изм. от 21.10.2004)