Развитие ипотеки и пенсионная реформа: упор на регионы

В России с 2002 г. проводится пенсионная реформа, суть которой - переход к накопительной пенсионной системе. Отличительной чертой этой реформы [1] является полное отсутствие ее финансирования со стороны государства. Вся тяжесть преобразований падает на плечи нынешнего поколения пенсионеров. Средства, которые с каждым годом все больше будут уходить в накопительную систему, никак не компенсируются участникам распределительной системы. Такое положение чревато серьезным социальным взрывом и политическими проблемами, поэтому совершенно реальна существенная корректировка положений пенсионной реформы. В частности допускается возможность прекращения поступления накопительных пенсионных средств в разрешенные для инвестирования активы (к которым относятся и ипотечные ценные бумаги).

Опасно копировать в России существующие зарубежные ипотечные схемы. В то же время проведенный анализ ипотечных законов и законопроектов показывает: в настоящее время в России существует ярко выраженная тенденция к выбору американского пути развития ипотеки, а именно: инвестиционной модели жилищного финансирования с вторичным рынком ипотечных кредитов и секьюритизованных ценных бумаг. Однако американская система может эффективно работать только в своей, хорошо отлаженной экономической среде, с собственными правовыми и институциональными основами, огромным переизбытком финансовых средств, являющимся общим коэффициентом запаса всей экономики, высокими доходами американских граждан, хорошо организованной социальной поддержкой бедных слоев населения, наличием на жилищном рынке большого объема свободного жилья, а главное, эффективным государственным регулированием инвестиционного процесса. Россия же с ее специфическими условиями и множественными сложными факторами развития экономики не должна замыкаться на опыте одной страны и копировать чужую инвестиционную модель, не соответствующую национальному укладу.

В России только начал формироваться вторичный рынок ипотечных кредитов. Его развитие позволит надежно сохранить средства накопительной пенсионной системы и сделать получение ипотечных кредитов доступным большему количеству людей. Центральным механизмом рефинансирования ипотеки пенсионными накоплениями являются ипотечные ценные бумаги. В существующих законопроектах предлагается два типа ипотечных ценных бумаг: ипотечная облигация и ипотечные сертификаты. Анализ законопроектов показывает, что предлагаемые типы ипотечных ценных бумаг обладают рядом недостатков. Основные недостатки ипотечной облигации, описываемой в законопроекте: риск управления рублевой позицией; необходимость управления отдельным портфелем дополнительного покрытия; невозможность диверсифицировать риски. Недостатки ипотечных сертификатов: риск управления рублевой позицией; незащищенность инвестора; непродуманность концепции доверительного управления.

Предложения Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) содержат следующий порядок рефинансирования ипотеки: коммерческие банки выдают ипотечные кредиты населению по правилам, разработанным АИЖК, оно готово выкупать закладные, а на сумму выкупленных кредитов агентство выпускает ипотечные ценные бумаги, обеспеченные государственными гарантиями, покупателем которых должен стать Пенсионный фонд РФ.

При таком порядке рефинансирования возникает ряд существенных проблем, связанных с предлагаемой ставкой ипотечных кредитов, трудностью ипотечного кредитования в регионах, недостаточной развитостью фондового рынка, отсутствием механизмов применения государственных гарантий для АИЖК. Организация ипотеки, предлагаемая АИЖК, по сути своей есть строительство здания ипотеки в стране, начиная с верхних этажей. Такой подход приведет к неустойчивости всего здания ипотеки, с одной стороны, и к большим рискам потери пенсионных средств, на которые рассчитывает АИЖК, с другой стороны. Устойчивое развитие ипотеки в России возможно только при начальной эффективности базовых элементов инвестиционной системы, что обеспечивает доходность инвестиционной деятельности для всех субъектов инвестирования по всей финансовой цепочке на всех этапах инвестирования.

Представляется целесообразным, чтобы модель рефинансирования ипотеки средствами накопительной пенсионной системы была бы интегрирована в общую инвестиционную технологию:

1) в качестве основообразующих на региональном и муниципальным уровнях должны выступать ссудно-сберегательные учреждения или ипотечные банки, работающие под жестким контролем местных администраций (для развития ипотеки необходимо скорейшее принятие федеральных законов о таких кредитных учреждениях);

2) первичные накопление или рыночная стоимость уже имеющегося жилья (при поэтапной ипотеке) должны быть достаточно большие: 40-70 % полного взноса за недвижимость;

3) для очередников сумма первого взноса уменьшается на величину субсидии;

4) муниципальное (региональное) ипотечное агентство выкупает ипотечные кредиты у кредитных учреждений;

5) ипотечное агентство формирует залоговые пулы и выпускает на их базе облигационные займы с двойной гарантией (во-первых, ипотечными кредитами, обеспеченными недвижимостью, и, во-вторых, гарантией региональных или муниципальных властей);

6) облигационные займы размещаются на финансовых рынках, где их уже могут выкупать управляющие компании пенсионных фондов;

7) далее включаются межрегиональные, окружные и федеральные ипотечные агентства, которые путем секьюритизации пула облигационных займов различных регионов могут выпустить еще более ликвидные и надежные ипотечные ценные бумаги, которые также являются разрешенным активом для вложения средств накопительной пенсионной системы.

Роль различных кредитных институтов в ипотечном кредитовании будет постепенно меняться по мере формирования соответствующего правового и институционального обеспечения, установления экономической стабильности, а самое главное эффективного решения основной проблемы жилищного инвестирования - постоянного пополнения кредитных фондов дешевыми финансовыми средствами, чему в значительной степени может помочь координация направлений пенсионной реформы [2].

В целом, видимо, в течение достаточно длительного времени будет преобладать усредненный вариант регионального или муниципального незакрытого ипотечного учреждения, имеющего реальную возможность создания гарантированного замкнутого непрерывного цикла жилищного инвестирования. При этом в качестве основных источников финансирования могут применяться как элементы закрытых институтов (накопления самих заемщиков), так и традиционные источники классического ипотечного кредитования (займы, выпуск облигаций) с постепенным переходом от доминирования чисто муниципального финансирования, предполагающего задействование значительных бюджетных (нерыночных) средств и непосредственное участие в инвестиционном процессе местных властей, к более сбалансированным между собой финансовым технологиям с созданием крупных кредитных фондов за счет классических рыночных инвестиционных технологий, в частности за счет секьюритизации местных кредитных долгов финансовых учреждений.