Проектное финансирование регионального строительства

В современных условиях деловая активность в инвестиционно-строительном комплексе региона всеми экспертами воспринимается как ключевое условие для опережающих темпов социально-экономического развития и повышения благосостояния населения. В связи с этим создание условий для инвестиционной восприимчивости отрасли является одной из важнейших задач региональных органов государственной власти. При этом необходимо соблюдение интересов всех участников этого процесса – государства, бизнеса и общества.

Строительная система РФ и регионов последние 20 лет развивается в условиях формирования институтов рыночной экономики и характеризуется долговременным и постоянным ростом цен на вновь создаваемые объекты недвижимости. При этом формирование и использование этих цен диктуется не только достижением естественного равновесия между спросом и предложением, но и специфическими условиями переходного периода развития экономики, прежде всего – монополизацией рынков строительной деятельности.

В сущности, сегодня отсутствует приемлемая концепция регулирования цен на строительную продукцию, в равной степени учитывающая реальности рыночного способа производства и распределения и вменяемую государству функцию регулирования хозяйственной деятельности. Более того, бюджетные средства необходимо рассматривать только как инструмент соинвестирования в различных механизмах государствено-частного партнерства. Это позволит привлечь дополнительные средства в те отрасли, которые не могли обеспечить привлекательность для финансовых институтов.

Вместе с этим одним из препятствий для интенсивного роста экономических показателей являются внутрифирменная среда.

Как активизировать инвестиции в региональное жилищное строительство?

Основные постулаты рекомендаций по активизации инвестиционного развития в рамках региональной инвестиционной политики выглядят следующим образом:

– необходимо повысить эффективность результатов градостроительного планирования развития урбанизированных и субурбанизированных территорий путем выработки рекомендаций по определению оптимального баланса элементов городской среды с учетом места и временных интервалов действия результатов планирования, а также их увязку с планами реализации национального жилищного приоритета, что позволит повысить инвестиционную привлекательность этих территорий и вести гармоничное их развитие;

– необходимо активизировать работу по увязке планов развития строительного комплекса, а также смежных отраслей экономики, прямым или косвенным образом влияющих на результаты реализации национального жилищного приоритета, что позволит предупредить возникновение локальных и (или) глобальных случаев дисбаланса спроса и предложения, который может стать толчком к неоправданному росту непроизводительной компоненты инвестиционных вложений;

– необходимо активизировать государственное участие в реализации национального жилищного приоритета путем активизации государственных инвестиционных вложений и поощрения частных, стимулируя при этом рост социальной, так и экономической отдачи инвестиций, что позволит снизить долю спекулятивной составляющей предложения и оздоровить микроклимат рынка социального жилья;

– необходимо разработать концепцию регулирования цен на строительную продукцию, полученную с участием государственного капитала, в равной степени учитывающую реальности рыночного способа производства и распределения и вменяемую государству функцию регулирования хозяйственной деятельности;

– необходимо активизировать работу по стимулированию реализации проектов инновационного развития строительного комплекса, а также смежных отраслей экономики, что, в конечном счете, позволит снизить себестоимость результатов национального жилищного приоритета и увеличит привлекательность инвестиционных вложений не только в высокодоходные, но и низкодоходные на сегодняшний день сферы приложения капитала.

По нашему мнению, эти положения носят фундаментальную значимость и применение их на практике даст новый импульс инвестиционному развитию страны в рамках реализации национального жилищного приоритета, что позволит улучшить не только количественную, но и качественную составляющую результатов.

Говоря о проблемах строительного комплекса, как «локомотива» инвестиционно-активного региона, следует отметить, что перестройка инвестиционного процесса и хозяйственного механизма в условиях перехода к саморегулируемости, по мнению российских специалистов, непосредственно должна быть связана с использованием некоторых элементов зарубежного опыта [2].

В Российской Федерации используются в основном традиционные формы организации отраслевого инвестиционного процесса, что приводит к значительному запаздыванию, как отдельных стадий инвестиционного цикла, так и всего цикла. За рубежом же применяются разнообразные формы организации в зависимости от конкретных инвестиционных задач, например, проектное финансирование, которое автор предлагает определять как метод направления денежных средств на техническое перевооружение, реконструкцию, расширение, новое строительство (строительные проекты), при котором источником погашения долговых обязательств перед кредитором (банком) являются средства, которые формируются при реализации строительного проекта.

Проектное финансирование в региональном строительстве

Рассмотрим методику применения проектного финансирования в региональном строительстве.

В схеме задействованы следующие составляющие (см. рис. ):

1) компания-заказчик инвестирует часть своих собственных средств, взамен получит прибыль в виде дивидендов от реализации строительного проекта;

2) банк дает финансирование, взамен получая выплату своих фондов и прибыль в виде процентных платежей;

3) генеральный подрядчик осуществляет строительство и сопутствующей инфраструктуры, давая гарантии по поводу завершения строительства в установленные срок и в рамках бюджета. Взамен он получает оплату своих услуг;

4) власти региона поддерживают проект на общественном уровне. Взамен они получают гарантии создания определенного количества новых рабочих мест и налоговые поступления от проекта в будущем.

5) потребителями могут быть как конечные потребители (например, владельцы квартир), так потребители-организации, например, арендаторы, подписывают долгосрочные соглашения на аренду помещений и по определенной установленной цене вне зависимости от «рыночной» цены, взамен получая гарантированный источник площади.

Опыт проектного финансирования в Татарстане

Системный подход при производстве товаров и услуг обеспечивает оптимизацию материального потока на всем его протяжении от источника «сырье» до конечного потребителя, что достигается следующими мероприятиями:

– переход от универсального оборудования к специализированному;

– построение гибких систем, способных к адаптации в условиях нестабильной внешней среды;

– использование общедоступных компьютерных сетей для организации информационных потоков [3].

В случае с проектным финансированием кредиторы инвестируют не столько некий проект, сколько набор контрактов. Этот набор контрактов должен ясно показать (и практически 100% закрепить в контрактах), каковы будут будущие денежные потоки проекта, и хватит ли их для выплаты долга и процентов.

На практике для запуска банком механизма проектного финансирования требуется существенная финансовая самостоятельность девелопера, что позволит снизить до минимума все риски.

В Республике Татарстан часто реализуются «пилотные» проекты и схемы финансирования проблем региона, поскольку является одним из наиболее благоприятных для инвестирования регионов России. Самых серьезных успехов в развитии проектного финансирования в Республике Татарстан добился ведущий банк региона – «Ак Барс» банк. В частности, для успешной реализации проектов на рынке жилой и коммерческой недвижимости им создана полноценная система участников инвестиционно-строительного процесса. Для эффективного использования целевых инвестиционных ресурсов существует подрядная организация, которой ведутся основные строительные работы. Выполнением функций застройщика занимается девелоперская организация. А для успешных продаж построенных объектов успешно функционирует брокерская компания, исполняющая обязанности ипотечного брокера и агентства недвижимости. В результате предпринятых мер созданный по такой формуле холдинг занимает ведущее место не только на финансовом рынке региона, но и на рынке недвижимости.

Вывод

Таким образом, в силу своей гибкости проектное финансирование является эффективным инструментом привлечения средств в региональное строительство в условиях нестабильной экономики.