Развитие ипотечного жилищного кредитования и финансирования жилищного строительства в условиях финансового кризиса

Система жилищного финансирования создавалась с 1993 года [1]. Однако в полном объеме она не сформирована до сих пор. Весьма успешным оказался запуск с 2005 года ипотечного жилищного кредитования, хотя государственная политика создания законодательных условий для его развития, действует еще с начала 1990-х годов.

В 2004 году приняты поправки в Гражданско-процессуальный кодекс РФ – о возможности обращать взыскание на единственное жилье, если оно приобретено с помощью ипотечного кредита, и в Гражданский кодекс РФ – о снятии ограничений на продажу жилья собственниками без дополнительных обременений. Тогда же был принят Закон «Об ипотечных ценных бумагах» [2]. В 2005 году Правительство РФ одобрило «Концепцию развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов», в которой определены меры по развитию ипотечного жилищного кредитования и рынка ипотечных ценных бумаг.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию

Для содействия развитию ипотеки еще в 1997 году Правительство РФ создало Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Цель АИЖК – рефинансирование выданных ипотечных кредитов.

Источниками финансовых ресурсов АИЖК являются средства уставного капитала, который периодически увеличивается за счет средств федерального бюджета, средств от размещения облигаций, обеспеченных государственными гарантиями, и ипотечных ценных бумаг. Кроме того, АИЖК создает и распространяет стандарты ипотечного кредитования, которые должны соблюдать партнеры агентства и могут использовать другие кредиторы.

На протяжении последних лет уставный капитал АИЖК несколько раз увеличивался за счет федерального бюджета и составил 94 млрд рублей (в том числе в конце 2008 и в 2009 году – на 80 млрд). Правительство предоставляет государственные гарантии по облигациям агентства. За 2000–2008 годы АИЖК рефинансировано 136 тыс. ипотечных кредитов (займов) на 105,3 млрд рублей (см. табл).

Таблица

Портфель ипотечных кредитов АИЖК [4]

Ипотечное кредитование в 2006–2009 гг.

Стабильная макроэкономическая ситуация, рост реальных доходов населения, наличие благоприятного законодательства и государственная поддержка формирования рынка привели к стремительному взлету ипотечного кредитования. В 2006 году объем ипотечных кредитов превысил уровень 2005 года в 6,2 раза. Росла и задолженность по ипотечным кредитам, если в 2006 году она составляла 1% ВВП, то в 2008 году – уже 2,6%.

В 2006 году с использованием ипотечных кредитов совершалась каждая 11-я сделка на рынке жилья, а в 2008 году – каждая 6-я. В 2008 году в пяти субъектах федерации (Костромская, Тюменская, Омская области, республики Татарстан, Тыва) доля сделок с ипотекой на рынке жилья превысила 30%, в 19 субъектах составила от 20 до 30%.

Из всех институтов жилищного сектора наиболее сильно финансовый кризис сказался на ипотечном жилищном кредитовании. В IV квартале 2008 года его объем снизился в 2 раза по сравнению с III кварталом. За первую половину 2009 года было выдано ипотечных кредитов на 54,9 млрд рублей, что в 6 раз меньше, чем за аналогичный период 2008 года, или менее 15% уровня III квартала 2008 года. В среднем ежемесячно выдавалось 6 –15 тыс. кредитов на 7–14 млрд рублей [3].

Во второй половине 2008 – первой половине 2009 года ставка по рублевым ипотечным кредитам увеличилась до 14,7%, по валютным – до 13,3%. Минимальные ставки, зафиксированные в III квартале 2007 года, составили соответственно 12,3 и 10,7%. Сократились сроки кредитов и увеличились требования к размеру первоначального взноса.

В первой половине 2009 года снизилась доля валютных ипотечных кредитов, так как девальвация рубля в конце 2008 года и высокая инфляция увеличили валютный риск для заемщика. За семь месяцев 2009 года на валютные ипотечные кредиты приходилось лишь 6% общего объема выданных (см. рис.).

Рис. Объемы ежеквартально выдаваемых в 2006 – первой половине 2009 года ипотечных и других жилищных кредитов

Источники финансирования жилищного строительства

Экономический кризис существенно повлиял и на платежеспособность заемщиков. Доля просроченной задолженности по ипотечным кредитам, рассчитанная в соответствии с российской системой бухгалтерского учета, во второй половине 2008 года стала резко расти и составила на 1 июля 2009 года по ипотечным кредитам в рублях 1,5%, в валюте – 4,4%, в среднем – 2,1%, что в 6,9 раза больше, чем год назад, и в 45,5 раза больше, по сравнению с показателем двухлетней давности.

Просроченная задолженность по ипотечным жилищным кредитам, обслуживаемым АИЖК, рассчитанная по международным стандартам финансовой отчетности, тоже выросла. Доля кредитов, по которым платеж просрочен на 3 месяца и более, на 1 апреля 2009 года достигла 9,9%, что в 2,7 раза выше, чем на соответствующую дату 2008 года [4].

Отсутствие долгосрочных источников финансирования ипотечного кредитования настоятельно требует существенной государственной поддержки рефинансирования ипотечных кредитов через АИЖК, Центральный банк, а также привлечения в этот сектор долгосрочных ресурсов государственных накопительных систем, в частности пенсионных накоплений. Иначе рынок ипотечного кредитования может быть свернут до тех пор, пока финансовые ресурсы вновь не станут доступными на рынке.

Государственная политика финансирования жилищного строительства до кризиса осени 2008 года оказалась не столь эффективной, как в сфере ипотечного кредитования. Основным источником инвестиций здесь остаются средства населения. Некоторое развитие получило кредитование граждан на участие в строительстве многоквартирных домов и индивидуальном жилищном строительстве, а также кредитование застройщиков – юридических лиц.

Так, по данным Министерства регионального развития:

– 43% площади всего введенного в эксплуатацию в 2008 году жилья граждане профинансировали за счет собственных и заемных средств (индивидуальное жилищное строительство);

– 19% – в рамках Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» [5];

– 38% построено за счет средств юридических лиц, кредитов, предоставленных застройщикам – юридическим лицам, бюджетных средств, средств граждан, привлеченных застройщиками по серым схемам в обход этого закона.

То есть доля средств населения превысила 62% (величину средств населения в серых схемах точно оценить невозможно).

Доминируя на рынке строительства жилья, застройщики настолько привыкли манипулировать дешевыми деньгами дольщиков, что неохотно обращались в банки за кредитами. А банки и не хотели их выдавать. Во-первых, строительство – непрозрачный сектор для банковского кредитования. Во-вторых, застройщики не имели надежного обеспечения по таким кредитам. Ведь землю под застройку они получали только в аренду, а это неликвидный залог. В условиях мирового финансового кризиса к этим факторам добавилось еще и отсутствие гарантированного платежеспособного спроса на построенное жилье.

Застройщики многоквартирных домов все риски перекладывали на дольщиков. Страну периодически потрясали скандалы с обманутыми дольщиками. Чтобы их защитить, в 2004 году был принят упомянутый выше закон об участии в долевом строительстве. С поправками, внесенными в 2006 году, он формально обеспечил достаточную защиту граждан-инвесторов, но, к сожалению, пока не работает в полную силу.

Современное состояние рынка жилья

В заключение отметим, что в течение 1991–2008 годов во многом удалось преодолеть наследие советского периода и сформировать основные институты рынка жилья. Сняты основные ограничения на частную собственность в жилищной сфере, доля частного жилищного фонда превышает 80%. Функционирует базовая инфраструктура рынка жилья, в том числе ипотечное кредитование.

Рынок обеспечивает возможность граждан покупать, продавать, передавать по наследству и сдавать в аренду жилье с достаточной степенью защиты. Правда, реально преимуществами рынка жилья для улучшения жилищных условий пока может воспользоваться лишь незначительная часть семей с наиболее высокими доходами.

Жилищно-коммунальный сектор, несмотря на все усилия по реформированию, все еще остается в основном прерогативой муниципальных и государственных предприятий. Он не стал инвестиционно привлекательным для частного бизнеса, хотя обладает огромным потенциалом, обусловленным гарантированным спросом населения на услуги по содержанию жилищного фонда и по предоставлению коммунальных услуг.

Плохо поддается реформированию и система градорегулирования и землепользования, ставшая источником административной ренты. Рынок жилищного строительства по-прежнему сильно зависит от административных органов. Там крайне слаба конкуренция, высоки административные барьеры и риски. Он не прозрачен для инвестирования и кредитования.

Основные направления реформирования ЖКХ понятны и не раз провозглашались в законах и документах правительства. Есть надежда, что нынешний кризис наконец-то приведет к осознанию необходимости на практике довести до логического завершения решения, намеченные в предыдущие годы.