Особенности отношений собственности в сфере недвижимости

Основным рычагом экономических отношений в сфере недвижимости, как и в других сферах экономической деятельности, выступают отношения собственности. Переход к рыночным отношениям влечет за собой изменение отношений собственности, которая из одномерной государственной собственности преобразуется в многоаспектный комплекс, состоящий из федеральной, региональной, муниципальной, частной и других видов собственности.

Таким образом возникает рынок недвижимости.

Рынок недвижимости

Создание в России полноценного рынка недвижимости с соответствующей инфраструктурой и адекватно функционирующей системой регулирования является одним из важнейших направлений, непосредственно влияющих на предпринимательский климат в стране и инвестиционную активность в экономике. Рынок недвижимости активно реагирует на изменение макроэкономической конъюнктуры, являясь своеобразным зеркалом, в котором отражается состояние экономики [3, с. 148].

За последнее десятилетие российский рынок недвижимости переживает невиданный подъем. Бурные темпы роста присущи рынкам жилой, коммерческой недвижимости, областям смежного им бизнеса: банковского, риэлтерского, страхового, юридического.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, так как недвижимость – важнейшая часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового имущества. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения [9, с. 256–258].

По мнению Фридмана и Ордуэя, рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Эти же авторы определили рынок недвижимости как комплекс отношений, связанных как с созданием новых объектов недвижимости, так и с эксплуатацией уже существующих: рынок недвижимости – это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости [7, с. 68–69].

Буланова Н.В. в целом поддерживает определение рынка недвижимости, данное зарубежными авторами, и добавляет, что передача прав собственности происходит через динамику спроса и предложения [3, с. 112–115].

Собственность, бремя и благо

Собственность представляет собой наиболее спорную и противоречивую научную категорию. Основная масса исследователей едина в том, что собственность – это экономико-юридический институт, но чрезвычайно важно в рамках названного института одновременно разграничивать:

– во-первых, собственность как юридическое отношение – отношение вещного присвоения;

– во-вторых, собственность как экономическое отношение – отношение вещного и деятельного присвоения.

Отношения первого рода осознаются в форме объектной концепции собственности. Отношения второго рода предопределяют субъектную концепцию собственности, обусловленную именно деятельным подходом.

В современных условиях исследование отношений собственности должно быть направлено, прежде всего, на деятельностное проявление концепции собственности, раскрытия содержания и роли собственности в процессе экономической деятельности. Кроме того, ряд исследователей при раскрытии экономического содержания отношений собственности используют парные категории «благо» и «бремя».

С одной стороны, собственник имеет возможность извлекать определенные блага (получать доходы, извлекать полезные свойства). С другой стороны, он вынужден нести бремя ответственности за принадлежащие ему объекты (нести расходы по содержанию, ремонту, охране, оплате налогов).

Сочетание бремени и блага дает в совокупности экономический эффект от владения собственностью, который может быть как положительным, так и отрицательным. Это особенно ярко проявляется в сфере прав собственности на недвижимость, где бремя содержания собственности достаточно велико, а возможность использования блага существенно ограничена в интересах общества. Само понятие «собственность» является отражением экономико-правовой сущности недвижимости, с учетом ее сложности и многогранности как объекта экономических отношений [6, с. 210–211].

Свойства недвижимости

Определения недвижимости, данные в экономической литературе и законодательных актах, позволяют сделать следующие выводы.

1. Недвижимость относится к экономическому благу.

2. Недвижимость как экономическое благо может быть использовано по своему прямому назначению, то есть для удовлетворения потребностей, и, прежде всего, для удовлетворения потребности в жилье, что раскрывает социальную сущность данного блага.

3. Недвижимость является специфическим товаром, с определенными свойствами, который может генерировать услуги.

4. Недвижимость способна приносить доход, то есть является капиталом.

5. Недвижимость долговечна и может служить объектом экономических отношений в течение многих лет, причем иметь форму скрытого предложения.

6. Основной компонент недвижимости – земля – является ограниченным ресурсом, количество полезных свойств данного ресурса лимитировано; и в то же время земля является базовой категорией для осуществления любой деятельности человека.

7. Недвижимость относится к числу благ, потребность в которых практически не насыщаема.

На основании перечисленных свойств недвижимости как объекта экономических отношений можно сделать следующее заключение. Недвижимость – это экономическое благо и ограниченный ресурс, требующий наилучшего варианта ее использования, обеспечивающего оптимальный социальный эффект или получение максимального дохода.

Недвижимая собственность – это отношения вещного присвоения недвижимости как экономического блага, и отношения между субъектами экономической деятельности по поводу недвижимости и результатов использования недвижимости для реализации оптимального варианта использования с целью обеспечения наибольшего социального эффекта или получения максимального дохода [1, с. 15–18].

Взаимодействие экономических субъектов по поводу недвижимой собственности, то есть формирование и развитие рынка недвижимости, зависит от уровня развития отношений собственности в сфере недвижимости.

На развитие отношения собственности в сфере недвижимости оказывают большое влияние следующие факторы:

– общеэкономические факторы развития отношений собственности;

– факторы, оказывающие влияние на развитие отношений собственности в России;

– факторы, отражающие влияние сферы недвижимости.

Особенности рынка недвижимости и отношения собственности

Рынок недвижимости занимает особое место в экономике государства.

Во-первых, он является пространственно иммобильным, и по сравнению с другими рынками, одновременно и наиболее зависим от степени социально-экономического развития и одновременно сам влияет на него.

Во-вторых, рынок недвижимости обладает определенными особенностями, не присущими другим рынкам, основополагающей из которых, на наш взгляд, является слабая регулируемость на основе только ценового механизма.

В-третьих, рынок недвижимости является наиболее значимым с инвестиционной точки зрения. Поэтому для эффективного функционирования данного рынка необходимо формирование устойчивой системы регулирования и управления развитием при согласованном использовании инструментов государственного, рыночного и саморегулирования.

Действие рыночных механизмов лишь усугубляет дифференциацию, поэтому важнейшим направлением социально-экономической политики должно стать регулирование рынка недвижимости с целью создания условий для эффективного использования недвижимой собственности с учетом приоритетов развития экономики государства. В связи с этим возникает обоснованная необходимость в сознательном государственном регулировании рынков недвижимости с учетом особенностей отношений собственности в экономике страны [8, с. 63–68].

Отношение собственности в сфере недвижимости необходимо рассматривать в двух аспектах: первый – развитие отношений собственности на объекты недвижимости, и второй – развитие собственности в комплексах и отраслях, а также изменение форм собственности в организациях и на предприятиях. При этом особенности развития отношений собственности в сфере недвижимости отражают общие тенденции развития отношений собственности в экономике России с учетом влияния структурных особенностей.

Анализ особенностей отношений собственности в сфере недвижимости позволяет сделать следующий вывод.

Основными направлениями развития отношений собственности являются процессы интеграции и дифференциации, в результате которых происходит формирование новых форм и видов собственности и появление новых ее субъектов, в формировании отношений между которыми приоритетной является концессионная модель взаимодействия между публичным (государственным, муниципальным) и частным сектором.