Система финансового обеспечения жилищного строительства в современных условиях

В последнее время особую социально-экономическую значимость приобретает проблема эффективного финансового обеспечения жилищного строительства. Становление рынка жилья в России — одно из наиболее сложных направлений социально-экономического реформирования. Эффективное функционирование инфраструктурных отраслей российской экономики — одна из наиболее важных задач социально-экономического развития страны. Здесь особенно остро сталкиваются рыночные и административные подходы, трудно найти компромисс между экономической целесообразностью и социальной необходимостью. Надежное и эффективное функционирование финансов жилищного сектора экономики жизненно важно для страны, поэтому при развитии сферы жилищного строительства требуется в высшей степени ответственный подход к выявлению, формулированию и решению имеющихся в этой областиь финансовых проблем.

Главное действующее лицо процесса капитального строительства – девелопер

Под строительством в соответствии с законодательством [1] понимается создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов), то есть объектов недвижимости. Строительство характеризуется большим количеством участников с различными функциями и задачами.

В строительном процессе участвуют: инвестор, заказчик, подрядчик, архитектурные и проектировочные организации, специализированные субподрядные организации, в создании строительной продукции — изготовители оборудования, строительных машин, строительных материалов и т.д. Все участники строительного процесса, стремятся, прежде всего, к получению максимально возможной прибыли. К особенностям отрасли относится также сезонность и высокая зависимость от естественных природных условий.

Выделим следующие группы субъектов финансовых отношений в сфере жилищного строительства: строительные организации (застройщики, подрядчики, поставщики), посредники, покупатели, продавцы, инвесторы, заемщики, кредиторы. В качестве покупателей, продавцов, инвесторов, заемщиков и кредиторов могут выступать физические и юридические лица.

Главное действующее лицо процесса капитального строительства – девелопер (застройщик), которым признается лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство объектов недвижимости либо их реконструкцию. Другими словами, девелоперы/застройщики – это компании, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов капитального строительства. Следует отметить, что в настоящее время в России термин «девелопмент» пока еще носит скорее декоративный характер. Девелопмент – это перспектива перехода от индифферентного к земле строительства к деятельности частных инвесторов по обустройству земли, которая мотивирована пониманием ее экономического, инвестиционно-строительного потенциала как объекта оборота на рынке недвижимости [4]. Если застройщик (строительная организация) возводит здание, то девелопер, являясь, как правило, частным инвестором, также может заняться капитальным строительством объекта или, подготовив земельный участок, продать его застройщику.

Финансирование капитальных вложений по стройкам и объектам может осуществляться за счет как одного, так и нескольких источников. При выборе внешних источников финансового обеспечения жилищного строительства застройщики оценивают стоимость привлекаемых средств и их доступность. В российских условиях такими источниками являются:

— средства граждан, желающих приобрести жилье (единовременные плательщики и долевые участники строительства);

— средства крупных инвесторов;

— средства участников фондового рынка;

— кредитные средства;

— бюджетные средства, выделяемые в рамках государственных целевых программ.

В состав внутренних финансовых ресурсов предприятий, используемых для финансирования инвестиционной деятельности, включаются:

— прибыль по строительно-монтажным работам, выполняемым хозяйственным способом;

— поступления от ликвидации основных фондов в строительстве, осуществляемом хозяйственным способом (при разборке временных нетитульных зданий и сооружений);

— доходы, полученные от попутной добычи строительных материалов на месте строительства объектов;

— мобилизация внутренних ресурсов для строительства объектов, осуществляемого хозяйственным способом

и др.

Как показывает практика, реализации проектов жилищного строительства, организатор проекта (застройщик, девелопер), как правило, из собственных средств и/или средств инвесторов финансирует разработку и согласование проектно-сметной документации и покупку (аренду) земельного участка. Финансирование непосредственно строительных и монтажных работ, а также иных расходов осуществляется за счет привлеченного финансирования [2].

Четыре основных метода финансового обеспечения строительства

Финансовое обеспечение жилищного строительства представляет собой систему форм, методов и инструментов аккумуляции финансовых ресурсов и финансирования расходов на строительство жилья (см. рис. на с. ???).

Рис. Система финансового обеспечения жилищного строительства

Применительно к расходам, которые осуществляются в рамках исследуемой сферы, систематизировав многообразие существующих методов осуществления государственной расходной политики и расходной политики предприятий (организаций), выделим четыре основных метода финансового обеспечения: приобретение, финансирование, кредитование и инвестирование [3].

Приобретение − метод, при котором происходит эквивалентный обмен стоимости на потребительную стоимость (покупка земли застройщиком, покупка жилья юридическими и физическими лицами, органами власти). В данном случае субъект финансовых отношений выступает в качестве покупателя, оплачивая цену приобретаемого жилья, определяемую на основе рыночных механизмов.

Финансирование предполагает полное или частичное покрытие издержек субъекта (финансирование работ подрядчика, бюджетное финансирование в рамках реализации государственных целевых программ и т.д.). Финансирование всегда носит целевой характер, в зависимости от выбранной цели подразделяется на сметное, долевое и проектное. При сметном финансировании размер финансирования определяется посредством калькуляции затрат с использованием установленных нормативов. Долевое финансирование предполагает частичное покрытие издержек хозяйствующего субъекта при наличии совместной, четко оговоренной цели (например, долевое участие граждан в строительстве жилья, субсидирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов, создание объектов коммунальной инфраструктуры за счет средств бюджетов разного уровня). Проектное финансирование предполагает выделение финансовых средств хозяйствующему субъекту (государственному или негосударственному), покрывающих все издержки, но только на реализацию определенных мероприятий (реализация национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России»).

Кредитование предполагает выделение финансовых ресурсов на основе возвратности и платности: коммерческие и государственные кредиты застройщику на реализацию инвестиционного проекта в сфере жилищного строительства, ипотечные кредиты физическим лицам, использование государством заемных средств населения и юридических лиц на развитие коммунальной инфраструктуры. В России застройщик, как правило, не обладает достаточными активами в качестве обеспечения для получения кредита. Земельный участок невозможно использовать в качестве залога, поскольку права собственности на него отсутствуют. Залог строящихся объектов также затруднен; стоимость оборудования, принадлежащего застройщикам, которое может стать обеспечением по кредиту, составляет менее 10% стоимости возводимых строительной компанией объектов. При этом следует учитывать, что застройщики часто привлекают для работы подрядные строительные организации, то есть могут совсем не иметь собственных оборотных средств. В этих условиях основным источником привлечения финансовых ресурсов являются средства инвесторов, а также граждан, желающих приобрести жилье.

Инвестирование предполагает вложение финансовых ресурсов в создание объектов недвижимости или приобретение имущественных прав. В данном случае выделение средств ограничивается этапом формирования основного или уставного (акционерного) капитала, без дальнейшего покрытия текущих расходов (осуществление инвестиций в жилищное строительство посредством механизма государственно-частного партнерства, покупка акций предприятия и т.д.).