Управление инвестициями в условиях экономического кризиса

Строительный комплекс в конце 2008 года ощутил на себе влияние кризиса сильнее, чем другие отрасли. Нынешний кризис тесно связан с прекращением кредитования застройщиков, поскольку значительная часть проектов сегодня реализуется за счет заемных средств.

В итоге приток денежных средств в строительные компании сократился с двух сторон: произошло сокращение займов и возможностей кредитоваться и перекредитовываться и резко сократились продажи. Банки отказывали (и отказывают) застройщикам пролонгировать кредитные договоры на прежних условиях, предлагая повысить процентную ставку, либо требуя незамедлительного возврата средств, что усугубило и без того сложную ситуацию.

Кризис

Строительные компании оказались в кольце сужающейся ликвидности. Не вполне понятной остается логика банков, ведь долговая нагрузка строительного комплекса не самая высокая по сравнению с другими секторами. Есть отрасли, где соотношение чистой прибыли к банковским займам значительно ниже.

Никакого четкого внутреннего решения проблемы на сегодня нет. Если, конечно, не говорить о полной перестройке строительного рынка, в основе которой лежит значительное сокращение производственных объемов. И до тех пор, пока не разрешатся проблемы, существующие вне строительной сферы, не исчезнет и кризис внутри строительного комплекса.

На наш взгляд, самих действий и мер по преодолению кризиса заявлено достаточно, но главная опасность, что они будут фрагментарными и несогласованными. Должна быть серия скоординированных действий, которая бы аккумулировала в себе все инструменты. Вообще, для возвращения доверия и банков, и покупателей необходимо максимально широко освещать мероприятия по поддержке строительной отрасли.

Но даже в случае возобновления всех процессов финансирования компании сократят свои инвестиционные программы. На фоне кризиса строители пребывают в некотором шоке и активно занимаются внутренней оптимизацией. Поэтому в лучшем случае с учетом принятых мер в 2009 году можно ожидать нулевой прирост по объемам строительства жилья в сравнении с 2008 годом.

Вероятнее всего, что и ликвидность в строительной сфере до конца 2009 года может быть восстановлена. Но это не приведет к возврату всех оставленных проектов. С учетом всех предложенных мер, 2009 год для некоторых успешных регионов (например, Республики Татарстан) должен стать годом нулевого роста, и это довольно оптимистический сценарий развития.

Модель денежных потоков

Чтобы более подробно описать механизмы изменения правил игры на рынке недвижимости, приведем укрупненную модель денежных потоков, поступающих в строительный комплекс (см. рис. на с. ???).

Как показано на рисунке, основные действия по оптимизации инвестиционной деятельности строительного комплекса состоят в следующем:

– государственная поддержка банковской системы осуществляется при соглашении выполнения банками определенных условий кредитования населения и фирм;

– выдача ипотечных кредитов – согласно условиям, поставленным государством (оптимальные требования: ставка 14-15%, срок выдачи 25-30 лет);

– восстановление кредитных линий строительных фирм, снижение ставок по кредитам до уровня начала 2008 года;

– осуществление господдержки при создании стройсберкасс;

– привлечение у населения денежных средств в стройсберкассы;

– привлечение бюджетных средств в развитие инфраструктурных проектов;

– дополнительное привлечение бюджетных средств на поддержку жилищного строительства.

Стоит отметить, что повышение доступности банковского кредитования для предприятий антикризисными мерами Правительства РФ предусмотрены [2], но конкретно не прописаны требования к банкам, получающим государственную поддержку. Таким образом, данный механизм воздействия государства на банковскую систему в настоящее время практически не работает.

Стройсберкассы

Очевидной становится необходимость других способов мобилизации средств для кредитования и жилищного строительства. Одним из таких способов может выступить система строительных сбережений.

Стоит подчеркнуть, что стройсберкассы и ипотечная кредитная система в данном случае не являются конкурентами, и они могут эффективно дополнять друг друга [1]. Такую схему можно представить как «стройсберкасса + ипотека»: 30–40% от стоимости квартиры гражданин накапливает в стройсберкассе, ссуда от стройсберкассы составляет примерно столько же, остаток в 20–40% финансирует банк за счет ипотечного кредита.

Положительным является тот факт, что накопления через систему стройсберкасс обеспечивают приход на рынок ипотеки нижнего сегмента среднего класса, представители которого в настоящее время практически не могут получать ипотечные кредиты. Данная система посредством предоставления государственных премий может стимулировать накопление собственного капитала в жилищном строительстве.

Кроме всего прочего, в систему строительных сбережений могут эффективно встраиваться такие формы государственной поддержки, как:

– накопительно-ипотечные системы для военнослужащих;

– использование жилищных сертификатов;

– программы по предоставлению жилья молодым семьям;

– сертификаты на использование материнского капитала и другие.

Выделение таких средств через систему строительных сбережений может удваивать данные средства благодаря предоставлению кредита на эквивалентную сумму.

Еще одним шагом по преодолению кризиса может стать привлечение бюджетных средств в развитие инфраструктурных проектов. За счет масштабных инвестиций в инфраструктурные проекты возможно создание большого количества новых рабочих мест, что особенно актуально в рамках кризиса. Получив механизмы финансового управления, государство сможет повлиять на ситуацию в строительной отрасли и решить больше вопросов, чем в условиях стабильной экономики.

В строительном комплексе регионов и страны в целом имеются значительные резервы инвестиционного роста. При рациональном использовании всех этих резервов строительный комплекс способен не только восстановить свои позиции, но также и существенно улучшить их в дальнейшем. А благодаря мультипликативному эффекту он способен существенно повлиять на изменение общеэкономической ситуации в стране.

Таким образом, совершенствование инвестиционной деятельности является ключевым фактором для преодоления экономического кризиса и для выхода на новую ступень развития.