Практика применения индикаторного анализа рынка при разработке стратегии развития жилищного строительства в Хабаровском крае

Шишмаков С.В.1, Гареев И.Ф.2
1 Дальневосточный институт международного бизнеса
2 Казанский государственный архитектурно-строительный университет

Статья в журнале

Жилищные стратегии
Том 6, Номер 4 (Октябрь-Декабрь 2019)

Цитировать:
Шишмаков С.В., Гареев И.Ф. Практика применения индикаторного анализа рынка при разработке стратегии развития жилищного строительства в Хабаровском крае // Жилищные стратегии. – 2019. – Том 6. – № 4. – С. 377-402. – doi: 10.18334/zhs.6.4.41474.

Эта статья проиндексирована РИНЦ, см. https://elibrary.ru/item.asp?id=42620105

Аннотация:
В статье изложен подход и показаны способы расчета основных индикаторов рынка жилищного строительства Хабаровского края: потребности и платежеспособного спроса на жилье различного класса со стороны населения, предложения жилья на рынке, значения равновесных цен и объемов жилищного строительства. Результаты индикаторного анализа использовались в процессе разработки стратегии развития жилищного строительства Хабаровского края до 2030 года для определения объемов жилищного строительства в разрезе муниципальных образований края, а также программы развития краевых мощностей по производству строительных материалов. Полученные результаты будут полезны при разработке жилищной политики и оценке ее эффективности.

Ключевые слова: жилищное строительство, рынок жилья, жилищная политика, потребность в жилье, покупательная способность, спрос на жильё, предложение жилья, равновесная цена, равновесный объем

JEL-классификация: O18, R31, R39



Введение

В СССР жилищное строительство основывалось на принципах баланса потребности населения страны в жилье и объемах его производства, строительства и распределения. Планируемые объемы жилищного строительства определялись исходя из потребности в трудовых ресурсах районов страны, с учетом планирования размещения производственных сил. Позднее, с разрушением системы государственного планирования, объемы жилищного строительства в Российской Федерации определялись уже рыночными механизмами на основе баланса спроса и предложения. Разумеется, рыночные механизмы были далеки от идеальных, описываемых экономической теорией совершенной конкуренции. Вследствие различного рода ограничений и недостаточной капиталоемкости строительной отрасли [15] (Kiyanenko, 2019), в регионах постепенно накапливались диспропорции платежеспособного спроса на жилье и его предложения, что приводило к необоснованному росту цен, снижению обеспеченности жильем населения, падению качества его жизни и усилению миграции [23, 24].

Проблема низкой доступности жилья и низкого уровня жилищной обеспеченности носит комплексный характер, влияет на социальное благополучие всего общества, общее социально-экономическое развитие страны [5] (Gattunen, 2016).

В развитых капиталистических странах для регулирования рыночных механизмов в целях повышения общественного блага и устранения диспропорций применяется метод индикаторного планирования или индикаторного анализа, как на макро-, так и на мезоуровне, т.е. на уровне регионов или секторов экономики. Особенное развитие методология индикаторного планирования получила в таких странах, как США, Великобритания, Франция, Япония и в Китае [22] (Ovsyannikova, Rabtsevich, Yugova, 2017). В России метод индикаторного анализа и планирования также используется, хотя широкого применения пока не получил несмотря на его очевидные преимущества.

Данный метод основан на расчете основных индикаторов, характеризующих экономический и социальный потенциал, степень или уровень экономического развития, достижение плановых результатов и эффективное использования ресурсов. На макро- и мезо-уровнях, в том числе на уровне таких социально-экономических систем, как городские агломерации, метод носит прогностическую, рекомендательную функцию, позволяющую координировать усилия всех участников рынка и государства с его регуляторными функциями с целью максимизации общественного блага и ускорения темпов экономического развития [3] (Volchkova, 2014).

По мнению некоторых исследователей, для оценки эффективности жилищной политики для использования при формировании планов и мер, направленных на актуализацию жилищной политики с учетом текущей ситуации и сложившихся тенденций, необходимо разработать систему критериев [7] (Guzikova, Kolesnikov, Plotnikova, 2017). В условиях, когда целевые программы как инструмент государственных инвестиций в жилищное строительство являются одной из эффективных мер, это является обязательным условием [10] (Zalkind, 2016).

Важность адекватного регулирования жилищного строительства заключается в том, что за счет эффекта мультипликации каждый рубль жилищных инвестиций порождает 4 рубля добавленной стоимости в экономике города [22] (Ovsyannikova, Rabtsevich, Yugova, 2017).

В связи с вышеизложенным нами поставлена цель по исследованию практики применения индикаторного анализа рынка жилищного строительства Хабаровского края, с целью формирования наиболее эффективной стратегии его развития до 2030 года, с точки зрения общественных и государственных интересов, а не только отдельных хозяйствующих субъектов. Изложенная методика анализа и расчета основных индикаторов рынка жилищного строительства может быть использована другими регионами России при разработке собственных стратегий и программ развития.

При этом стоит отметить, что с локальными форс-мажорными, выходящими из под контроля ситуациями, укрупненные методики не совладают. Например, массированный информационный поток, положительно воздействующий на социально-экономические ожидания домохозяйств, даже не подтвержденный объективными социально-экономическими предпосылками, может быть весьма действенным фактором, влияющим на ценовые показатели локального рынка недвижимости [8] (Dzhons, 2019). Аналогичная ситуация с мировым финансовым кризисом, при котором не подвержены диверсификации риски, связанные с ним.

Более того, предложенная методика анализа рынка жилищного будет важна и для прогнозирования, направленного на корректировку инвестиционно-строительной деятельности региона [4, 7] (Vorobev, Akimova, Evseeva, 2019; Guzikova, Kolesnikov, Plotnikova, 2017). Некоторые ученые углубились еще дальше и предложили систему управленческих решений, принимаемых по результатам оценки эффективности жилищной политики региона [17] (Korolkova, Medvedev, 2019).

В целом вопросы развития жилищного строительства являются вопросами устойчивого развития региона [27] (Ruiga, 2017), где инновации занимают ключевое место, особенно в условиях цифровизации [30] (Syrovatkina, Fedorova, 2018). При этом вопросы инновационного развития строительной отрасли являются самостоятельным направлением для исследования [16] (Klescheva, 2013). Вместе с этим усилия всех авторов направлены на качественное развитие строительной отрасли [29] (Starovoytov, 2019) и жилищно-коммунального хозяйства [31] (Hovanskaya, 2018).

Методика исследования

Под спросом на жилье понимается потребность людей в дополнительных квадратных метрах, необходимых для улучшения условий их проживания и подкрепленная покупательной способностью (возможностью приобретения жилья). В связи с этим на первом этапе анализа производится расчет потребности в жилье, а на втором – расчет спроса, т.е. возможности приобретения требуемого жилья. Затем спрос распределяется по годам пропорционально прогнозной динамике численности населения Хабаровского края по целевым возрастным группам, а также с учетом иных факторов оказывающих влияние на спрос, к числу которых относится выбытие ветхого и аварийного фонда и конъюнктура вторичного рынка жилья.

Таким образом, общая логическая схема расчета платежеспособного спроса на жилье состоит из трех основных этапов:

1. Расчет потребности в жилье по категориям населения.

2. Расчет возможности приобретения жилья различными категориями населения края (расчет спроса).

3. Распределение спроса по годам до 2030 г.

Результаты исследования

Первый этап – расчет потребности.

Расчет потребности населения в дополнительных квадратных метрах проводится на основе данных статистики об обеспеченности населения края жильем по состоянию на 2014 год [6, 18, 19].

Таблица 1

Распределение домашних хозяйств по размеру общей площади жилого помещения в среднем на проживающего, % от общего числа обследуемых домохозяйств

Распределение домашних хозяйств по размеру общей (полезной)
площади жилого помещения
в среднем на проживающего, м2
Все
домашние
хозяйства
Домашние хозяйства, проживающие:
в городской
местности
в сельской
местности
Год
2013
2014
2013
2014
2013
2014
до 9,0
2

2

5

от 9,1 до 11,0
9
3
8
3
13
4
от 11,1 до 13,0
9
8
8
7
14
11
от 13,1 до 15,0
10
13
11
11
6
22
от 15,1 до 20,0
17
20
17
20
18
20
от 20,1 до 25,0
17
18
18
19
10
17
от 25,1 до 30,0
11
11
10
12
11
4
от 30,1 до 40,0
9
12
9
13
12
8
от 40,1 и более
16
15
17
15
11
14
Источник: Жилищно-коммунальное хозяйство Хабаровского края: cт. cб. / Хабаровскстат. – Хабаровск, 2015. – 80 с.

В расчете участвуют не только работающие граждане, но и дети и пенсионеры. Из таблицы 1 видно, что, например, процент населения, имеющего менее 9 м2 жилья на человека в 2014 г. в Хабаровском крае, равен нулю, а доля населения, имеющего от 20 до 25 м2 жилья на человека, равна 17 %.

Средняя обеспеченность населения края жильем составляет 22 м2 на человека. По международным стандартам Организации Объединенных Наций, минимальная норма обеспеченности жильем, которая удовлетворяет бытовым потребностям человека, а также нормальному развитию личности составляет не менее 30 м2 общей площади на человека.

Таблица 2

Определение дефицита жилья для жителей Хабаровского края

Жилплощадь на 1 чел., м2
%
Численность
группы, чел.
Дефицит
на 1 чел., м2
Дефицит на группу населения, м2
до 9,0
0
0
0
0
от 9,1 до 11,0
3
40 197
8
321 579
от 11,1 до 13,0
8
107 193
6
643 158
от 13,1 до 15,0
13
174 189
16
2 787 017
от 15,1 до 20,0
20
267 982
12,5
3 349 780
от 20,1 до 25,0
18
241 184
7,5
1 808 881
от 25,1 до 30,0
11
147 390
20
2 947 806
от 30,1 и более
27
361 776
30
10 853 287
Итого

1 339 912

22 711 508

Источник: составлено авторами.

Расчет потребности в жилье в таблице 2 производится следующим образом.

В расчете спроса участвует все население края, составляющее 1339 тыс. чел.

Граждане, чей среднедушевой доход ниже прожиточного минимума (строки 2 и 3), отнесены к категории социально незащищенных и нуждающихся в экономичном или льготном жилье. Их потребность рассчитана исходя из норматива 18 м2 на человека, следовательно, потребность или дефицит дополнительных квадратных метров на каждого человека в данной группе составляет 8 и 6 м2 на человека, соответственно. Учитывая численность населения данной группы в крае в 40 197 чел., совокупная потребность в жилье по данной группе составляет 321,5 тыс. м2.

Потребность для граждан, чья жилплощадь на 1 чел. менее 30 м2 (строки 4–7), рассчитана как разность между нормативом ООН в 30 м2 и средней величиной уже имеющейся жилплощади. Потребность для жителей, которые уже обеспечены жильем по норме ООН и более (строка 8, табл. 2), рассчитана как разность обеспеченности жильем населения Швеции [1] в 60 м2 и нормой ООН. Королевство Швеция расположено на севере Европы, на Скандинавском полуострове, и имеет значительную протяженность в субмеридиональном направлении, как и территория Хабаровского края. Зимой в Швеции преобладают ясные дни с обильным снежным покровом и температурой в январе на севере страны -16˚. Географические и климатические условия этой европейской страны наиболее подходят для сравнения с Хабаровским краем. По тем же соображениям для сравнения можно выбрать и Канаду, где показатели обеспеченности жильем составляют 69 м2/чел.

Следует отметить, что в странах Северо-Восточной Азии, таких как Япония [2] и Китай [3], жилищная обеспеченность составляет 23 и 46,7 квадратных метра на человека соответственно. При этом в Китае значение нормы ООН превышено и продолжает расти вследствие значительных темпов ежегодного жилищного строительства.

Почему для сравнения не взять Японию, где показатель жилищной обеспеченности составляет 21,9 м2 и сопоставим с российским – 22,9 м2?

Здесь следует учитывать, что рынок жилищного строительства в Японии имеет свои особенности. Так, плотность населения в Японии составляет более 300 человек на квадратный километр, что превышает значение Хабаровского края в 176 раз (плотность населения края 1,69 чел/км2), что делает эти показатели практически несопоставимыми (для сравнения плотность населения Швеции 21,9 чел./км2). Высокая плотность населения и дефицит земли обуславливает дороговизну жилья в Японии. Фактически в Японии отсутствует привычное для европейских стран деление жилья на классы по уровню комфорта и стоимости (эконом, среднее, престижное). Жилье делиться на квартиры в городах (в среднем 70–80 м2), стоимость которых колеблется от 450 тыс. до 1 млн американских долларов, и дома, которые располагаются в пригороде (100–140 м2). Подавляющее большинство японцев предпочитают приобретать дома, в силу укоренившейся традиции жить в деревянном доме и его более низкой стоимости.

Как подчеркивает архитектор и социолог, известный российский исследователь К.В. Кияненко, строительство многоквартирного жилья в России выполняет интеграционные функции, когда условно вместе живет население разных слоев [15] (Kiyanenko, 2019). И в нормативных документах отмечается важность многоквартирного жилья.

При этом ученые осознают, что массовое строительство многоквартирных многоэтажных домов во всех городах страны уже дано составляет градостроительную и технологическую проблему для дальнейшего устойчивого развития российских территорий [25] (Popova, 2008). Хотя для разрешения этой проблемы некоторые исследователи предлагают синхронизировать функционирование инвестиционно-строительных проектов жилищного строительства и территорий опережающего социально-экономического развития с использованием механизмов государственно частного партнерства [13, 14] (Kadnikova, 2015), (Kapustkina, 2019).

Дома в Японии приобретаются по ипотеке на 30–40 лет с ежегодной ставкой в 1 %. Такая ситуация не характерна для Хабаровского края, где исторически сложившись, преобладает городское урбанизированное население и жилье экономкласса, стоимость которого несравнима со стоимостью жилья в Японии.

Таким образом, общая расчетная потребность населения Хабаровского края в количестве 1339 тыс. чел. составляет 22,7 млн м2 жилья.

Второй этап – расчет спроса на жилье.

Для того чтобы рассчитать платежеспособный спрос или возможность приобретения требуемого жилья, сначала проанализируем население края по величине среднедушевых денежных доходов. Распределим на основе статистики [4] население Хабаровского края по величине среднедушевых денежных доходов в группы, аналогичные обеспеченности жильем [6, 26].

Добавим к данным статистики по каждой группе населения расчетные значения денежных средств, которые они могут инвестировать в приобретение жилья. Данные приведены в таблице 3. В расчете спроса на жилье участвует все население края в количестве 1339 тыс. чел.

Согласно практическим рекомендациям Всероссийской программы развития ипотечного кредитования до 2030 года, доля совокупного дохода гражданина, которая может быть уплачена по ипотеке, составляет 35 %. В столбце 5 представлены ежемесячные платежи по ипотечным займам, которые жители Хабаровского края могут производить в случае их получения. Они рассчитываются как 35 % от совокупного дохода по группе населения. Сумма ипотеки, которая может быть выдана жителям края на приобретение жилья, графа 6, рассчитывается с помощью банковского кредитного калькулятора с учетом суммы ипотечных кредитов ранее выданных жителям Хабаровского края. Данные о суммах ранее выданных ипотечных кредитов жителям края представлены Центральным банком России.

В столбце 7 рассчитана площадь жилья, которая может быть приобретена жителями Хабаровского края по классам жилья. Спрос граждан со среднедушевыми доходами от 10 до 22 тыс. руб. отнесен к жилью экономкласса (строки 4–5). Расчетная цена м2 жилья данного класса установлена в 48 тыс. руб. Спрос граждан со среднедушевыми доходами от 10 до 40 тыс. руб. отнесен к жилью среднего класса (строки 6–7). Расчетная цена кв. м жилья данного класса установлена в 54 тыс. руб.

Спрос граждан со среднедушевыми доходами свыше 40 тыс. руб. отнесен к престижному жилью (строка 8). Расчетная цена кв. м жилья данного класса установлена в 70 тыс. руб.

За величину платежеспособного спроса для каждой группы жителей края принят меньший по этой группе показатель.

Таким образом, совокупный спрос на жилье в крае со стороны населения в количестве 1339 тыс. чел. без учета жилья для всех категорий льготников составляет 11 189 тыс. м2 жилья, в том числе:

– экономкласса – 3230 тыс.;

– среднего класса – 3793 тыс.;

– престижное – 4166 тыс.

По данным министерства жилищно-коммунального хозяйства края, спрос на жилье экономкласса [20] со стороны граждан, относящихся к основным категориям льготников, оценивается в 2625 тыс. м2.

Таким образом совокупный спрос на жилье в крае оценивается в 13 814 тыс. м2, в том числе:

– жилья экономкласса – 5855 тыс. (в том числе для льготников 2625 тыс.);

– жилья среднего класса – 3793 тыс.;

– жилья престижного класса – 4166 тыс.

Третий этап – распределение спроса по годам.

Распределение платежеспособного спроса населения на жилье, выраженное в площади, было бы не корректно распределять по годам без анализа численности населения края по возрастным группам до 2030 г. и особенностей спроса, который каждая из этих групп предъявляет к жилью. Взрослое население Хабаровского края распределено по возрастным группам с интервалом в 10 лет. При этом спрогнозировано количество жителей в каждой возрастной группе до 2030 г. Прогнозные данные о количестве населения в каждой возрастной группе представлены в таблице 4.

По результатам демографического анализа можно сделать следующие выводы о тенденциях развития жилищного рынка Хабаровского края (рис. 1).

Рисунок 1. Прогноз численности населения Хабаровского края по возрастным группам

Источник: [1, 19, 24]

1. Потребность в жилье экономкласса будет снижаться по причине снижения численности основной группы потребителей жилья экономкласса – людей возрастной группы от 25 до 34 лет (рис. 1). Аналогичная тенденция происходит не только на территории края, но и в целом по Российской Федерации [28] (Sirotkin, Skorin, Romanova, 2019). Рыночное предложение, наоборот, будет расти за счет освобождения старых малогабаритных квартир вследствие увеличения численности людей в возрасте свыше 70 лет и естественном убытии. Это приведет к уменьшению спроса на данное жилье в новостройках и снижению цен на жилье данного класса. Также увеличится предложение данного жилья в наем, что будет приводить к снижению наемной платы [9].

2. Будет наблюдаться растущий устойчивый спрос на качественное жилье среднего класса и престижное жилье (как покажет дальнейший анализ, существует также дефицит предложения жилья данного класса) [21].

Приведем расчет количественного показателя спроса на жилье по различным категориям. Жилье относится к соответствующему классу по следующим критериям: экономичное – до 30 м2 на человека и до 90 м2 общей площади жилья, стоимостью ~ 48 тыс. руб. за м2 ; среднего класса – от 30 до 50 м2 на человека до 150 м2 общей площади жилья, стоимостью ~ 54 тыс. руб. за м2; престижное –50 м2 на человека и выше, стоимостью ~70 тыс. руб. за м2.

На основе данных демографического анализа можно произвести распределение платежеспособного спроса в крае по категориям жилья до 2030 г. Рассчитанная по описанной выше методике величина спроса на жилье экономкласса на начало 2016 г. составляет 5,8 млн м2 жилья. Однако как показал демографический анализ, величина этого спроса будет уменьшаться по мере поступления на вторичный рынок освобождающегося жилья экономкласса. Расчеты спроса приведены в таблице 5.

Из данной таблицы видно, что в начале 2016 г. совокупный спрос на жилье экономкласса в крае оценивается в 5855 тыс. м2. В 2016 г., согласно оптимистичному сценарию развития строительной отрасли, этот спрос будет удовлетворен на 456 тыс. м2, в том числе за счет вторичного рынка жилья на 77 тыс. м2 и новостроек на 379 тыс. м2. Следовательно в начале 2017 г. совокупный спрос на жилье экономкласса составит 5855 тыс. – 456 тыс. = 5399 тыс. м2. В 2017 г. спрос в 5399 тыс. м2 будет удовлетворен на 493 тыс. м2, в том числе: за счет вторичного жилья на 83 тыс. м2 и новостроек на 416 тыс. м2 и так далее по каждому году. К 2030 г. спрос населения на жилье экономического класса в размере 5855 тыс. м2 жилья должен быть удовлетворен полностью, в том числе за счет первичного рынка жилья на 4011 тыс. м2 и вторичного рынка жилья на 1843 тыс. м2. Динамика спроса на жилье экономического класса приведена на рисунке 2.

Рисунок 2. Ежегодный спрос на жилье экономкласса в Хабаровском крае до 2030 г., тыс. м2

Источник: составлено авторами.

Таблица 3

Распределение населения Хабаровского края по величине среднедушевых денежных доходов,

расчет покупательной способности

Доход
на 1 чел., руб.
% населения
Численность
населения,
чел.
Совокупный
доход, руб.
Платежи
по ипотеке, руб.
Сумма
возможной
ипотеки, руб.
Платежеспособный спрос на жилье, м2
Потребность жилья, м2
до 5000,0
1,2
16 079
80 394 720
0
нет
0
расч.
отдельно
5000,1–7000,0
2,6
34 838
209 026 272
0
нет
0
расч.
отдельно
7000,1–10 327,0
7,2
96 474
837 487 877
0
нет
0
расч.
отдельно
10 328–17 042,0
13
174 189
2 383 770 444
834 319 655
47 895 510 343
997 823
2 787 017
17 043–22 754,0
20
267 982
5 332 313 795
1 866 309 828
107 138 626 211
2 232 055
3 349 780
22 755–32 235
18
241 184
6 631 358 479
2 320 975 468
133 239 465 017
2 467 398
1 808 881
32 236–40 124,0
11
147 390
5 332 581 778
1 866 403 622
107 144 010 603
1 984 148
2 947 806
Свыше 40 124
27
361 776
14 515 909 854
5 080 568 449
291 658 499 418
4 166 550
10 853 287
Итого:

1 339 912


687 076 111 592
11 189 457

Источник: Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Хабаровскому краю: www.habstat.gks.ru

Таблица 4

Прогноз численности населения по возрастным группам, тыс. чел.

Возраст, лет
Год
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
25–34
263
242
240
236
230
224
214
199
186
172
158
147
138
133
128
35–44
205
208
211
215
219
222
226
232
235
238
241
242
240
236
230
45–54
170
171
173
175
178
182
187
192
198
202
205
208
211
215
219
70–79
76
81
86
91
98
104
112
122
134
148
157
163
166
171
172
Источник: Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Хабаровскому краю: www.habstat.gks.ru

Аналогичным способом происходит распределения платежеспособного спроса на жилье среднего и престижного класса. Расчеты по этим классам жилья в статье не приводятся, чтобы не перегружать ее аналитическим материалом.

Некоторые исследователи ставят задачи по оценке степени влияния инвестиционно-строительной деятельности, в основе которой лежит прогнозирование инвестиционного спроса на жилье [11] (Ivanova, 2014), на уровень инновационного развития региона. Отдельные ученые ставят не менее важные вопросы – определение взаимосвязи агломерационных процессов и перспектив инновационного развития экономики региона [12] (Kashin, Kravets, 2017).

Общий спрос на жилье складывается из спроса на жилье каждой категории, и к нему добавляется потребность населения в льготном жилье. Данные представлены в таблице 6.

Ежегодный платежеспособный спрос по всем категориям жилья в крае приведен на рисунке 3.

Рисунок 3. Ежегодный спрос на жилье по категориям до 2030 г., тыс. м2

Источник: составлено авторами.

Таблица 5

Расчет спроса на жилье экономкласса в Хабаровском крае до 2030 г.

Показатель
Год
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
Ежегодный спрос на 31 декабря каждого года на жилье экономкласса снижающимся итогом, тыс. м2
5399
4901
4371
3814
3197
2817
2449
2097
1760
1438
1131
837
552
273
0
Ежегодный спрос на жилье экономкласса, включая льготников тыс. м2, в том числе:
456
499
530
557
617
379
368
352
337
322
307
294
285
279
273
Удовлетворение ежегодно спроса на жилье экономкласса за счет вторичного рынка с учетом выбытия ветхого жилья, тыс. м2
77
83
88
93
100
107
114
125
137
151
161
163
154
147
142
Удовлетворение ежегодно спроса на жилье экономкласса за счет первичного рынка, тыс. м2
379
416
441
464
517
273
254
227
200
171
146
131
131
131
131
Источник: составлено авторами.

Таблица 6

Общий спрос на все категории жилья в Хабаровском крае до 2030 г., тыс. м2

Показатель
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
итого
за 15 лет
Общий спрос на жилье на первичном рынке на 31 декабря каждого года снижающимся итогом
11 088
10 166
9215
8238
7204
6410
5629
4868
4129
3415
2722
2042
1360
680
0
11 971
Общий ежегодный спрос на жилье на первичном рынке, в том числе:
883
922
951
977
1034
794
781
761
739
714
693
680
681
681
680
11 971
Ежегодный спрос на жилье экономического класса
379
416
441
464
517
273
254
227
200
171
146
131
131
131
131
4011
Ежегодный спрос на жилье среднего класса
227
229
232
235
239
244
250
256
261
266
269
272
272
272
271
3793
Ежегодный спрос на жилье престижного класса
278
278
278
278
278
278
278
278
278
278
278
278
278
278
278
4167
Источник: составлено авторами.

Расчет равновесных цен и объемов жилищного строительства

На основе данных хабаровской краевой статистики, министерства строительства Хабаровского края, а также данных о состоянии рынка, в том числе сведений о рыночных ценах на квартиры в г. Хабаровске и Комсомольске-на-Амуре были выведены уравнения и составлены прямые спроса со стороны населения края на различные категории жилья, а именно: жилье экономического класса; жилье среднего класса; жилье престижного класса. Результаты исследования приведены на рисунках 4–9. Как видно из рисунка 4, спрос на жилье экономического класса в Хабаровском крае превышает 400 тыс. м2 в год. Однако нынешнее предложение жилья по цене в 57,8 руб. за м2 определяет равновесный объем строительства всего в 107 тыс. м2. Это означает, что потенциальный спрос на жилье в Хабаровском крае удовлетворен на 25 %.

Рисунок 4. Спрос на жилье экономкласса в Хабаровском крае в 2014 г.

Источник: составлено авторами.

Спрогнозируем, что произойдет со спросом на экономическое жилье в Хабаровском крае в 2025 г.

В 2025 г., как видно из рисунка 5, спрос сократится. Его предельная емкость составит не более 180 тыс. м2 жилья, включая площади, необходимые для исполнения краевых полномочий по обеспечению краевых категорий льготников, а также граждан признанных малоимущими, жилье для которых возводится на средства органов местного самоуправления.

Рассмотрим спрос на жилье в средней ценовой категории (рис. 6). Спрос на жилье среднего класса в крае оценивается в более чем 200 тыс. м2 в год. Однако по цене реализации в 61,8 тыс. руб. за м2 равновесным объемом является 96 тыс. м2. Другими словами, по цене почти в 62 тыс. руб. населением края приобретено жилья общей площадью 96 тыс. м2. Возможно, в крае наблюдается дефицит жилья, поэтому покупается все, что предлагается на рынке, и это приводит к росту цен на жилье. В настоящее время спрос на жилье среднего класса в крае удовлетворен чуть более чем на 40 %.

Рисунок 5. Спрос на жилье экономкласса в Хабаровском крае в 2014 и 2025 гг.

Источник: составлено авторами.

При увеличении предложения и снижения цены за 1 м2 жилья в данной категории прирост объемов строительства мог бы возрасти более чем в 2 раза. Рассмотрим спрос на престижное жилье в Хабаровском крае (рис. 7).

Рисунок 6. Спрос на жилье среднего класса в Хабаровском крае в 2014 г.

Источник: составлено авторами.

Рисунок 7. Спрос на престижное жилье в Хабаровском крае в 2014.

Источник: составлено авторами.

Ежегодный спрос на престижное жилье в Хабаровском крае оценивается более чем в 270 тыс. м2. По итогам 2014 г. такого жилья в крае построено и реализовано168 тыс. м2 по цене в 94,2 тыс. руб. за м2. При снижении цены продажи резерв роста объемов строительства в данной категории составит более 100 тыс. м2, а это значительный вклад в ежегодное увеличение объемов жилищного строительства в крае. В настоящее время спрос на данный класс жилья в крае удовлетворен на 60 %.

Таким образом, ежегодный спрос на жилье в Хабаровском крае удовлетворен: экономкласса – на 25 %; среднего класса – на 40 % престижного класса – на 60 %. Имеются значительные резервы роста ежегодного объема строительства жилья в крае в размере 554 тыс. м2, но при условии более низких цен по каждому классу жилья.

Сложившаяся рыночная ситуация означает, что спрос в крае на жилье остается не удовлетворенным, а равновесная цена и объем строительства в крае неоптимальны с точки зрения развития жилищного строительства.

В настоящее время большинство рыночных механизмов регулирующих или стимулирующих развитие рынка жилья в крае сводится к реализации государственных программ, основанных на софинасировании из федерального и регионального бюджетов средств, направленных, как правило, на стимулирование потребительского спроса в крае в виде выплат по ипотечным кредитам, а также единовременных выплат на приобретение жилья.

По мнению исследователя М.И. Бузулуцкого, на решение следующих концептуальных задач развития институциональной среды должны быть направлены усилия органов государственной и муниципальной власти [2] (Buzulutskiy, 2019). Одной из мер, обладающих большим потенциалом для плотно застроенных территорий, некоторые эксперты называют реновацию [28] (Sirotkin, Skorin, Romanova, 2019).

В незначительном объеме эти средства расходуются на развитие предложения строительства в виде софинансирования средств со стороны краевого бюджета органам местного самоуправления при осуществлении ими модернизации документов территориального планирования, оптимизации процедур подготовки земельных участков, развития сетей и технологий строительства. По мнению авторов статьи, такой подход имеет ограниченную эффективность. Рассмотрим стимулирование потребительского спроса на примере жилья среднего класса в г. Хабаровске (рис. 8).

Рисунок 8. Прирост объемов строительства жилья среднего класса при стимулировании спроса

Источник: составлено авторами.

Рисунок 9. Прирост объемов строительства жилья среднего класса при увеличении предложения

Источник: составлено авторами.

Предположим, что при увеличении финансирования населения и роста его платежеспособности кривая спроса сместится вправо, т.е. спрос населения на жилье увеличится.

При том же самом предложении жилья на рынке это приведет к увеличению цены м2 на 500 руб. и увеличению объемов строительства не более чем на 20 тыс. м2, или на 20 % от первоначального объема. Другими словами, потенциал стимулирования спроса является хоть и нужной мерой, но с ограниченной эффективностью, так как прирост платежеспособности населения съедается ростом цен на жилье, а в случае неэластичного предложения цены на жилье вырастут еще больше, тогда как прирост жилья будет меньше. На рисунке 8 приведен пример с эластичным предложением.

Рассмотрим вариант естественного изменения спроса и стимулирование увеличения предложения жилья на рынке Хабаровского края на рисунке 9 [1]. Красная прямая – это спрос на жилье среднего класса в 2014 г. В точке К0 ее пересекает прямая спроса, показывая объем строительства в 96,6 тыс. м2. В 2025 г. спрос в силу естественных причин вырастет, это синяя прямая на графике, соответственно при существующем предложении объем строительства увеличится до 113 тыс. м2 в точке К1, или на 16,9 %. Такой прирост обусловлен изменением спроса за счет демографических факторов и достижение такого прироста за 10 лет может считаться амбициозным планом по стимулированию жилищного строительства. Поэтому, если рассмотреть развитие предложения, зеленая прямая перемещается на место фиолетовой, тогда в точке пересечения с прямой спроса в 2025 г. К3 она даст объем жилищного строительства в 170 тыс. м2 или на 73,4 тыс. м2 больше, чем в 2014 г. Однако при этом цена продажи должна составлять не 62,1 тыс. руб., а 58,7 тыс. руб. за 1 м2, что является вполне реалистичной задачей.

Заключение

Применение индикаторного анализа отраслей народного хозяйства, регионов или городских агломераций в качестве инструмента при планировании экономического развития, особенно на долгосрочный период, позволяет оценить потенциал и необходимые ресурсы для достижения намеченных целей, выбрать способы и механизмы эффективного их достижения. Использование результатов индикаторного анализа в жилищном строительстве позволяет скоординировать и согласовать между различными участниками рынка жилищного строительства, строительными организациями, предприятиями производителями строительных материалов, государственными органами наиболее эффективный порядок действий, направленных на достижение общественного блага и ускорения темпов экономического развития. Так, наиболее важным результатом проведенного индикаторного анализа рынка жилищного строительства края является вывод о том, что усилия, направленные на стимулирование платежеспособного спроса, являются недостаточно эффективным инструментом государственной жилищной политики.

Наиболее действенным, по мнению авторов, инструментом жилищной политики представляется содействие государства и органов местного самоуправления в развитии предложения жилья, в том числе и за счет средств бюджетов в рамках федеральных и краевых государственных программ развития и содействия жилищному строительству. Это могут быть регулирующие меры, направленные на совершенствование процедур оформления земельных участков под жилищное строительство, внедрение единых информационных систем обмена данными между различными государственными структурами, сетедержателями, изменение законодательства и градостроительных норм в части малоэтажного строительства, содействие внедрению новых технологий в строительстве, создание строительных кластеров. Могут применяться и меры прямого стимулирования через использование бюджетных средств, вкладываемых в развитие технологических сетей и дорог, социальной инфраструктуры, особенно при комплексном освоении территорий, как под многоэтажное, так и под малоэтажное строительство.

[1] Европейская база статистических показателей. – URL: http://www.entranze.enerdata.eu.

[2] https://resources.realestate.co.jp/living/how-much-living-space-does-the-average-household-have-in-japan/

[3] https://www.ceicdata.com/en/china/residential-area-per-capita

[4] Основные индикаторы уровня жизни населения Хабаровского края в 2014 году : бюл. / Хабаровскстат.– Хабаровск, 2015. – 12 с.


Источники:

Аналитический отчет по результатам проведения анализа состояния конкуренции на рынках первичного жилья экономического класса на территории гг. Хабаровска, Комсомольска-на-Амуре в 2011–2013 гг. от 19 янв. 2015 г. Habarovsk.fas.gov.ru. [Электронный ресурс]. URL: http:// habarovsk.fas.gov.ru.
2. Бузулуцкий М.И. Совершенствование мер региональной социально-экономической политики в сфере жилищного строительства субъектов южного федерального округа // Инновации и инвестиции. – 2019. – № 8. – С. 161-168.
3. Волчкова И.В. Методические аспекты индикативного анализа состояния и развития агломераций // Экономические науки. – 2014. – № 110. – С. 73-77.
4. Воробьев В.С., Акимова И.Д., Евсеева О.В. Оценка рисков прогнозирования и реализации программы жилищного строительства крупного мегаполиса // Вестник Сибирского государственного университета путей сообщения. – 2019. – № 3. – С. 72-80.
5. Гаттунен Н.А. Жилищная политика России: тенденции, проблемы, перспективы // Ученые записки Крымского федерального университета имени В.И. Вернадского. Экономика и управление. – 2016. – № 4. – С. 15-24.
Государственная целевая программа Хабаровского края «Развитие жилищного строительства в Хабаровском крае» [утв. Постановлением Правительства Хабаровского края от 22 июня 2012 г. № 205-пр. Www.mstr.khv.ru. [Электронный ресурс]. URL: www.mstr.khv.ru.
Градостроительный Кодекс Российской Федерации: [29 дек. 2004 г.
№ 190-ФЗ (ред. от 31 дек. 2014 г.)] // СЗ РФ. – 2015. – № 1. – Ст. 49
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): [30 нояб. 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 1 окт. 2015 г.)] // СЗ РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301
9. Гузикова Л.А., Колесников А.М., Плотникова Е.В. Оценка эффективности реализации жилищной политики в регионах России // Актуальные проблемы экономики и управления. – 2017. – № 3. – С. 31-41.
10. Джонс К. Международная перспектива влияния глобального финансового кризиса на рынке жилья // Недвижимость: экономика, управление. – 2019. – № 1. – С. 20-24.
Единая классификация многоквартирных жилых новостроек / Российская гильдия риэлторов. Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства. Fondrgs.ru. [Электронный ресурс]. URL: fondrgs.ru.
Жилищный кодекс Российской Федерации: [29 дек. 2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 30 авг. 2015 г.)] // СЗ РФ. – 2005. – № 1 (Ч. 1). – Раздел III, V
13. Залкинд Л.О. Влияние различных факторов на локальный жилищный рынок (на материалах городов Мурманской области) // Жилищные стратегии. – 2016. – № 4. – С. 243-260. – doi: 10.18334/zhs.3.4.37223.
14. Кадникова Т.Г. Целевые программы как инструмент государственных инвестиций в жилищное строительство (на примере Республики Карелия) // Studia Humanitatis Borealis. – 2015. – № 2. – С. 57-66.
15. Капусткина А.В. Моделирование интегрированной системы управления рисками при реализации инвестиционно-строительных проектов на территориях опережающего социально-экономического развития // Недвижимость: экономика, управление. – 2019. – № 1. – С. 50-55.
16. Кияненко К.В. Социально-архитектурное программирование жилых комплексов смешанного использования // Вестник вологодского государственного университета. серия: технические науки. – 2019. – № 2. – С. 61-67.
17. Королькова Д.И., Медведев О.А. О Оценка эффективности реализации жилищно-строительной политики региона // Научные ведомости Белгородского государственного университета. Серия: Экономика. Информатика. – 2019. – № 3. – С. 457-466. – doi: 10.18413/2411-3808-2019-46-3-457-466 .
Материалы заседания Расширенной коллегии Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 3 июля 2014 г. Сайт Правительства РФ. [Электронный ресурс]. URL: http://government.ru/.
Материалы заседания Правительственной комиссии по вопросам социально-экономического развития Дальнего Востока и Байкальского региона от 25 июня 2015 г. [Электронный ресурс] / Данные официаль. Сайт Правительства РФ. [Электронный ресурс]. URL: http://government.ru/.
Об утверждении Положения о сопровождении крупных инвестиционных проектов, реализуемых и планируемых к реализации на территории Хабаровского края: постановление Правительства Хабаровского края:[6 дек.2011г. № 408-пр. (с изм. на 17 февр. 2015 г.)]
Об утверждении государственной программы Хабаровского края «Развитие малого и среднего предпринимательства в Хабаровском крае на 2013–2020 годы»: постановление Правительства Хабаровского края: [17 апр. 2012 г. № 124-пр]
Об утверждении условий отнесения жилых помещений к жилью экономического класса: приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Минстрой России): [5 мая 2014 г. № 223/пр]: Рос. газ. – 2014. – 24 июля. Www.rg.ru. [Электронный ресурс]. URL: www.rg.ru ( дата обращения: 09.12.2015 ).
Об утверждении государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации»: постановление Правительства РФ: [15 апр. 2014 г. № 323] // СЗ РФ. – 2014. – № 18 (5 мая). – Ст. 2169
Об утверждении Плана обеспечения устойчивого развития экономики и социальной стабильности в Хабаровском крае в 2015 году: распоряжение Правительства Хабаровского края: [2 февр. 2015 г. № 31-рп]
25. Овсянникова Т.Ю., Рабцевич О.В., Югова И.В. Оценка мультипликативного влияния жилищных инвестиций на динамику городского развития // Жилищные стратегии. – 2017. – № 3. – С. 175-192. – doi: 10.18334/zhs.4.3.38584.
О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг: указ Президента Российской Федерации: [7 мая 2012 г. № 600]
Отчет Правительства Российской Федерации «Работа Правительства: главное за месяц. Июнь 2014 года» от 1 июля 2014 г. Сайт Правительства РФ. – М., 2015. [Электронный ресурс]. URL: http://government.ru/.
Паспорт Хабаровского края 2001–2012 гг.: стат. сб. - Хабаровскстат, 2013. – 93 с.
29. Попова Е.В. Индикативное планирование как основной метод формирования долгосрочной социально-экономической стратегии России // Инновации. – 2008. – № 9. – С. 15-27.
Порядок предоставления субсидий органам местного самоуправления на строительство жилых помещений жилищного фонда социального использования в наемных домах социального использования внесен в госпрограмму постановлением Правительства края: постановление Правительства Хабаровского края: [29 июля 2015 г. № 217-пр]
31. Сироткин В.А., Скорин А.В., Романова А.Э. Влияние демографии на формирование цены первичной недвижимости // Жилищные стратегии. – 2019. – № 1. – С. 109-124. – doi: 10.18334/zhs.6.1.40590.
Социально-экономическое положение Хабаровского края. Январь-сентябрь 2015 г.: докл. - Хабаровскстат, 2015. – 46 с.
33. Старовойтов А.С. О необходимости изменения парадигмы массового жилищного строительства. Современные реалии и пути решения // Недвижимость: экономика, управление. – 2019. – № 2. – С. 37-41.
Строительство в Хабаровском крае за 2014 год (по годовым данным): бюл. - Хабаровскстат, 2015. – 26 с.
Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Хабаровскому краю. Www.habstat.gks.ru. [Электронный ресурс]. URL: www.habstat.gks.ru.
Хабаровский край в цифрах. 2013: крат. стат. сб. - Хабаровскстат, 2013. – 148 с.
Хабаровский край в цифрах. 2014: крат. стат. сб. - Хабаровскстат, 2014. – 143 с.
Хабаровский край в цифрах. 2015: крат. стат. сб. - Хабаровскстат, 2015. – 136 с.
Хабаровский край: стат. ежегодник. - Хабаровскстат, 2012. – 336 с.
Хабаровский край: стат. ежегодник. - Хабаровскстат, 2013. – 326 с.
Хабаровский край: стат. ежегодник. - Хабаровскстат, 2014. – 321 с.
Хабаровский край: стат. ежегодник. - Хабаровскстат, 2015. – 316 с.
43. Хованская Г.П., Самосудова Н.В. Современное состояние и проблемные задачи в сфере регулирования жилищной политики и ЖКХ // Недвижимость: экономика, управление. – 2018. – № 3. – С. 6-11.

Страница обновлена: 07.01.2021 в 18:02:05