Нарушения законодательства в долевом строительстве

Введение

В последнее время 80 % жилья в стране возводилось на основе заключения договоров долевого строительства, что предполагает использование средств физических лиц, разделяющих с застройщиком все риски. Чаще всего, при долевом строительстве, используются три источника финансирования: средства дольщиков, банковское или проектное финансирование и собственные средства застройщика.

Средства застройщика составляют от 15 % до 45 % от всего объема средств на строительство объекта, средства дольщиков 45–55 %. Оставшиеся 20–10 % – это заемные средства от кредитных организаций. Привлечение заемных средств, как правило, является прерогативой проектов комплексного освоения территорий. В некоторых случаях привлекаются средства государственных целевых программ.

Востребованность долевого строительства, несмотря на значительные риски, является привлекательным инструментом в силу нескольких основных причин:

– новые проекты жилищного строительства разительно отличаются более высоким качеством жилой среды и архитектурно-планировочными решениями, чем объекты 5–10 летней давности постройки, тем более объекты вторичного рынка жилой недвижимости;

– новые многоквартирные дома отличаются современными строительными материалами и энергоэффективными инженерными системами, что позволяет обеспечить комфортные условия проживания и снижение расходов на содержание имущества;

– приобретение объекта на раннем этапе строительства обеспечивает широкий выбор для покупателя по таким параметрам, как этажность и архитектурно-планировочные решения;

– приобретение объекта на раннем этапе строительства отличается существенно более низкой ценой квадратного метра общей площади, даже по сравнению с вторичным рынком [1] (Baronin, Lomonova, Schegolkova, 2017). В среднем дисконт может достигать 15–20 %, что и объясняет наличие большого количества инвесторов, приобретающих квартиры с целью дальнейшей перепродажи после завершения строительства;

– заинтересованные в денежных средствах застройщики предлагают различные схемы рассрочки платежей, прием в счет оплаты старого жилья, вступление в жилищные накопительные кооперативы, что в дополнение к ипотечному кредиту повышает доступность приобретения жилья.

Указанная совокупность факторов и обеспечивает востребованность долевого строительства как инструмента улучшения жилищных условий у широкой массы населения. Несмотря на наличие профильного закона, регулирующего отношения между застройщиком и дольщиком, всю связь профессионального участника рынка недвижимости с физическим лицом можно описать как манипулирование платежеспособным покупателем с целью создания из него управляемого клиента. И все это в условиях низкой юридической грамотности большей части населения.

Одна из причин появления обманутых дольщиков – нехватка финансирования на строительство вследствие мошенничества и неэффективного управления.

Несмотря на завершение эры классического долевого строительства и его смену проектным финансированием, мы поставили цель исследовать практику нарушений законодательства в долевом строительстве.

Методика исследования

За почти 15 лет действия закона о долевом участии накопилось разнообразие нарушений в его применении. Для анализа практической информации о нарушениях при строительстве жилых домов нами исследованы материалы уголовных дел по Республике Татарстан и Кировской области.

С целью выявления возможной взаимосвязи между объемами жилищного строительства, динамикой положений закона о долевом участии и количеством обманутых дольщиков нами изучены количественные и качественные значения указанных показателей.

С целью выявления рисковых положений для дольщиков методом «тайного покупателя» (mystery shoppеr) мы посетили ведущих застройщиков Казани, что позволило нам выявить положения договоров долевого участия, которые применяются для снижения ответственности застройщиков перед дольщиками.

Динамика основных показателей жилищного строительства

С момента принятия и вступления в силу закона о долевом участии, его основные положения постоянно ужесточались (рис. 1). Даже зарегулирование отношений – ужесточение ответственности застройщика перед дольщиком – не обеспечило сохранение начальной схемы долевого строительства. Законодатели посчитали, что органы власти, в функциональные обязанности которых входит контроль за долевым строительством, не способны осуществлять слежение за участниками рынка недвижимости и отдали эту функцию банкам. Разумеется, все это изменит экосистему взаимоотношений между участниками, и спрогнозировать то, насколько слаженной она будет – сейчас крайне затруднительно.

Ранее мы уже определили основные результаты от ввода в действие закона о долевом участии [9] (Gareev, Efrosinina, 2017):

– ввод в действие закона и ключевые поправки в него не оказали негативного влияния на динамику строительства жилья;

– повысилась цивилизованность профессиональных участников;

– положения закона совершенно не защищают от мошенников и слабых застройщиков, о чем свидетельствует динамика обманутых дольщиков;

– действие закона не привело к совершенствованию схем финансирования строительства жилья (если не считать, собственно, проектное финансирование как форму участия банка как организованного инвестора).

Но самое главное разочарование от неэффективности закона о долевом участии – это неприлично огромное количество обманутых дольщиков, величина которых оценивается на уровне 100 тысяч (рис. 1).

По результатам исследования возможной взаимосвязи между объемами жилищного строительства, динамики ключевых положений закона о долевом участии и количества обманутых дольщиков нами не выявлены какие-либо устойчивые корреляционные взаимосвязи между указанными показателями. Даже учитывая 3–4 летнюю протяженность строительного цикла какой-либо зависимости в появлении новых обманутых дольщиков не обнаруживается. Основной вывод – незавершение объектов в срок является результатом преступной халатности и мошенничества и аккурат связано с несоблюдением положений закона о долевом участии. Более детальное рассмотрение видов преступлений и условий, способствовавших их совершению, представлено в дальнейшем.

Рисунок 1. Динамика объемов жилищного строительства и обманутых дольщиков

Источник: составлено авторами

Материалы уголовных дел по правонарушениям в долевом строительстве

Если проанализировать содержание закона № 214-ФЗ, то мы обнаружим, что название «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...» не соответствует его содержанию – это закон не об участии граждан в долевом строительстве, а о деятельности застройщиков по организации строительства и сбору денежных средств с покупателей [12] (Kirsanov, 2018).

То, что финансовые нарушения тесно связаны с техническими [14] (Nersesyan, 2018), подтвердят прилагаемые ниже несколько выдержек из постановлений о привлечении в качестве обвиняемых по уголовным делам по Кировской области и Республике Татарстан.

Пример первый, в котором руководитель компании-застройщика изначально запланировал похищение средств граждан, г. Киров (Кировская область):

(ФИО руководителя)... достоверно зная о порядке расходования денежных средств участников долевого строительства,... из корыстных побуждений, путем обмана решил похитить денежные средства граждан и организаций при заключении договоров долевого участия в строительстве многоквартирных домов и договор займа, для чего разработал преступный план.

Согласно преступному плану, (ФИО руководителя), для организации хищения денежных средств граждан, организаций и индивидуальных предпринимателей при заключении договора долевого участия в строительстве многоквартирных домов решил создать видимость преуспевающего предпринимателя, способного осуществить строительство многоквартирных домов для чего решил привлечь заемные денежные средства для начального финансирования реализации своего преступного плана, получить право собственности на земельные участки пригодные для строительства многоквартирных домов, разрешение на строительство домов со встроенными жилыми и нежилыми помещениями, привлечь через фактически руководимые им организации ... к строительству многоквартирных домов путем заключения договоров поставки и оказания услуг фактических исполнителей работ – подрядные организации и индивидуальных предпринимателей.

При этом, (ФИО руководителя) лично гарантировал кредиторам, подрядным организациям и индивидуальным предпринимателям возврат образовавшейся задолженности, в том числе путем заключения договоров долевого участия на сумму равную задолженности с учетом накапливающихся процентов за пользование заемными денежными средствами и эквивалентную стоимости оказанных услуг и поставленных материалов без дополнительной их оплаты, а по окончании строительства исполнение условий договоров долевого участия, предоставив в собственность жилые и нежилые помещения, или вернуть полученные им денежные средства по договорам займа, а также возместить стоимость поставленных материалов и полученных услуг.

На самом деле (ФИО руководителя) цели полностью построить многоквартирные жилые дома и предоставить оплаченные жилые и нежилые помещения в собственность участников долевого строительства не преследовал, инвесторов и кредиторов о действительных своих целях не информировал, все полученные денежные средства в строительство многоквартирных домов вкладывать не планировал, а решил совершить хищение полученных денежных средств участников долевого строительства многоквартирных жилых домов и потратить их в личных целях.

Период совершения вышеуказанного правонарушения – с 2013-го по 2016-ый годы. Уже в эти годы была введена ответственность за нарушения условий закона [3] (Butyrin, Danilkin, 2018), но руководитель организации-застройщика верил в свою безнаказанность [15] (Pavlenko, Zimneva, 2017). С другой стороны, и граждане проявляли полное незнание законодательства и юридическую беспечность в части вложения собственных средств [10] (Dyakonov, 2015).

Следующий пример – также по Кировской области, г. Киров. Руководитель компании-застройщика также изначально запланировал похищение средств граждан, осуществляя свою деятельность на разных объектах:

(ФИО руководителя), не имея разрешения на строительство, ... решил незамедлительно начать привлекать денежные средства граждан на строительство дома. Заключил с ... договор участия в долевом строительстве, а также заключал с гражданами, желающими стать участниками долевого строительства указанного дома, договоры беспроцентного займа и получал по ним денежные средства в размере стоимости квартир.

В указанных договорах участия в долевом строительстве, заключенных в период до октября 2016-го года, был предусмотрен срок окончания строительства и сдачи дома не позднее 4 квартала 2016-го года

Однако строительство дома на 25. 01. 2019 .г не окончено, дом в эксплуатацию не введен, объекты долевого строительства (квартиры) участникам долевого строительства в соответствии с договорами не переданы.

В 2014 году (ФИО руководителя) решил, в нарушение ст.ст. 2, 3, 4, 6, 18 Федерального закона № 214-ФЗ, частично использовать привлеченные от участников долевого строительства средства не на строительство соответствующих объектов долевого строительства, а в том числе для обеспечения выполнения обязательств застройщика по договорам долевого участия в строительстве других объектов долевого строительства и иных обязательств, а также для финансирования и исполнения обязательств иных подконтрольных ему юридических лиц, то есть с целью извлечения выгоды для себя и других лиц.

При этом, (ФИО руководителя) сознавал, что нецелевое расходование денежных средств, полученных от участников долевого строительства, приведет к невозможности завершения строительства соответствующих домов, что повлечет причинение существенного вреда правам и законным интересам участников долевого строительства в связи с неполучением квартир, в строительство которых они инвестировали денежные средства.

Данные действия (ФИО руководителя) повлекли за собой прекращение строительства дома ввиду недостаточности средств и невозможность предоставления участникам долевого строительства объектов долевого строительства.

Тем самым денежные средства от участников долевого строительства за данные помещения на строительство дома не поступили, была искусственно создана задолженность указанных организаций перед застройщиком на общую сумму 19 087 100 рублей, что также явилось одной из причин отсутствия у застройщика средств для завершения строительства дома.

Кроме того, (ФИО руководителя), используя свои полномочия вопреки законным интересам организации в целях извлечения материальных выгод для себя и подконтрольных ему организаций... заключил с одной из аффилированных компаний договоры о долевом участии в строительстве жилья... производить оплату по которым не планировалось. Впоследствии оплата по данным договорам указанными организациями не производилась.

Также (ФИО руководителя) заключил с ООО «Компания Вятка-Надым», выступающим участником долевого строительства, заведомо убыточные для возглавляемой им организации договоры о долевом участии в строительстве жилья в домах... согласно которым стоимость 1 кв. м. в строящихся помещениях составляет 20 000 рублей.

Таким образом, (ФИО руководителя), являясь лицом, выполняющим управленческие функции в коммерческой организации, использовал свои полномочия вопреки законным интересам этой организации и в целях извлечения выгод и преимуществ для себя и других лиц, что повлекло причинение существенного вреда правам и законным интересам граждан и организаций и тяжкие последствия, то есть совершил преступление, предусмотренное ч. 2 ст. 201 УК РФ.

Кроме того, Застройщик допустил технические нарушения.

В результате занижена высота насыпи под дорогу и под домом, выбран не самый надежный вариант фундамента.

Спроектированное и построенное здание для данного участка не соответствует нормативным требованиям...

По совокупности отмеченных нарушений строительных норм, допущенных при выборе участка под строительство, проектировании и строительстве, здание ... на данном участке местности не пригодно для безопасной эксплуатации. Нарушены требования ст. 7, 9, 14 Федерального закона № 384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

В период 2014–2015-го годов (ФИО руководителя), действуя умышленно, из корыстных побуждений, не желая нести дополнительные расходы, связанные с переработкой проектного решения, проведением дополнительных работ по устранению дефектов, продолжил выполнение силами возглавляемого им ООО работ по строительству здания, ... не отвечающих требованиям безопасности жизни и здоровья потребителей, указаний о приостановке строительных работ или проведении в необходимом объеме работ по устранению дефектов здания подчиненным работникам не давал, переработку проектного решения не организовал.

В период 2015–2017-го годов (ФИО руководителя), действуя умышленно, из корыстных побуждений, не желая нести дополнительные расходы, связанные с переработкой проектного решения, проведением дополнительных работ по устранению дефектов, продолжил выполнение силами возглавляемого им ООО работ по строительству здания,... не отвечающих требованиям безопасности жизни и здоровья потребителей, указаний о приостановке строительных работ или проведении в необходимом объеме работ по устранению дефектов здания подчиненным работникам не давал, переработку проектного решения не организовал.

Таким образом, (ФИО руководителя), совершил сбыт товаров и выполнение работ, не отвечающих требованиям безопасности жизни и здоровья потребителей, то есть совершил преступление, предусмотренное ч. 1 ст. 238 УК РФ.

Следующие материалы – по нарушению закона о долевом участии в Республике Татарстан, известное дело крупной компании-застройщика «Свей». И в данном случае можно видеть как финансовые затруднения, вызванные злоупотреблениями и нарушениями, привели к техническим нарушениям.

В 2009 году (ФИО руководителя), претерпевая финансовые трудности в ООО ..., имея кредиторскую задолженность в размере более 1 000 000 000 (одного миллиарда) рублей, заведомо зная, что для финансового оздоровления возглавляемой им организации и для получения имущественных благ для себя лично необходимы крупные денежные средства, имея опыт работы в области строительства, зная о том, что долевое участие в строительстве жилых домов пользуется большим спросом у граждан, решил продолжить осуществлять деятельность по продаже квартир, используя для этого другое подконтрольное ему общество с ограниченной ответственностью.

При этом, (ФИО руководителя) во избежание государственного строительного надзора Инспекцию государственного строительного надзора Республики Татарстан о начале строительства объектов капитального строительства, в порядке, предусмотренном ч. 5 ст. 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации, умышлено не известил.

Далее, (ФИО руководителя), действуя умышленно, из корыстных побуждений и с целью привлечения наибольшего количества доверчивых граждан к участию в долевом строительстве, в нарушение строительных норм и правил, сводов правил... не имея законного права (разрешения) на строительство 18-ти этажного дома, а также утвержденной и согласованной необходимыми ведомствами в установленном законом порядке проектно-сметной документации, примерно с декабря 2013 года силами привлеченных подрядных организаций стал выполнять работы по возведению каркаса дома ... свыше 9-го этажа, не отвечающие требованиям безопасности, а также, создавая угрозу для жизни и здоровья потребителей организовал и лично принял участие в оказании участникам долевого строительства услуг по реализации им квартир в вышеуказанном доме.

В качестве примера приведем факты правонарушений и в другом государстве, но со схожей схемой регулирования рынка жилой недвижимости – в Республике Беларусь. Период совершения рассматриваемого правонарушения – с 2009-го по 2015-ый год.

(ФИО руководителя), действуя из корыстных побуждений, с целью умышленного противоправного безвозмездного завладения денежными средствами, принадлежащими (ФИО потерпевшего) мошенническим способом, путем злоупотребления доверием, под предлогом получения в долг денежных средств и последующего возврата, заведомо не намереваясь выполнять принимаемые на себя долговые обязательства, ...2009 г. в не установленное в ходе следствия время завладел денежными средствами потерпевшего в особо крупном размере...

... заключил соглашения с гражданами и реализовал им жилищные именные облигации общества, дающие в дальнейшем возможность приобретения права собственности на жилые, нежилые помещения и парковочные места, в результате чего завладел тождественным способом денежными средствами граждан, которыми распорядился по своему усмотрению ...

… заключил с гражданами как лично, так и через не осведомленных о преступной деятельности ... соглашения об организации строительства жилых или нежилых помещений в жилом доме № .. по генплану и парковочных мест в составе объекта «Строительство двух десятиэтажных двухсекционных домов потребительских качеств по ул... в г. Гомеле», после чего мошенническим путем реализовал жилищные именные облигации 5-го выпуска гражданам, а денежными средствами, поступившими от граждан на расчетные счета ряда ООО (ФИО руководителя), являясь фактическим руководителем ООО, завладел и распорядился по собственному усмотрению.

Общие выводы по вышеуказанным правонарушениям в области реализации квартир состоят в том, что, несмотря на длительный период отношений даже в рамках одного объекта:

– граждане вновь и вновь продолжают становиться жертвами преступлений, так как не владеют информацией ни об объекте строительства, ни о лицах, совершающих правонарушения [18] (Tukalo, Zhelobkovich, 2018);

– контрольные органы не обладают достаточной компетенцией, не в состоянии оценить своевременность строительства и законность правоотношений застройщиков с дольщиками, а многие надзорные органы работают лишь по факту обращения граждан [16] (Smirnova, Usov, 2017).

Описанные выше проблемные ситуации – истории 5–10-тилетней давности, когда степень контроля и уровень развития законодательства были недостаточными. И можно было бы подумать, что в современной реальности подобные ситуации исключены. Нет, проблемы остаются...

Представим материалы, опубликованные на информационном портале «Бизнес-онлайн».

Первый кейс связан не иначе как с исчезновением квартиры в жилом комплексе «Акварель» (г. Казань, 2017 г.):

У Искандера Бисерова квартира в этом же доме. К его полностью оплаченной двухкомнатной квартире присоединили однокомнатную квартиру. Причина в том, что эта однокомнатная квартира не проходила по нормам освещенности, и чтобы сдать дом по нормам инсоляции, эти однокомнатные квартиры присоединили к двухкомнатным. Пробили стену и заложили одну из дверей в подъезд. Получилось так, что из двухкомнатной квартира превращается в трехкомнатную, а потом исчезает, образно описывает свои скитания будущий житель «Акварели». «В результате вместо 85-ти квадратных метров получилось 135. И теперь я не могу получить свою квартиру, потому что как объект права она перестала существовать!» – ошеломленно разводит руками Бисеров.

Подробнее на «БИЗНЕС-Online»: https://www.business-gazeta.ru/article/366000

Второй случай отражает как минимум неэтичное поведение застройщика и желание переложить всю ответственность на беззащитного дольщика (жилой комплекс «Победа», г. Казань, 2019 г.). Более того, даже деятельность Росреестра демонстрируется как абсолютно неэффективная и не предоставляющая никаких гарантий:

В постановлении суда о наложении ареста на недвижимость говорится, что в период с 1-го января 2017 года по 27-ое июня 2018 года неустановленные лица, действующие от имени ООО «Керами», путем обмана и злоупотребления доверием директора ООО «ЖИК Строй» заключили договоры поставки строительных материалов. Схема расчетов была бартерной. Поставщикам стройматериалов в качестве оплаты было передано 28 квартир в ЖК «Победа».

По версии ЖИКа, руководство ООО «Керами» реализовало все квартиры и получило «живые» деньги. Часть квартир после этого снова сменили владельцев (права были переуступлены еще раз). Но в декабре 2017-го года ООО «Керами» не смогло выполнить очередную поставку строительных материалов. «Было заявлено о проблемах с деньгами. На предложение вернуть квартиры поступил отказ: в «Керами» пояснили, что отпущенные вперед квартиры уже переуступили и вернуть их не могут»...

Все это было бы лишь эпизодом взаимоотношений застройщика с его контрагентом, но как быть с покупателями? Помимо ареста всех 28 квартир Вахитовским районным судом, ЖИК дополнительно обратился с письмом в управление Росреестра. В нем руководство строительной компании просит о приостановке регистрационных действий в отношении квартир до установления всех обстоятельств.

Часть владельцев покупала недвижимость в ипотеку, а часть – за наличные средства... Все договоры по переуступке прав прошли регистрацию в Росреестре. «Мы покупали, потому что «Победа» давала добро. Это договор долевого участия, поэтому ООО «Керами» не могло продать квартиры без одобрения застройщика. Если бы возникли спорные моменты, то застройщик просто не согласовал бы переуступку», – рассказывает дольщик. По его словам, на каждом договоре уступки гендиректор ООО ЖК «Победа» ... ставил свою подпись, тем самым давал зеленый свет на дальнейшие действия. Люди покупали квартиры, отдавая свои деньги ООО «Керами», потому что видели справки о полной оплате подрядчика за эти квартиры, которые давала та же «Победа» за подписью главного бухгалтера.

Подробнее на «БИЗНЕС-Online»: https://www.business-gazeta.ru/article/423456

Анализ правонарушений в долевом строительстве

По результатам исследования материалов уголовных дел о нарушениях при строительстве жилых домов, а также общедоступной информации, опубликованной в средствах массовой информации, по Республике Татарстан и Кировской области мы сформулировали основные виды нарушений (рис. 2):

1) начало строительства без исходно-разрешительной документации [17] (Stativa, 2014);

2) несоблюдение проектно-сметной документации;

3) мошенничество с двойными продажами одного объекта недвижимости [11] (Kirillovyh, 2011);

4) продажа (фактически передача) объектов недвижимости аффилированным структурам по заниженным ценам (в некоторых случаях – вовсе без оплаты) с целью занижения выручки и вывода прибыли из компании застройщика.

Рисунок 2. Основные виды нарушений

Источник: составлено авторами

В настоящее время закон о долевом участии жестко регламентирует варианты использования средств дольщиков – и все они жестко связаны со строительством жилого объекта и социальной инфраструктуры [19] (Scherbatova, 2016). Вместе с этим в основной период правонарушений, с 2005-го по 2015-ый год было практически раздолье в данном вопросе [6] (Vorobev, 2016). В частности, были популярны такие варианты, как (рис. 3):

– нецелевое использование средств (не связанное со строительством);

– использование средств на другие объекты застройщика;

– завышение цен на услуги сторонних аффилированных компаний с целью вывода средств и преднамеренного банкротства компании [2] (Bondar, Vinogradova, 2016).

Рисунок 3. Основные схемы мошенничества

Источник: составлено авторами

Основная квалификация преступлений застройщиков – это мошенничество и злоупотребление полномочиями руководителями организаций (из корыстных побуждений) [4] (Bondar, Vinogradova, 2016):

1) прямые хищения через кассу (обман и злоупотребления); 2) двойные продажи одного объекта недвижимости.

Внешняя среда как фактор правонарушений в долевом строительстве

Несмотря на очевидные и вопиющие правонарушения со стороны профессиональных участников рынка недвижимости, столь широкому распространению количества обманутых дольщиков, по нашему твердому убеждению, способствовала и складывающаяся во внешней среде ситуация. По нашему убеждению, законодатели и регуляторы рынка, занимаясь формированием рынка долевого строительства, должны системно подходить к экосистеме и выстраиванию взаимоотношений между всеми участниками рынка. И, прежде всего, защищать права рядовых потребителей. По итогам анализа преступлений в области нарушения прав дольщиков мы определили что, действовали и до сих пор действуют условия, способствующие совершению преступлению:

– непрозрачное использование средств дольщиков;

– риэлтерское сообщество не контролируется, в связи с чем не соблюдаются вопросы этического ведения бизнеса. Риелторы, обладая информацией о реальном состоянии застройщика и ходе строительства, могут продать квартиру в доме, заведомо не завершаемом в срок;

– недостаток контроля со стороны государственных и муниципальных органов власти за ходом строительства;

– низкая юридическая грамотность населения [5] (Vinogradova, Bondar, 2018). К сожалению, из‑за нехватки денежных средств на профессиональное юридическое сопровождение граждане полагаются на собственные силы, не привлекают профильных экспертов (как технических, так и юридических) [7] (Galinskaya, 2016).

Как видим, все эти условия исходят из неразвитости нормативно-правовой базы рынка жилой недвижимости (рис. 4).

Рисунок 4. Условия, способствующие совершению правонарушений

Источник: составлено авторами

Таким образом, решение проблемы обманутых дольщиков – это системная проблема повышения цивилизованности всего рынка жилой недвижимости.

В ходе нашего исследования мы также выявили, что по-прежнему сохраняются рисковые положения договоров долевого участия (рис. 5):

– привязка к сроку завершения строительства, а не к сроку ввода объекта в эксплуатацию. При продаже (и в рекламе) объекта в договоре долевого участия зачастую указывают самую раннюю дату – срок завершения строительства. Но в отношениях более важны другие даты – срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию и срок передачи квартиры дольщику. Зачастую, от момента завершения строительства и передачи квартиры, проходит до 2–3 кварталов. Это продолжительный период времени, и он может стать решающим при выборе объекта для покупки;

– платные условия уступка прав. Уступка прав требования даже при полной оплате по некоторым компаниям возможна только при письменном согласовании с застройщиком. У некоторых застройщиков эта услуга является платной для дольщиков, разброс цен – от 5 000 руб. до 2 % от стоимости объекта недвижимости. Строго говоря, закон о долевом участии не регламентирует платность/бесплатность характера процесса уступки прав требования, а потому застройщики свои отношения с клиентами строят исходя из собственного уровня этичности;

– избегание ответственности за несоблюдение сроков завершения строительства. По закону о долевом участии в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает дольщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от цены договора за каждый день просрочки (1/150 – для дольщиков физических лиц). Застройщики же в массовом порядке уходят от ответственности, и уже в договоре долевого участия для случаев, когда они не смогут уложиться в указанные сроки, предусматривают обязательное условие с подписанием дополнительного соглашения о переносе сроков. То есть застройщик изначально ставит дольщика в невыгодное положение и ущемляет его в правах на неустойку;

– невыгодные условия взаиморасчета при расхождении фактической площади и проектной. Некоторые застройщики, при взаиморасчете из‑за расхождения фактической и проектной площади используют превышение величины последней в 3 %, а не 1 кв.метр, как это было ранее и применяется сейчас у большинства застройщиков. Для квартир площадью от 30 кв. м. и больше это крайне невыгодные условия, способствующие тому, что застройщик может намеренно занижать (но в пределах 3 %) параметры возводимой квартиры, с целью фактически незаконного обогащения;

– некорректная реклама. В рекламе объектов долевого строительства одним из ключевых визуальных элементов являются планировки квартир. Наиболее развитые в технологическом плане девелоперы переходят на 3D-визуализацию квартир, что позволяет не просто изучить планировки приобретаемой квартиры, но и провести виртуальный тур, включая расстановку мебели. Это значительно упрощает принятие решения о соответствии архитектурно-планировочных решений квартиры ожиданиям покупателей. Вместе с этим в большинстве случаев застройщики широко пользуются обычной двухмерной планировкой квартир, но с отрисовкой мебели и техники по всем комнатам. Манипулирование сознанием потребителя состоит в искажении масштабов мебели по отношению к размерам помещения, которые во многих случаях даже не указываются (фиксируется только площадь помещения). Вкупе с возможным искажением масштабов отрисованной мебели всё это дает ложные представления о просторе в квартире.

Рисунок 5. Риски договоров долевого участия

Источник: составлено авторами

Помимо сохранения рисковых положений в договорах долевого участия до сих применяются суррогатные виды договоров:

1) договор резервирования;

2) договор поручения;

3) договор оказания услуг (услуги по бронированию).

По итогам анализа практики применения данных договоров установлено, что они, как правило, используются в тех случаях, когда продажей квартир занимается не отдел продаж застройщика, а нанятая на аутсорсинг специализированная компания. В этих случаях продажа квартир в любом случае будет осуществляться от застройщика, но услуги по продаже квартир оплачиваются отдельным договором.

Проектное финансирование как решение проблем первичного рынка

На момент подготовки данной статьи разработаны и находятся в стадии принятия Государственной думой поправки в закон о долевом участии о запрете любых опосредованных схем привлечения денежных средств.

Решение проблем обманутых дольщиков – проблема всероссийская. Для ее решения в каждом регионе приняты соответствующие дорожные карты. Основной способ решения данной проблемы – за счет средств налогоплательщиков. В частности, земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, передаются на безвозмездной основе в специализированные фонды помощи. В дальнейшем применяется один из двух вариантов:

– завершение строительства объекта сторонним застройщиком (подрядчиком), компенсация расходов которому осуществляется путем бесплатного предоставления земельных участков из специализированного фонда под строительство собственного жилого дома (комплекса);

– сбор дополнительных средств с дольщиков на завершение строительства объекта текущим застройщиком либо создание жилищно-строительного кооператива.

В некоторых регионах применяется смешанная форма завершения строительства объектов.

Новые требования к застройщикам достаточно жесткие, но при внимательном их анализе нельзя не обратить внимание на то, что они бессистемные [12].

Например, вместо требований к размеру уставного капитала есть требование к размеру собственных средств, которые должны составлять не менее 10 процентов от стоимости строительства объекта. И одновременно установлено требование наличия на дату направления проектной декларации в контролирующий орган денежных средств в размере не менее 10 процентов от проектной стоимости строительства на банковском счете застройщика. Скоропалительная замена требований к размеру уставного капитала требованиями к размеру собственных средств свидетельствует о том, что решение принималось без достаточного обоснования. Кроме того, требование о наличии «суммы на определенную дату» соблюдается посредством привлечения кредита на этот один день, что никак не защищает права дольщиков [12]. Хотя данные требования к закону уже являются устаревающими и теряют актуальность в связи с переходом на проектное финансирование (рис. 6).

Рисунок 6. Сравнение схем долевого строительства проектного финансирования

Источник: составлено авторами

Интересны выводы компании Ernst & Young, представленные в исследовании «Обзор рынка жилищного строительства России» за 2018 год.

По их прогнозам, средневзвешенная процентная ставка по проектам, которые будут реализовываться с использованием нового механизма, ориентировочно составит 6–8 %. Более 70 % проектов, реализуемых на данный момент в России, демонстрируют достаточную финансовую устойчивость и обладают параметрами, которые позволят застройщикам обслуживать обязательства по проектному финансированию. Стресс-тестирование финансовой устойчивости проектов показало, что в случае снижения средних цен реализации на 10 % для всех объектов 55 % из них останутся кредитоспособными.

Кроме вышеуказанных роста цен и снижения числа застройщиков, отметим, что негативными моментами перехода к проектному финансированию будут снижение востребованности профессиональных кадров строительной отрасли, сокращение налоговых поступлений, рост безработицы.

Заключение

Мы считаем, что классическое долевое строительство должно быть не просто сохранено, но и является эффективным способом организации жилищного строительства для современных российских условий [8]. В связи с этим в ближайшей перспективе необходимо решить следующие задачи развития долевого строительства (рис. 7):

1. Очищение рынка от участников, не обладающих профессиональными знаниями и не соблюдающих этические нормы ведения бизнеса.

2. Ужесточение требований к специализированным застройщикам в объеме, необходимом и достаточном для обеспечения защиты прав граждан [13] (Lyubimenko, 2018).

3. Полное раскрытие информации о финансовой деятельности специализированных застройщиков и целевом использовании денежных средств дольщиков.

4. Создание эффективного механизма контроля деятельности специализированного застройщика.

5. Разработка и активное внедрение инструментов финансового инжиниринга для обеспечения стабильной системы финансирования на максимально выгодных условиях.

Указанные задачи необходимы для восстановления репутации института долевого строительства, так как долгие годы именно оно являлось основным инструментом государственной жилищной политики.

Рисунок 7. Задачи развития долевого строительства в ближайшей перспективе

Источник: составлено авторами