Прикладной метод архитектурно-планировочной индивидуализации квартир

Введение

Современный российский покупатель при выборе квартиры, как правило, сталкивается с тем, что крайне сложно найти идеальный жилой дом в предпочтительном районе города и с подходящей именно ему планировкой – почти всегда приходится идти на компромиссы. Согласно исследованию Центра городской антропологии КБ «Стрелка», «купить или построить «жильё мечты» могут лишь немногие состоятельные люди. Все остальные, как показывают материалы исследования, вынуждены выбирать новое жильё в условиях крайне ограниченного бюджета. Большинство покупателей заранее осознают, что их новое жильё будет иметь немало существенных недостатков» [9].

Для того чтобы квартира отвечала всем необходимым требованиям конкретной семьи, покупатели вынуждены заниматься перепланировкой квартир, затрачивая дополнительные средства, ведь готовые планировочные решения от застройщика в большинстве случаев не коррелируют с бытом современных семей, а лишь призваны обеспечивать базовые санитарно-технические требования. Бывает и так, что даже перепланировка становится невозможной из‑за расположения несущих стен, мокрых зон и конфигураций комнат.

Так, например, при модели классического спекулятивного девелопмента [8] (Pejzer, Frej, 2007), экономические и маркетинговые факторы всегда оказывают наиболее значительное влияние на архитектурно-планировочные решения зданий, в то время как запросы покупателей на индивидуализацию внутриквартирных пространств не получают должного внимания. Здесь можно выявить следующие особенности:

1. Структурно-композиционная однотипность компоновки помещений квартир у различных застройщиков, связанная с минимизацией рисков при использовании новых проектных решений [2] (Asafova, 2010).

2. Стремление к уменьшению размеров квартир: согласно данным Росстата, средняя площадь построенных квартир в России одна из самых маленьких среди европейских стран [10].

3. Стремление сделать максимально возможное количество квартир на этаже и в доме (насколько позволят нормативы).

4. Минимальная площадь общих пространств на этаже.

5. Коридорный тип застройки, отсутствие домов галерейного типа.

6. Большая ширина секции и, как следствие, большое количество неосвещенных помещений (коридоры, кладовые, сан. узлы).

7. Стремление сделать изолированные комнаты в квартире, поскольку они являются предметом продажи в глазах обывателя.

8. Большая площадь коридоров в квартире.

В то же время, основным преимуществом модели спекулятивного девелопмента является то, что застройщик берет на себя все риски и ответственность в процессе реализации проекта. Конечный пользователь не беспокоится ни о чем, практически все вопросы застройщик решает без его участия.

Основными минусами данной модели можно назвать высокую стоимость квадратного метра для конечного пользователя, связанную с присутствием дополнительных издержек в виде налогов, прибыли застройщика, расходов на маркетинг и содержание аппарата застройщика. а также низкую адаптивность планировок квартир и необходимость дополнительных затрат со стороны пользователя на перепланировку [2] (Asafova, 2010).

К сожалению, на сегодняшний день для покупателя существует крайне мало простых и доступных способов индивидуализации будущей квартиры индустриальными методами на этапе строительства дома. Индивидуализация (англ. customization) продукции под конкретного заказчика, дает возможность потребителю высказывать пожелания относительно планировки его квартиры на этапе подготовки проектной документации, или участвовать в строительстве. Таким образом, покупатель приобретает не типовую квартиру, а именно ту планировку, которая соответствует его уникальным потребностям. В условиях модели спекулятивного девелопмента на сегодняшний день существует три способа индивидуализации в зависимости от масштабов проекта и пожеланий заказчика:

1. «Свободная планировка»

При таком решении застройщик предлагает покупателю пустое помещение без внутренних перегородок, где несущие элементы здания расположены либо по периметру квартиры, либо так, что не создают жестких ограничений в размерах и конфигурациях комнат (рис. 1). Важным моментом при такой системе является расположение входов в квартиру и «мокрых зон», т.к. их расположение изменить нельзя.

Преимуществом данной модели является максимальная гибкость планировочных решений, но при этом покупатель вынужден обращаться к услугам дизайнера и тратить время и деньги на узаконивание планировки. Также значительно дороже выходит ремонт, т.к. в перечень расходов теперь добавляется возведение стен и черновая отделка.

a b

Рисунок 1. Планы квартир со свободной планировкой: a – ЖК «Веллтон Парк» (г. Москва); b – ЖК «Башня Федерации» (г. Москва).

Источники: Концерн "КРОСТ", http://fedtower.ru/

2. Предзаказ

Для зданий, которые находятся на этапе строительства, иногда существует возможность попросить застройщика внести изменения в планировку. При такой схеме требуется тесное взаимодействие архитекторов дома, застройщика, покупателей и дизайнеров. Одной из разновидностей данного метода является заготовка нескольких вариантов планировок для каждой квартиры. Таким образом, у покупателя есть возможность ограниченного выбора на этапе строительства. При этом возрастает стоимость проектных работ, но сокращаются расходы на будущую индивидуализацию квартиры потребителем [2] (Asafova, 2010). В российской практике подобная практика внедряется довольно редко, одним из примеров может послужить опыт финского строительного концерна YIT в Санкт-Петербурге (рис. 2). Однако даже при таком варианте изменения в планировке при различных вариантах нельзя назвать кардинальными.

Рисунок 2. Несколько вариантов планировки одной квартиры.

Источник: https://spb.yit.ru/sankt-peterburg-1/zk_tarmo/tarmo2-1/ru940000901a105

Основным минусом данной модели является ограниченные временные рамки (выбор варианта планировки возможен лишь до определенного момента) и необходимость скоординированных действий от всех участников процесса проектирования.

Преимуществами данной модели является то, что пользователь в итоге получает планировку, которая приближена к его индивидуальным запросам, но при этом не вкладывает дополнительные средства и не тратит время на демонтаж и/или возведение новых перегородок.

3. Трансформируемое пространство

Подвижные конструкции в виде перегородок или раскладывающейся мебели могут повысить адаптивность жилого пространства, создавая различные планировочные комбинации в течение дня и ночи в зависимости от текущего назначения (рис. 3). Такая опция на сегодняшний день доступна лишь тем пользователям, которые готовы реализовать подобный проект самостоятельно в готовой планировке от застройщика при помощи архитектора или дизайнера.

a b

Рисунок 3. План трансформируемой квартиры (архитектурное бюро PKMN Architectures, Испания): a – днем; b – ночью.

Источник: архитектурное бюро PKMN Architectures

Необходимость более внимательного отношения к запросам конечного потребителя отмечали в своих работах многие исследователи. Исходжанова Г.Р. считает, что архитектурно-планировочные решения жилища должны обладать способностью адаптировать жизненное пространство человека к постоянно изменяющимся условиям, что подразумевает необходимость оптимизации существующих методов проектирования жилья [4] (Iskhodzhanova, 2013). Анисимов Л.Ю. также в своей работе рассматривает проблему соответствия параметров жилища постоянно меняющимся потребностям обитателя как на уровне проектирования и строительства, так и эксплуатации жилища [1] (Anisimov, 2009). Одна из немногих, Асафова Т.Г. обращает свое внимание, что: «при изучении предложений жилищного рынка в массовом сегменте обращает на себя внимание структурно-композиционная однотипность компоновки помещений квартир у различных застройщиков. Обитатель выключен из процесса создания своего будущего жилища и в большинстве случаев лишен возможности повлиять на его планировочные характеристики» [2] (Asafova, 2010). Таким образом, большинство архитекторов в своих работах обращаются к вопросам адаптации жилых пространств к изменяющимся потребностям людей, но практически отсутствуют труды, которые предлагали бы конкретные решения по индивидуализации пространств самими пользователями исходя из их личных соображений об идеальном жилом пространстве.

Наиболее полноценными исследованиями, в которых пользователь напрямую участвует в процессе создания собственного жилища, являются работы выдающегося голландского архитектора Н.Д. Хабракена, который уверен, что «метод, исключающий из процесса проектирования и строительства реального, конкретного, живого обитателя, неизбежно обречён на провал» [13, 14] (Habraken, 1972; Habraken, 2008). Он предлагает создать новую более совершенную систему домостроения, а также считает, что «индустриальное производство должно напрямую взаимодействовать с потребителем и подчиняться ему. Согласно его теории, необходимо разделить многоквартирное жилищное строительство на два потока. Первый – сооружение поддерживающих конструктивных и инфраструктурных оснований (supports), являющихся искусственным пространственным ресурсом, второй – управляемое пользователем заполнение этих структур (infill)» [6] (Kiyanenko, 2008). К поддерживающим структурам в данном случае относятся все конструктивные несущие элементы здания и оболочки, инженерные системы. а к изменяемым – перегородки, отделка, кухонное и сантехническое оборудование, иначе говоря, все те элементы, которые непосредственно реализуют запросы конкретного пользователя на индивидуальность жилого пространства.

Для реализации подобной модели требуется тесное взаимодействие архитекторов, застройщика, покупателей и дизайнеров, а также скоординированные действия всех участников проекта в ограниченный отрезок времени, что не всегда возможно. Но при успешном исполнении, квартира, построенная по такой схеме, становится для своих обитателей заветным «жильём мечты», отвечая всем специфическим потребностям семьи.

Поэтому основной задачей данного исследования стала разработка прикладного метода индивидуализации квартир на основе вышеизложенной теории «опор» и «заполнения» Н.Д. Хабракена с внедрением современных массовых информационных технологий.

Методика

Для разработки механизма проектирования квартир самими пользователями, автор структурировал и разложил на функциональные зоны все возможные внутридомовые и внутриквартирные пространства (рис. 4). Обычно минимальной «морфемой» все-таки считается цельная квартира, которая вписывается в единый планировочный каркас и может быть размещена в любом месте дома. Но это накладывает определенные ограничения на внутриквартирные пространства и не позволяет пользователю в полной мере индивидуализировать квартиру, так как предлагаются уже готовые решения из каталога. В данном проекте предлагается разбить квартиру на более мелкие единицы – морфемы, которые представляют собой монофункциональные зоны, так чтобы пользователи могли самостоятельно принимать решения об организации пространства в своей собственной квартире, ведь, как отмечают Капустин, П.В., Чураков, И.Л. и Канин, Д.М., «у архитектора, как правило, есть свои штампы в голове. Плюс желание самореализации и творчества, что часто выражается в привнесении решений из контекста, чуждого реальной ситуации» [5] (Kapustin, Churakov, Kanin, 2016).

Рисунок 4. Структура пространств жилого дома.

Источник: составлено автором

После того, как были определены возможные функциональные зоны, автор также определил примерные размеры каждой зоны в плане таким образом, чтобы было включено и оборудование/ мебель, и необходимое пространство для его использования. Затем автор попытался комбинировать полученные зоны друг с другом так, чтобы получилась полноценная квартира, и пришел к выводу, что все внутриквартирные пространства могут быть унифицированы и вписаны в несколько планировочных модулей.

Новая модель проектирования жилья

Автором был разработан архитектурно-планировочный механизм в виде онлайн-платформы, где пользователь может самостоятельно создать подходящую планировку будущей квартиры с помощью планировочного конструктора, работа которого подробно описана ниже.

Каждый участок для застройки имеет собственные ограничения, установленные локальными нормативами, геометрией участка, окружающей застройкой и т.д. Поэтому для строящегося жилого дома любого типа всегда можно составить базовую фиксированную пространственную модель с учетом всех этих лимитов, где заранее заданы максимальная этажность, примерный облик фасада, размеры здания, максимальное количество жителей, зоны подключения коммуникаций, расположение и конфигурация лестнично-лифтового узла и входной группы (рис. 5).

a b c

Рисунок 5. Пространственные границы и фиксированные зоны будущего жилого дома: a – галерейный тип, b – секционный тип, c – башня.

Источник: составлено автором

Остальное же пространство жилого дома согласно предлагаемой теории абсолютно свободно для «творчества» будущих жильцов: они могут собирать внутри свою уникальную квартиру в рамках единой сетки из планировочных модулей (рис. 6).

a b c

Рисунок 6. Планировочная сетка будущего жилого дома: a – галерейный тип, b – секционный тип, c – башня.

Источник: составлено автором

На предлагаемой онлайн-платформе пользователь, выбрав подходящий участок, выбирает нужный этаж и приступает к сборке планировки квартиры. Если другие пользователи уже сделали это до него, то эти участки здания отображаются как заблокированные (рис. 7). Далее пользователь подтверждает свое намерение об участии в строительстве жилья на этом участке и ждет, когда дом виртуально «заселится» будущими жильцами, то есть, когда соберется достаточное количество участников для начала строительства, и заполнятся все внутридомовые пространства.

Рисунок 7. Зарезервированные зоны будущего дома (черный).

Источник: составлено автором

Для всех домов, в основе проекта которых лежит разработанная модульная система, существует единая универсальная (и достаточно популярная) конструктивная система, представленная в виде каркаса, который варьируется в зависимости от типа дома: блокированная секция, галерейный дом, башня (рис. 8). При такой схеме пилоны (сечением 600 х 300 мм и шагом до 7200 мм, стандартный шаг – 6000 х 6000 мм) располагаются только вдоль коридора и наружных стен, обеспечивая максимальную гибкость расположения перегородок.

a b c

Рисунок 8. Конструктивная схема: a – галерейный тип, b – секционный тип, c – башня.

Источник: составлено автором

Также разработаны несколько типов лестнично-лифтового узла для разных типов домов и этажности, которые вписываются в единую планировочную сетку и взаимосвязаны с модулем входной группы (рис. 9).

Рисунок 9. Примеры модулей лестнично-лифтового узла.

Источник: составлено автором

Планировочные модули для сборки квартир

В ходе исследования был сделан вывод, что все внутриквартирные пространства могут быть вписаны в пять планировочных модулей:

1. Основная функция (гостиная, спальня, детская, столовая, кабинет) – размеры 2600 х 3000 мм (рис. 10, a).

2. Вспомогательная функция (кухня, прихожая, кладовые, гардеробные, санузлы) – размеры 3000 х 2400 мм (рис. 10, b).

3. Расширение (балкон/ лоджия, зона отдыха, рабочая зона и т.д) – размеры 3000 х 1200 мм (рис. 10, c).

4. Коммуникация (коридоры) – размеры 3000 х 1000 мм (рис. 10, d).

5. Балкон (рис. 10, e). Модуль балкона можно добавлять и исключать из системы в зависимости от конкретного участка и региона, так как во внутриквартирном модуле расширения предусмотрены открытые пространства в виде лоджии. Наличие же балконов зависит от стилистических особенностей здания. Модули балкона имеют различные размеры в зависимости от конфигурации. Внешний вид ограждений задается заранее и не подлежит изменению для обеспечения соответствия всех балконов общей стилистике фасада.

a

b

c

d

e

Рисунок 10. Примеры модулей: a – основная функция, b – вспомогательная функция, c – расширение, d – коммуникация, e – балкон.

Источник: составлено автором

Еще одним дополнительным модулем является модуль стены, который представляет собой элемент фасада в плане размером 400 х 3000 мм (рис. 11, a), которые собираются по такому же принципу планировочного конструктора: заранее заготовлены несколько модулей стен размером 3000 х 3000 мм для каждой из ячеек с разными типами окон. Кому-то больше нравится панорамное остекление, а кто-то предпочитает более скромные решения (рис. 11, b). Высота потолков может варьироваться в зависимости от конкретного участка, но 3000 мм – стандартная высота модуля стены.

a

b

Рисунок 11. Модуль стены: a – в плане, b – на фасаде.

Источник: составлено автором

Количество модулей в системе не ограничено, они могут видоизменяться или дополняться в зависимости от каждого конкретного дома, при этом принципиальная схема сборки остается прежней.

Стыковка планировочных модулей

Модули стыкуются между собой сначала по горизонтали с помощью слайдера в зависимости от типа дома (рис. 12, а). Пользователь прокручивает все варианты модулей в блоке до тех пор, пока не соберет нужную комбинацию. Каждый модуль может быть отражен зеркально по горизонтали для достижения оптимальной стыковки.

a b

Рисунок 12. Принцип стыковки планировочных модулей: a – по горизонтали, b – по вертикали.

Источник: составлено автором

При коридорном типе дома модули располагаются в следующей последовательности: модуль балкона (опционально) – модуль стены – модуль расширения – модуль основной функции модуль коммуникации – модуль вспомогательной функции – общий коридор (рис. 13). Глубина квартиры – 7 200 мм.

Рисунок 13. Фрагмент плана этажа коридорного типа.

Источник: составлено автором

Галерейный тип и квартиры на две стороны в доме секционного типа: модуль балкона (опционально) – модуль стены – модуль расширения – модуль основной функции – модуль коммуникации – модуль вспомогательной функции – модуль коммуникации – модуль основной функции – модуль расширения – модуль стены – галерея (рис. 14). Глубина квартиры – 12 000 мм (с окнами на обе стороны).

Рисунок 14. План этажа галерейного типа.

Источник: составлено автором

Башня/ городская вилла: модуль балкона (опционально) – модуль стены – модуль основной функции – модуль коммуникации – модуль вспомогательной функции – общий коридор (рис. 15). Максимальная глубина квартиры – 6 000 мм. В дополнение предусмотрены модули вспомогательной функции для угловых квартир.

Рисунок 15. Фрагмент плана этажа башенного типа.

Источник: составлено автором

После того, как блок собран из модулей по горизонтали, блоки могут стыковаться между собой по вертикали (рис. 12, b), образуя полноценную квартиру. Количество блоков ограничивается лишь габаритами самого дома. Таким образом, самая маленькая квартира-студия представлена в виде одного блока, общая площадь которого – 21,6 кв. м, а самая большая квартира может занимать целый этаж или даже несколько: среди модулей вспомогательной функции можно выбрать модуль с лестницей. Минимальным остатком всегда будет один блок, в который вписывается квартира-студия, либо организуются общие пространства.

Конфигурации комнат

Основными приоритетами при проектировании модулей были эргономичность, компактность и функциональность: даже самые маленькие квартиры обладают необходимым набором функций, а квартиры большей площади практически не имеют нефункциональных пространств. Если вдруг пользователь захочет увеличить площадь какой-либо комнаты, он всегда может добавить либо модуль расширения, либо пустой модуль вспомогательной функции, либо целый блок так, чтобы между ними не было стен. Таким образом, размер комнаты может варьироваться от 8 кв. м до 43 кв. м или даже 64 кв. м. Стандартные же размеры комнат основной функции соответствуют среднестатистическим размерам и составляют 14,4 кв.м.

В зависимости от размеров участка и площади застройки, возможно добавление или исключение модулей из системы. Например, можно оставить лишь модуль основной функции, модуль коммуникации и модуль вспомогательной функции, тогда минимальный размер квартиры составит 18 кв. м, глубина квартиры – 6 м, а ширина секции – 15 м.

Принцип проектирования инженерных коммуникаций

Так как все квартиры имеют санитарное оборудование, а планировка квартиры не имеет ограничений в расположении мокрых зон, все вертикальные коммуникации расположены вдоль коридоров и привязаны к расположению унитазов, которые имеют радиус подключения до 4 метров. Остальное оборудование имеет более гибкие условия подключения, поэтому оно подключается к ближайшей трубе. У каждого модуля, где имеется унитаз, есть зона, примыкающая к коридору, в рамках которой можно разместить все вертикальные инженерные коммуникации (рис. 16). Как только все пользователи на всех этажах утвердили планировки своих квартир, определяется наиболее часто встречающееся на этажах место расположения канализационного стояка, и он проектируется в этом месте. Ширина общих коридоров предполагает расположение канализационного стояка шириной 400 мм в любом месте коридора. Здесь принципиальным моментом является лишь расположение входов в квартиры, так как в этих местах размещение стояка невозможно. Во избежание этой проблемы, программа предлагает пользователю перенести вход, если в данном месте уже расположено несколько предполагаемых зон для подключения на других этажах.

Рисунок 16. Возможная зона размещения вертикальных инженерных коммуникаций (голубой).

Источник: составлено автором

При этом планировочные блоки для каждого типа дома разработаны таким образом, что все мокрые зоны располагаются только в блоке вспомогательной функции, за исключением лишь небольшого количества модулей коммуникации (которые в таком случае являются единой комнатой с блоком основной функции), где может располагаться кухонное оборудование. Тем самым радиус мокрой зоны в квартире расширяется не более чем на 1 метр вокруг модуля вспомогательной функции.

Единственным противоречием в системе, которая в любом случае регулируется существующими нормативными документами, является ситуация, когда пользователь решил поместить жилую комнату под зоной вспомогательной функции. Этот момент требует доработки либо ограничений по расположению мокрых зон в проекте.

Варианты расположения перегородок в модулях

Фиксированные перегородки присутствуют лишь в модулях вспомогательной функции вокруг санузлов, в остальных же зонах наличие межкомнатных стен задается пользователем. Каждый модуль основной функции и модуль расширения имеет три конфигурации с разным расположением перегородок по периметру (рис. 17).

Рисунок 17. Варианты расположения перегородок.

Источник: составлено автором

Благодаря тому, что на границах модуля коммуникации предусмотрены стены, с возможностью выделения коридора, а конфигурация квартиры максимально простая, то при необходимости пользователь всегда может изменить планировку, поставив дополнительные перегородки. За счет этого обеспечивается адаптивность квартир. Также для каждого модуля предусмотрен вариант, где полностью отсутствуют мебель и перегородки для того, чтобы те пользователи, которые не определились с планировкой на этапе покупки или желают сделать в квартире что-то экстраординарное, смогли собрать «пустую» квартиру для последующей доработки.

Апробация теории

Для тестирования разработанной теории и планировочного конструктора был создан прототип онлайн-платформы, работающий в демо-режиме на домене www.flatmade.ru [12]. После выбора подходящего участка, пользователь переходит на страницу выбора этажа (рис. 18, a) и к выбору блока для начала сборки (рис. 18, b).

a b

Рисунок 18. Страницы онлайн-платформы Flatmade: a – выбор этажа, b – выбор первого блока.

Источник: www.flatmade.ru

Далее пользователь переходит на страницу с планировочным конструктором, работа которого была описана выше (рис. 19, a). Когда пользователь закончил сборку всех блоков, он сохраняет результат и переходит на последнюю страницу, где отображается готовая квартира, итоговая стоимость и ее расположение на плане этажа (рис. 19, b).

a b

Рисунок 19. Страницы онлайн-платформы: a – планировочный конструктор, b – результат.

Источник: www.flatmade.ru

Основными инструментами для разработки программной среды послужили объектно-ориентированные языки программирования JavaScript, используемый в данном случае в качестве языка сценариев для придания интерактивности веб-страницам [11] (Flenagan, 2015), а также PHP – скриптовый язык общего назначения, интенсивно применяемый для разработки веб-приложений, в настоящее время поддерживаемый подавляющим большинством хостинг-провайдеров и являющийся одним из лидеров среди языков, применяющихся для создания динамических веб-сайтов [7] (Koterov, Kostarev, 2005).

Веб-приложение состоит из клиентской и серверной частей, тем самым реализуя технологию «клиент-сервер». Клиентская часть реализует пользовательский интерфейс, формирует запросы к серверу и обрабатывает ответы от него. Серверная часть получает запрос от клиента, выполняет вычисления, после этого формирует веб-страницу и отправляет её клиенту по сети с использованием протокола HTTP [3] (Bellin'yaso, 2007).

Обсуждение

Основными недостатками разработанной теории можно назвать необходимость обеспечения специальных условий для воплощения данной идеи на практике, а именно создание альтернативной социально-экономической модели строительства, отличной от модели классического спекулятивного девелопмента, возможно, на базе оптимизированного жилищно-строительного кооператива (ЖСК). При такой модели жители должны самостоятельно осуществлять менеджмент и контроль строительства. Автор видит это в виде специализированной онлайн-платформы, функция которой – максимально упростить и обезопасить процесс самостоятельного строительства кооперативного дома, так, чтобы жители смогли начинать строительство дома тогда, когда он виртуально «заселится» всеми будущими жильцами, а не подстраиваться под временные рамки, установленные застройщиком. Несомненно, данная тема требует дополнительных исследований.

Заключение

Таким образом, с помощью разработанного планировочного конструктора пользователи самостоятельно собирают свои квартиры в многоквартирном доме, получая в итоге именно то пространство, которое подходит именно их семье, не переплачивая за перепланировку. Количество комбинаций модулей стремится к бесконечности и открывает безграничные возможности по индивидуализации внутриквартирных пространств. При необходимости габариты модулей могут незначительно меняться, например, если конфигурация участка не позволяет оставить их в прежнем виде или если сам дом имеет криволинейный периметр. Основной принцип в любом случае остается прежним. Основная цель данного этапа – создание эскизного проекта будущего дома и составление развернутого технического задания для дальнейшего строительства.