Развитие региональных систем государственного ипотечного жилищного кредитования

Вопрос повышения доступности жилья для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, является приоритетным в осуществлении государственной социальной политики. В то же время, динамика изменения цен на объекты недвижимости в большинстве регионов Российской Федерации снижает степень их доступности для населения со средним уровнем доходов. Наиболее остро данная проблема стоит в крупных мегаполисах (Москва, Санкт-Петербург и др.).

Создавшаяся ситуация объясняется сочетанием двух факторов. Во-первых, высоким уровнем платежеспособного спроса, обусловленным, в значительной степени, инвестиционными интересами. Во-вторых, ограниченными объемами предложения качественного жилья – низкой эластичностью предложения.Таким образом, перед региональными администрациями стоит задача создания механизмов государственной поддержки групп граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, но не имеющих возможности при существующем уровне цен самостоятельно приобрести необходимое жилье.Анализ практики организации жилищной политики в субъектах Российской Федерации [1] показывает, что наибольшее развитие в регионах получили методы государственной поддержки, основанные на:‑ бесплатном предоставлении жилья на условиях социального найма,‑ субсидировании приобретения жилья из средств региональных бюджетов.Подобные методы, основанные на использовании значительных бюджетных средств для реализации региональной жилищной политики, оказываются не достаточными для интенсивного развития жилищной сферы.Для ускорения реализации региональной жилищной политики и повышения ее эффективности целесообразно внедрение новых, более современных механизмов. Они должны способствовать развитию жилищного сектора субъекта федерации посредством привлечения бизнес-структур в данную сферу.

Государственное ипотечное жилищное кредитование

Более эффективным механизмом развития сферы жилищного обеспечения населения, по сравнению с существующими, представляется развитие систем государственного ипотечного жилищного кредитования (ГИЖК). Они основаны на сочетании рыночного механизма ипотечного кредитования и государственной поддержки граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.Перед региональными администрациями стоят следующие задачи:‑ повышение эффективности использования объектов регионального жилищного фонда,‑ снижение затрат средств регионального бюджета,‑ увеличение уровня социальной отдачи от реализации региональной жилищной политики.В странах с рыночной экономикой (Германия, Польша, Литва и др.) [2] наибольшее развитие в них получили программы, основанные на сочетании двух механизмов. Это ипотечное кредитование приобретения жилья на рыночных условиях и организационная, нормативно-правовая, финансовая господдержка отдельных категорий граждан.Механизм ГИЖК позволяет повысить доступность жилья для отдельных категорий граждан, принимающих участие в региональных жилищных программах. При этом объем финансовых ресурсов, направляемых из регионального бюджета на обеспечение очередников жильем, несопоставимо ниже, чем при использовании широко распространенного механизма субсидирования приобретения жилья.Практика использования систем ГИЖК в рамках программ жилищного обеспечения населения показывает, что наибольшую эффективность имеют системы, основанные на привлечении к участию в реализации региональных жилищных программ предпринимательских структур, осуществляющих свою деятельность в области ипотечного кредитования, риэлтерской, оценочной и страховой деятельности. Для осуществления в этой области совместной деятельности государственных структур и бизнес-структур целесообразно использование соответствующих решаемым задачам различных форм государственно-частного партнерства.В городе Москве также реализуются программы ГИЖК. В настоящее время в качестве «пилотного» проекта сформирована и реализуется городская жилищная программа «Социальная ипотека». Социальная направленность этой программы заключается в создании возможности в ее участии на льготных условиях граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Ипотечное кредитование и фондовый рынок

Для бизнес-структур участие в региональных жилищных программах позволяет им диверсифицировать свою деятельность, что в условиях кризиса может дать им дополнительные рыночные преимущества. В то же время, отсутствие достаточного числа коммерческих организаций, оказывающих услуги в области ипотечного кредитования, риэлтерской деятельности, не позволяют осуществлять реализацию программы с максимальной эффективностью. Это связано с тем, что государственные учреждения, осуществляющие ипотечное кредитование и риэлтерскую деятельность в рамках реализации программы «Социальная ипотека», ввиду своего «монопольного» положения, не стремятся к повышению ни экономической, ни социальной отдачи.В странах с развитой рыночной экономикой развитие механизма ипотечного кредитования стимулирует рост рынка ипотечных ценных бумаг. Надежность российских ипотечных ценных бумаг сопоставима с надежностью субфедеральных долговых обязательств, которая может быть для потенциальных инвесторов подкреплена дополнительными гарантиями региональных администраций. В то же время, ипотечные ценные бумаги по доходности сопоставимы с наиболее рисковыми корпоративными долговыми обязательствами.Таким образом, можно сформировать инвестиционный инструмент, обладающий привлекательностью для институциональных инвесторов и способствующий дальнейшему развитию самого механизма рефинансирования ипотечных кредитов. В перспективе в регионах также целесообразно развивать системы ГИЖК на основе механизма рефинансирования ипотечных кредитов, предоставляемых в рамках жилищных программ, посредством формирования рынка ипотечных ценных бумаг.Развитие института рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, организованного на основе выпуска ипотечных ценных бумаг, должно сопровождаться законодательным закреплением особых прав инвесторов по получению дохода от указанного финансового инструмента и возврата вложенных средств в случае банкротства организации-эмитента.

Развитие региональных систем ГИЖК

Таким образом, стимулирование участия бизнес-структур в реализации региональных программ ГИЖК будет способствовать развитию региональных рынков банковского ипотечного кредитования. Одновременно с этим, участие бизнес-структур позволит повысить качество осуществления региональных жилищных программ в рамках реализации программ ГИЖК.Проведенное исследование развития региональных систем ГИЖК позволило выявить следующие направления этого развития:1. Привлечение к участию в региональных программах банков, успешно реализующих свою деятельность по ипотечному кредитованию, организаций, осуществляющих риэлтерскую, страховую деятельность, для обеспечения организационной составляющей региональных жилищных программ.2. Стимулирование конкуренции бизнес-структур, принимающих участие в обеспечении реализации региональных жилищных программ.3. Развитие секьюритизации ипотечных жилищных кредитов, выданных в рамках региональных жилищных программ, путем использования механизма государственных гарантий.