Перспективные направления развития строительной отрасли России

Рынок жилья в период с 2008 по 2025 годы может развиваться по двум сценариям: инерционному и оптимальному. Каждый из них предполагает разную степень активности государства по стимулированию спроса и регулированию предложения, а также различные приоритеты при оказании поддержки отдельным категориям граждан.

Инерционный сценарий имеет следующие особенности:1) низкую активность государственного влияния на спрос и предложение на рынке жилья;2) государственное стимулирование приобретения жилья в собственность отдельными категориями граждан путем предоставления субсидий;3) сохранение используемых в настоящее время форм и методов государственного стимулирования строительства жилья, предусмотренных федеральной целевой программой «Жилище».Реализация этого сценария предполагает:‑ что вложение денежных средств в строительство элитного жилья, а также жилья, приобретаемого в инвестиционных целях, будет осуществляться преимущественно высокодоходными группами населения. В результате должно произойти насыщение спроса и существенное снижение темпов строительства при дальнейшем росте цен;‑ что государственная поддержка отдельных категорий граждан будет в значительной мере поглощаться опережающим ростом цен на жильё. В результате доступность жилья будет снижаться;‑ что останется неразвитым и нелегализованным рынок наемного жилья. Это не только ограничит доступность жилья для экономически активных категорий граждан, но и существенно ограничит мобильность трудовых ресурсов.Оптимальный сценарий предполагает:‑ государственное стимулирование развития отдельных сегментов рынка жилья. Оно должно обеспечивать повышение как рыночной, так и социальной доступности жилья для всех категорий граждан, независимо от их доходов;‑ государственное стимулирование приобретения жилья в собственность среднедоходными категориями граждан, сочетаемое со стимулированием найма жилья низкодоходными категориями граждан и социального найма – малоимущими группами населения;‑ государственное стимулирование роста предложения на рынке жилья за счет расширения государственной поддержки развития строительного комплекса.Основным преимуществом этого сценария является устойчивость финансовых потоков, обеспечивающая рост объемов строительства, и увеличение числа граждан, способных приобретать и нанимать жилье на рынке.Указанные преимущества определяют выбор оптимального сценария в качестве приоритета государственной политики на рынке жилья.

Дисбаланс спроса и предложения

Одной из ключевых причин сегодняшнего дисбаланса спроса и предложения является недостаточность объемов вновь строящегося жилья. Для роста предложения государственная политика должна быть направлена на массовое строительство жилья для разных сегментов рынка.Наиболее вероятными являются два варианта развития предложения на рынке жилья, предполагающие разные темпы роста его объемов в зависимости от эффективности государственного стимулирования массового строительства.Согласно прогнозу темпы роста объемов вводимого жилья в период с 2008 по 2010 гг. сохранятся на уровне 12%. Это будет обеспечено за счет развитой в предыдущие годы динамики, связанной с реализацией приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».За счет эффективных мер государственного стимулирования развития строительного комплекса и благоприятной экономической конъюнктуры с 2011 года будут обеспечены темпы роста на уровне, прогнозируемом инновационным сценарием Минэкономразвития России для промышленности в целом.Государственная политика на рынке жилья должна быть ориентирована на достижение показателей прогноза интенсивного роста объемов строительства.

Неравномерность потребности в жилье в разных регионах

При этом темпы жилищного строительства в региональном разрезе будут неравномерны. Наиболее высокие темпы ожидаются на территориях с относительно высокой рождаемостью, а также в регионах с высоким миграционным приростом населения.В период до 2025 года прогнозируется существенное перераспределение населения по территории страны. Поэтому будет создана система прогнозирования потребности в новом жилищном строительстве в региональном разрезе, учитывающая следующие параметры:‑ движение семей (в том числе создание новых семей);‑ прогноз численности населения по регионам и крупным городам;‑ прогноз создания новых рабочих мест.Результаты этого прогноза будут использоваться как один из факторов:1) при формулировании индикаторов состояния жилищной сферы на региональном уровне;2) при принятии решений о принципах распределения субсидий из федерального бюджета;3) при формулировании целевых установок деятельности специализированных государственных институтов, содействующих массовому строительству жилья.

Оптимальный сценарий развития строительного рынка

Исходя из прогноза роста доходов граждан Российской Федерации на период с 2008 по 2025 гг., можно прогнозировать следующие тенденции на жилищном рынке в рамках реализации оптимального сценария и обеспечения интенсивного роста объемов строительства.1. По состоянию на 2007 год потребность граждан в жилье оценивается в 2,07 млрд. кв. метров (с учетом замещения сносимого аварийного жилья), в том числе:‑ потребность в жилье, предоставляемом в социальный наем – 217,38 млн. кв. м;‑ потенциальный спрос на жилье, предоставляемое в наем – 887,4 млн. кв. м;‑ потенциальный спрос на жилье в сегменте некоммерческого жилищного строительства (кооперативное и индивидуальное строительство)– 436,1 млн. кв. м;‑ спрос на жилье в сегменте коммерческого жилищного строительства (нестимулируемый сегмент рынка жилья) – 584,5 млн. кв. м.2. Прогнозируется, что имеющаяся на сегодняшний день потребность в жилье в социальном сегменте может быть удовлетворена к 2025 году. Одновременно с ростом платежеспособности граждан будет сокращаться бремя государственных затрат на субсидирование социального найма.3. По мере удовлетворения спроса (в рыночных сегментах) и потребности (в социальном сегменте), а также роста доходов граждан будет наблюдаться существенный переток спроса из сегмента в сегмент. Как следствие, будет обеспечен постоянный спрос в рыночных сегментах.4. По мере роста доходов населения спрос на наемное жилье будет сокращаться и составит около 113,7 млн. кв. м в 2025 году (без учета жилья, предоставляемого в наем, введенного за период 2008-2025 год).5. По мере роста доходов населения спрос на кооперативное и индивидуальное жилье будет увеличиваться и составит около 1404,7 млн. кв. м в 2025 году (без учета жилья, введенного в этом сегменте за период 2008-2025 год).6. По мере роста доходов населения спрос на жилье в сегменте коммерческого жилищного строительства (нестимулируемый сегмент рынка жилья) будет увеличиваться и составит около 1018,3 млн. кв. м в 2025 году (без учета жилья, введенного в этом сегменте за период 2008-2025 годы).7. При прогнозируемых темпах строительства за период с 2008 по 2025 год, с учетом увеличивающегося спроса, будет введено 2,01 млрд. кв. м жилья. Таким образом, в 2025 году спрос, сложившийся по состоянию на 2007 год, в основном будет удовлетворен, а средняя обеспеченность жильем составит около 36,0 кв. метров на человека.8. Прогнозируется, что к 2020 году будет достигнут уровень жилищной обеспеченности в 490 единиц жилья на 1000 человек, что является в настоящее время максимальным показателем для европейских стран. В то же время ввиду малой площади квартир и домов жилищного фонда, сложившегося на 2007 год, потребность в жилой площади удовлетворена не будет.9. Прогнозируется, что к 2025 г. возросшие финансовые возможности граждан позволят им приобрести как минимум еще 690 млн. кв. м жилья в рыночных сегментах в среднесрочной перспективе, помимо построенного в период с 2008 по 2025 год. Именно эта растущая финансовая возможность (платежеспособность) граждан будет определять экономическое развитие строительной отрасли в последующие периоды.