Razvitie ustoychivosti zhilishchnyh rynkov

Введение

В последние десятилетия в России наблюдается значительный интерес к исследованию моногородов — населенных пунктов, экономика которых в значительной степени зависит от деятельности одного или нескольких крупных предприятий. Такие города часто сталкиваются со специфическими проблемами, включая экономическую зависимость от одного сектора, демографические изменения и сложности с инфраструктурой. Все эти факторы непосредственно влияют на устойчивость компаний, действующих на территории моногородов, в том числе застройщиков, которые играют ключевую роль в обеспечении жилищных и социально-экономических потребностей населения через применение различных жилищных стратегий.

Актуальность темы исследования обуславливается специфическими экономическими и социальными условиями, в которых функционируют моногорода в России. Эти населенные пункты, ориентированные на одну основную отрасль, сталкиваются с уникальными вызовами, среди которых можно выделить зависимость от колебаний рынка, недостаток инвестиций и обострение проблем с инфраструктурой. В условиях трансформации экономики и изменения потребительских предпочтений устойчивость компаний-застройщиков становится критически важной для обеспечения благосостояния местного населения и развития территорий.

Ограниченная функциональность моногородов создает значительные риски, что отмечено в исследованиях Абрашкина М.С. [1], Березнева И.Г. [4], Джинджихашвили А.З. [6], Илакова Д.Г. [7], Никоновой М.А. [11], Проценко Ф.В. [12], Хейтер Р. [16], Мирон Дж.Р. [18]. В отличие от полифункциональных городов, они более уязвимы к внешним изменениям, таким как колебания рыночной конъюнктуры, спад спроса на продукцию или отраслевые кризисы. Это отражается как на производственной сфере, так и на социально-экономической жизни населения, включая доступность социальных услуг [14] (Artamonova, Baronin, Benuzh, 2023).

Однако без комплексной государственной поддержки избежать социально-экономического кризиса в таких населенных пунктах практически невозможно. Вопросы мер поддержки для обеспечения устойчивого развития исследовались в работах Артюшина А.И. [2], Асаула А.Н. [3], Когана Д.И. [8], Луговского А.М. [9], Никонорова С.М. [10], Конанбаевой К. [17], Тургель И. [20]. Эффективными мерами поддержки могут стать реструктуризация предприятий, реорганизация их деятельности и адаптация производственных мощностей под новые направления бизнеса. Существенную роль в этом процессе играет разработка комплексных инвестиционных планов, но для их успешной реализации моногородам требуется методическая и организационная помощь. Одним из ключевых факторов устойчивого развития является стимулирование предпринимательской активности [19] (Storey, Hall, 2018). Государственная стратегия инновационного роста России предусматривает поддержку моногородов, направленную на усиление их инновационного потенциала. В частности, реализуются программы финансирования проектов, связанных с созданием инновационных центров, что способствует диверсификации экономики и повышению инвестиционной привлекательности этих территорий. [13] (Styazhkova, 2024)

Моногорода сталкиваются с рядом серьезных проблем: низким уровнем доходов, высокой безработицей и отсутствием перспектив для трудоспособного населения [5] (Jacobi, 2024). Для улучшения социально-экономического положения жителей этих городов необходим комплексный управленческий подход. В большинстве таких муниципалитетов ситуация оценивается как сложная или нестабильная. На данный момент разработаны проекты, направленные на социально-экономическое развитие моноиндустриальных населенных пунктов. Эти инициативы включают инвестиции в инфраструктуру и поддержку граждан в создании и развитии малого и среднего бизнеса. [15] (Khannanova, 2024)

Цель исследования заключаются в анализе и оценке устойчивости компаний-застройщиков, работающих в моногородах закрытого типа, выявлении тенденций и проблем на территориальных рынках, а также в разработке жилищных стратегий и рекомендаций по повышению устойчивости и конкурентоспособности предприятий в условиях современных экономических реалий.

Объектом исследования выступают компании-застройщики, действующие на территориальных жилищных рынках моногородов закрытого типа в России.

Предметом исследования является устойчивость жилищных компаний-застройщиков в условиях специфических экономических, социальных и законодательных факторов, действующих в моногородах закрытого типа, а также факторы, влияющие на их развитие и функционирование.

В качестве авторской гипотезы исследования принято предположение о возможности развития устойчивости компаний-застройщиков в закрытых территориальных жилищных рынках моногородов в результате учета специфических рисков, создания некоммерческой организации в форме государственно-частного партнерства и реализации комплексных мер государственной поддержки.

Научная новизна исследования заключатся в выявлении ключевых факторов, определяющих финансовую устойчивость и риски строительных компаний в условиях ЗАТО, влияющих на долгосрочное градостроительное развитие территорий с предложением комплексного подхода по их минимизации, включая меры по повышению конкурентоспособности компаний и улучшению условий жизни населения.

При решении поставленной цели исследования применялся комплекс научных методов в виде системного подхода, анализа и синтеза, теоретизации, экспертных оценок, формализации, статистического анализа и математического моделирования.

Основная часть

Генезис развития моногородов в России

Моногорода представляют собой уникальный феномен, характерный для стран с обширной территорией и богатыми природными ресурсами. Россия, обладающая крупнейшей в мире площадью и значительными запасами сырья, занимает лидирующее положение по количеству таких населенных пунктов. Ключевая особенность моногородов заключается в их моноспециализации, то есть в сильной зависимости городской инфраструктуры, экономики и социальной сферы от деятельности одного или нескольких градообразующих предприятий. Эти города играют важную роль в концентрации экономического и социокультурного потенциала, обеспечивая стабильное функционирование региональной экономики. Основные отрасли, на которых специализируются градообразующие предприятия, включают сырьевую, лесоперерабатывающую, машиностроительную и пищевую промышленность. На их долю приходится 64 % всех градообразующих предприятий и 81 % занятого населения моногородов [4] (Bereznev, 2024).

Экспертный анализ позволяет более глубоко понять специфику монопрофильных городов, выделяя несколько ключевых характеристик, влияющих на устойчивость компаний-застройщиков:

1. Отраслевая зависимость экономики. На территории таких городов функционирует одно или несколько предприятий с узкой отраслевой специализацией. Их деятельность сосредоточена либо в рамках одной промышленной сферы, либо на обслуживании определенного сегмента отраслевого рынка. Остальная экономика города, как правило, ориентирована на обеспечение внутренних потребностей населения.

2. Технологическая связность предприятий. В моногородах часто наблюдается концентрация производств, объединенных единой технологической цепочкой и работающих на один конечный рынок. В эту структуру не входят организации, ориентированные на предоставление городских услуг и социальную инфраструктуру.

3. Финансовая уязвимость. Бюджет таких территорий в значительной степени зависит от одного или нескольких крупных предприятий, что делает экономику города чувствительной к изменениям в их деятельности.

4. Ограниченная профессиональная мобильность. Низкая диверсификация занятости приводит к узкой специализации рабочей силы, что затрудняет адаптацию населения в случае кризисов или закрытия градообразующих предприятий.

Таким образом, моногорода характеризуются высокой степенью экономической зависимости от отдельных отраслей, что требует продуманных стратегий диверсификации и поддержки для снижения рисков социально-экономической нестабильности. [1] (Abrashkin, Shmeleva, Chistyakov, 2024) Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости в моногородах, представлены на рисунке 1, где отражена специфика развития таких населенных пунктов. К специфической группе факторов можно отнести режимные ограничения, специфику рынка труда (что отражается на платежеспособном спросе), однородный износ жилого фонда, психологические особенности проживания и т.д.

Рисунок 1 – Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости в рамках жилищной стратегии моногорода [Составлено авторами]

В текущей экономической ситуации в качестве основных мер поддержки компаний-застройщиков на региональном уровне для реализации эффективной жилищной стратегии моногорода закрытого типа предлагаются следующие:

1. Формирование привлекательных условий для приезжих специалистов. Развитие инфраструктуры, включая строительство общежитий и гостевых жилых комплексов, а также образовательных центров с практическими программами на предприятиях ОЭЗ. Дополнительным инструментом могут стать налоговые льготы, позволяющее поддерживать конкурентный уровень заработных плат.

2. Обеспечение стабильного спроса на продукцию инновационного сектора. Введение механизмов заключения долгосрочных контрактов, поддержка наукоемких производств через налоговые льготы и государственное субсидирование научно-исследовательских и опытно-конструкторских разработок (НИОКР).

3. Оптимизация отбора резидентов. Предоставление преференций компаниям, чья деятельность соответствует стратегическим приоритетам страны, что позволит повысить эффективность использования таких территорий.

4. Оценка производственной эффективности. Введение нового критерия, учитывающего степень автоматизации и технологического уровня предприятия, с акцентом на промышленность высоких переделов. [15] (Khannanova, 2024)

Развитие моногородов в России является приоритетной задачей государства и осуществляется в рамках целевых программ и проектов. При этом бизнес играет лишь вспомогательную роль, что ограничивает его влияние на стратегические процессы. [11] (Nikonova, Akinfeeva, 2024)

Развитие моногородов должно ориентироваться на принцип человекоцентричности, который становится ключевым трендом в градостроительстве по всему миру, включая комфортное и безопасное пространство для проживания, освобождение жилых зон от автотранспорта, насыщенную инфраструктуру, исключающую широкие улицы и обеспечивающую шаговую доступность всех необходимых объектов, развитие системы общественного транспорта, организацию удобных общественных пространств.

Кроме базовой инфраструктуры (школ, медицинских учреждений, полиции и других социальных объектов), город должен предоставлять своим жителям широкий спектр возможностей. Это включает качественные дороги, надежные инженерные сети и условия для самореализации, такие как доступ к образованию, культуре и спорту. Человекоцентричный подход позволяет создать гармоничное пространство, где комфорт жителей становится главным приоритетом. Концепция экополисов для России остается пока редким явлением, хотя в мире она активно развивается. Основной принцип таких проектов заключается в гармоничном взаимодействии человека и природы, минимизации экологического ущерба и создании комфортной среды для жизни.

Устойчивое развитие подобных градостроительных систем возможно только при комплексном подходе, при условии тщательной подготовки и согласования архитектурных моделей можно обеспечить реализацию проектов, соответствующих принципам экополисов. Функционирование компаний-застройщиков в моногородах закрытого типа представляет собой сложный и многогранный процесс, который определяется как экономическими, так и социальными факторами. Уникальная структура моногородов, зависимость от одного или нескольких крупных работодателей и ограниченные возможности для экономического развития закрытой территории создают специфические условия, в которых застройщики вынуждены адаптироваться и находить новые подходы к ведению бизнеса.

Компании-застройщики, работающие в моногородах, сталкиваются с рядом экономических, инвестиционных и социальных рисков, обусловленных спецификой таких территорий (рисунок 2). Основными проблемами являются ограниченный рынок, низкая покупательская способность населения и высокая зависимость от градообразующих предприятий.

Рисунок 2 – Сегментация рисков компаний-застройщиков, осуществляющих свою деятельность в рамках жилищной стратегии моногорода [Составлено авторами]

В ходе исследования было установлено, что компании-застройщики в моногородах закрытого типа сталкиваются с рядом значительных проблем, включая ограниченный рынок жилья, высокие инвестиционные риски и сложности в взаимодействии с местными властями. Эти факторы могут негативно сказываться на их стабильности и устойчивом развитии. Однако, несмотря на существующие вызовы, имеется ряд возможностей, которые могут быть использованы для улучшения ситуации. Диверсификация экономической структуры моногородов, внедрение принципов устойчивого строительства и активное сотрудничество с местными органами власти могут значительно повысить эффективность деятельности застройщиков и улучшить качество жизни населения.

В настоящее время в стране насчитывается 319 моногородов (таблица 1), в которых, по данным на 2024 год, проживает каждый десятый житель России. Моногорода создаются вокруг крупных предприятий, чтобы поддержать их непрерывную работу, при этом более четверти населения города работает на указанном предприятии, выпуск продукции которого составляет более половины всей продукции города. При анализе состояния моногородов Минэкономразвития России разделяет их на три группы: моногорода с наиболее сложным социально-экономическим положением (группа 1); моногорода, в которых имеются риски ухудшения социально-экономического положения (группа 2); моногорода со стабильной социально-экономической ситуацией (группа 3).

Таблица 1 – Анализ изменения социально-экономической ситуации моногородов в 2019-2024 гг. [Составлено авторами]

Таким образом, при проведении ретроспективного анализа выявлен низкий уровень изменения социально-экономической ситуации внутри моногородов за последние пять лет, характеризующийся слабой межгрупповой миграцией.

Анализ устойчивости компаний-застройщиков

Методы анализа устойчивости позволяют оценить не только текущее состояние компании, но и её способности к долгосрочному развитию. Они охватывают широкий спектр подходов, начиная от традиционного финансового анализа и заканчивая более современными методами, такими как бенчмаркинг и сценарное моделирование. Применение этих методов позволяет выявить сильные и слабые стороны компаний, оценить их конкурентоспособность и определить возможные риски, что является критически важным для успешной деятельности на территориальных рынках моногородов.

В ходе исследования был проведен анализ финансовой устойчивости компаний-застройщиков на территориальных рынках моногородов закрытого типа на примере города Заречного Пензенской области. Для анализа были выбраны все застройщики, которые вели строительство хотя бы одного многоквартирного жилого дома с 2019 г. по 2023 г. на территории г.Заречного. Была проанализирована бухгалтерская и финансовая отчетность этих компаний за пять лет, находящаяся в открытом доступе.

Таким образом исследовались показатели финансовой устойчивости следующих организаций: ООО «СЗ «Ремстрой», ООО «СУ-2», ООО «СЗ «ГРАДЭК», ООО «СЗ «Энергоучёт», ООО «СЗ «Тёплый дом».

Полученные исходные данные из форм бухгалтерской отчетности по РСБУ позволили сделать расчет показателей финансовой устойчивости для 5 компаний застройщиков ЗАТО г.Заречный Пензенской области в динамике за период 2019-2023 г.г.

Исследование показывает, что существующие специализированные застройщики – компании, имеющие реальный опыт возведения многоквартирных жилых домов, находящиеся в относительно неустойчивом финансовом положении. В целом, ни про одну из исследуемых компаний невозможно сказать, что она находится в безрисковой зоне. В той или иной степени все они имеют проблемные позиции с точки зрения анализа их устойчивости.

Так, если взять непосредственно Коэффициент финансовой устойчивости, то картина по 5 застройщикам в период 2019-2023 г.г. выглядит следующим образом (таблица 2). Все компании находятся в зоне среднего или высокого риска.

Таблица 2 – Анализ изменения финансовой устойчивости компаний-застройщиков в 2019-2023 гг. [Составлено авторами]

Анализируя динамику показателей финансовой устойчивости 5 компаний застройщиков, можно сделать вывод о низкой стабильности не только положения самих компаний-застройщиков, но и всей отрасли в рамках отдельно взятого закрытого административно-территориального образования. Это может быть связано с несколькими факторами, среди которых есть и экономические (ограниченность спроса на жильё, прямая связь его с планами развития основного производства, расположенного в ЗАТО и др), так и административные (специальный режим отведения земельных участков под застройку, контрольно-пропускной режим и прочие ограничения).

В совокупности дефицит земельных участков, кадровые проблемы, ограниченность спроса, определяемого во много нерыночными факторами, приводят к тому, что компании застройщики не выстраивают планомерную последовательную хозяйственную деятельность согласно концепции жизненного цикла объектов недвижимости. Периоды интенсивного строительства могут сменяться периодами простоя. Такой неравномерный режим работы не дает базы для развития и расширения профильной деятельности. Пытаясь решить указанную проблему, некоторые застройщики выходят за пределы ЗАТО, развивают девелоперские проекты в других муниципальных образованиях региона (ООО «СЗ «ГРАДЭК»), а также сопутствующие направления производственного и торгового бизнеса (ООО «СЗ «Ремстрой»), либо полностью полагаются на поддержку «материнской» компании (ООО «СЗ «Теплый дом»).

В отрасли в рамках ЗАТО отсутствует системная работа по нейтрализации негативных эффектов для участников рынка. В перспективе ближайших 5-10 лет при существенном ухудшении состояния рынка жилья в Российской Федерации высока вероятность, что все компании застройщики ЗАТО г.Заречный столкнутся с существенными рисками прекращения основной деятельности в виду ухудшения их финансового состояния.

Такое развитие ситуации может подорвать возможность реализации планов руководства ГК «Росатом» и ЗАТО г.Заречный по расширению производственных площадок как существующих предприятий ГК «Росатом», планируемых к строительству, так и частных компаний различных отраслей промышленности, открытию производств созданной в ЗАТО территории опережающего социально-экономического развития – ТОСЭР.

Общее количество привлекаемой в ближайший период 5-10 лет квалифицированной рабочей силы оценивается представителями Администрации ЗАТО и АтомТОР в 1000-1200 человек. Это специалисты и руководители, которые должны быть привлечены из-за пределов ЗАТО, что сигнализирует о потенциальном спросе на жильё со стороны указанного количества привлекаемых работников.

Кроме того, в перспективе 2028-2035 г.г. возраст первых построенных жилых домов, составляющих до 30% жилого фонда ЗАТО г.Заречный, превысит 70 лет.

Таким образом, в рамках исследования сформулированы следующие предложения и рекомендации:

1) проработать вопрос о создании в форме государственно-частного партнерства некоммерческой организации, которая частично может взять на себя некоторые функции, реализуемые застройщиками, а также возьмет на себя вопросы первичного согласования и поддержки при выработке проектных решений, инженерной поддержке при решении вопросов с ресурсоснабжающими организациями города, согласования специальных вопросов со службами города и ГК «Росатом», вопросы доступа работников на территорию ЗАТО для решения кадровых проблем;

2) стимулировать развитие строительных компаний внутри города в специализированные, высокомобильные подрядные организации, обладающие достаточным запасом финансовой устойчивости, компетенций и опыта строительства именно в ЗАТО;

3) привлекать к комплексной застройке территории ЗАТО специализированных застройщиков из других муниципальных образований, обладающих достаточной финансовой устойчивость, кредитоспособностью, аккредитованных в крупных финансовых институтах РФ. Привлекать их на конкурсной основе учитывая нормы и правила комплексного развития территории ЗАТО, а также особенности планов развития ТОСЭР, предприятий ГК «Росатом» и т.д. Обязательным должно стать привлечение местных строительных организаций на подрядные контракты согласно их профилю деятельности и компетенциям.

Заключение

В ходе исследования были сформулированы следующие выводы:

1. Выделены ключевые характеристики моногородов, влияющие на устойчивость компаний-застройщиков, а также основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости в моногородах, во многом определяющей результаты хозяйственной деятельности компаний-застройщиков, непосредственно оказывая влияние на их устойчивость;

2. Проанализированы основные группы рисков компаний-застройщиков в моногородах (экономические, инвестиционные и социальные);

3. Выявлен низкий уровень изменения социально-экономической ситуации внутри моногородов за последние пять лет, что негативно влияет на устойчивость компаний-застройщиков внутри моногородов первой и второй групп;

4. Показан на примере г. Заречного Пензенской области низкий уровень устойчивости компаний-застройщиков, что позволяет сделать вывод о низкой стабильности не только положения самих компаний, но и всей отрасли в рамках отдельно взятого закрытого административно-территориального образования;

5. Предложены меры поддержки компаний-застройщиков на государственном и региональном уровнях для реализации эффективной жилищной стратегии моногорода.

В результате проведенного анализа устойчивости компаний-застройщиков на территориальных рынках моногородов закрытого типа в России были выявлены ключевые аспекты жилищных стратегий, влияющие на их функциональную способность и конкурентоспособность. Исследование подтвердило, что особенности развития моногородов, включая зависимость от единственного источника экономической активности, создают значительные риски для строительного сектора. Условия закрытых территорий накладывают дополнительные ограничения, требуя от компаний-застройщиков гибкости и инновационных подходов к ведению бизнеса.

Результаты данного исследования подчеркивают важность комплексного подхода к развитию жилищных стратегий в моногородах закрытого типа. Реализация предложенных рекомендаций может способствовать не только укреплению позиций компаний-застройщиков, но и созданию устойчивого и комфортного жизненного пространства для населения. В дальнейшем необходимо адаптировать стратегии к меняющимся условиям и потребностям, что будет способствовать не только экономическому, но и социальному развитию моногородов в России.