Developing the sustainability of housing markets

Введение

В настоящее время устойчивое развитие является одной из ключевых целей социально-экономического направления политики во всем мире, включая Российскую Федерацию. Жилищный рынок - неотъемлемая часть экономики каждого региона, поскольку именно этот рынок обеспечивает людей жильем, оказывает влияние на строительство, транспорт, экологию, социальные услуги, социальное благополучие и экономическую стабильность. Концепция и проблематика устойчивости и эколого-ориентированного девелопмента неоднократно рассмотрена в исследованиях Балецкой А.Р., [4] Байрамуковой С.Х. [3], Авадаевой И.В. [1], Баронина С.А. [5], а также в работах таких зарубежных коллег как Kibert C. J. [23], Ferreira A. [22], Rodriguez-Nikl T. [25] и многих других. Из-за стремительных изменений в экономике, ухудшения экологической ситуации и необходимости удовлетворять потребность населения в доступном жилье особенно важно продолжать изучать вопрос устойчивого развития жилищных рынков и продолжать разработку эффективных методов моделирования организационно-экономических механизмов на основе эколого-ориентированного девелопмента [6].

В заданных условиях, когда жилищное строительство продолжает оставаться на высоком уровне стоимости, а спрос падает вниз, исследование устойчивого развития жилищного рынка становится особенно значимым и актуальным. Сложно представить стабильный в долгосрочной перспективе жилищный рынок без интеграции эколого-ориентированного девелопмента, который не просто уменьшает отрицательное влияние на экологию, а создает качественную среду города, которая, в свою очередь, влечет платежеспособный спрос на рынке. Эколого-ориентированный девелопмент способен развивать жилищный рынок, делать его менее уязвимым к экономическим спадам и кризисам, а также создавать фундамент для устойчивого развития на длинной дистанции [21] [24] [26] [27].

Научная гипотеза исследования: внедрение эколого-ориентированного девелопмента способствует повышению устойчивости жилищных рынков, снижению экологической нагрузки, приросту инвестиционной привлекательности, стабильному и устойчивому спросу, а также приспосабливаемости к экономическим и социальным трансформациям.

Цель исследования: проведение обзора современных отечественных и зарубежных концепций устойчивости жилищного рынка и зеленого строительства, анализ проблематики и тенденций развития устойчивости жилищных рынков на национальном и региональном уровнях.

Основная часть

Концепция устойчивого развития жилищного рынка и зеленое строительство

Концепция устойчивого развития была сформирована Международной комиссией по окружающей среде и развитию (WCED) под эгидой ООН еще в 80-х годах, и её основной задачей было разработать план по бережному и рациональному использованию природных ресурсов и повысить качество жизни будущих поколений [19]. Данный подход состоит из трех ключевых аспектов: экономического роста, социального равенства и экологического благополучия. В контексте представленной парадигмы важное внимание уделяется жилищному рынку, как неотъемлемой части устойчивого развития. Устойчивость жилищных рынков предполагает создание такой экосистемы в строительстве и эксплуатации объектов, которая была бы привержена так называемым “зеленым принципам” энергоэффективности и экологичности, а также социальной и экономической доступности. Устойчивое развитие жилищных рынков сложно представить без интеграции таких эколого-ориентированных подходов в градостроительную политику и девелопмент, как “зеленое” строительство и зеленые сертификации.

“Зеленое” строительство – это совокупность методов проектирования, построения и эксплуатации объектов, направленных на уменьшение негативного влияния на окружающую среду путем рационального использования ресурсов, энергии и материалов. Такой вид строительства приближает человечество к устойчивому развитию в контексте строительной сферы и жилищных рынков, а также приближает к созданию качественной, комфортной и здоровой среды для жителей.

Одной из составляющих “зеленого” строительства являются “зеленые” сертификации – системы оценки строительных процессов и готовых объектов, установленные на основе эколого-ориентированных стандартов.

“Зеленые” сертификации подчеркивают требования энергоэффективности и стимулируют внедрение эко-френдли технологий в строительстве [7] по следующим направалениям:

Во-первых, эколого-ориентированный девелопмент способствует снижению издержек на эксплуатацию объектов недвижимости при помощи энергоэффективных технологий, что в перспективе на длинной дистанции формирует более доступное жилье и поддерживает его ценность на случай, если кто-то из жильцов решит его продать. Доступность и ликвидность жилья особенно актуальна в условиях повышения стоимости жизни и цен на коммунальные услуги.

Во-вторых, зеленые стандарты снижают негативное влияние на окружающую среду и соответствуют тем самым требованиям экологической политики и государственной стратегии страны, что влечет за собой возможности для дополнительного финансирования и так называемых “зеленых” облигаций.

В-третьих, устойчивые жилые проекты с фокусом на эколого-ориентированный девелопмент содействуют повышению качества жизни граждан, компенсируют нехватку зеленых зон на территории объекта, устраняют такой негативный социальный эффект, как перегруженность инфраструктуры, и улучшают микроклимат в городе. Предполагается, что спрос на такие жилые объекты будет сохраняться несмотря на условия общего спада на рынке. Это делает экологически устойчивые проекты наиболее устойчивыми к экономическим кризисам.

Игнорирование принципов эколого-ориентированного девелопмента может привести к долгосрочным негативным последствиям: к падению цены на жилье из-за некачественное городской среды, которая уменьшает привлекательность районов, к дополнительным затратам на модернизацию неэффективных объектов с точки зрения потребления ресурсов и энергии, а также к усилению территориального дисбаланса, когда отдельные районы становятся перенаселены неустойчивыми проектами без качественной инфраструктуры.

Вместе с ростом внимания к устойчивому развитию в сфере градостроительства и девелопмента в последние годы усиливается и внимание к реализации так называемых ESG-подходов (Environmental, Social, Governance) [2] [15] [17]: такие подходы учитывают экологические, социальные и управленческие факторы при создании проектов. В России это направление развивается через интеграцию стандартов (ГОСТ Р 70365-2022) и через сертификации жилищного рынка.

Экологический аспект (E) состоит из энергоэффективности зданий, грамотного управления отходами, использования эколого-ориентированных материалов строительства и минимизации негативного влияния на окружающую среду.

Социальный аспект (S) отвечает за доступную среду для проживание, в том числе за наличие детских площадок, зеленых пространств, транспортную доступность и в целом инклюзивную инфраструктуру для граждан.

И наконец управленческий компонент (G) - про честный и открытый диалог девелоперов и граждан, этот аспект отвечает за прозрачное ведение девелоперской деятельности, соблюдение корпоративных стандартов управления и строительства. ESG-подходы положительно влияют на устойчивое развитие жилищного рынка, повышаю инвестиционную привлекательность зданий и качество жизни граждан.

Анализ тенденций развития устойчивости жилищных рынков на национальном уровне России

По данным финансового института ДОМ.РФ [11], за 10 лет заметны значительные изменения в динамике ввода жилья в эксплуатацию и рост объемов более чем на 25%: в 2015 году в эксплуатацию было введено 85 млн. кв. м., а на 2024-ый — 108 млн. кв. м. Происходят структурные изменения внутри рынка жилищного строительства: индивидуальное жилое строительство (ИЖС) стабильно растет. В 2015 году доля ИЖС составляла 41% от общего числа вводимого жилья, тогда как к 2024 году доля ИЖС выросла почти до 57%. Начиная с 2021 года заметен тренд, который не ослабевает до сих пор, и ИЖС продолжает усиливать свое положение на рынке, демонстрируя 62 млн. кв. м. в 2024 году. В вводе многоквартирных домов (МКД) в эксплуатацию наблюдается иная ситуация: из года в год число колеблется от 42 до 52 млн. кв. м. На основе представленной статистики можно сделать вывод о том, что формируется устойчивый тренд на ИЖС при сохранении общих высоких объемов строительства.

Финансовый институт развития в жилищной сфере России “Дом.РФ” и их аналитический центр ожидают замедление в запусках новых проектов, поскольку снижается спрос на предложение из-за высоких ставок на ипотеку и завершения программ льготной ипотеки [9]. В июле и сентябре 2024 года было замечено сокращение в продажах жилья: в этот период было зарегистрировано 114 тысяч договоров долевого участия, что является результатом на 20% ниже среднего уровня первого полугодия 2024 года и вдвое меньше результатов, продемонстрированных в 2023 году. Процент ипотечных сделок упал с 91% в первых двух кварталах до 72% к октябрю, а число сделок за собственные средства достигло пика и составило 33 тысячи договоров.

Из-за высоких ставок большинство покупателей ищут альтернативные варианты финансирования собственных приобретений и склоняются к рассрочке от застройщика, чтобы оплачивать квартиру еще до завершения процесса строительства и ввода в эксплуатацию. Рост цен на новостройки замедлился, а иногда и вовсе наблюдалось снижение: по информации индекса цен от “Дом.РФ”, “в третьем квартале номинальные цены на строящееся жилье в России выросли на 0,9%, в реальном выражении ‒ снизились (–0,9%) впервые за полтора года” [10]. В столице цена строящегося жилья упала более чем на 1% в номинальном выражении, а в регионах страны замедление роста доходит даже до 2,5%.

Продажи падают, но у застройщиков получается завершить свои проекты, которые запланированы на 2025 год. При этом сделать это получится без срывов сроков так как уже сейчас реализовано 43% от запланированных площадей, что выше существующей нормы. Однако проекты, которые планируют ввести в эксплуатацию к 2026 году и позже, распроданы всего на 17%, что вызывает беспокойство. Для того, чтобы с 2027 года объемы ввода нового жилья не сократились, в условиях такого низкого спроса и высокой ключевой ставки до конца 2025 года важно внедрять дополнительные меры по поддержке финансирования.

На основе данных ДОМ.РФ о вводе жилья за период 2015-2024 годы в настоящем исследовании был сформирован прогноз ввода жилья вплоть до 2030 года (см. рисунок 1).

Рисунок 1. Составлено авторами. Анализ ввода жилья в России за 2015–2024 гг., а также созданный авторами прогноз на 2025–2030 гг. по результатам полиномиального моделирования (по данным ДОМ.РФ)

Сделано это при помощи метода полиномиальной регрессии: факторной переменной стал календарный год, а целевой – объем ввода жилья в млн. кв. метров. Ввод жилья был поделен на многоквартирное жилищное строительство (МКД) и индивидуальное жилищное строительство (ИКС). Построенная модель помогает передать общую динамику ввода жилья на рынке Российской Федерации, а также изобразить нарастающий тренд ввода ИЖС и относительную стагнацию МКД, что может быть результатом постковидного периода.

По данным, полученным с помощью прогнозной модели, объемы ввода жилья на 2025-ый год могут составить 112 млн. кв. м., а уже к 2030 могут показать рост на 75% и достичь 197 млн. кв. м. Модель сформирована на статистических данных и не учитывает все возможные внешние экономические, институциональные и политические факторы, отсутствие которых могло привести к завышенным прогнозируемым объемам. Так по данным Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) [13], объемы ввода жилья к 2030 году напротив могут опуститься до 90 млн кв. м., а обусловлен такой результат может быть снижением покупательской способности граждан и снижением эффективности программ льготного кредитования. Потому сформированный нами прогноз по вводу жилья вплоть до 2030 года можно считать условным оптимистичным сценарием, который может стать фундаментом для последующих исследований и факторного анализа.

Переходя к зеленому строительству следует подчеркнуть, что в России заметен рост заинтересованности к данному виду строительства за последние годы (см. рисунок 2) : согласно данным за предыдущее десятилетие, а именно с 2013 по 2019 годы, количество объектов с международной “зеленой” сертификацией увеличилось с 20 до 130, при этом более 80% таких зданий за данный период расположилось в Москве, а 17% – в Санкт-Петербурге [14] [16]. Весной 2022 года, по данным HPBS, число сертифицированных объектов в стране выросло еще почти в 3 раза и составило более 400. Жилищный рынок строительства тоже продемонстрировал позитивную динамику: согласно ДОМ.РФ, почти 30% от всего строящегося жилья на территории России соответствует классу энергоэффективности А и выше, что в свою очередь является главным критерием “зеленого строительства” [8] [18]. Статистика неоднократно подтверждает, что интерес к “зеленому” строительству в стране постоянно возрастает, а девелоперы и собственники проявляют желание интегрировать экологически устойчивые решения.

Рисунок 2. Составлено авторами. Анализ числа сертифицированных “зеленых” объектов в России: (2013–2022 г.), а также созданный авторами прогноз до 2030 г. (по данным ДОМ.РФ и HPBS [18])

На основе тех же данных от ДОМ.РФ за 2013-2019 гг. и от HPBS за 2022 г. был создан прогноз по численности объектов зеленого строительства в России вплоть до 2030 года. Прогноз построен на основе полиномиальной регрессии второй степени, что, в отличие от линейной модели, помогает учитывать нелинейную динамику и растущий интерес к устойчивому развитию в стране за последние годы. Согласно прогнозу число сертифицированных зеленых объектов может вырасти почти до 2 тысяч уже к 2030 году. Эта модель, как и предыдущая, имеет свои ограничения, а именно: 1) объем данных, используемый для построения прогноза является неполным и ограниченным, поскольку включает в себя только три контрольных года; 2) интервалы между контрольными годами неравномерны и не отражают полную картину возможных колебаний; 3) представленная модель не учитывает внешние экономические факторы, инвестиционный климат и покупательский спрос; 4) модель не берет в расчет региональную дифференциацию и, вероятнее всего, в большинстве своем учитывает Москву и Санкт-Петербург, что может переоценивать развитие эколого-ориентированного девелопмента в регионах. Настоящая модель может быть использована как оптимистичный статистический сценарий, который иллюстрирует потенциал страны при существующих тенденциях и без серьезных политических и внешнеэкономических сдерживающих факторов в будущем.

И хотя есть положительная динамика в вопросе зеленого строительства и устойчивого развития жилищных рынков, Россия все еще отстает от ведущих стран [19]. Германия и Великобритании насчитывают тысячи сертифицированных “зеленых” зданий, тогда как в США – это десятки тысяч. Такой результат мы имеем по нескольким причинам: 1) Недостаточно сильная государственная поддержка. Западные страны могут похвастаться активной стимуляцией экологического строительства со стороны правительства за счет налоговых льгот и субсидий. В России такие стимулы развиты слабо; 2) Слабая информированность. Российские застройщики относительно слабо осведомлены об устойчивом строительстве и зеленых технологиях. Западные страны Европы и Америки значительно лучше интегрируют информацию об экологических стандартах и устойчивости в образование, нормативные и бизнес-практики; 3) Недостаточно единых нормативных документов и сертификаций, которые могли бы упрощать разработку и оценку эколого-ориентированных проектов. С целью сократить данный разрыв важно разрабатывать и интегрировать национальные стандарты и сертификации “зеленого” строительства, а также развивать стратегии по поддержке таких проектов со стороны государства. Комплексный подход к вопросу устойчивого развития жилищных рынков позволит стране приближаться к мировым лидерам в данной нише.

Анализ тенденций развития устойчивости жилищных рынков на региональном уровне Пензы и Пензенской области

В ходе проведенного анализа на основе данных ДОМ.РФ и других эмпирических данных, можно заметить, что за период с 2011 по 2024 Пензенская область демонстрирует устойчивую тенденцию роста жилищного строительства [12]. В 2011 году объемы ввода жилья насчитывали 671 тысячу кв. м., тогда как к 2024 году это число выросло до 1.055 тысяч кв. м.. 2024 год стал абсолютным рекордом для данного периода, что на 57% выше показателей 13-летней давности. До этого в отдельные годы наблюдались спады в значениях: в 2015 году спад объемов вводимого жилья составил 5%, а в 2018 году – целых 25%. Такие колебания могут быть обусловлены макроэкономическими факторами и снижением инвестиционной активности. Так или иначе с 2019 года рынок Пензенской области демонстрирует стабильность: значения растут из года в год, особенно быстро это происходит в 2023 и 2024 годах. Можно прийти к заключению, что несмотря на внешние и внутренние сложности, в Пензенской области заметна благоприятная ситуация в строительной отрасли и стабильный спрос на новое жилье. На графике (см. рисунок 3) продемонстрированы фактические данные по объемам ввода жилья на территории Пензенской области за период с 2011 по 2024 годы по данным финансового института ДОМ.РФ. С помощью полиномиальной регрессии второй степени сформулирован и визуализирован прогноз возможного изменения показателей на протяжении периода с 2025 по 2030 годы. Можно заметить позитивный тренд с колебаниями: после падения значения в 2025-м ожидается постепенный рост. Согласно прогнозу, ввод жилья в Пензенской области может достичь 1.074 млн кв. м. к 2030 году, что может обогнать показатели самых активных лет (2015 и 2024 годы).

Рисунок 3.Составлено авторами. Анализ ввода жилья в Пензенской области за 2011–2024 гг., а также созданный авторами прогноз на 2025–2030 гг. по результатам полиномиального моделирования (по данным ДОМ.РФ)

Однако развитие “зеленого” строительства в регионе пока находится на начальном этапе [20]. Значительная часть жилого фонда не соответствует заданным требованиям по зеленым технологиям и энергоэффективности, а одной из проблем является недостаток ресурсов для модернизации жилого фонда. Но так или иначе, в Пензе темпы строительства объектов на основе эколого-ориентированных и энергоэффективных методах постепенно растут. Зеленые новостройки реализуются не только в областном центре Пензенской области, но и в городе Кузнецк, Каменка, Заречный, село Засечное и поселок Мичуринский. Это сигнализирует о растущем интересе к устойчивому строительству. Важно продолжать интегрировать современные зеленые технологии в жилищный сектор города, чтобы позитивно влиять на качество жизни населения и экологию в регионе [5].

Согласно исследованиям в Пензенской области, замечен значительный рост экологичного жилья в регионе в период с 2019 по 2022 годы: объем зеленых строений за эти несколько лет вырос в 2,5 раза. Согласно некоторым прогнозам, в 2026 году ожидается увеличение более чем в 4,5 раза по сравнению с цифрами за 2019-ый. Основными сложностями на пути развития данного направления являются следующие факты: 1) относительно невысокие цены на энергоресурсы не повышают мотивацию к переходу к эколого-ориентированным подходам; 2) отсутствие обязательных нормативных документов для эколого-ориентированного девелопмента и строительства; 3) система инвестиций в зеленые проекты развита недостаточно хорошо; 4) недостаточно проработаны механизмы, стимулирующие спрос на жилье возведенное согласно эколого-ориентированным подходам; 5) заметно более высокие расходы на зеленые технологии по сравнению с традиционными методами строительства [5].

Выводы

1. Настоящее исследование подтверждает актуальность перехода к устойчивому развитию жилищных рынков, что особенно релевантно в контексте мировых и национальных экономических и экологических вызовов. Эколого-ориентированный девелопмент способствует повышению устойчивости рынка, а также созданию комфортной, качественной и инклюзивной инфраструктуры и городской среды для граждан.

2. В исследовании рассмотрены подходы устойчивого развития, научные труды отечественной и мировой научной школы, а также некоторые современные практики зеленого строительства, что помогло подчеркнуть многогранность устойчивого развития, его экологические, экономические и социальные компоненты. Выявлены основные тренды зеленого строительства, а именно рост интереса к эколого-ориентированному девелопменту, зеленой сертификации зданий и зеленой ипотеке.

3. Россия и Пензенская область по-прежнему отстают от международных стандартов: национальный рынок только начинает свое формирование, а доля устойчивого жилья все еще остается низкой относительно таких лидирующих стран, как США, Германия и Великобритания.

4. Проведен анализ динамики ввода жилья в России: данные за последние 10 лет показали рост общего объема ввода жилья в эксплуатацию на территории страны: в 2015 году было введено 85 млн. кв. м. жилья, а в 2024 – 108 млн. кв. м. В ходе исследования также замечено, что доля многоквартирных домов со временем стала уступать доле индивидуальному жилищному строительству, что говорит о возможном тренде на смещение спроса в сторону более автономных форм жилья. При помощи полиномиальной регрессии составлены прогнозы, демонстрирующие рост объемов ввода жилья и сертифицированных зеленых зданий вплоть до 2030 года. К 2030 общие объемы ввода жилья в стране могут достичь 197 млн. кв. м., а число сертифицированных зеленых объектов может вырасти почти до 2000 единиц и составить 1820 объектов.

5. Проведен анализ динамики ввода жилья в Пензенской области: зафиксирован устойчивый рост в 2023-2024 годах, что указывает на дальнейший умеренный рост с учетом существующих условий и трендов. И хотя в России сохраняются экономические и институциональные ограничения, эколого-ориентированный девелопмент продолжает свое развитие, а эколого-ориентированные практики в жилищном строительстве продолжают внедряться.

Заметен положительный тренд, но для последующего развития устойчивого девелопмента в контексте страны и региона необходимо продолжать исследования технической и инвестиционной поддержки, формировать устойчивый спрос со стороны жителей страны, а также совершенствовать стратегии перехода к эколого-ориентированным стандартам на уровне региональной политики.